Endelig vedtagelse af tillæg 3 til lokalplan Ørestad Syd, Amager Vest

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til endelig vedtagelse af tillæg 3 til lokalplan Ørestad Syd. Planforslaget muliggør opførelse af en fire-sporet skole med tilhørende idræts- og svømmehal samt boligbyggeri med dagligvarebutik.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende tillæg 3 til lokalplan 398 Ørestad Syd (bilag 2) med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning og skema over ændringer (bilag 7).

Problemstilling

To grundejere ønsker at udvikle en del af lokalplan Ørestad Syd. Den ene grundejer ønsker at opføre en grundskole og den anden boligbebyggelse og dagligvarebutik. Boligandelen ønskes at udgøre 50 %, mod de 10-20 % i gældende lokalplan, ligesom der ikke er detaljerede bestemmelser for grundskolen i gældende lokalplan. Realisering af ønskerne forudsætter en ny lokalplan. Lokalplanforslaget (bilag 2) blev godkendt i Teknik- og Miljøudvalget den 20. april 2020 og har været i høring fra den 4. maj 2020 til den 29. juni 2020. Forvaltningen har modtaget 58 henvendelser og høringen har givet anledning til ændringsforslag (bilag 7). I forbindelse med Teknik- og Miljøudvalgets behandling af forslaget afgav et flertal i udvalget (A, B, F, Ø, Å) følgende protokolbemærkning: ”Partierne er stadig betænkelige ved omfanget af friarealer i forbindelse med både boliger og skole. Vi opfordrer derfor til, at den øverste etage i P-huset kan bruges til bevægelsesaktiviteter i lighed med P-huset i Nordhavn”.

Løsning

Lokalplantillægget muliggør opførelse af en fire-sporet skole med idræts- og svømmehal på 17.500 m2 med en maks. højde på 35 m. Friareal til skolen udgør 40 %, hvoraf halvdelen er placeret på tag og resten på terræn. Boligprojektet har et maks. etageareal på 17.500 m2 fordelt på boliger, café og en dagligvarebutik på 1.200 m2. Boligandelen forøges med ca. 8.300 m2 i forhold til den gældende lokalplan. Der stilles krav om 25 % almene boliger svarende til 2.075 m2. Bebyggelsen må maks. have en højde på 42 m, hvilket er indenfor højden fastsat i gældende lokalplan. Friareal til boligbebyggelsen udgør ligeledes 40 %, hvoraf ca. 58 % er placeret uden for lokalplanområdet i Ørestad Syd, hvilket følger principperne i gældende lokalplan. Det muliggjorte projekt er yderligere beskrevet i lokalplanen (bilag 2, s. 7-12) og i faktaarket (bilag 3). Skole og idræts- og svømmehal forventes ibrugtaget i 2023. Prognosen for antal børn i Ørestad viser, at der er et stort behov for udbygning af skolekapaciteten.
P-huset placeres uden for lokalplanområdet og kan opføres efter den gældende lokalplan, der ikke stiller krav om begrønning af taget. Forvaltningen har haft dialog med grundejer om mulighed for anlæggelse af aktiviteter på p-husets tag. Det vil teknisk være muligt, men være en betydelig fordyrelse og forsinkelse af p-huset, idet det vil kræve finansiering fra Københavns Kommune at etablere aktiviteter på p-husets øverste etage. Se uddybende bevarelse af protokolbemærkningen i bilag 9.

Forslag til ændringer af lokalplanforslaget

Høringen har givet anledning til, at forvaltningen foreslår enkelte ændringer af lokalplanforslagets bestemmelser, herunder beregning af boligandelen for området under ét, mulighed for flere mindre bygninger, større fleksibilitet på sokkelhøjder for at undgå indbliksgener, at kravet til portens højde minimeres, samt at arealet på plantebede og en kantzone bliver mindre. De præcise forslag til ændringer fremgår af bilag 5 og 7. Ændringerne har været i supplerende høring af grundejerne, da der alene er tale om æstetiske ændringer på anmodning af grundejerne. Den supplerende høring har givet anledning til mindre tekniske ændringer, som fremgår i bilag 5.

Høring

Hovedsynspunkter fremkommet i høringsperioden

De 58 modtagne henvendelser i høringsperioden er vedlagt som bilag 4. I bilag 5 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Der blev afholdt borgermøde den 25. juni 2020, hvor ca. 15 borgere deltog. Referat fra mødet er vedlagt som bilag 6. Borgernes hovedsynspunkter i høringen er anført nedenfor.

Amager Vest Lokaludvalg har følgende hovedsynspunkter (bilag 4, henvendelse nr. 29 og 34):

Lokaludvalget er tilfredse med, at der skal opføres en skole og dagligvarebutik. De mener dog, at det er ugennemtænkt og uanstændigt at presse en skole ind på så lidt plads. Lokaludvalget fremhæver især en bekymring for at:

1. udearealerne bliver utilfredsstillende,
2. skolevejene bliver tilstrækkeligt sikre,
3. boligprojektet er støjbelastet og kun har lidt over halvdelen af deres friareal inden for egen matrikel.

Lokaludvalget er kommet med konkrete forslag til løsninger for trafik og friarealer, som fremgår af bilag 4.

