Ændret fysisk helhedsplan (renoveringsprojekt), Boligforeningen AABs afdeling 17 Højdevej, Amager Øst

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til væsentlige ændringer samt forøgelse af den kommunale garantistillelse for realkreditlån til et renoveringsprojekt i den almene boligafdeling Højdevej, Amager Øst.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende ændringer i renoveringsprojekt for AABs afdeling Højdevej,
2. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at stille kommunal garanti til renovering af afdeling Højdevej på op til 100 % for realkreditlån på 97,4 mio. kr. under forudsætning af, at de endelige lån ikke afviger væsentligt i forhold til det oplyste, jf. bilag 3,
3. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessum under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det oplyste.

Problemstilling

AABs afdeling Højdevej skal renoveres med støtte fra Landsbyggefonden, hvilket blev godkendt af Borgerrepræsentationen den 22. marts 2018. Borgerrepræsentationen bemyndigede samtidig Teknik- og Miljøudvalget til at godkende det endelige projekt under forudsætning af, at der ikke var væsentlige afvigelser i forhold til det oplyste.

Det har efterfølgende vist sig, at det oprindelige projekt indeholdt en række byggetekniske og miljømæssige udfordringer, som gjorde, at projektet ikke kunne gennemføres inden for den godkendte ramme.

AAB har revurderet projektet og fremsendt et oplæg til Teknik- og Miljøforvaltningen. Den samlede anskaffelsessum stiger fra 92,3 mio. kr. til 121,8 mio. kr. Det medfører at det støttede lån og dermed garantibehovet stiger fra 58,5 mio. kr. til 97,4 mio. kr. Da der er væsentlige ændringer i projektet, skal Borgerrepræsentationen godkende det ændrede projekt og den kommunale garantistillelse. Da AAB har behov for en byggetilladelse i forbindelse med udbud af projektet indstilles det nu forud for skema B.

Løsning

Teknik- og Miljøforvaltningen meddelte skema A-tilsagn den 16. juli 2018. Anskaffelsessummen udgjorde 92,3 mio. kr. og finansieres med kommunal garanti for lån til arbejderne. Arbejderne bestod i hovedtræk af nye vandinstallationer, herunder etablering af moderne badeværelser med bad samt etablering af franske altaner.

Grundet byggetekniske og miljømæssige udfordringer, kan projektet ikke gennemføres uden en overskridelse af den godkendte ramme samt en gennemsnitlig huslejestigning på 21 %.

Det ændrede projekt indeholder fortsat nye badeværelser med bad, mekanisk ventilation og franske altaner. Ændringerne består i, at badeværelset rykkes fra et rum i boligen ud i en påbygning af boligen. Derved flyttes de tunge arbejder udenfor den eksisterende bygning, så risikoen for skader på ejendommen minimeres.

Derudover etableres der nye køkkener samt altaner. Påbygningen forøger det samlede etagearealet med ca. 645 m2.

AAB har oplyst, at badeværelsesarbejderne foregår uden for boligerne i påbygningerne og færdiggøres, inden der igen åbnes for adgang til boligerne, således at arbejderne i selve boligerne begrænses og behovet for genhusning dermed minimeres. AAB har fremsendt vurdering af behovet for genhusning i forbindelse med projektet.

Størstedelen af arbejderne støttes af Landsbyggefonden. De medfølgende merudgifter betyder, at anskaffelsessummen stiger med 29,5 mio. kr. Landsbyggefonden har godkendt overskridelsen på de støttede arbejder under forudsætning af Københavns Kommunes godkendelse.

Afdelingen har en forholdsvis lav husleje på 714 kr. pr. m2 pr. år eksklusive forbrug. Det tidligere projekt som Borgerrepræsentationen godkendte, havde en forventet lejeforhøjelse på 66 kr. pr. m2 pr. år. Grundet øget støtte fra Landbyggefonden forventes beboernes huslejeforøgelse at være mindre ved det nye projekt, hvorfor de ændrede renoveringsarbejder skønnes at medføre en gennemsnitlig lejeforhøjelse på 52 kr. pr. m2 pr. år, svarende til en lejeforhøjelse på 7 % og en forventet husleje på ca. 766 kr. m2 pr. år. 

Økonomi

Ændringerne i projektet indebærer, at kommunen skal godkende at stille en kommunal garanti for lån på op til 100 % for realkreditlån på 97,4 mio. kr.

Kommunens garantistillelse er en forudsætning for, at Landsbyggefonden vil yde støtte i form af regaranti og ydelsesstøtte til renoveringen, jf. almenboliglovens regler herom. Størrelsen på garantien afklares med boligorganisationen og långiver inden for den afsatte ramme i forbindelse med byggeregnskabet. Landsbyggefonden regaranterer for 50 % af kommunens garanti for det støttede lån på i alt ca. 97,4 mio. kr. Det betyder, at kommunens samlede nettogaranti maksimalt vil udgøre 48,7 mio. kr.

Garantien medfører ikke i sig selv bevillingsmæssige konsekvenser for Teknik- og Miljøudvalget. Garantien kommer kun til udbetaling, såfremt boligafdelingen ikke selv kan betale ydelserne på lånene. Forvaltningen har ikke på nuværende tidspunkt indikationer på, at garantien vil komme til udbetaling.

Det samlede kommunale bidrag til renoveringsprojektet er således kommunal garanti på op til 100 % for realkreditlån på samlet 97,4 mio. kr. Kommunens økonomiske medvirken til projektet er nærmere beskrevet i bilag 3.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen meddele tilsagn (skema B), når ansøgningen foreligger, såfremt der ikke er væsentlige ændringer i forhold til det forelagte. De første byggearbejder forventes at kunne påbegyndes ultimo 2021.

                                Søren Wille

                                                         / Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 14. september 2020