Startredegørelse for lokalplan Wilders Plads, Indre By

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om der skal udarbejdes et forslag til lokalplan på baggrund af vedlagte startredegørelse. Planforslaget skal muliggøre at to eksisterende bygninger kan nedrives for at opføre ny bebyggelse på Wilders Plads 9 og 11 på Christianshavn.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til lokalplan Wilders Plads på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af bilag 2.

Problemstilling

Med denne startredegørelse ønskes særligt en pejling på bygherres ønske om ny og højere bebyggelse som erstatning for to ældre erhvervsbygninger, som ønskes nedrevet på Wilders Plads 9b, c, d og 11a, b. 

En bygherre har anmodet kommunen om en ny lokalplan for Wilders Plads. Gældende lokalplan Strandgade Nord fra 2012 udpeger en række bygninger som bevaringsværdige, men har udpeget de to bygninger på Wilders Plads 9b, c, d og 11a, b som byggefelter, forudsat at der laves en ny lokalplan for et konkret byggeprojekt. Bygherre har indledningsvis ønsket at bevare dele af de eksisterende bygninger og bygge boliger ovenpå, men efter fund af miljøskadelige stoffer i bygningerne, ønsker bygherre at nedrive det eksisterende og opføre ny bebyggelse. Stofferne omfatter bl.a. zink, bly, kobber, asbest og olie.

Løsning

Lokalplanområdet for Wilders Plads udgør matrikel 32 Christianshavns Kvarter, som ligger på Bjørnsholm, hvor Wilders Kanal og Christianshavns Kanal mødes. Mod nordvest og nordøst grænser lokalplanområdet op mod to almene boligafdelinger, Strandgade (Det hvide snit) og Wilders Plads (Den gule misundelse).

Bebyggelsen på Wilders Plads omfatter store værftshaller, kontorbygninger og mindre industri- og værkstedsbygninger. Bygningerne er løbende omdannet til at huse moderne erhverv, samtidig med at de har bevaret deres oprindelige præg. Christianshavn som helhed er i Kommuneplan 2019 udpeget som særligt kulturmiljø og mange bygninger er fredet eller udpeget som bevaringsværdige i lokalplaner.
I den gældende lokalplan for Wilders Plads er enkelte bygninger ikke udpeget som bevaringsværdige, herunder de to værkstedsbygninger på Wilders Plads 9b, c, d og 11a, b, som i dag rummer serviceerhverv. Bygningerne har en højde på hhv. 4 m og 5 m og et etageareal på i alt 789 m2.

Projektet udgør to nye bygninger med restaurant og andet serviceerhverv i stueetagen og boliger i de overliggende etager. Bygningerne får et samlet etageareal på i alt 2.652 m2. De opføres i tre etager plus udnyttet tagetage, i en højde på hhv. 14 m og 12 m, dvs. hhv. 10 m og 7 m højere end de bygninger, som nedrives. De 14 m svarer til matriklens højeste bygning på Wilders Plads 6. 

Gældende lokalplan fastsætter en maks. gesimshøjde på 8-10 m. Gesimsen er øverste del af facaden under tagkanten, hvor tagrenden sidder. De nye bygninger i projektet overholder denne højde.
Gavlen mod Christianshavns Kanal bliver op til 7 m højere end i dag og gavl og facade mod Wilders Kanal bliver op til hhv. 10 m og 5 m højere end facaderne er i dag. Forvaltningen vurderer, at det ikke vil få væsentlige skyggevirkninger i byrummet, da bygningerne ligger nordøst og nordvest for byrummene langs kanalerne. Forvaltningen vurderer at projektet ikke vil medføre væsentlige vindgener, idet bygningerne opføres i 3-4 etager, svarende til de omkringliggende bygninger.

Projektets udformning tager udgangspunkt i stedets egenart. Facadens opbygning i eksisterende bygninger gengives i de nye stueetager, for at videreføre kulturmiljøet og bebyggelsens samspil med byrummet. De bygninger, der er fredet og udpeget som bevaringsværdige i gældende lokalplan, vil blive videreført i den kommende lokalplan. Bygherre planlægger et bæredygtigt projekt, der DGNB-certificeres.

Der stilles ikke krav om almene boliger, da der etableres ca. 1.850 m2 boliger. Ifølge forvaltningens administrationsgrundlag for almene boliger stilles der krav om 25 % almene boliger ved projekter med over 3.200 m2 bolig. 

Byliv

På Wilders Plads er der i dag et byliv med café- og restaurantgæster, aktiviteter der knytter sig til de fortøjede både, havnekontor, bådklub, de lokale virksomheder samt fodgængere og cyklende på promenaden langs kanalerne. Promenaden indgår i projektets friarealer og hele området vil således fortsat være offentligt tilgængeligt med mulighed for både aktiviteter og ophold i byrummet. Projektet bidrager til et blandet byområde med flere funktioner, da området fortættes med nye boliger. Således bliver der liv i området på flere tider af døgnet end i dag, hvor der hovedsageligt er erhverv.

Indledende høring
Der er foretaget indledende høring af berørte myndigheder og af Christianshavns Lokaludvalg, som alle vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Lokaludvalget, Slots- og Kulturstyrelsen og Københavns Museum har fremsendt høringssvar i den indledende høring.

