Endelig vedtagelse af lokalplan "Jagtvej 171" med kommuneplantillæg

Se alle bilag

Efter den offentlige høring og en supplerende høring skal Borgerrepræsentationen endeligt vedtage lokalplan ”Jagtvej 171”, herunder tage stilling til ændringsforslag til planen og det tilhørende kommuneplantillæg, samt vedtage den tilhørende udbygningsaftale.

Indstilling og beslutning

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at lokalplan ”Jagtvej 171” vedtages endeligt med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning om, at § 4, stk. 2 og 3 udgår, at § 5, stk. 1 ændres, så bebyggelsens etageareal højst må udgøre 4.700 m², og bygningshøjden ikke må overstige 34 m, at § 7, stk. 1 ændres, så højst 70 pct. af det krævede friareal må indrettes på tagterrasse, og så mindst 30 pct. indrettes på terræn, at der i stk. 4, ibid., medtages en ny bestemmelse om mulighed for supplerende træbeplantning på den grønne plads samt med krav om etablering af en læskærm på hjørnet ud for bebyggelsens stueetage, og at § 9, stk. 1 ændres efter nyeste gældende formulering af bestemmelsen om opførelse af nybyggeri som lavenergibebyggelse. Ændringerne er indarbejdet i det som bilag 1 vedlagte ændrede lokalplanforslag.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

2. at det tilhørende kommuneplantillæg vedtages endeligt med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning, således at bebyggelsens etageareal højst må udgøre 4.700 m², og bygningshøjden ikke må overstige 34 m, samt

3. at udbygningsaftale med grundejer om etablering af en grøn plads på Aldersrogade vedtages.

Problemstilling

Grundejeren, Aldersro ApS, har søgt om udarbejdelse af en lokalplan med kommuneplantillæg for at realisere et projekt på Jagtvej 171 udarbejdet af arkitektfirmaet BIG. Jagtvej 171 rummer i dag en utidssvarende og lavintensiv bebyggelse på et sted, der med den kommende metrostation får et øget potentiale som stationsnært område. Forslag til lokalplan ”Jagtvej 171” med kommuneplantillæg blev vedtaget af Borgerrepræsentationen 14. oktober 2010 med henblik på offentliggørelse. Forslaget vedlægges som bilag 2. Forslagene har været i offentlig høring fra 10. november 2010 til 17. januar 2011. Teknik- og Miljøudvalget besluttede i mødet 24. oktober 2011 ikke at godkende forvaltningens indstilling om endelig vedtagelse af lokalplanen. I mødet 6. februar 2012 besluttede Teknik- og Miljøudvalget, at et revideret projekt lægges til grund for ændringer af lokalplanforslaget. Forslag til ændringer af lokalplanen har været i supplerende høring fra 28. februar til 19. marts 2012.

Løsning

I det oprindelige, offentliggjorte lokalplanforslag muliggøres et projekt for et 44,3 m højt og 5.300 m² stort kontorhus, der udnytter nærheden til den kommende metrostation, og som kan udgøre et markant vartegn for Vibenshus Runddel. Endvidere muliggøres etablering af en grøn plads i den østlige ende af Aldersrogade.

Borgermøde om planforslaget blev afholdt 1. december 2010. På mødet blev især berørt emner om bebyggelsens omfang, højde, arkitektur, vind-, udsigts- og skyggegener samt trafik og parkering. Referat og evaluering af mødet vedlægges som bilag 3. Som bilag 4 vedlægges resultat af borgerdialogforløbet.

Henvendelser modtaget ved den offentlige høring - 10. nov. 2010 til 17. jan. 2011

Ved den offentlige høring om det oprindelige lokalplanforslag er der modtaget 23 henvendelser, heraf 4 fra offentlige myndigheder, bl.a. fra Østerbro Lokaludvalg. De modtagne henvendelser fremlægges som bilag A. I bilag 5 er henvendelserne refereret og sammenfattet under 14 temaer med forvaltningens bemærkninger hertil.

