Startredegørelse for tillæg nr. 3 til lokalplan nr. 391-2 ”F.L. Smidth II” med kommuneplantillæg, Valby

Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget skal tage stilling til, om der skal udarbejdes forslag til lokalplantillæg og tillæg til kommuneplan for at udvikle F.L. Smidths ejendom i Valby til fortsat at rumme virksomhedens hovedsæde samt nyt boligbyggeri.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til tillæg nr. 3 lokalplan nr. 391-2 F.L. Smidth II på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse (bilag 2).
   
   Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget godkender,
    
2. at Økonomiudvalget udarbejder forslag til kommuneplantillæg på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse (bilag 2).

Problemstilling

En bygherre har anmodet kommunen om en ny lokalplan med kommuneplantillæg for ejendommen Vigerslev Allé 77, Ramsingsvej 3-7 og Høffdingsvej 38. Bygherre ønsker at udvikle området til fortsat at rumme F.L. Smidth’s hovedsæde i eksisterende og ny bebyggelse på den nordlige del af ejendommen nærmest Vigerslev Allé. Den eksisterende bebyggelse er utidssvarende i forhold til moderne kontordrift med hensyn til indretning, varme og ventilation mv. og på grund af den spredte beliggenhed. På den øvrige del af ejendommen ønskes de eksisterende erhvervsbygninger erstattet af nyt boligbyggeri. Der ønskes en bebyggelsesprocent på 150 svarende til et samlet etageareal på ca. 76.500 m2. Realisering af byggeønskerne forudsætter et tillæg nr. 3 til den gældende lokalplan nr. 391-2 F.L. Smidth II og ændring af kommuneplanrammerne, idet området i Kommuneplan 2015 er fastlagt til serviceerhverv med en maksimal bebyggelsesprocent på 110, og i forslag til Kommuneplan 2019, der på nuværende tidspunkt er i intern høring, er udlagt til boliger og serviceerhverv, C*, med bemærkning om, at rammen fastlægges ved yderligere kommuneplanlægning.

Løsning

Et væsentligt element i bygherrens udviklingsplan er stillingtagen til, hvordan der tages hensyn til, at den eksisterende bebyggelse på den nordlige del af grunden er fastlagt som bevaringsværdig i den gældende lokalplan nr. 391. Bygningerne, der er præmieret af Københavns Kommune i 1958, er tegnet af Palle Suenson, og landskabet er tegnet af C. Th. Sørensen. Bygherre afholder en indbudt arkitektkonkurrence om et forslag til et nyt hovedsæde, hvor der i høj grad tages hensyn til bevaringsværdierne, men hvor der også kan arbejdes med nedrivning af dele af bebyggelsen. Såvel bygherre som forvaltningerne forudsætter, at resultatet samlet set får større værdi end det eksisterende, jf. bilag 6 Redegørelse for bevaringsværdige bygninger.

De eksisterende bevaringsværdige bygninger har tilsammen et etageareal på ca. 14.400 m2. Det forventes, at der heraf bevares mindst ca. 10.500 m2, og at det fremtidige domicil skal have et etageareal på 19.000-22.000 m2. Desuden forventes det, at der bliver plads til boliger på den nordlige del svarende til en bebyggelsesprocent på ca. 122 for denne del, der udgør knap halvdelen af det samlede område. Med fastsættelse af bebyggelsesprocenten for området under ét på 150 vil den sydlige del vil isoleret set få en bebyggelsesprocent på ca. 175. For at undgå, at boligdelen bliver for tæt, foreslår forvaltningerne en bebyggelsesprocent mellem 140 og 150 afhængig af, hvordan nybyggeriet kan indpasses internt og i forhold til omgivelserne. I bygherrens volumenstudier indgår mulighed for en bygning med en højde på op til ca. 45 meter i den sydlige del af området. Der skal afsættes plads til en ti gruppers daginstitution. Desuden skal der tages højde for, at der på den sydligste del af ejendommen skal etableres en skakt til Valby Skybrudstunnel, som skal lede regnvand herfra til Kalveboderne, og et afgreningskammer til en mulig forlængelse af Metro fra Ny Ellebjerg Station til henholdsvis Hvidovre og Frederiksberg. Endelig skal der tages højde for, at en eventuel forbindelse på tværs af banen fra Ramsingsvej til Grønttorvsområdet kan blive i form af en bro, som muligvis vil forudsætte rampeanlæg placeret på den sydligste del af ejendommen.

