Etablering af biograf på toppen af Cinemateket, Gothersgade 55, Indre By

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om Teknik- og Miljøforvaltningen kan give tilladelse til etablering af taghave, cafe og biograf på toppen af Cinemateket, Gothersgade 55.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at der gives byggetilladelse til etablering af tagbiograf på toppen af Cinemateket.

Problemstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen modtog den 10. december 2019 en ansøgning om byggetilladelse til at etablere tagterrasse og en offentlig bypark med cafe og biograf på toppen af Cinematekets bygning, Gothersgade 55, matr.nr. 266 Rosenborg Kvarter, i København K.

Sagen forelægges Teknik- og Miljøudvalget efter anmodning fra teknik- og miljøborgmester Ninna Hedeager Olsen (Ø).

Løsning

Ejendommen er opført i 1912-1914. Ejendommen er optaget i kommuneplanen KP19 som bevaringsværdig med vurdering som SAVE 3.

Projektet
Ansøgningen drejer sig om opførelse af ny tagetage på ejendommen Landemærket 26/Gothersgade 55. Ejendommen omfatter karréen Gothersgade, Lønporten, Vognmagergade og Landemærket.

Tagetagen indrettes med ”open air” biograf med ca. 120 pladser, foyer, café med køkken og udendørs servering samt tagterrasse. Tagetagen forsynes med to gangbroer over det interne gårdrum. Den samlede bygningshøjde for den del af tagetagen, hvor der opføres nyt etageareal, bliver op til 24 m. Arealet af tagetagen udgør 295 m2. Tagterrassen udgør 1050 m2, og den åbne biograf udgør yderligere 110 m2. Biografen overdækkes med mobile markiser ved regn.

Ejendommens etageareal bliver ca. 8629 m2, hvilket svarer til en bebyggelsesprocent på mindst 408. I Kommuneplanen er der ikke fastsat standardiserede rammer for bebyggelsesprocenten for området. Friareal på terræn udgør 164 m2 og med tagterrassen etableres yderligere 1050 m2 opholdsareal.  Ejendommens samlede fri- og opholdsareal vil blive 1214 m2, hvilket svarer til 14 pct. af ejendommens etageareal. Tagterrassen udføres med værn af glas og café/foyer-delen udføres som hvidmalet stålkonstruktion beklædt med strækmetal.

Plangrundlag
Området, hvor Cinemateket ligger, er ikke omfattet af lokalplan. Forvaltningen har været i dialog med ansøger om projektet siden januar 2019 og har på møde med rådgiver den 28. juni 2019 givet udtryk for, at projektet nu var nedskaleret i en sådan grad, at det ikke udløste krav om lokalplan. Forvaltningen gjorde det samtidig klart, at det fortsat var en mulighed at udarbejde en lokalplan, uanset om projektet var lokalplanpligtigt eller ej, men at projektet fremadrettet skulle håndteres som byggesag. Den 18. november 2019 blev Teknik- og Miljøudvalget orienteret om sagen, da projektet var ændret og ikke længere lokalplanpligtigt (bilag 8).

Kommuneplan 2019
I Kommuneplan 2019 (KP19) er ejendommen placeret i et S-område (serviceerhverv). I kommuneplanen er der ingen standardiserede rammer for bebyggelsesprocent, bygningshøjde og friareal. Det ønskede byggeri er i overensstemmelse med Kommuneplanens anvendelsesbestemmelser for S-områder. Ejendommen er desuden i KP19 placeret i et kulturmiljø (1.2 ”Københavns Middelalderby”) og indgår også i KP19 i et område, der er udpeget som bevaringsværdig bebyggelse.

Helhedsvurdering
Forvaltningen skal foretage en helhedsvurdering i forbindelse med sagsbehandlingen af byggesagen. I helhedsvurderingen indgår kommuneplanen og det gældende bygningsreglement. Det vurderes bl.a. om bebyggelsens højde og samlede volumen er tilpasset den eksisterende bygning og omgivelserne.

Høring
Der er foretaget partshøring og ikke-lovpligtig høring af lejere, jf. bilag 3. Forvaltningen har vurderet, at ejere af ejendomme med facade mod Cinemateket er parter i sagen. Den ikke-lovpligtige høring af lejere er sendt til lejerne i de samme ejendomme. Høringerne er sendt den 3. juni 2020 med svarfrist den 7. juli 2020.

Der er indkommet 19 indsigelser, heraf tre fra parter i sagen (bilag 4). Indsigelserne kommer primært fra beboere i området. Alle er overvejende kritiske overfor byggeriet. Indre By Lokaludvalg har ikke leveret høringssvar i forbindelse med den officielle høring, men har ved tidligere henvendelser udtrykt bekymring for, at projektet vil medføre støjgener for beboere i de omkringliggende gader. Derudover nævner lokaludvalget det principielle i, hvorvidt der på tagene i Middelalderbyen skal være udendørs offentlige forlystelser og cafeer (bilag 9). Indre By Lokaludvalg afholdt borgermøde om projektet med deltagelse af ejer/bygherre og forvaltningen onsdag den 19. august 2020 i Cinemateket.

