Forslag til tillæg 2 til lokalplan nr. 367 Sadolin og Holmblad - Amager Øst

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller overfor Teknik- og Miljøudvalget,

1. at forslag til tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 367-1 ”Sadolin & Holmblad” (bilag 1) godkendes med henblik på offentliggørelse i 8 uger.

Problemstilling

Ejeren af de ubebyggede grunde på Oldenborggade 7, 8 og 10 ønsker at opføre en ny boligbebyggelse. Endvidere foreslås en bebyggelse opført i forlængelse af Donaugade. Det samlede etageareal udgør 9.800 m2.

Ejendommene er omfattet af lokalplan nr. 367 ”Sadolin & Holmblad”, der blev vedtaget i 2003. Heri er fastlagt en bebyggelsesplan, hvor to bebyggelser med et samlet etageareal på ca. 4.000 m2 - svarende til ca. 40 boliger - ikke er udnyttet. Gennemførelse af projektet kræver dog tillæg til lokalplanen, idet det samlede etageareal overskrider rammerne i den gældende lokalplan.

Løsning

Lokalplanområdet fremtræder i dag ufærdigt med ubebyggede byggegrunde, friarealer der ikke indbyder til ophold samt tilfældige stier og forbindelser. Lokalplanforslaget skal dels skabe rammerne for etablering af gode byrum til både passage og ophold, og dels muliggøre en ny bebyggelse samt sikre sammenspillet mellem bebyggelse og byrum. Lokalplantillægget vil muliggøre opførelse af ca. 100 boliger.  

Bebyggelsesplanen består af fire individuelle bygninger, hvor boligkarreen er tilpasset den varierede, eksisterende bygningsmasse. Mod en ny central plads kan der bygges i 6 etager, der trappes ned til 2 etager mod de lavere bygninger i Badensgade. En åben stueetage skaber direkte sammenhæng med pladsen. I forlængelse af den eksisterende bebyggelse i Meklenborggade foreslås en 6 etagers høj bygning, der mod den centrale plads kan afsluttes med en 7. etage, hvilket svarer til en bygningshøjde på 24 m. Pladsen bliver på denne måde fremhævet og indrammet med to markante bygninger. I forlængelse af Donaugade foreslås en 4-5 etagers bygning. Endelig foreslås en mindre rækkehusbebyggelse i 2-3 etager mellem Badensgade og Lyneborggade. Bebyggelsesprocenten bliver 130 for området under ét, hvilket er lavere end den i Kommuneplan 2015 muliggjorte 150. 

Det centrale byrum fastlægges som en offentlig, bilfri og grøn plads i forlængelse af Oldenborggade. Den nuværende brug af pladsen som passage udvides til også at rumme ophold og bylivsaktiviteter for områdets beboere. Pladsen binder de nye og eksisterende bebyggelser sammen på tværs af gaderummet, og der etableres hævede plateauer med beplantning.

Kommuneplan 2015 fastlægger parkeringen til mindst 1plads pr. 200 m2 og højst 1 plads pr. 100 m2 etageareal. Grundet stationsnærhed og god kollektiv trafikbetjening fastlægges en parkeringsdækning til 1plads pr. 200m2etagearealsvarende til ca. 49 parkeringspladser, hvoraf 38 etableres i kælder.Til cykler stilles der i overensstemmelse med forslag til Kommuneplan 2015 krav om 3 pladser pr. 100 m2 boliger og 4 pladser pr. 100 m2 ungdomsboliger, heraf skal mindst halvdelen være overdækkede. Desuden stilles krav om pladser til pladskrævende cykler svarende til 2 pladser pr. 1.000 m2 boligareal.  

Planloven giver mulighed for at fastsætte krav om op til 25 % almene boliger i forbindelse med lokalplanplanlægning for nye boligområder. Der muliggøres 5.400 m2 nye boliger, hvilket betyder, at der kan stilles krav om ca. 1.300 m2 til almene boliger. Forvaltningen vurderer imidlertid, at det kræver 2000 m2 at sikre en økonomisk og driftsmæssig bæredygtig almen boligafdeling. Der stilles derfor ikke krav om almene boliger.

Der henvises i øvrigt til bilag 3 faktaark. 

Træer

Der er i lokalplanen udpeget 31 eksisterende træer, som bibeholdes, og i størrelsesordenen 36 nye træer, der skal plantes. Opførelse af ny bebyggelse i forlængelse af Donaugade forudsætter, at ca. 4 eksisterende og ikke bevaringsværdige træer på parkeringsareal fældes, men nye træer plantes langs gader og stier.    