Forvaltningens bemærkninger

Lokaludvalgets synspunkt 1 og 2 er sammenfaldende med borgernes henvendelser. Forvaltningen kommenterer derfor samlet nedenfor. For så vidt angår hovedsynspunkt 3 har bygherrerne udarbejdet en støjrapport, og det er forvaltningens vurdering, at miljøstyrelsens vejledede grænseværdier kan overholdes.

Kravene til friarealer, fastsat i Kommuneplan 2019, overholdes med lokalplanen. I lokalplanen for Ørestad Syd er der planlagt for flere større, sammenhængende friarealer, fremfor mindre lukkede friarealer ved den enkelte matrikel.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser, herunder bygherres henvendelser:

1. 40 henvendelser er positive overfor en skole med tilhørende svømme- og idrætshal og muligheden for en dagligvarebutik.
2. 30 henvendelser er bekymret for størrelsen på skolens grund og friarealer.
3. 13 henvendelser er bekymrede for trafikken, parkeringshuset og sikker skolevej.
4. 24 henvendelser ønsker ikke, at boligandelen i området øges.
5. Bygherre for skolen har bl.a. ønsker om at kunne opføre flere mindre bygninger, at reducere andelen af gennemsigtigt glas i facadelængden, at reducere størrelsen på plantebede i flere byrum, mulighed for hævede sokler på 0,8 m, samt en reducering af træer fra 43 til 30.
6. Bygherre for boligbebyggelsen og dagligvarebutik har b.la. ønske om, at der ikke stilles krav til en markering eller farveskift mellem stue og 1. sal, at portens højde ændres fra 4 m til 3,2 m samt at ungdomsboliger etableres med fransk altan fremfor opholdsaltan.

Forvaltningens bemærkninger

1. Forvaltningen har videregivet bemærkningerne til hhv. bygherre for skolebyggeriet, Børne- og Ungeforvaltningen og Kultur- og Fritidsforvaltningen samt til bygherre, som er ansvarlig for dagligvareprojektet.
2. Grundens størrelse forudsætter, at en del af friarealerne placeres på taget, så vidt muligt som sammenhængende arealer. Friarealkravet på 40 % overholdes. Friarealer på tag er anvendt ved flere skoler, fx på Nordøst Amager Skole og Sluseholmen Skolen. På den baggrund vurderer forvaltningen, at skolen indpasses tilfredsstillende på grunden.
3. Det forudsættes, at biler til området parkerer i det kommende p-hus. P-huset har afsætningspladser til eleverne, så de trygt kan gå til skoleindgangen. Der er indgange med cykelparkering fra nord, syd og øst tilde gående eller cyklende elever. Parkeringsnormerne er i overensstemmelse med Kommuneplan 2019.
4. Det samlede antal kvadratmeter reduceres i forhold til gældende lokalplan, men boligandelen øges fra 10-20 % i gældende lokalplan til 50 %, hvilket svarer til ca. 8.300 m2 flere boliger end det allerede muliggjorte.
5. Forvaltningen foreslår mulighed for flere mindre bygninger til legehuse og drivhuse, at reducere størrelsen på plantebede og en kantzone, samt at muliggøre hævede sokler ved bl.a. madskolen af hensyn til bordhøjder. Forvaltningen foreslår ikke, at antal træer reduceres, da der er ønske om grønne friarealer i henhold til retningslinjerne i Københavns Træpolitik.
6. Forvaltningen foreslår at fastholde krav om markering og farveskift, da det sikrer variation i bebyggelsen. Altaner til ungdomsboliger fastholdes, da nye boliger i henhold til kommuneplanens retningslinjer skal have adgang til udendørs opholdsarealer, herunder så vidt muligt et areal tilknyttet direkte til boligen som fx en altan eller terrasse. Portens højde foreslås reduceret til 3,2 m på grund af byggetekniske forhold. Det vurderes tilstrækkeligt, da porten udelukkende skal anvendes af fodgængere.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget lokalplanen, bekendtgør Teknik- og Miljøforvaltningen denne i henhold til reglerne i planloven.

                                      Søren Wille

                                          /Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 14. september 2020

Det Konservative Folkeparti stillede ændringsforslag (ÆF1) til tilføjelse til 1. at-punkt:

”at boligandelen reduceres med 8.300 m2 svarende til den gældende lokalplan, idet området i forvejen er meget tæt bebygget, og at der er mangel på skoler og daginstitutioner i området.”

Ændringsforslaget (ÆF1) blev ikke vedtaget med 2 stemmer mod 9. Ingen medlemmer undlod at stemme.

For stemte: C og V.

Imod stemte: A, B, F, O, Å og Ø.

Det Konservative Folkeparti stillede ændringsforslag (ÆF2) til tilføjelse til 1. at-punkt:

”at der ikke stilles krav om opførelse af almene boliger.”

Ændringsforslaget (ÆF2) blev ikke vedtaget med 1 stemme mod 10. Ingen medlemmer undlod at stemme.

For stemte: C.

Imod stemte: A, B, F, O, V, Å og Ø.

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

”Det Konservative Folkeparti ønsker, at parkeringsnormen for biler fastsættes til 1 pr. 100 m2 bolig, så parkering kan holdes på egen grund uden at belaste de offentlige vejarealer.”

Socialdemokraterne, Socialistisk Folkeparti og Enhedslisten afgav følgende protokolbemærkning:

”Partierne ønsker at arbejdes yderligere med begrønning og at forvaltningen går i dialog med By og Havn derom.”

Enhedslisten og Socialistisk Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning: