Fornyet behandling af byggesag på Frederiksborgvej 234

Se alle bilag

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om der skal gives ny byggetilladelse i sagen.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

at der gives ny byggetilladelse til ombygning og udvidelse af ejendommen på Frederiksborgvej 234.

Problemstilling

Efter anmodning fra udvalgsmedlem Andreas Keil (A) forelægges Teknik- og Miljøudvalget forvaltningens genbehandling af en afsluttet byggesag fra 2015. Byggeriet er færdigbygget på baggrund af byggetilladelsen fra 2015, men forvaltningen skal genbehandle sagen, fordi klageinstansen i 2020 har hjemvist byggetilladelsen til fornyet behandling, idet naboerne oprindeligt ikke var blevet partshørt.

Forvaltningen har partshørt naboerne, behandlet sagen på ny og vil på den baggrund give en ny byggetilladelse til det udførte projekt.

Det er forvaltningens vurdering, at der ikke er saglig grund til ikke at meddele en byggetilladelse i sagen. Beslutning herom vil betyde, at kommunen vil kunne ifalde et erstatningsansvar, såfremt ejeren af ejendommen vælger at anlægge sag som følge af sit lidte tab på grund af den manglende byggetilladelse.

Forvaltningen skal hermed vejlede Teknik- og Miljøudvalget om, at såfremt kommunen ifalder et sådant erstatningsansvar, kan Ankestyrelsen som tilsynsmyndighed vælge at anlægge en erstatningssag efter kommunestyrelsesloven § 50 c. En sådan sag vil rejses mod udvalgets medlemmer, som vil være ansvarlige for at have påført kommunen et tab.

Løsning

Baggrund

Forvaltningen gav i 2015 byggetilladelse til at ombygge en treetagers ejendom på Frederiksborgvej 234. Byggeriet er i dag færdigbygget på baggrund af byggetilladelsen (bilag 2). Ejer har gennemført ombygningen i tiltro til og indenfor rammerne af den givne byggetilladelse.

I forbindelse med byggeriets udførelse klagede naboerne i 2018 over byggeriet til klageinstansen (Byggeklageenheden). Klagen havde ikke opsættende virkning, så byggeriet kunne fortsætte. I april 2020 traf klageinstansen afgørelse om, at forvaltningen forud for byggetilladelsen burde have partshørt naboerne om mulige indbliksgener som følge af byggeriet.

På grund af den manglende partshøring ophævede klageinstansen forvaltningens byggetilladelse fra 2015. Derfor skulle byggesagsbehandlingen starte forfra, naboerne skulle partshøres og der skulle træffes en ny afgørelse. Det er værd at bemærke, at det alene var forholdet om manglende partshøring af mulige indbliksgener, som klageinstansen påpegede. Byggeklageenheden påpegede således ikke andre mangler i forvaltningens byggetilladelse fra 2015.

Partshøring er en såkaldt garantiforskrift, der skal sikre en rigtig materiel byggetilladelse. Af den grund anses manglende partshøring normalt som en væsentlig mangel, der medfører byggetilladelsens ugyldighed. Ugyldighed som følge af manglende partshøring indebærer ikke nødvendigvis, at der samtidigt er taget stilling til byggetilladelsens øvrige indholdselementer.

Ny sagsbehandling
På baggrund heraf har forvaltningen sagsbehandlet sagen på ny og foretaget partshøring af naboerne på Hvidkløvervej 15 og 17 (villabebyggelse) og Frederiksborgvej 236 (etagebyggeri). Selvom der ved en fejl ikke var foretaget partshøring inden byggetilladelsen i 2015, kan den fornyede sagsbehandling med partshøring sagligt føre til samme resultat som oprindeligt.

Naboerne har alle indsendt kritiske høringssvar om byggeriet (bilag 3). Naboerne mener ikke, at byggeriet er tilpasset området. Derfor mener naboerne, at bygningen skal tilbageføres til oprindeligt udseende, som er en rødstensbygning i tre etager med fladt tag. Efter ombygningen fremstår ejendommen med ny udnyttet tagetage, hvidpudset facade, hævet opholdsareal i baghaven og altaner i begge gavle. Naboerne fremhæver flere tiltag, som de mener, forvaltningen skulle have gjort brug af for at nægte ombygningen. Forvaltningens svar hertil fremgår i skemaet nedenfor.

