Godkendelse af fysisk helhedsplan (renoveringsprojekt) og kapitaltilførsel, AAB, afd. 40 Bellahøj, Brønshøj-Husum

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til ændringer og forøgelse af den kommunale garantistillelse i forbindelse med et renoveringsprojekt i boligorganisationen AAB’s afdeling Bellahøj.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen bemyndiges til at godkende ændringerne i et renoveringsprojekt for AAB’s afdeling Bellahøj, som indebærer, at anlægsudgiften stiger fra 260 mio. kr. til 601,7mio. kr.
2. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at stille kommunal garanti på op til 100 % for realkreditlån på op til 300 mio. kr. til renoveringen. Lånet regaranteres af Landsbyggefonden med 50 %, og den kommunale nettogaranti er herefter 150 mio. kr.
3. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende det endelige projekt, under forudsætning af at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det oplyste.

Problemstilling

AAB’s afdeling Bellahøj skal renoveres med støtte fra Landsbyggefonden. Borgerrepræsentationen godkendte renoveringsprojektet med en anskaffelsessum på 260 mio. kr. samt kommunal garantistillelse, den 13. december 2012. Borgerrepræsentationen bemyndigede samtidig Teknik- og Miljøudvalget til at godkende det endelige projekt (skema B) under forudsætning af, at der ikke var væsentlige afvigelser i forhold til det oplyste. Efter tilsagnet blev der rejst en fredningssag, der har forsinket sagen betydeligt. AAB søger nu om godkendelse af en anskaffelsessum på 601,7mio. kr., hvilket svarer til en stigning på 131 %. Stigningen skyldes primært, at afdelingen på nuværende tidspunkt er omfattet af en mulig fredningssag, hvilket har medført behov for betydelige ekstraudgifter til facaderenoveringen og genhusning. Endvidere er sagen suppleret med nogle yderligere vedligeholdelsesarbejder. Samlet set medfører dette et behov for øget kommunal garantistillelse. Borgerrepræsentationen skal derfor tage stilling til ændringerne i sagen.

Løsning

Teknik- og Miljøforvaltningen meddelte støttetilsagn den 14. december 2012 til projektet, der i hovedtræk bestod af energioptimering af facader, tag og vinduer, nyt ventilationsanlæg og badeværelse, etablering af et beboerhus i fællesskab med de øvrige afdelinger samt bedre adgangsforhold til udearealer.

Boligafdelingerne i Bellahøj, AKB Bellahøj, Bellahøj I og II, fsb Bellahøj og AAB, Afdeling 40, er indstillet til fredning, men fredningssagen er ikke afsluttet. Helhedsplanen er blevet behandlet som fredede bygninger efter aftale med Slots- og Kulturstyrelsen, da bygningerne er indstillet til fredning. Dette har blandt andet betydet, at der er afholdt arkitektkonkurrence om rammerne for renovering af den samlede Bellahøjbebyggelse, en reorganisering af projektet og en forsinkelse af helhedsplanen. Fredningssagen bliver først afgjort efter renoveringen.

Det foreliggende projekt indeholder fortsat de elementer, der indgår i støttetilsagnet fra 2012. Renovering og efterisolering af facaderne gennemføres med en væsentlig større udgift til følge. Dette skyldes, at man på grund af fredningen ikke kan udvide bygningens areal. I stedet nedbryder man facaden ved at banke den ned og sætte ekstra effektiv isolering på. Dette vil larme og der bliver derfor behov for genhusning af alle beboere. Endvidere indgår de oprindelige godkendte arbejder med en højere udgift, fordi prissætningen fra start har været for optimistisk og fordi priserne for entrepriser i dag er markant højere end i 2012. Arbejderne er suppleret med enkelte nye nødvendige arbejder, blandt andet renovering af tag, penthouse- og butiksfacader og alle køkkener.

Projektets ændringer, som omfatter facaderenovering, nye nødvendige renoveringsarbejder, genhusning samt generelle prisstigninger siden 2012, betyder, at den samlede ansøgte anskaffelsessum stiger fra 260 mio. kr. til 601,7 mio. kr.

