Forslag til lokalplan Lyngbyvej 100 med kommuneplantillæg og udbygningsaftale, Østerbro

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til at sende forslag til lokalplan Lyngbyvej 100 og kommuneplantillæg i offentlig høring. Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til forslag til lokalplan Lyngbyvej 100. Økonomiudvalget skal tage stilling til forslag til tillæg til Kommuneplan 2019 og udkast til udbygningsaftale. Planforslagene muliggør udvikling af et område på Lyngbyvej 100 med en blanding af boliger og erhverv i alt ca. 30.250 m2.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende forslag til lokalplan Lyngbyvej 100 (bilag 2) med henblik på udsendelse i offentlig høring i otte uger.
   
   Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,
   
   
2. at godkende det tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2019 (bilag 2) med henblik på udsendelse i offentlig høring sammen med lokalplanforslaget i otte uger.
   
   
3. at tage til efterretning, at der foreligger et udkast til udbygningsaftale med grundejeren (bilag 7), og at aftalen vil blive forelagt til godkendelse i endelig form ved planforslagenes endelige behandling.

Problemstilling

Grundejer af Lyngbyvej 100 ønsker at udvikle området med en blanding af boliger og erhverv, i alt ca. 30.250 m2 (bilag 2). Byggeønsket har et omfang, som kræver en ny lokalplan. Projektet kræver kommuneplantillæg, da byggeønsket ligger ud over de byggemuligheder, der er i Kommuneplan 2019. Teknik- og Miljøudvalget vedtog startredegørelse for Lyngbyvej 100 den 21. juni 2021 (bilag 9) med anbefalinger om at fastlægge de eksisterende bygningsfløje mod nord og vest som bevaringsværdige i lokalplanforslaget og med mulighed for omdannelse og tilbygning og nybyggeri. Variation i bygningernes arkitektur, og udformning af nye bygninger skal ske i samspil med de eksisterende bygninger. Lokalplanforslaget sikrer bevaringsværdige træer, en høj grad af beplantning, stiforbindelse for fodgængere gennem lokalplanområdet og en ny vejadgang. Bygningernes omfang og placering skal sikre attraktive kantzoner, byrum og gode adgangsforhold.

Der har været forelagt to startredegørelser i sagen, og lokalplanprocessen har derfor været længere end forventet.

Løsning

Lokalplanområdet er en del af Skt. Kjelds Kvarter i bydelen Østerbro og er præget af erhverv og institutioner. Lokalplanområdet ligger stationsnært ca. 100 m i gangafstand til Ryparken Station. Mod nord ligger jernbanen. Mod vest er et ubebygget grønt areal med bevaringsværdige træer, og mod øst ligger tre kommunale institutioner. Mod syd er flere offentlige funktioner, kontorer, almene boliger og ungdomsboliger. Der er anlagt en grøn cykelrute i periferien af lokalplanområdet. Kollektivhuset på Lyngbyvej er med sin højde og placering et vartegn for området. Forslag til lokalplan erstatter den gældende lokalplan for området, lokalplan 460 Borgervænget II.

Lokalplanforslag Lyngbyvej 100 og forslag til kommuneplantillæg (bilag 2) gør det muligt i højere grad end den gældende lokalplan at udvikle et blandet, stationsnært byområde med boliger og erhverv. Byggeriet vil blive opført som en åben karréstruktur placeret omkring en række byrum (bilag 2, s. 9-10). Det nye byggeri er placeret, så det skærmer mod vejstøj. Bygningerne kan opføres i fem til syv etager svarende til en højde på maks. 24 m. Bebyggelsens højde er tilpasset stedet, ved at bygningerne bliver højest mod jernbanen mod nord og lavest mod syd, hvor bygningshøjden tilpasses den eksisterende bystruktur. Bygningerne mod nord og vest gøres bevaringsværdige, men kan tilbygges, så der kan tilføjes to nye etager på bygningen mod vest og tre etager på bygningen mod nord.

Boligandelen skal udgøre mindst 40% af etagearealet svarende til gældende lokalplan. Boligandelen er fastsat, så erhverv prioriteres på grund af områdets stationsnære placering, og lokalplanforslaget fastlægger placering af anvendelser, så støjkrav kan overholdes. I byggefeltet til erhverv mod sydvest kan der indrettes op til 500 m2 enkeltstående butikker til lokalforsyning.

Byliv

Lokalplanforslaget fastlægger en stiforbindelse for fodgængere gennem lokalplanområdet, som møder stierne til Ryparken Station og til bydelen mod syd og øst. Kantzoner skal udformes, så de understøtter byliv og tryghed. Der fastlægges fem byrum, som sikrer attraktive opholds- og mødesteder. Byrum skal være offentligt tilgængelige og indrettes med bede med beplantning, nye træer, legeområde og siddemuligheder.

Trafikstøj overstiger Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier i en del af området. Bebyggelsesplanen er indrettet, så grænseværdier for støj kan overholdes (bilag 2, s. 10).

Bynatur

16 træer lever op til kriterierne for at kunne gøres bevaringsværdige, heraf udpeges 14 som bevaringsværdige (bilag 5). Desuden plantes 72 nye træer. To træer, der lever op til kriterierne for at blive udpeget som bevaringsværdige, fældes. Det ene træ er placeret, hvor der skal være en ny vejadgang til parkeringskælder. Træet står solitært og er ikke en del af en trærække, der er placeret uden for lokalplanområdet mod øst. Ved den valgte placering af vejadgangen til parkeringskælderen kan beplantningsbæltet i den sydlige del af lokalplanområdet bevares i en bredde på mindst tre meter. Det andet træ, der kan fældes, er placeret tæt på et byggefelt, hvorfor træet formentlig ikke vil kunne overleve.

Bæredygtighed

Der er i lokalplanprocessen gjort brug af bæredygtighedsværktøjet som dialogværktøj. Bæredygtighedsværktøjet består af 26 konkrete initiativer om bæredygtighed udledt fra Københavns Kommunes planer og strategier, der relaterer sig til lokalplanarbejdet. Bilag 6 indeholder et skema med alle 26 initiativer, hvoraf de fem anvendte initiativer er krydset af, suppleret med en beskrivelse af, hvordan initiativerne er indarbejdet i projektet.

Det er blandt andet indarbejdet i lokalplanforslaget, at andelen af ungdomsboliger begrænses, så der også er mulighed for andre typer boliger. Bygherre har til hensigt at indarbejde variation i boligtyper, så boligerne henvender sig til forskellige målgrupper. Attraktive udearealer understøttes ved, at byggefelter, byrum og anvendelser placeres, så støjkrav kan overholdes. Området åbnes op og skaber forbindelse til omgivelserne for fodgængere. Bygherre forventer at genbruge byggematerialer fra bygninger på grunden, som rives ned. Lokalplanforslaget sikrer en høj grad af beplantning, og bygherre ønsker en artsrig beplantning for at understøtte biodiversitet. Bygherre forventer at certificere byggeriet til minimum DGNB Guld.

Kunst i lokalplaner

Teknik- og Miljøforvaltningen har drøftet kunstnerisk udsmykning med bygherre. Bygherre er positivt indstillet overfor at arbejde med kunst som en integreret del af arkitekturen og byrummene. Det kan fx være gavludsmykning, en særlig udformning af legepladsen, belysning eller belægning i byrummene.

Almene boliger

Den gældende lokalplan Borgervænget II fastlægger allerede området til boliger med en bebyggelsesprocent på 150 (i alt ca. 24.500 m2). Derfor kan der kun stilles krav om almene boliger i forhold til 25 % af nye m2, der fastlægges til boliger. Der stilles derfor ikke krav om almene boliger, da det samlede etageareal for nye boliger i forslag til lokalplan er under minimumsgrænsen på 3.200 m2 jf. administrationsgrundlag for almene boliger (BR den 9. maj 2019).

Parkering

Kommuneplan 2019 stiller krav om 1 parkeringsplads pr. 250 m2 boligetageareal og som udgangspunkt 1 parkeringsplads pr. 214 m2 erhverv. På baggrund af lokalplanområdets stationsnære placering i et tæt bykvarter (tætbyen) foreslår Teknik- og Miljøforvaltningen en reduceret bilparkeringsnorm for kontorerhverv svarende til 1 parkeringsplads pr. 286 m2 bruttoetageareal (bilag 5). Kommuneplanen stiller krav om fire cykelparkeringspladser pr. 100 m2 boligetageareal og tre cykelparkeringspladser pr. 100 m2 erhverv. Det svarer til i alt ca. 1.000 cykelparkeringspladser.

Kommuneplan

I Kommuneplan 2019 er området udlagt til bolig- og serviceerhverv med en maks. bebyggelsesprocent på 150 (C2-ramme). Hvis projektet skal gennemføres som beskrevet, er det nødvendigt at udarbejde et kommuneplantillæg (bilag 2), der forøger bebyggelsesprocenten. På grund områdets stationsnære placering ved Ryparken Station og i Tætby, foreslår Økonomiforvaltningen, at den maksimale bebyggelsesprocent for rammeområdet ændres til 185 (C3-ramme). Det understøtter kommunens mål om at fremme kollektiv transport og en bedre udnyttelse af eksisterende infrastruktur. Kommuneplantillæggets formål er endvidere at give de nødvendige rammer for den fremtidige udvikling af et større område i periferien af lokalplanområdet med potentiale for byomdannelse, således at der skabes incitament til et mere levende, sammenhængende og attraktivt bymiljø.

Hvis der er ønsker om yderligere bebyggelse på den øvrige del af kommuneplanrammen, som fortsat reguleres jf. eksisterende lokalplan 460 Borgervænget II, kræver det udarbejdelse af lokalplan.

Borgerinddragelse

Ved behandling af startredegørelsen den 1. februar 2021 besluttede Teknik- og Miljøudvalget, at Teknik- og Miljøforvaltningen skulle inddrage lokaludvalget i den videre proces. Forvaltningerne har i marts og november 2021 været i dialog med Østerbro Lokaludvalg. Lokaludvalget er positivt indstillet overfor lokalplanforslaget. Lokaludvalgets samlede bemærkninger er vedlagt som bilag 8. Hovedsynspunkterne i lokaludvalgets bemærkninger til sagen i lokalplanfasen (november 2021) er:

1. Området ved Borgervænget er trafikeret og usikkert for skolebørn og cyklister fra Ryparken Station.
2. Vær opmærksom på gode cykel- og stiforbindelser.
3. Bebyggelsesprocenten skal være højst 150%, og den maksimale bygningshøjde skal være 24 m, kommuneplanens nuværende ramme for området (C2) skal fastholdes.
4. Lokaludvalget ønsker, at der indtænkes biodiversitet i projektet.

Forvaltningernes bemærkninger

1. Teknik- og Miljøforvaltningen er opmærksom på den trafikale situation på Borgervænget. Realisering af lokalplanen vil medføre en mindre stigning i trafikmængden på Borgervænget. Det vil øge tilbagestuvning fra krydset ved Lyngbyvej. Bygherre har tilbudt at finansiere en række tiltag, som skal forbedre trafiksikkerhed og tryghed. Det forventes sikret i en udbygningsaftale, som er en aftale bygherre frivilligt kan indgå med kommunen om infrastrukturprojekter, se under Økonomi.
2. Lokalplanforslaget fastlægger en ny stiforbindelse for fodgængere igennem lokalplanområdet.
   En del af den grønne cykelrute til Ryparken Station omlægges til cykelgade, hvor cykler og biler kører sammen i stedet for en dobbeltrettet cykelsti. På en cykelgade skal biltrafikken indordne sig under cyklisternes præmisser.
3. På grund af områdets beliggenhed 100 meter fra Ryparken Station og placering i Tætby, vurderer forvaltningerne, at området har potentiale for en højere bebyggelsesprocent, og foreslår derfor et tillæg til Kommuneplan 2019, som muliggør en bebyggelsesprocent på 185. Den maksimale bygningshøjde er uændret på 24 m.
4. Der er ikke hjemmel til at stille krav om biodiversitet, men lokalplanforslaget stiller krav om bevaring af eksisterende træer og antallet af nye træer samt anden beplantning, så området får en grøn karakter. Det er bygherres intention at arbejde med biodiversitet.

Lokaludvalget vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring.

Miljøvurdering

Lokalplanen medfører ikke miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til miljøvurderingsloven.

Politisk handlerum

Det kan besluttes at ændre lokalplanens afgrænsning, og det er muligt at ændre på omfanget af bygninger, der gøres bevaringsværdige. Omfanget og placering af det kommende nybyggeri og tilbygning til de bevarede bygninger kan ændres og det er muligt at ændre forhold omkring de foreslåede materialer og udearealer.

Det kan besluttes, at de to træer, som lever op til kriterierne for at blive udpeget som bevaringsværdige, skal bevares. Det vil betyde, at byggeriets omfang og placering skal ændres, eller at det på et senere tidspunkt kan blive nødvendigt, at give dispensation til at fælde træerne for at muliggøre det planlagte byggeri.

Det kan besluttes, at beplantningsbæltet ikke skal bevares for i stedet at prioritere mere cykelparkering.

Derudover kan parkeringsnormen for kontorerhverv føres tilbage til standardparkeringsnorm i kommuneplanen. Omfanget af boliger og andelen af ungdomsboliger kan ændres.

Ændringer til lokalplanforslaget kan betyde, at tidsplanen ikke kan overholdes, og at der eventuelt vil skulle udarbejdes et nyt lokalplanforslag bl.a. på grund af støjforhold.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Det skønnes, at gennemførelse af projektet vil give en kommunal skatteindtægt på ca. 8 mio. kr. og mulighed for op til ca. 900 arbejdspladser.

På grundejers anmodning er udarbejdet et udkast til en frivillig udbygningsaftale i henhold til planlovens § 21 b. Aftalen indeholder, at grundejer afholder udgifter til anlæggelse af fortov og udvidelse af kørebanen på stikvej fra Borgervænget, som er en offentlig vej samt udvide svinget ved Borgervænget og forbedre forholdene for stitrafikanterne til og fra Kildevældsparken på den grønne cykelrute. Hvis udbygningsaftalen vedtages, afsættes der ca.10.000 kr. i afledt drift pr. år til projektet. Beløbet indarbejdes i en kommende budgetindstilling i en pulje under Økonomiudvalget. Midlerne udmøntes, når Teknik- og Miljøforvaltningen overtager driften, efter vejanlægget er etableret og ibrugtaget.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt planforslagene, sender forvaltningerne planforslagene i høring i otte uger. På baggrund af resultatet af høringen vil forvaltningerne udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslagene. Indstillingen forventes forelagt Borgerrepræsentationen i tredje kvartal af 2022.

                                 Søren Hartmann Hede                    Søren Wille

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 14. marts 2022

Indstillingens 1. at-punkt blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen med 8 stemmer mod 2. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A, B, F, V, Ø og Å.

Imod stemte: C.

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

”Parkeringsnormen for biler bør fastsættes til 1. pr. 100 m2 bolig – således at parkering kan holdes på egen grund uden at belaste de offentlige vejarealer.”

Det samlede udvalg afgav følgende protokolbemærkning:

“Udvalget mener, det er vigtigt, at forvaltningen får drøftet forslaget grundigt med borgere og lokaludvalg, da lokaludvalget i sit høringssvar kommer med en række ønsker til forbedringer af høringsprocessen.”