Godkendelse af fysisk helhedsplan og nye almene boliger, Boligforeningen 3B, afd. 470 Tranehavegård, Vesterbro/Kgs. Enghave

Helhedsplanen for den almene boligafdeling 3B afd. 470 Tranehavegård skal genoprette byggetekniske mangler samt modernisere og fremtidssikre afdelingen gennem et mere varieret boligudbud ved at sammenlægge 64 ældreboliger og ommærke dem til 32 familieboliger. Herudover ønskes der ommærkning af ældreboliger til enten ungdoms- eller familieboliger. Som en del af helhedsplanen opføres 72 ungdomsboliger, som kræver grundkapital for at blive muliggjort. Borgerrepræsentationen skal tage stilling til godkendelse af den fysiske helhedsplan, herunder sammenlægning og etablering af de nye boliger samt den kommunale støtte i form af grundkapital, kommunal garanti for lån til renoveringsarbejderne og kommunalt lån til kapitaltilførsel.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Teknik- og Miljøforvaltningen modtog i august 2022 en helhedsplan (renoveringsprojekt) til godkendelse for den almene boligafdeling 3B afd. 470 Tranehavegård. Som en del af helhedsplanen indgår nybyggeri med 72 ungdomsboliger, som kræver grundkapital for at blive muliggjort.  

Helhedsplanen, de nye boliger og den kommunale støtte i form af grundkapital og kommunal garanti for lån til renoveringsarbejderne samt kommunalt lån til kapitaltilførsel skal godkendes af Borgerrepræsentationen.

Teknik- og Miljøforvaltningen vil efterfølgende meddele Skema A tilsagn til projekterne og dermed godkende ansøgningen om støtte til helhedsplanen og nybyggeriet, når projektet opfylder kravene hertil.

Teknik- og Miljøforvaltningen har udbudt kommunal grundkapital afsat i Budget 2017 (BR den 13. september 2016) (A, B, C, F, I, O, V, Ø og løsgænger Kasper Heumann Kristensen).

Lånet til kapitaltilførsel ydes fra den afsatte ramme til renoveringer i Budget 2013 (BR den 4. oktober 2012) (A, B, F, I, Ø).

Almene boligafdelinger kan søge Landsbyggefonden om renoveringsstøtte. Det er en forudsætning for Landsbyggefondens støtte, at boligorganisationen udarbejder en fysisk helhedsplan for renoveringsarbejderne, der skal godkendes af beboerne. Det er en forudsætning for Landsbyggefondens støtte, at kommunen anbefaler helhedsplanen.

Tranehavegård er opført i 1941-48 og består af 407 ældreboliger. Afdelingen har mange arkitektoniske kvaliteter, men også et stort renoverings- og moderniseringsbehov. En del af arbejderne er af akut karakter, herunder renovering af altaner. Helhedsplanen indeholder endvidere bygningsrenoveringer af bl.a. tag, døre og vinduer, vandinstallationer og kloak mv.

Helhedsplanen skal genoprette de byggetekniske mangler samt modernisere og fremtidssikre afdelingen, blandt andet ved tilvejebringelse af et mere varieret boligudbud ved at sammenlægge 64 ældreboliger og ommærke dem til 32 familieboliger. Herudover ønskes der ommærkning af flere ældreboliger til enten ungdoms- eller familieboliger.

Renoveringen koster i alt ca. 251,6 mio. kr., svarende til 0,62 mio. kr. pr. bolig. Huslejen er i dag 1.203 kr./m2 eksklusiv forbrug, og den fremtidige gennemsnitlige husleje bliver 1.333 kr./m2 for de renoverede boliger. Forvaltningen har fra 3B modtaget en foreløbig redegørelse for genhusningsbehovet i forbindelse med renoveringen, der vil blive kvalificeret, inden arbejderne igangsættes. Projektet er nærmere beskrevet i bilag 2.

Det er forudsat i helhedsplanen, at der i tagetagen indrettes nye almene boliger, som er med til at finansiere tagrenovering på den eksisterende afdeling. Der fortættes med 72 nye ungdomsboliger, som vil medvirke til et mere varieret boligudbud i afdelingen. Huslejen for de nybyggede boliger bliver gennemsnitligt 1.185 kr./m2 eksklusiv forbrug.

