Dispensation fra lokalplan nr. 425 "Krimsvej" for bebyggelse på ejendommen Krimsvej 33

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om der skal meddeles dispensation fra lokalplan nr. 425 ”Krimsvej”.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1.    At der gives dispensation fra en række bestemmelser i lokalplan nr. 425 ”Krimsvej” som angivet under 
       afsnittet Løsning

Bygherren KPC ønsker opført et projekt, der forudsætter dispensationer fra gældende lokalplan nr. 425 ”Krimsvej”. Det gælder blandt andet bebyggelsesforhold så to ejendomme i den sydlige del af lokalplanområdet kan behandles fælles, som én ejendom og dermed opfylde lokalplanens principper om maksimal bebyggelsesprocent på 130. Det gælder desuden ændret bebyggelsesplan med omdisponering af friarealer og parkering samt grønne tage som fælles opholdsarealer for hver opgang. Endelig gælder det undladelse af hævning af vej med 0,5 m af hensyn til villaområdet syd for bebyggelsen.

 

Amager Øst Lokaludvalg har anmodet om, at sagen forelægges for Teknik- og Miljøudvalget. Der er to henvendelser i sagen ud over henvendelsen fra lokaludvalget.

Projektet 
Boligbyggeriet er med et etageareal på 12.292 m2 fordelt på 128 lejligheder på i gennemsnit 96 m2 etageareal, jf. bilag 2. Bebyggelsen består af etagehusbebyggelse i 2 til 5½ etage samt et højt hus i 12 etager. I underjordisk parkeringskælder er der indrettet 65 parkeringspladser. På nedlagt vejareal af Krimsvej er der 28 parkeringspladser og 11 pladser langs villaområdet mod syd samt 19 pladser inde i området. De primære opholdsarealer er placeret op til bebyggelsen dels i den hesteskoformede bebyggelse op til Krimsvej-arealet, dels som fælles tagterrasser. Der plantes allétræer langs villaområdet og metroarealet.
 

Afvigelser fra lokalplanen og anbefaling af dispensation

Projektet omfatter afvigelse fra flere bestemmelser i lokalplanen, men er grundlæggende i overensstemmelse med den karakter for området som lokalplanen søger at skabe. Ved udarbejdelsen af projektet, herunder afvigelserne fra lokalplanen, er der bl.a. forsøgt taget hensyn til de indsigelser, der kom i forbindelse med høring af lokalplanforslaget og ved senere henvendelser fra naboerne i villaområdet syd for ejendommen.

 

• Dispensation kan anbefales på følgende punkter: Bebyggelsesprocenten på 155 for selve bebyggelsen overskrider lokalplanens krav på 130, men det sikres med deklarationer, at området sammen med nabobebyggelsen holder sig under 130. Forvaltningen kan anbefale dette, da det er en forudsætning i lokalplanens opbygning at man kan regne bebyggelsesprocenten mv. under ét og fordi området ikke er hegnet og således opleves som ét samlet område  

• Tværvejen opretholdes i den eksisterende terrænhøjde og hæves ikke 0,5 m som angivet i lokalplanen, idet forvaltningen finder, at der bliver mindre indblik til villaområdet fra trafikken på tværvejen og således, at jordtrykket fra påfyldt jord ikke er årsag til at bevaringsværdige træer ikke kan overleve de ændrede forhold. Vejanlægget udføres med afløb i tværvejens nordlige side væk fra villaområdet. Forvaltningen finder, at der dermed er de bedst mulige forhold til, at overfladevand fra lokalplanområdet ikke oversvømmer villaområdet.  

• En del af parkeringsarealet (19 pladser) flyttes fra Krimsvej og ind i bebyggelsen. Dette kan anbefales af forvaltningen for at udnytte det vestvendte areal mod Krimsvej til friareal.  

• Tagterrasser kan indgå som friareal, når de som i projektet i vid udstrækning er indrettet til ophold, og alle beboerne i en opgang har adgang til dem. Forvaltningen kan anbefale dette, da det muliggøres i det tilknyttede kommuneplantillæg og siden er blevet sædvanlig praksis.  

• Friarealprocenten på den aktuelle byggegrund er 37,5 og lokalplanen kræver 50. Forvaltningen anbefaler dispensation fra kravet, idet bebyggelsen sammen med naboejendommen får en friarealprocent på mindst 48, og den store fælles grund giver mulighed for friarealer af høj kvalitet. Interne færdselsarealer, der anlægges som lege- og opholdsområder, kan indgå i områdets friarealer, hvis de er anlagt med en rekreativ kvalitet.  

• Anvendelse af højhusets stueetage til beboelse, hvor lokalplanen kræver publikumsorienterede funktioner. Det kan anbefales af forvaltningen med henvisning til, at tomme butikslokaler får området til at fremstå dødt, og at der endnu ikke er beboere nok i området som grundlag for butikker. Beboelsen skal senest efter 10 år være konverteret til butik, café mv. 

Naboorientering og partshøring

Projektet har været i naboorientering i perioden 23. marts til 16. april 2012.

Der er modtaget tre henvendelser, heraf to henvendelser fra naboer i villaområdet og en fra Amager Øst Lokaludvalg. Lokaludvalget udtrykker blandt andet bekymring for om stueetagen uden butikslokaler vil fremstå tillukket i ti år, om at tagterrasser beregnes som friareal, om omfordeling af parkeringsforhold og friarealer, bebyggelsesprocent på 155 for dele af lokalplanområdet, undladelse af hævning af tværvej, fjernelse af bevaringsværdige træer i udpegede veje og byggefelter.

En indsiger er bekymret over bebyggelsens omfang og trafikken på tværvejen samt forholdet mellem vejanlæggene Kong Volmers Vej og tværvejen, hvis den ikke hæves 0,5 m og om risiko for oversvømmelser ved skybrud.

 

En anden indsiger er tilfredse med at dele af bebyggelsen flyttes længere mod nord, væk fra villaområdet, men er imod den i øvrigt ændrede karrebebyggelse delvis i op til 6 etager.

 

Forvaltningens bemærkninger

Forvaltningen mener, at dispensationen modvirker et dødt område, at den i forhold til lokalplanen flytter parkering ind på egen grund, at det er praksis at tælle tagterrasser med i friarealet, sådan som det oprindelige kommuneplantillæg muliggør, at lokalplanen havde som forudsætning, at man tæller nabobebyggelsen med i bebyggelsesprocenten i det uhegnede område, og at det i forhold til indblik er en fordel, hvis vejen ikke hæves. De bevaringsværdige træer i lokalplanen blev udpeget så de kunne tilføre grunden kvaliteter indtil der blev bygget. Indsigelserne er opsamlet i vedlagte bilag 1 ”Notat om indsigelser”.

 

Bemærkningerne i henvendelserne har været forelagt bygherren, der ikke er enig med indsigerne, jf. vedlagte partshøring af 24. april 2012. Bilag 3.

Dispensationen har ingen økonomiske konsekvenser for kommunen.

Hvis Teknik og Miljøudvalget godkender indstillingen, meddeles dispensation til ansøger. Samtidig underrettes de, som er fremkommet med bemærkninger, om sagens udfald. Derefter meddeles byggetilladelse til det ansøgte i forbindelse med den almindelige/sædvanlige byggesagsbehandling.

 

 

         Hjalte Aaberg

                                                                  /Simon Kjær Hansen

Bilag til gennemsyn på borgmesterens forkontor:

Tre indsigelser modtaget i forbindelse med naboorienteringen.

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i møde den 14. maj 2012

Indstillingen blev udsat.