Sammenfattende er de væsentligste synspunkter i henvendelserne:

Kontorhusets størrelse, højde og karakter harmonerer ikke med områdets skala og struktur, og at husets facadeudformning og materialevalg er fremmed for stedet.
Kontorhuset forringer lysindfald og udsigt på naboejendommene, som mister værdi.
Kontorhuset medfører skyggegener, bla. på Fælledklubbernes areal om aftenen.
Kontorhusets facader giver blændingsgener og gener fra rumbelysning om natten.
Kontorhuset medfører øgede trafik- og parkeringsproblemer i området.
Den grønne plads på Aldersrogade vil være ramt af støj, skygge og turbulensvinde.

Lokaludvalgets henvendelse omhandler desuden: - Ønske om indretning af opholdsareal for beboerne i stedet for offentlig plads. - Reducering af bebyggelsen, f.eks. ved beskæring ind mod Jagtvej 169. - Etablering af tilkørsel fra Jagtvej til kontorhusets p-kælder, så Aldersrogade ikke belastes, og pladsen får bedre kvaliteter. - Omlægning af cykeltrafikken. - Afskærmning af pladsen med en glasstøjskærm ud mod Vibenshus Runddel.

Revideret projekt og supplerende høring om ændringer af lokalplanforslaget

På baggrund af indsigelser mod det offentliggjorte lokalplanforslag og Teknik- og Miljøudvalgets beslutning om ikke at anbefale endelig vedtagelse af lokalplanforslaget er der foretaget en revision af det for planen til grund liggende projekt. Herefter er bygningshøjden reduceret med 10,80 m, så bygningshøjden bliver 33,5 m. Udkragningen ind mod naboejendommen Jagtvej 169 er løftet ca. 2 m, så der bliver mere lys og luft mellem bygningerne. Etagearealet er reduceret med ca. 600 m² til ca. 4.700 m². Friarealprocenten er fortsat 10, men en større del af friarealet etableres på tagterrasser, bl.a. en tagterrasse på toppen af huset. Hele friarealkravet opfyldes på ejendommen, hvorfor der ikke skal tilkøbes vejareal til grunden som tidligere forudsat. Der indgår fortsat en grøn plads på Aldersrogade. Bebyggelsen udføres fortsat som lavenergibebyggelse mv., der sammen med stationsnærheden vil medvirke til en bæredygtig by.

Den udsendte pjece vedrørende den supplerende høring om ændringer af lokalplanforslaget vedlægges som bilag 6. Heraf fremgår en beskrivelse og illustrationer af det reviderede projekt, herunder skyggediagrammer af hidtidigt og revideret projekt, samt de væsentligste foreslåede lokalplanændringer. På kommunens hjemmeside har der samtidig været fremlagt et udkast til det ændrede lokalplanforslag.

Henvendelser modtaget ved den supplerende høring

Ved den supplerende høring er modtaget 9 henvendelser, der fremlægges som bilag B.

I bilag 5 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger under ovennævnte temaer. Synspunkterne i henvendelserne vedrører på trods af bearbejdningen af projektet stort set samme forhold som i henvendelserne ved høringen om planforslaget især mht. byggeriets størrelse og karakter samt skygger og tab af udsigt. Lokaludvalget har fremsendt lignende kritiske synspunkter som ifm. lokalplanforslaget.

Forvaltningens bemærkninger til henvendelserne modtaget ved den offentlige høring, og ved den supplerende høring

Vedrørende bygningens størrelse, arkitektur, skyggevirkning mv.: Forvaltningen vurderer, at det store åbne vejkryds på Vibenshus Runddel kan bære en bebyggelse af den størrelse, højde og karakter, som er indeholdt i det reviderede projekt. Forringelsen af udsigtsforholdene svarer til, hvad man må forvente i en bymæssig sammenhæng, og lysrefleksion fra facaderne er ikke anderledes end ved andet nybyggeri.

Vedrørende trafik-, parkeringsforhold og plads på Aldersrogade: Forvaltningen vurderer, at de trafikale forhold i forbindelse med byggeriet ikke vil ændres væsentligt, og der skabes tilstrækkelig parkering til byggeriet. Den grønne plads skal fremstå som et sammenhængende pladsareal med gågadestatus med cykling tilladt, og en støjskærm ud mod Vibenshus runddel vil ikke harmonere med karakteren af offentligt byrum.

Ifølge de som bilag 7 viste skyggediagrammer berører kontorhusets skygge i begrænset grad enkelte boliger i Teglværksgade 2-16 i de tidligste morgentimer om sommeren. Al-dersrogade 2-4 berøres i de tidlige eftermiddagstimer i det tidlige forår/sene efterår. Al-dersrogade 3A-5 (kontor) berøres i de tidlige morgentimer. Fælledklubberne berøres om sommeren fra kl. 19.30. Træerne ved klubhuset vil dog kaste de væsentligste skygger.

Som bilag 8 vedlægges vindnotat med forslag til, hvordan vindmiljøet kan forbedres for de aktiviteter, der typisk vil foregå på den grønne plads, således at vindmiljøet i forhold til disse aktiviteter kan opnå karakteren ”acceptabelt”.

Tilgængelighedsvurderingen i bilag 9 viser, at der sikres tilgængelighed for alle.

Ændringer af lokalplanen

På baggrund af det reviderede projekt og indkomne indsigelser mv. foreslår forvaltningen ændringer i forhold til det oprindelige, offentliggjorte lokalplanforslag mht. følgende bestemmelser: - I § 4 udgår stk. 2 om nedlæggelse af vejareal, og i stk. 3 udgår bestemmelsen om nye vejlinjer. Tegning nr. 1 ændres i overensstemmelse hermed. - § 5, stk. 1 ændres, så bebyggelsens etageareal højst må udgøre 4.700 m², og bygningshøjden ikke må overstige 34 m. I stk. 3, ibid., ændres tegning nr. 3 i overensstemmelse hermed. - § 7, stk. 1 ændres, så højst 70 pct. af krævede friareal må indrettes på tagterrasser, så mindst 30 pct. af friarealet indrettes på terræn. I stk. 4, ibid., medtages en ny bestemmelse om mulighed for supplerende træbeplantning på den grønne plads mhp. at forbedre vindmiljøet samt med krav om etablering af en læskærm på hjørnet ud for bebyggelsens stueetage. - § 9, stk. 1 ændres således, at nybyggeri skal opføres som lavenergibebyggelse, hvorved forstås bebyggelse, der på tidspunktet for ansøgning om byggetilladelse opfylder de energirammer for energiforbrug for lavenergibygninger, der er fastsat i bygningsreglementet. Den tilhørende kommentar ændres i overensstemmelse hermed.

I lokalplanens redegørelse indarbejdes konsekvensrettelser som følge af ovenstående, herunder nye illustrationer af det reviderede projekt. Under afsnittet Arkitektonisk og planmæssig vurdering udgår afsnittet på side 8 om udvikling af den øvrige del af karreen på baggrund af indkomne indsigelser. Under afsnittet Kommuneplan 2011 udgår afsnittet på side 14 om retningslinjer for højhuse, da det reviderede projekt med den mindre højde ikke defineres som et højhus. Derudover foretages en række redaktionelle rettelser. Der henvises i øvrigt til det som bilag 1 vedlagte ændrede lokalplanforslag.

Ændringer af kommuneplantillægget

Kommuneplantillægget ændres i overensstemmelse med det reviderede projekt og den ændrede lokalplan, så bebyggelsens etageareal højst må udgøre 4.700 m², og bygningshøjden ikke må overstige 34 m. Det ændrede kommuneplantillæg er vist i bilag 1. I de offentliggjorte planforslag er kommuneplantillægget beskrevet som et tillæg til Kommuneplan 2009. Da Kommuneplan 2011 i mellemtiden er endelig vedtaget, er der i stedet tale om et tillæg til denne kommuneplan. Kommuneplan 2011 indeholder ikke væsentlige ændringer, der har betydning for det fremlagte planforslag.

Økonomi

Kontorhuset giver mulighed for etablering af ca. 135 arbejdspladser.

Grundejer har i henhold til planlovens § 21 B opfordret kommunen til at indgå den som bilag 10 vedlagte udbygningsaftale, der nu indstilles til vedtagelse. Aftalen omhandler grundejerens etablering af en grøn plads på Aldersrogade. Aftalen er justeret i forhold til det tidligere udkast mht. udstrækningen af det vejareal, den omfatter, idet der ikke skal tilkøbes vejareal til ejendommen. Når anlægget er etableret og godkendt, overtager kommunen driften heraf. De efterfølgende driftsudgifter vurderes at være relativt små.