Forslag til lokalplan "Carlsberg II" med kommuneplantillæg

Teknik- og Miljøudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 14. maj 2008

 

 

Sager til beslutning

 

14.      Forslag til lokalplan "Carlsberg II" med kommuneplantillæg

TMU 346/2008  J.nr. 2008-57798

 

 

 

Borgerrepræsentationen forelægges forslag til lokalplan og kommuneplantillæg samt miljøvurderings- og VVM-rapport for "Carlsberg II" med henblik på offentliggørelse. Endvidere forelægges Borgerrepræsentationen et udkast til udbygningsaftale mellem Carlsberg og Københavns Kommune.

                     

INDSTILLING OG BESLUTNING

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler, 1.      at lokalplanforslaget "Carlsberg II" med miljøvurderings- og VVM-rapport vedtages med henblik på offentliggørelse   Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler, 2.      at forslag til tillæg til Kommuneplan 2005 for "Carlsberg" mv. vedtages med henblik på offentliggørelse med lokalplanforslaget. 3.      at vedlagte udkast til udbygningsaftale mellem Carlsberg og Københavns Kommune forhåndsgodkendes.   Teknik- og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler, 4.      at planforslagene offentliggøres i to måneder, eksklusive juli måned. 5.      at vedtage den foreslåede dialogstrategi, bestående af en hjemmeside for planerne, en udstilling i kvarteret, et borgermøde tilrettelagt som et debatmøde, og annoncering i områdets lokalaviser samt dagspressen. 6.      at der i årene 2010-2015 tilføres 44 mio. kr. til Teknik- og Miljøforvaltningens budget til finansiering af udbygningsaftalen. 7.      at der i årene 2010-2015 afsættes samlet set 25 mio. kr. på Teknik- og Miljøudvalgets ramme til finansiering af den resterende del af udbygningsaftalen.   8.      at der ved den fulde overtagelse af driftsforpligtelser i forbindelse med udbygningsaftalen indarbejdes 2,5 mio. kr. i driftsomkostninger til Teknik- og Miljøforvaltningens budget.

 

 

PROBLEMSTILLING

Carlsberg A/S har besluttet at flytte den nuværende produktion på Carlsberg til Fredericia. Selskabet ønsker fortsat at have hovedsæde samt at bibeholde forskningsaktiviteter, besøgsaktiviteter og Husbryggeriet Jacobsen på stedet, og ønsker samtidig det ca. 33 ha store område omdannet til et levende og blandet byområde. Udviklingen af Carlsbergområdet sker med udgangspunkt i arkitektfirmaet Entasis' vinderforslag i arkitektkonkurrencen for området. Carlsberg A/S og Entasis har bearbejdet vinderforslaget og har i samarbejde med forvaltningerne udarbejdet grundlaget for forslaget til rammelokalplan og kommuneplantillæg. Lokalplanen er primært en rammelokalplan, der åbner mulighed for at etablere den overordnede infrastruktur og de overordnede byrum samt udnytte de eksisterende bevaringsværdige bygninger, jf. bilag 1. Bortset fra mindre underområder forudsætter nybyggeri supplerende lokalplaner.

  ;

Udover selve Carlsbergs ejendomme omfatter forslaget til lokalplan også tilgrænsende arealer, herunder et mindre areal ved Enghave Station.

 

LØSNING

Carlsberg skal udvikles til et tæt og mangfoldigt bykvarter med liv året rundt og på alle døgnets timer. Der udvikles en kompakt bystruktur med karrébebyggelser, intime gårdrum samt butikker og caféer i stueetagerne, som bl.a. kendes fra det historiske København i "stræderne". Kvarteret bindes sammen af et net af stræder og stilleveje, som i kombinatiom med 25 nye byrum, pladser og parker udgør rammerne for det offentlige liv. Carlsbergs bevaringsværdige bygninger og underjordiske kældre indrettes blandt andet til nye kulturtilbud og offentlige aktiviteter. I alt vil 9 slanke højhuse med varierende højder mellem 50 og 120 meter markere områdets særlige profil. Det er Carlsbergs intention, at højhuset på 120 meter skal have offentlig adgang til de øverste etager.

 

Carlsberg udvikles med særlig fokus på den økonomiske, sociale og miljømæssige bæredygtighed.

 

Forudgående høring

Kommuneplantillægget har været i forudgående høring. Der er blandt andet gjort indsigelser mod den øgede trafik, som byudviklingen afstedkommer, og Frederiksberg Kommune har blandt andet påpeget ønske om reduceret detailhandel. Hvidbog om resultatet af høringen vedlægges som bilag 5.