Byliv

Området ændres fra at være et lukket erhvervsområde til at være et åbent område, der indbyder til passage og ophold, og hvor terrænparkering begrænses mest muligt. Der skabes dermed både mulighed for at finde ro, fordybelse og mulighed for anden aktivitet i byrummene, hvorved indsatsen i Teknik- og Miljøforvaltningens strategi Fællesskab København om en bedre hverdag i byrummet understøttes.  

Miljø og bynatur

Bygherre har fået gennemført en registrering af 219 træer i området. Heraf vurderes det, at 79 træer opfylder kriterierne for at blive udpeget som bevaringsværdige. Det vil sige, at de er over 20 år gamle og har en forventet restlevetid på over 25 år. Der vil være træer, der kan bevares og fastlægges som bevaringsværdige især i området nærmest Vigerslev Allé, men det vil være nødvendigt at fælde ca. 2/3 af de bevaringsværdige træer for at skaffe plads til nybyggerier. Disse skal i henhold til kommunens træpolitik erstattes af nye træer i mindst samme omfang (bilag 4). Samtidig er udvikling af landskabsplanen med respekt for bevaringsværdierne et vigtigt element.

Almene boliger

Den nordlige del af lokalplanområdet ligger i Vigerslev Allés Skoles skoledistrikt, hvor den almene boligandel udgør 14%, og den sydlige del af lokalplanområdet ligger i Kirsebærhavens Skoles skoledistrikt, hvor andelen udgør 32 %. I henhold til administrationsgrundlaget for almene boliger, som blev vedtaget af Teknik- og Miljøudvalget på mødet den 8. april 2019 skal der kræves 25 % almene boliger, hvis der er 0-30% almene boliger i skoledistriktet. Hvis andelen er over 30% stilles kravet dog også, hvis lokalplanen rummer over 50.000 m2 til boliger og indebærer omdannelse fra erhverv til boliganvendelse. Administrationsgrundlaget forventes vedtaget endeligt på Borgerrepræsentationens møde 9. maj 2019. Da det samlede nye boligetageareal forventes at blive mindst 50.000 m2 kombineret med, at der sker en omdannelse fra erhverv til boliger indstilles det, at der stilles krav om 25 % almene boliger i hele området (bilag 5).

Parkering

Forslaget til Kommuneplan 2019 stiller krav om én parkeringsplads pr. 150m2 etageareal til erhverv og én plads pr. 175 m2 etageareal til boliger. Ved kontorbyggeri i byudviklingsområderne kan parkeringsdækningen til erhverv efter konkret vurdering maksimeres til én plads pr. 100 m2 etageareal, såfremt der kan påvises et højere parkeringsbehov. Bygherre har allerede tilkendegivet et ønske om høj parkeringsdækning set i lyset af det eksisterende antal pladser. Teknik- og Miljøforvaltningen vil i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanen foretage en konkret vurdering af lokalplanens krav til parkering på baggrund af blandt andet ejendommens placering i forhold til kollektiv trafik, vejnet, virksomhedens behov samt projektets karakteristika mv.

Kommuneplan

I det forslag til Kommuneplan 2019, som Økonomiudvalget på mødet den 19. marts 2019 besluttede at sende i intern høring, er området fastlagt som et område for boliger og serviceerhverv (C*-område) med følgende særlige bemærkning ”Området indgår i byomdannelsesområdet Valby Maskinfabrik. Rammen fastlægges ved yderligere kommuneplanlægning”. Samtidig med indstilling om lokalplanforslaget vil der blive indstillet forslag om tillæg til Kommuneplan 2019, som udgangspunkt med en ramme til boliger og serviceerhverv (C2*) med en bebyggelsesprocent på 150 og eventuelt mulighed for enkelte bygninger med en højde på over 24 meter.