Vedrørende ommærkninger og sammenlægninger

Sundhed- og Omsorgsforvaltningen har anvisningsretten til størstedelen af boligerne i afdelingen. Socialforvaltningen har anvisningsretten til en del, som er botilbud. Når kommunen har anvisningsret, hæfter kommunen også for tomgangsleje, hvis en bolig står tom. Der har gennem mange år været udlejningsvanskeligheder i Tranehavegård, hvorfor der i 2015 blev indgået en aftale om midlertidig ommærkning af op til 130 ældreboliger til ungdomsboliger i afdelingen. Disse skal tilbagemærkes efter 1. januar 2026 ved ny udlejning.

Der er fortsat ikke efterspørgsel til en stor del af ældreboligerne fra visiterede ældre borgere. Sundheds- og Omsorgsforvaltningen har derfor sammen med 3B drøftet et ændret boligudbud i afdelingen. 3B er positivt indstillet på permanent ommærkning af ældreboliger til ungdomsboliger og familieboliger. Det forudsætter en aftale mellem kommunen og boligorganisationen, og som en del af projektet vil der blive ommærket op til 239 ældreboliger til enten ungdomsboliger eller familieboliger.

Efter 3B’s forslag nedlægges 64 små ensidigt belyste ældreboliger for at tilvejebringe 32 større familieboliger i afdelingen, som på nuværende tidspunkt ingen familieboliger har. Formålet er at fremtidssikre afdelingen bl.a. med at understøtte en blandet beboersammensætning gennem et varieret boligudbud.

Ifølge lov om almene boliger skal sammenlægning af boliger uden for udsatte boligområder godkendes af Indenrigs- og Boligministeriet efter indstilling fra kommunalbestyrelsen. Ministeriet kan kun godkende sammenlægninger i en boligafdeling, hvis der enten er udlejningsvanskeligheder eller sammenlægning er nødvendig for at opnå en blandet beboersammensætning. Godkender Borgerrepræsentationen sammenlægningerne i afdelingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen indstille til Indenrigs- og Boligministeriet, at ministeriet godkender sammenlægningerne.

Afklaring af grundkøb

Tagboligerne bliver etableret som separat afdeling for at sikre økonomisk uafhængighed, mens der bygges. Den nye afdeling sammenlægges efterfølgende med Tranehavegård. I den forbindelse skal en grundpris afklares mellem de to afdelinger jf. almenboliglovens § 27. I forbindelse med den videre udvikling af projektet efter tilsagn om skema A justeres den samlede anskaffelsessum inkl. grundkøbesum, således at denne holdes inden for maksimumbeløbet for almene boliger.

Politisk handlerum

Det er muligt at afvise indstillingen om helhedsplanen og nybyggeri, hvilket vil medføre, at der ikke bygges nye boliger, og afdelingen ikke bliver renoveret med støtte fra Landsbyggefonden.

Hvis helhedsplanen ikke bliver godkendt, skal afdelingen renovere inden for en kortere årrække, hvilket vil medføre en stor udgift for afdelingen og for de enkelte lejere. Huslejestigningen for disse arbejder forventes at blive højere, da afdelingen så ikke vil få støtte fra Landsbyggefonden.

Hvis kommunen godkender helhedsplanen og nybyggeriet, indebærer det, at kommunen accepterer at medvirke økonomisk til projektets gennemførelse ved at stille garanti for lån til renoveringsprojektet, lån til kapitaltilførsel og grundkapitallån til nye boliger. Se nærmere i bilag 3.

Der er disponeret i alt 36,4 mio. kr. af de i Budget 2013 afsatte renoveringsmidler (se bilag 4). Med denne indstilling disponeres 0,2 mio. kr. Der resterer 13,4 mio. kr. til renoveringsprojekter efter denne bevilling.

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen meddele støttetilsagn. De første byggearbejder forventes at kunne påbegyndes i andet kvartal 2024.

Der vil senere blive forelagt indstilling til Teknik- og Miljøudvalget om den endelige kommunale garanti for lån til arbejderne.

Teknik- og Miljøforvaltningen vil ansøge Indenrigs- og Boligministeriet om godkendelse af boligsammenlægninger i afdeling Tranehavegård.

                                                Søren Wille

                                                                 / Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 14. november 2022

Det Konservative Folkeparti ønskede delt afstemning.

Indstillingens 1. – 4. at-punkt blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen med 9 stemmer mod 2. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A, B, F, V, Ø og Å.

Imod stemte: C.

Indstillingens 5. og 6. at-punkt blev anbefalet overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

”Der mangler små boliger i København, derfor kan det Konservative Folkeparti ikke støtte nedlæggelsen af små boliger.”

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

”Der mangler ældre boliger i København så det Konservative Folkeparti kan ikke støtte nedlæggelsen af ældre boliger.”