 

Indholdet i forslagene

Der lægges op til en meget tæt by, hvor der kan bygges op til 600.000 m² etageareal, inklusive bevaringsværdige og fredede bygninger. Carlsberg udvikles med en blanding af boliger, erhverv, detailhandel, kultur og institutioner. For Carlsbergs del af lokalplanområdet under ét fastsættes en boligandel på mellem 45 og 60 pct., andelen af kultur og institutioner bliver ca. 10 pct., mens resten udlægges til erhverv, herunder butikker og Carlsbergs egne aktiviteter.

 

Der er lagt særlig vægt på byrummene. I et forløb  gennem området bevares en del af de eksisterende bygninger og de indgår i det, der er tænkt som et aktivt område med kulturelle tilbud, butikker, udadvendte erhverv i stueetagerne og med robuste pladser. Bykvarterets pladser og de to eksisterende haver bliver kendetegn og trækplastre for kvarteret. For at understøtte bylivet er der særlige bestemmelser til udformningen af kantzonerne, hvor bygningerne møder gaden og om udformning af facaderne i stueetagerne.

 

Miljømæssig bæredygtighed

Carlsberg udvikles med særlig fokus på bæredygtighed og CO2 neutralitet. Ny bebyggelse vil være lavenergibebyggelse og facader og tagflader skal bidrage til energiproduktion og udføres i miljøvenlige materialer. Carlsberg vil som grundlag herfor udvikle en strategi for CO2 neutralitet. Der anlægges grønne forhaver, alléer, nye grønne anlæg og Carlsbergs bevaringsværdige haver åbnes for offentligheden. Endvidere vil der blive udarbejdet en særlig strategi for håndtering af affald.

 

Carlsberg etablerer en overordnet trafikstruktur, hvor de primære gader ind i området bliver Gamle Carlsberg Vej og en ny bro over banelegemet fra Vigerslev Allé, som vil føre en stor andel af trafikken ind i området. Der etableres underjordiske parkeringskældre tæt på de primære gader for at begrænse trafikken inde i området. Vejene på Carlsberg bliver hovedsageligt opholds- og legeområder eller gågader, hvor færdsel sker på de gåendes og cyklisternes præmisser. Et fintmasket net af cykelruter og anlæg af en ny, grøn cykelrute, finansieret af Carlsberg, som forbinder Valby og Vesterbro langs banelegemet, understøtter cyklismen i det nye byområde.

 

Parkering er et centralt element i opfyldelsen af visionen om en bæredygtig trafikstruktur.  På området skal etableres min. én parkeringsplads pr. 200 m² etageareal. Den reducerede norm er begrundet i, at parkeringsmulighederne planlægges dobbeltudnyttet mellem boliger og erhverv samt den meget gode kollektive trafikbetjening af området bl.a. ved modernisering og flytning af Enghave Station og udbygningen af den kommende metrocityring. Ved en fuld udbygning af området kan der maksimalt etableres 4.500 parkeringspladser. Mindst 95 procent skal være i konstruktion i form af parkeringskældre.

 

Social bæredygtighed

Byudviklingen tager udgangspunkt i Carlsbergs unikke historie som arbejdsplads for tusindvis af bryggeriarbejdere og som en integreret del af livet på Vesterbro. Målet er en by, der afspejler de omkringliggende kvarterers sociale mangfoldighed, og hvor der er boliger til alle.

 

Carlsberg vil sikre blandet boligbyggeri med en kombination af store og små boliger og boliger med forskellige ejerformer og priser. Blandt andet vil Carlsberg opføre 300 billige boliger, der ligger inden for rammerne af Borgerrepræsentationens beslutning den 23. marts 2006 om "5x5 planen". De billige boliger får en maksimal månedlig husleje, der svarer til 5.000 kr. (i 2005 priser) for 85 m², men boligerne kan variere i størrelse.

 

Byliv og alsidighed i bebyggelsen

Carlsberg kvarteret skal udformes med sigte på at skabe et levende og varieret byliv med mennesker og aktiviteter 24 timer i døgnet. Et rigt detailhandelsliv med butikker og caféer mv. i stueetagen skal skabe variation i facaderne og sikre alsidighed i ny bebyggelse.

På grund af den meget tætte by og for at understøtte ønsket om at blande aktiviteterne og skabe tryghed vil en stor del af bygningerne blive indrettet med erhverv i de nederste etager og boliger i de øverste.

 

Carlsberg indgår ikke i detailhandelsplanlægningen i Kommuneplan 2005. Der kan således ikke fastlægges nye centerområder med mere end 3.000 m² butiksareal, før der er foretaget en samlet planlægning for detailhandlen i kommunen på grundlag af nye bestemmelser herom i planloven. Denne planlægning gennemføres i forbin­delse med Kommuneplan 2009 på grundlag af de nye bestemmelser og et kommende landsplandirektiv om detail­handel i hovedstadsområdet.

 

I det aktuelle kommuneplantillæg for Carlsberg foreslås der fastlagt en afgrænsning af det område, hvori der ud fra intentionerne i planen kan indpasses butikker efter supplerende planlægning. Dette forslag til planlægning fastsætter samtidig en foreløbig ramme for det maksimale butiksareal på 3.000 m² og maksimale butiksstørrelser for dagligvare- og udvalgs­varebutikker på henholdsvis 1.000 m² og 500 m².

 

Carlsberg ønsker et særligt profileret butiksudbud omkring boligindretning og design. Tyngden af detailhandlen for­ventes placeret i området mod Enghave Station, langs hovedstrøg og centrale pladsrum på Carlsberg.

 

Forvaltningen vurderer, at der ved et fuldt udbygget Carlsberg er behov for etablering af omkring 10.000 m² detailhandel med dagligvarer og gængse udvalgsvarer til betjening af kvarterets kommende beboere og de umiddelbart omkringliggende områder. For at opnå et varieret byliv i det nye Carlsberg, vurderer forvaltningen, at det herudover er hensigtsmæssigt med op til 12.000 m² detailhandel til et særligt profileret butiksudbud.

 

Forvaltningen vil på den baggrund indarbejde som forudsætning i Kommuneplan 2009, at der på et fuldt udbygget Carlsberg er mulighed for op til 22.000 m² butiksareal. Det maksimale butiksareal og de maksimale butiksstørrelser vil blive fastlagt på grundlag af en vurdering af kundegrundlaget på Carlsberg og i de tilgrænsende byområder ved Enghave Station, samt mulighederne for et særligt udbud af udvalgsvarebutikker på Carlsberg, som kan supplere udvalgs­varehandlen i området og i hele kommunen.

 

Delareal II A

Lokalplanen er byggeretsgivende for et mindre område på "Carlsberg", (delareal II A, ved Ny Carlsbergvej, Valby Langgade/Pile Allé og Kammasvej i Frederiksberg Kommune). Området planlægges for en blanding af kultur, idræt, institutioner, boliger og serviceerhverv. Området støder op til Frederiksberg Kommune, og den fredede bygning og kulturinstitution Bakkehuset. Der er lagt vægt på, at bygningen, der ligger ved grænsen til Bakkehuset, respekterer dette, og Carlsbergs arkitekter arbejder med yderligere belysning af udformningen med henblik på forelæggelse i forbindelse med Borgerrepræsentationens behandling af sagen.

 

VVM

På grund af ændringerne i de trafikale forhold er der udarbejdet en rapport om vurdering af virkninger på miljøet (VVM), der samtidig er den i forhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer nødvendige miljøvurdering, jf. bilag 2.

 

Miljøvurderingen viser blandt andet, at trafikken til/fra området vil stige væsentligt, når området er udbygget. Det vurderes, at trafikken kan afvikles uden de store konsekvenser for miljøet, når de nødvendige tilpasninger af det omkringliggende vejnet gennemføres. Byudviklingen vurderes at ville bidrage positivt med blandt andet byliv, sportsfaciliteter og åbning af de eksisterende haver.

VVM'en har været i forudgående høring, hvor der blev gjort indsigelser mod den øgede trafik, som udbygningen af området fører til. Hvidbog om resultatet af høringen vedlægges som bilag 6.

 

& nbsp;

 

Lokaludvalg

Valby, Vesterbro og Kgs. Enghave Lokaludvalg har alle afgivet høringssvar. Høringssvarene er vedlagt som bilag 8. Forvaltningen har herudover afholdt tre møder med lokaludvalgene.

 

ØKONOMI

Nye regler i planlovens § 21b åbner mulighed for, at en grundejer kan tage initiativ til en frivillig aftale med kommunen om at bidrage til udbygningen af infrastruktur i de tilfælde, hvor grundejeren finder det hensigtsmæssigt i forhold til udnyttelse og benyttelse af en ejendom. Københavns Kommune har modtaget en opfordring fra Carlsberg A/S Ejendomme til at indgå frivillig udbygningsaftale, og parternes dialog har udmøntet sig i et udkast til en aftale, hvorefter Carlsberg A/S Ejendomme forpligter sig til at opføre følgende anlæg:

• Vej-, cykel- og gangbro fra Vigerslevs Allé over banelegemet til Carlsberg (inkl. hævning af Vigerslev Allé). Broen bliver en af de primære trafikindfaldsårer til området (anslået anlægsomkostninger på ca. 50 mio. kr.).
• Grøn cykel- og gangsti langs banen i områdets sydlige del som bindeled mellem Vesterbro og Valby (anslået anlægsomkostninger på ca. 11 mio. kr.).
• Etablering af ny stationsforplads til Ny Enghave Station (anslået anlægsomkostninger på ca. 8 mio. kr.).

 

Carlsberg har endvidere indledt en proces med Trafikstyrelsen og DSB omkring modernisering, flytning og finansiering af Enghave station, så den kan betjene et større område (anslået finansieringsbehov på ca. 200 mio. kr.).

 

Som en forudsætning for Carlsbergs udbygning indgår det i aftalen, at Københavns Kommune i sammenhæng med de kommende 10-15 års udvikling af Carlsberg området skal gennemføre følgende anlæg (alle tal er PL/2008):

• Omlægning og forskønnelse med ny beplantning på Vester Fælledvej indenfor en maksimal ramme på 13 mio. kr., som afsættes på Teknik- og Miljøudvalgets ramme i årene 2010-2015. 6 mio. kr. til støjreducerende belægning på Vester Fælledvej tilføres Teknik- og Miljøforvaltningens budget i 2015 i forbindelse med den trafikale omlægning.
• Forskønnelse af Søndre Boulevard i forlængelse af den nye stationsforplads indenfor en maksimal ramme på 12 mio. kr., som afsættes på teknik- og miljøudvalgets ramme i årene 2010-2015.
• Trafikal omlægning af Valby Langgade og Pile Allé mellem Gamle Carlsberg Vej og Rahbeks Allé indenfor en maksimal ramme på 11,2 mio. kroner, som tilføres Teknik- og Miljøforvaltningens budget i 2010.
• Trafikal omlægning af Vigerslev Allé (ekskl. hævning af vejen) indenfor en maksimal ramme på 26,8 mio. kr., som tilføres Teknik- og Miljøforvaltningens budget i 2011.

 

Når Carlsberg er udbygget, vil Københavns Kommune overtage drifts- og vedligeholdelsespligten på broen fra Vigerslevs Allé, stationsforpladsen samt cykelstien inden for en anslået driftsramme på ca. 2,5 mio. kr. årligt.

 

Udbygningsaftalen vedtages endeligt på samme møde i Borgerrepræsentationen, som nærværende planforslag bliver endeligt vedtaget. Det er forvaltningernes vurdering, at Carlsberg med investeringer i udbygning af infrastruktur, modernisering af Enghave Station, anlæg af pladser, parker og byrum og etablering af nye kulturtilbud i bevaringsværdige bygninger påtager sig en stor byudviklingsopgave til gavn for hele København. Dette er blandt andet baggrunden for, at kommunen i den indgåede udbygningsaftale også har valgt at påtage sig investeringer for at sikre en hensigtsmæssig trafikal udvikling i nærområdet.

 

Ved et fuldt udviklet Carlsberg kan der blive behov for etablering af 2-3 daginstitutioner afhængig af udviklingen befolkningen. Der kan tillades deponi af op til 1 m io. m³ uforurenet jord i Nordhavn efter nærmere aftale med Københavns Kommune og Arealudviklingsselskabet.

 

VIDERE PROCES

Efter politisk behandling sendes forslaget til lokalplan med tilhørende kommuneplantillæg samt VVM redegørelsen og miljøvurderingen i offentlig høring i perioden fra 24. juni til 23. september 2008.

Forvaltningen vil inddrage de tre Lokaludvalg i tilrettelæggelsen af offentlighedsfasen.

 

I offentlighedsfasen foreslås følgende aktiviteter:

• Etablering af en særlig hjemmeside bestående af en informationsdel og en dialogdel.
• Etablering af en plancheudstilling i lokalområdet.
• Gennemførelse af et borgermøde i lokalområdet, evt. på Carlsberg. Borgermødet afholdes som et dialogmøde med deltagelse af medlemmer af Borgerrepræsentationen.
• Høringen annonceres i områdets lokalaviser samt dagspressen.

 

 

 

 

BILAG

1. Forslag til lokalplan med tilhørende kommuneplantillæg
2. Rapport om Vurdering af Virkninger på miljøet og miljøvurdering i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer
3. Miljøvurdering
4. Tilgængelighedsvurdering
5. Hvidbog fra forudgående høring for kommuneplantillæg
6. Hvidbog fra forudgående høring for Vurdering af Virkninger på Miljøet
7. Udkast til udbygningsaftale
8. Høringssvar fra Vesterbro, Valby og Kgs. Enghave Lokaludvalg

 

 

 

Claus Juhl                                                 Hjalte Aaberg