Naboernes indsigelser
Partshøring om indbliksgener
Partshøringen er gennemført på baggrund af klageinstansens tilkendegivelse af naboernes partsstatus pba. spørgsmålet om mulige indbliksgener. Partshøringen har derfor hovedsageligt fokuseret på dette forhold. Naboerne har i indsigelserne påpeget, at de oplever indbliksgener fra byggeriet. Efter forvaltningens vurdering, medfører byggeriet imidlertid ikke, at der opstår indblik, som er udover det eksisterende og forventelige i området. Forvaltningen har lagt vægt på, at afstanden fra byggeriet til naboejendommenes bebyggelse er ca. 7 meter. Dertil var der før ombygningen allerede altan på ejendommens 2. sal mod villabebyggelsen. Den nye altan på 3. sal har samme størrelse og afstand til naboejendomme som eksisterende altan på 2. sal, hvorfor indblikket ikke vurderes at være væsentligt forøget.

Andre emner i indsigelserne
I indsigelserne peger naboerne derudover på en række forhold, som de mener, forvaltningen har undladt eller fejlvurderet i sagsbehandlingen:

Emner	Indsigerne påtaler	Forvaltningens vurdering
Friareal	at ejendommens friarealprocent bliver mindre end påkrævet i dagældende kommuneplan 2011.	Forvaltningen lagde vægt på, at mulighederne for udendørs ophold blev væsentligt forbedret med projektet. Dertil bliver friarealet kun i begrænset omfang mindre end kravet i nuværende kommuneplan.
Mangelfuld helhedsvurdering	at forvaltningens helhedsvurdering af byggeriet er mangelfuld, da forvaltningen har undladt at forholde sig til et kriterie om byggeriets samlede omfang.	Forvaltningen vurderede i 2015, at kriteriet ikke var relevant for byggetilladelsen, fordi området med fritstående bebyggelser i 3-4 etager ikke betragtes som et tæt bebygget område som fx karrebebyggelse. Derfor fremgik kriteriet ikke i den oprindelige byggetilladelse. Forvaltningen har siden ændret praksis og beskriver nu i byggetilladelsen, hvis kriterier ikke vurderes at være relevante for byggetilladelsen.
Servitut	at byggeriet er i strid med servitutten.	Forvaltningen vurderer, at det udførte byggeri i tre etager med udnyttet tagetage, er i overensstemmelse med servitutten. Forvaltningen bemærker, at det kun er muligt at regulere antallet af etager og ikke den interne sammenhæng mellem bygningens etager.
Bevaringsværdig bebyggelse	at bygningen er vurderet til bevarings-kategori 4 og henviser til, at den ændrede tagform og facadekarakteren ikke er i overensstemmelse med bevaringshensynet eller samstemmende med områdets karakter.	Hverken bygningen eller området er udpeget som bevaringsværdigt i en lokalplan eller kommuneplanen. Det er forvaltningens vurdering, at ombygningen er udført på en måde, hvor bygningen fortsat indgår i områdets bebyggelsesmæssige helhed, men i dag med et arkitektonisk mere tidssvarende udtryk. Ejendommen er ikke omfattet af lokalplan, og derfor kan forvaltningen ikke kræve en bestemt facadefarve eller facademateriale. Det er ikke givet, at bygninger i bevaringskategori 4 vil blive omfattet af bevaringsbestemmelser i lokalplan eller kommuneplan, som det er tilfældet med bygninger i kategori 1-3.
Bygningens ydre fremtræden	at altaner og store vinduer bør afvises med byggelovens § 6D, stk. 1, som i særlige tilfælde kan bruges til at stille betingelser om en bygnings ydre fremtræden.	Forvaltningen vurderer, at vinduer og altaner er tilpasset bygningens arkitektoniske fremtræden. Da hverken ejendom eller område er udpeget med særlige bevaringshensyn, vurderer forvaltningen, at der i sagen ikke er grundlag for at anvende byggelovens § 6D, stk. 1. Klageinstansen har givet forvaltningen medhold heri.
Byggeriets påbegyndelse	at byggeriet ikke er påbegyndt indenfor byggetilladelsens étårsfrist, og at forvaltningen har tilsidesat sin tilsynspligt.	Fordi sagsbehandlingen er genoptaget pga. klageinstansens afgørelse, kan den fornyede sagsbehandling betragtes som en igangværende lovliggørelsesproces, og derfor er det ikke længere aktuelt at forholde sig til daværende tidspunkt for påbegyndelse. Spørgsmålet om forvaltningens tilsynspligt er derfor heller ikke længere relevant. Klageinstansen har dog vurderet, at byggelovens frist for påbegyndelse er overholdt.
Afslag til andre projekter	at der tidligere er givet afslag til to andre projekter på ejendommen.	Der er i forbindelse med tidligere projekter givet to afslag. Her var tagetagen udformet på anden vis, hvilket efter forvaltningens vurdering fremstod som en fuld etage og ikke en udnyttet tagetage. Ifølge servitutten må der kun opføres udnyttet tagetage og ikke fuld etage. Friarealprocenten i de to tidligere afslag var også lavere end i det byggeri, der har fået byggetilladelse.

