Startredegørelse for lokalplan ”Bomhusvej 18”, Bispebjerg

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til lokalplan ”Bomhusvej 18” på baggrund af intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 1.

Problemstilling

Da Carolineskolen fraflytter deres nuværende faciliteter på Bomhusvej 18, ønsker bygherre at nedrive de eksisterende bygninger og opføre nye boliger med et etageareal på 13.000 m². Projektet har en størrelse, der kræver udarbejdelse af en lokalplan. Der er på nuværende tidspunkt ikke en gældende lokalplan for området. Forvaltningen fremlægger startredegørelse, da der er tale om en markant ændring af områdets anvendelse og karakter.

Løsning

Lokalplanområdet er i dag omgivet af et blandet erhvervsområde med administration, serviceerhverv og handel og er præget af, at der er placeret seks skoler. Skolernes friarealer er typisk indhegnede, hvilket sammen med lange facadeforløb og Helsingørmotorvejen vest for området betyder, at nærområdet i dag opleves som lukket. Området er dermed en barriere for at bevæge sig mellem boligbebyggelserne beliggende nord og syd for området.

Projektet har et etageareal på 13.000 m² boliger i forskudte bygninger placeret rundt om et større, grønt gårdrum. Herudover indgår i projektet et punkthus placeret mod Bomhusvej i nord. Projektet opføres i 5-7 etager med højder på mellem 15 og 20 meter. De højeste bygninger bliver placeret mod motorvejen. Facader udføres med store vinduespartier mod det indre gårdrum for at skabe en øget kontakt mellem lejlighederne og gårdrummet. Der etableres en offentligt tilgængelig stiforbindelse gennem området, ligesom det grønne gårdrum gøres offentligt tilgængeligt.

Forvaltningen vurderer, at projektet vil give kvarteret et løft på en række områder, men havde gerne set et projekt, der i højere grad forholder sig til stedets egenart. I projektet arbejdes der med at indrette en stor del af det ubebyggede areal til parkering, hvilket vil have en negativ virkning på friarealerne. Det er vurderet, at det er vanskeligt at kræve parkering placeret i konstruktion, da projektområdet er placeret i udkanten af kommunen, og da der i sammenlignelige områder ikke forlanges parkering i konstruktion, jf. for eksempel lokalplanforslag for Lille Torv i Tingbjerg. Forvaltningen foreslår, at der i det videre arbejde udarbejdes alternativ forslag, som sikrer en større andel af de store træer, således at fordele og ulemper herved kan vurderes.

Lokalplanområdet er udsat for støjpåvirkning fra Helsingørmotorvejen. Byggeriet vil derfor blive placeret, så friarealerne og naboarealerne øst for projektområdet får en markant dæmpning af støjen. Håndtering af støjpåvirkningen vil indgå i lokalplanarbejdet.

Bispebjerg Lokaludvalg har i den interne høring afgivet høringssvar til Teknik- og Miljøforvaltningen, der særligt omhandler beskyttelse mod støjgener, trafikforholdene i området og samspillet med omgivende boligområder. Bemærkningerne vil indgå i forvaltningens videre arbejde med udarbejdelse af forslag til lokalplan.

Der henvises i øvrigt til bilag 2 - Faktaark.

Byliv

Både ungdomsboligerne mod vest og skolerne mod øst har i dag dårlige friarealer, og projektområdet fremstår i dag som en barriere i bydelen med markante sikkerhedshegn. Bygherre foreslår derfor en stiforbindelse med offentlig adgang gennem bebyggelsen, i nord-sydgående retning og samarbejder med naboerne mod vest og øst om at etablere direkte adgang til det centrale grønne gårdrum. Dette fokus på at åbne op mod den omgivende by og åbne bebyggelsens friarealer vil være en markant forbedring i forhold til eksisterende forhold og er i overensstemmelse med indsatserne i Fællesskab København om en by, der er let og tryg at bevæge sig gennem, og byrum der kan benyttes i fællesskab med fokus på hverdagslivet.

Miljø og Bynatur

Bygherre ønsker at skabe et byggeri, der kan tilføre bydelen nye grønne byrum og gode opholds- og kantzoner. Bebyggelsens gårdrum skal have karakter af et offentligt tilgængelig grønt område og der skal være fokus på blandede beplantningstyper samt fleksibel brug af området og klimasikring. Der er i området en række større træer. I det sydlige område er en del af disse placeret på et ældre bunkeranlæg. Det er vurderet, at bunkeranlægget bør sløjfes, da det udgør en barriere i kvarteret, hvilket betyder, at bevaring af træerne på bunkeranlæggene er svært. Bevaringsværdien og muligheden for bevaring af træerne vil blive vurderet yderligere i forslaget til lokalplan. Der er ligeledes en række større træer i skel mod vej og boliger i den nordlige del af området, der alle forudsættes bevaret.