Hovedsynspunkterne i høringssvarene er følgende:

1. Støjgener: Samtlige indsigere er bekymret for øgede støjgener. Opmærksomheden er rettet mod, at Indre by allerede er plaget af støjgener. Der er bekymringer ved det øgede antal gæster og festende mennesker i området. Der nævnes forslag til, om man kan benytte hovedtelefoner eller andet der kan afhjælpe støj ved filmvisninger.
2. Lysgener: Der udtrykkes bekymring for om lyset fra filmvisninger og installationer på taget vil genere naboer.
3. Cykelparkering og adgangsforhold: Enkelte indsigere udtrykker bekymringer over det øgede antal gæster og behov for cykelparkering. Naboerne spørger til adgang til tagterrassen.
4. Trafik på Landemærket: Enkelte høringssvar nævner problematik med varelevering og afhentning af affald gennem port til ejendommen i Landemærket, hvilket støjer og generer naboerne, ofte meget tidligt om morgenen.

Forvaltningens bemærkninger:

1. Støjgener: Byggeloven regulerer ikke den nævnte form for støj. Aktiviteterne på tagterrassen vil skulle overholde støjreguleringen i gældende miljølovgivning. Det fremgår af ansøgers materiale, at dette sikres gennem opstilling af en støjskærm langs den delvist overdækkede biograf. Ansøger har redegjort for, hvordan støjkrav vil kunne overholdes over for naboer, se bilag 6. I tilfælde, hvor miljølovgivningens støjkrav ikke overholdes, kan kommunen give påbud om at overholde støjgrænsen.
2. Lysgener: Filmlærredet er placeret i karréens sydøstlige hjørne med størst mulig afstand til boliger. Overkanten af filmlærredet overstiger ikke taget til café-delen for at sikre, at lysinstallationer ikke vil være til gene for naboerne.
3. Cykelparkering og adgangsforhold: Adgang til tagterrassen sker gennem de eksisterende adgange til Cinemateket. Da Cinemateket er placeret i nærhed af buslinjer og metrostation forventes tilbygningen ikke at øge ejendommens behov for cykelparkering væsentligt.
4. Trafik på Landemærket: Dette er den eneste port til gården. Det er ejer af ejendommen, der står for eventuelle ændringer af dette. Byggeloven regulerer ikke tidspunkter for afhentning af affald og levering af varer.

Forvaltningens samlede bemærkninger til høringssvarene fremgår af bilag 5. Ansøgers bemærkninger til indsigelserne fremgår af bilag 6.

Forvaltningens vurdering
Teknik og Miljøforvaltningen er indstillet på at give tilladelse til det ansøgte projekt, da det ligger inden for kommuneplanens anvendelsesbestemmelse og det samtidig er forvaltningens vurdering, at projektet kan godkendes efter en helhedsvurdering efter bygningsreglementet. Ansøger har nedskaleret projektet i dialog med forvaltningen i en sådan grad, at det ikke udløser krav om lokalplan. Det er forvaltningens vurdering, at udformningen af det ansøgte er tilpasset bygningen og området.

Alternativ
Teknik- og Miljøudvalget kan standse projektet ved at nedlægge et forbud efter planlovens § 14. Herefter skal forvaltningen udarbejde et lokalplanforslag, der skal offentliggøres inden et år fra nedlæggelsen af forbuddet.

Et forbud skal efter § 14 være planmæssigt begrundet. Forebyggelse af forurening og støjulemper er saglige hensyn ved administration af planloven. Tagfladen ligger i dag ubenyttet hen, og vil med projektet blive taget i brug som et nyt byrum med forskellige funktioner, herunder en biografsal, der vil blive delvist overdækket, samt en café. Ansøger har over for forvaltningen oplyst, at der vil være offentlig adgang til tagterrassen inden for en ikke nærmere fastlagt åbningstid. Projektet vil dermed medføre nogle ekstra gener for beboerne i området, herunder bl.a. støj. Som tidligere nævnt kan forvaltningen ikke i byggetilladelsen regulere aktivitetsniveauet på tagterrassen eller fastsætte særlige krav vedrørende støjafskærmning. Det vil derimod være muligt at begrunde et forbud efter planlovens § 14 med forebyggelse af nabogener, herunder støj.

En kommune kan forspilde muligheden for at nedlægge et § 14-forbud ved passivitet. Forvaltningen vurderer umiddelbart ikke, at muligheden er forspildt på grund af passivitet i sagen, da ansøgningen er modtaget i december 2019. Imod dette taler dog, at kommunen har kendt til projektet siden januar 2019 og modtog et skitseprojekt, der ligner det ansøgte ift. omfang, den 23. september 2019. Undervejs i forløbet har forvaltningen været i dialog med ejer og gjort det klart, at Teknik- og Miljøudvalget skulle orienteres om sagen, og at der forsat var mulighed for at udarbejde en lokalplan.

Ejer kan få prøvet lovligheden af § 14-forbuddet ved at indbringe afgørelsen for Planklagenævnet. Hvis ejer får medhold i sin klage, vil forbuddet være ugyldigt. Ved et § 14-forbud er der desuden en risiko for, at ejer vil kræve erstatning af kommunen på grund af det konkrete sagsforløb.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt indstillingen, vil forvaltningen give tilladelse til etablering af tagbiograf på toppen af Cinemateket.