Ansøgers bemærkninger til indsigelserne fremgår af bilag 4. Forvaltningens bemærkninger fremgår af bilag 5.

Forvaltningens samlede vurdering
På baggrund af den fornyede sagsbehandling og partshøring vurderer forvaltningen, at sagen er behandlet i overensstemmelse med praksis, og at der på et sagligt grundlag skal gives en ny byggetilladelse. Forvaltningen har i vurderingen lagt vægt på, at der ikke er væsentligt øget indblik for nabogrundene, , at servitutten er overholdt, og at bygningen efter ombygningen er sædvanligt for området samt fortsat indgår i områdets helhed.

I den forbindelse har forvaltningen også lagt vægt på, at byggeriet i dag står færdigbygget inden for rammerne af byggetilladelsen fra 2015. Derudover er der ved partshøringen ikke indkommet oplysninger, som ville ændre på forvaltningens vurdering og sagens udfald i 2015. På baggrund af ovenstående gennemgang, er det forvaltningens vurdering, at det hverken er sagligt eller proportionelt at stille krav om, at bygningen skal føres tilbage til oprindelig fremtræden og udtryk.

Der er således ikke et sagligt grundlag for ikke at meddele ejeren af ejendommen en byggetilladelse, og forvaltningen har derfor ikke mulighed for at træffe anden afgørelse. Træffer udvalget alligevel en sådan beslutning, vil kommunen som nævnt kunne pålægges et erstatningsansvar i forbindelse med en erstatningssag anlagt af ejeren af ejendommen for det tab, som den manglende byggetilladelse har medført.

Vælger Ankestyrelsen som tilsynsmyndighed i forlængelse heraf at anlægge en erstatningssag efter kommunestyrelsesloven § 50 c, vil det være en sag, som vil blive rejst mod udvalgets medlemmer, der vil være ansvarlige for at have påført kommunen et tab.

Videre forløb
Forvaltningen vurderer derfor, at der ikke er andre muligheder end at give den byggetilladelse, der lovliggør det allerede etablerede byggeri. Sagens parter får mulighed for at påklage en ny byggetilladelse.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt indstillingen, vil forvaltningen give byggetilladelse til byggeriet.

Søren Wille

/Hans Christian Karsten

Beslutning

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 13. december 2021

Et enigt udvalg fremsatte følgende ændringsforslag som erstatning for 1. at:

“at sagen sendes tilbage til forvaltningen med henblik, at der gennemføres en ekstern juridisk vurdering af sagen, hvor udvalget får indflydelse på de spørgsmål, der skal undersøges.”

Den således ændrede indstilling blev godkendt uden afstemning.