Almene boliger

Lokalplanområdet ligger i Lundehusskolen skoledistrikt, hvor den almene boligandel udgør over 30%. Det betyder, at det i henhold til kommuneplanens retningslinjer er et område, hvor der som udgangspunkt ikke kræves yderligere almene boliger. Nærområdet - Ryparken/Lundehus-kvarteret - er kendetegnet ved en stor andel af almene boliger, og det er derfor vurderet, at etablering af privatejede boliger vil være en fordel i forhold til at sikre, at området får en blandet beboersammensætning i overensstemmelse med indsatsen for at undgå en opdelt by i Fællesskab København.

Parkering

I Kommuneplan 2015 er rammen for parkering i C1-områder (boliger og serviceerhverv) 1 parkeringsplads pr. 100 m² bruttoetageareal, uden mulighed for at lave en konkret vurdering af parkeringsbehovet. Det betyder, at der i lokalplanen stilles krav om etablering af 130 parkeringspladser svarende til 1 parkeringsplads pr. 100 m² bruttoetageareal. Grundet den relativ høje parkeringsnorm har forvaltningen foretaget en vurdering af det reelle behov for parkering i projektet. Det er forvaltningens faglige vurdering, at en parkeringsnorm på 1 parkeringsplads pr. 100 m² bruttoetageareal er passende på grund af ejendommens placering i forhold til det overordnede vejnet og afstanden til S-togsstationer. Parkeringspladserne etableres på terræn, primært på de dele af grunden, der er særligt støjbelastede fra Helsingørmotorvejen. Det betyder, at en forholdsvis stor del af grunden benyttes til parkering.

Kommuneplan

I Kommuneplan 2015 er området udlagt til boliger og serviceerhverv med en maksimal bebyggelsesprocent på 110 og en maksimal bygningshøjde på 20 meter (C1-område). Kommuneplanrammen fastsætter en friarealprocent på 50 for boliger. Projektet er i overensstemmelse med rammerne i Kommuneplan 2015.

Anbefalinger til den videre planlægning

Forvaltningen vil i det videre samarbejde med bygherre og rådgiver særligt fokusere på følgende temaer:

• Sammenhæng med og forbindelser til den omgivende by via offentligt tilgængelige friarealer og stiforbindelser.
• Arkitektur skal tilpasses til det omgivende områdes egenart.
• Håndtering af støjgener fra Helsingørmotorvejen.
• Grønne områder med blandede beplantninger, brugbare funktioner for beboere og naboer, og som også tilbyder et miks af private og halv-private opholdsarealer nær boliger i stueetagerne. Parkering skal integreres i byrum og friarealer i så høj grad som muligt.
• Genbrug af historiske spor og arbejde for bevaring af eksisterende træer.

Stadsarkitekten deltager under behandlingen i Teknik- og Miljøudvalget.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når udvalget har godkendt startredegørelsen, sættes planarbejdet i gang, og Teknik- og Miljøforvaltningen vil foretage en screening af de miljømæssige konsekvenser med henblik på at vurdere, om der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (MPP).

Forvaltningen forventer at forelægge forslag til lokalplan for Teknik- og Miljøudvalget, hvorefter det sendes i offentlig høring i 8 uger. Planforslaget kan sendes i offentlig høring umiddelbart efter Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, jf. Borgerrepræsentationens delegation af 12. november 2015. Lokalplanen ventes endeligt vedtaget foråret 2018.

Pernille Andersen

/Jakob Møller Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 14. august 2017

Indstillingen blev godkendt uden afstemning.

Enhedslisten afgav følgende protokolbemærkning:
”Enhedslisten mener, at kravet til antallet af parkeringspladser skal nedsættes til 1 plads pr. 200 m2 etageareal. Da det ikke er muligt inden for den gældende kommuneplan, vil Enhedslisten fremsætte et medlemsforslag i Økonomiudvalget om, at Økonomiforvaltningen udarbejder et tillæg til kommuneplanen, der muliggør et lavere krav i lokalplanen til parkering.”

Det Radikale Venstre og Enhedslisten afgav følgende protokolbemærkning:
”Partierne ønsker, at der i det videre arbejde skal være fokus på at bevare træer og bunkeranlægget på området.”