Byliv

Lokalplanforslaget søger at skabe bedre forhold for fodgængere og cyklister samt forbedre mulighederne for ophold. Det sker gennem krav til indretning af gaderum og ubebyggede arealer i form af beplantning, belysning, møblering og kantzoner, hvorved der indbydes til ophold og skabes overskuelige forbindelser.  

Bæredygtighed

En fortætning det pågældende sted med adgang til god kollektiv trafik kan bidrage til øget bæredygtighed ved at mindske transportforbruget. Den nye bebyggelse forsynes med grønne tage, der medvirker til at forsinke regnvandet til afløb. 

Kommuneplan

Med forslag til Kommuneplan 2015 er rammerne for området ændret fra blandet bolig- og serviceerhverv (C1* med en maksimal bebyggelsesprocent på 110) til en boligramme (B4 med en maksimal bebyggelsesprocent på 150). Såfremt rammerne i Kommuneplan 2015 bliver ændret ved den endelige vedtagelse i Borgerrepræsentationen, vil bestemmelserne i lokalplanen ligeledes skulle ændres ved den endelige vedtagelse af lokalplanen. 

Intern høring

Der er foretaget intern høring i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanforslaget, herunder af Amager Øst Lokaludvalg, jf. bilag 2. Lokaludvalget vil blive hørt igen, når forslaget sendes i høring.

Lokaludvalget er enigt i, at Sadolinområdet ikke hænger sammen og virker ufærdigt. Udvalget finder dog ikke, at der er tilstrækkeligt grundlag for at ændre kommuneplanrammen, og at bebyggelsesprocenten derfor bør fastholdes på 110. Udvalget begrunder det med, at der ikke bør ske afgørende ændringer i de forudsætninger, som beboerne har købt deres ejendomme under. Desuden bør mangfoldigheden og de grønne og rekreative arealer i området sikres. I forlængelse heraf skal eventuel fortætning ske med varsomhed. Derudover mener udvalget, at institutionsbehovet bør overvejes. 

Forvaltningen bemærker hertil,at rammen i forslag til Kommuneplan 2015 er ændret fra et C1*-område (bolig- og serviceerhverv)til et B4*-område (bolig), idet Økonomiforvaltningen vurderer, at der ikke er grundlag for at opretholde en erhvervsandel på 25 %. For så vidt angår bebyggelsesprocenten er der taget udgangspunkt i, at tilsvarende områder i kvarteret har lignende bebyggelsesprocent. Herudover er området stationsnært, hvilket taler for en fortætning. Denmuliggjorte bebyggelsesprocent på 150 i kommuneplanforslaget er i lokalplanforslaget reduceret til 130.  

Forvaltningen er enig i, at mangfoldighed skal tilgodeses, og at de grønne og rekreative arealer skal sikres. Der ønskes med lokalplanforslaget at bygge videre på de kvaliteter, der allerede findes i forhold til en meget stor variation i bygningshøjder, materialer mm.Forvaltningen finder, at forslaget tilgodeser mangfoldigheden ved at muliggøre flere forskellige byrum med forskellige kvaliteter til glæde for flere brugergrupper. De eksisterende anlagte grønne arealer opretholdes,dog forslås en mindre bebyggelse opført på det største af arealerne for herved atskabe mere intimitet i det store gårdrum. Det er forvaltningens opfattelse, at den foreslåede fortætning bidrager til at skabe overskuelige og kvalitativt bedre byrum med en mere tydelig opfattelse af tilhørsforhold.

Børne- og Ungdomsforvaltningenvurderer, at der ikke er behov for en ny institution i området. 

Miljøvurdering  

Forvaltningen vurderer, at lokalplanen ikke medfører miljømæssige konsekvenser der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer. 

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for kommunen.

Når projektet er fuldt ud realiseret, vil det give en skønnet kommunal skatteindtægt på 2,0 mio. kr. årligt.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget sender Teknik- og Miljøforvaltningen planforslaget i høring i 8 uger. Planforslaget kan sendes i offentlig høring umiddelbart efter Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, jf. Borgerrepræsentationens delegation af 12. november 2015.

Efter offentlighedsfasen vil forvaltningen gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget. Denne forventes forelagt Borgerrepræsentationen juni 2016.

Pernille Andersen

                              / Jakob Møller Nielsen               

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 14. december 2015 

Indstillingen blev sendt tilbage til forvaltningen med henblik på forelæggelse af yderligere oplysninger.