Lokaludvalget har følgende hovedsynspunkt (bilag 4):

1. Det påtænkte byggeri vil bidrage positivt til området.
2. De ser intet til hinder for et lokalplanforslag, der muliggør byggeriet.

Slots- og Kulturstyrelsen har følgende hovedsynspunkter (bilag 5):

1. Nedrivning vil være et stort tab for det værdifulde kulturmiljø.
2. Bygningernes SAVE-værdi på 4, er en forholdsvis høj værdi.
3. Bygningerne sikrer i dag en varieret bebyggelse med historisk dybde.
4. Højt nybyggeri vil skæmme den fredede bygning på Wilders Plads 7.
5. Der bør i stedet tænkes i genanvendelse af de to ældre bygninger.

Forvaltningens bemærkninger:

1. Projektets udformning søger at videreføre kulturmiljøet ved at genskabe den stedsspecifikke arkitektur og nuværende funktioner, som beskrevet nærmere i bilag 2.
2. SAVE-værdier på 4-6 anses generelt som en middel bevaringsværdi.
3. Forvaltningen er enig i, at værkstedsbygningerne i dag synliggør historien og skaber variation. 
   Nye bygninger med boliger øverst vil bidrage med en variation i funktionerne og mere byliv.
4. Projektet søger at passe ind i byggestilen på stedet. Ved siden af den fredede bygning i nr. 7 ligger der i nr. 9a, e, f, g tre sammenbyggede bygninger der bevares. Den ønskede bygning i nr. 9 b, c, d bliver således ikke direkte nabo til nr. 7 og vil ikke fjerne indkigget til den fredede bygning. 
5. Bygherres første intentioner var at bevare dele af de eksisterende bygninger, men på grund af forurening i bygningsdele, egner de sig ikke til genanvendelse.

Københavns Museum har følgende synspunkter (bilag 6):

1. Bygningerne bør betragtes som en væsentlig del af kulturmiljøet.
2. Bygningerne har en samlet SAVE-værdi på 4, men de er vurderet til en miljømæssig værdi på 3 og bør betragtes som bevaringsværdige.
3. Bygningerne har en nær tilknytning til havnen og Wilders Plads.
4. Ikke kun det æstetisk smukke og charmerende byggeri skal bevares. Også småindustri i pudsig skala og skæve taghældninger bør bevares og vidne om havnens udvikling med skiftende funktioner.

Forvaltningens bemærkninger:

1. Projektets udformning søger at videreføre kulturmiljøet ved at genskabe den stedsspecifikke arkitektur og funktioner, som beskrevet nærmere i bilag 2.
2. Den miljømæssige værdi er én ud af fem parametre, der indgår i SAVE-vurderingen. 
   Forvaltningen er enig i, at den miljømæssige værdi på 3 er høj, men bygningerne er løbende ombygget og er i dårlig stand, hvorfor den samlede SAVE-værdi ender på 4. 
3. Bygningerne har i dag en tilknytning til livet på kajen i kraft af de udadvendte funktioner som restaurant, havnekontor, bådklub mm. Samtlige funktioner genetableres i den nye bebyggelse.
4. Forvaltningen er enig, men også bevidst om, at bygherres aktuelle ønske og behov for udvikling af nye boliger, ikke kan indpasses i de eksisterende bygninger pga. forurening og dårlig stand.  

Anbefalinger til den videre planlægning

Forvaltningen vil i den videre planlægning særligt fokusere på at:

• Det særlige kulturmiljø og egenarten på Wilders Plads bevares og videreføres i kommende byggeri og på kajkanterne omkring.
• Nye bygninger opføres i materialer, form og farver med afsæt i de eksisterende bygninger og i en højde, der tilpasses omkringliggende bebyggelse.
• At der bygges bæredygtigt mht. materialer, levetid og udformning.
• Der sikres attraktive opholdsarealer med træer og beplantning.
• Omkringliggende bevaringsværdig bebyggelse sikres.

Politisk handlerum 

• Det kan besluttes, at nybyggeriet opføres med et andet bygningsomfang eller -udtryk fx med andre højder, materialer og farver.
• Det kan besluttes, at hele eller dele af den eksisterende bebyggelse inden for byggefelterne skal bevares. Det er dog ikke en del af bygherres løsningsscenarier at bygge videre på de eksisterende bygninger, da bygningsdelene er forurenet. Hvis udvalget beslutter at hele eller dele af den eksisterende bebyggelse på Wilders Plads 9b, c, d og 11a, b skal bevares, vil forvaltningen ændre lokalplanforslaget, så det udpeger bebyggelsen som bevaringsværdig.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har vedtaget startredegørelsen, udarbejder forvaltningen et forslag til lokalplan. Forvaltningen forventer at forelægge forslaget for Teknik- og Miljøudvalget i september 2022, hvorefter det sendes i offentlig høring i otte uger. Planforslaget kan sendes i offentlig høring umiddelbart efter Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, jf. Borgerrepræsentationens delegation af 30. januar 2020. Lokalplanen ventes endeligt vedtaget 1. kvartal 2023.

                                                      Søren Wille

                                                                       / Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 13. juni 2022

Sagen blev udsat.