Da der er tale om væsentlige ændringer af det oprindelige projekt, skal Borgerrepræsentationen tage stilling til godkendelse af projektændringerne samt forøgelsen af den kommunale garantistillelse. Hvis Borgerrepræsentationen ikke godkender dette, skal AAB finde en alternativ løsning. AAB kan ikke gennemføre renoveringen i overensstemmelse med Borgerrepræsentationens beslutning i 2012 og kan heller ikke stoppe projektet, da de nye arbejder og den overvejende del af de oprindelige arbejder er nødvendige for at sikre afdelingens videreførelse.

Det er i forbindelse med renoveringen af nabobebyggelsen SAB Bellahøj I og II afdækket nogle problemer i de oprindelige statiske beregninger i nogle af bygningerne. Disse forhold er under nærmere undersøgelse ved SAB/KAB. Det har betydet, at AAB vedrørende afdeling 40 Bellahøj har foranstaltet, at projektets rådgiver har gennemgået statikken igen. Konklusionen af den fornyede gennemgang er, at de nødvendige foranstaltninger til projektets gennemførelse vedrørende statik er indeholdt i skema B projektet.

Forvaltningen vurderer, at der er tale om nødvendige renoveringsarbejder, der også vil bidrage til en forbedring af bygningernes indeklima. Forvaltningen kan på denne baggrund anbefale det foreliggende projekt under forudsætning af, at rådgivers anbefalinger følges med hensyn til statikken.

Projektets finansiering

Den ansøgte anskaffelsessum på 601,7mio. kr. fordeler sig på følgende måde:

• Arbejder for 341,1 mio. kr., der finansieres med realkreditlån med ydelsesstøtte fra Landsbyggefonden.
• Arbejder for 260,6 mio. kr., der finansieres med realkreditlån på i alt 181 mio. kr. og midler fra afdelingens henlæggelser m.m., og tilskud fra Landsbyggefonden i alt 79,6 mio. kr.

Husleje  

AAB skønnede, at huslejen i 2012 efter gennemførelsen af renoveringen ville stige med 15 % til gennemsnitligt 958 kr./ m² /år svarende til en stigning på 125 kr. pr. m².

I 2021 skønner AAB, at huslejen efter gennemførelsen af renoveringen med støttestadig vil stige med 15 % svarende til en stigning på 130 kr./ m² /år. Den gennemsnitlige husleje vil ende på 983 kr./ m² /år eller 6.949 kr./mdr. for en bolig på 85 m².

Landsbyggefonden har øget støtten til afdelingen, således at lejen ikke øges yderligere trods en stor stigning i anlægssummen.

Lejestigningen holder sig indenfor det oprindelige godkendte forslag fra afdelingsmødet den 27. september 2012 og kræver derfor ikke ny godkendelse på et afdelingsmøde. Alligevel har AAB afholdt et ekstraordinært afdelingsmøde i november 2021, så beboerne har haft mulighed for at stille ændringsforslag til det nuværende projekt.

Økonomi

Borgerrepræsentationen godkendte i 2012 at garantere op til 100 % for lån svarende til anskaffelsessummen på 208 mio. kr. Det var en forudsætning, at en del af belåningen, i alt 200 mio. kr., var med 50 % regaranti og ydelsesstøtte fra Landsbyggefonden.

Anskaffelsessummen er efterfølgende hævet til 601,7 mio. kr. Landsbyggefonden har hævet tilskuddet betydeligt, så kommunen kun skal garantere for det støttede lån på 300 mio. kr.

AAB søger nu om, at kommunen stiller garanti for følgende lån:

• Lån på 300 mio. kr. med 50 % regaranti fra Landsbyggefonden. Den kommunale nettogaranti bliver således 150 mio. kr.

Videre proces

Hvis Borgerrepræsentationen godkender indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen give tilsagn til de ansøgte arbejder, der forventes at starte i april 2022 og være færdige februar 2027.

                                   Søren Wille

                                                                / Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 13. december 2021

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning

Socialdemokratiet, Radikale Venstre, Socialistisk Folkeparti, Dansk Folkeparti og Enhedslisten afgav følgende protokolbemærkning:

”Partierne stemmer for indstillingen, men ønsker samtidig at understrege, at det for partierne er afgørende, at den beboerdemokratiske indflydelse på renoveringssager som denne styrkes og at det særligt er vigtigt, at tilsynet sikrer, beboernes muligheder for reelt at stille ændringsforslag.”