Intern høring

Der er foretaget intern høring af lokalplanforslaget, herunder af Valby Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Følgende hovedsynspunkter har været fremført af lokaludvalget:

1. Ser yderst positivt på, at F.L. Smidth ønsker at bevare og udvikle sit hovedsæde i Valby, og at det er hensigten at bevare og udvikle bygningerne med stor respekt for den nuværende høje arkitektoniske værdi
2. Lægger stor vægt på, at der kan indgås en aftale om etablering af en cykel-og gangforbindelse på tværs af banen fra Ramsingsvej til Grønttorvet.
3. Er bekymret for, at beregning af bebyggelsesprocenten for området under ét vil føre til meget tæt bebyggelse i boligområdet, hvor udvalget ønsker at der tages særligt hensyn til den allerede eksisterende bebyggelse på den allerede udviklede del af F.L. Smidth-området, herunder rækkehusene i Valby Have.

Forvaltningernes bemærkninger

1. Som det fremgår af indstillingen, er hensyntagen til bevaringsværdien af det eksisterende byggeri et hovedtema i det videre planarbejde.
2. Forvaltningerne er enige i, at der fortsat skal arbejdes for en stiforbindelse på tværs af banen til Grønttorvet i forlængelse af Ramsingsvej.
3. Forvaltningerne er enig i, at boligbyggeriet ikke må blive for tæt, og at der skal ske en tilpasning i forhold til den tilgrænsende bebyggelse.

Anbefalinger til den videre planlægning

Forvaltningerne vil i det videre samarbejde med bygherre særligt fokusere på følgende temaer:

• Resultatet af arkitektkonkurrencen med både bevaring af de to højeste af de bevaringsværdige bygninger samt fodaftryk af øvrige bevaringsværdige bygninger og bevaring af væsentlige dele af landskabet, skal leve op til kravet om, at det færdige resultat skal være bedre end det eksisterende.
• Nybyggeri til boliger af høj kvalitet i samspil med den tilgrænsende bebyggelse på naboejendommene mod øst med hensyn til bebyggelsesstruktur, herunder højde, byrum, forbindelser og lysforhold mv. Bygninger med en højde på over 24 meter forudsætter en særlig analyse med hensyn til arkitektur samt vind- og skyggeforhold.
• Hensyntagen til bevaringsværdige træer i muligt omfang og samlet plan for den fremtidige grønne struktur, inklusive plantning af erstatningstræer for træer, det er nødvendigt at fælde af hensyn til bebyggelsesplanen. Desuden skal der tages hensyn til ønske om plads til en daginstitution, udadvendte funktioner, skybrudstunnel, fortsat forløb af grøn cykelrute gennem den sydligste del af området, forbindelse på tværs af banen til Grønttorvsområdet og metro-afgreningskammer.
• Ændring af området fra at være et lukket erhvervsområde til at være et åbent område, der indbyder til passage og ophold, og hvor terrænparkering begrænses mest muligt.

Stadsarkitekten deltager under sagens behandling i Teknik- og Miljøudvalget.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Projektet forventes at medføre kommunale skatteindtægter på ca. 15 mio. kr. årligt (2012 priser). Der opretholdes ca. 1.000 arbejdspladser i området. På grundejers anmodning forhandles der om et udkast til en frivillig udbygningsaftale i henhold til planlovens § 21 b. Aftalen vil f.eks. kunne indeholde etablering af cykelsti og rabat med vejtræer i Ramsingsvej. Et udkast til udbygningsaftalen vil i givet fald blive fremlagt i forbindelse med lokalplanforslaget.

Videre proces

Forvaltningerne forventer at forelægge forslag til lokalplan med kommuneplantillæg med henblik på vedtagelse i Borgerrepræsentationen i oktober 2019, hvorefter det sendes i offentlig høring i otte uger. Lokalplanen ventes endeligt vedtaget i 1. kvartal 2020.

                    Peter Stensgaard Mørch            Michel Schilling

Indstillingens 1. at-punkt blev godkendt med syv stemmer mod to. Et medlem undlod at stemme.

For stemte: A, B, F og Ø.
Imod stemte: C og I.
Undlod at stemme: Å.

Et samlet udvalg afgav følgende protokolbemærkning:
”Partierne ønsker, at der tilføjes en anbefaling til det videre arbejde om, at der skal arbejdes med grønne tage og begrønning af facader.”

Enhedslisten, Socialdemokratiet, Alternativet, Socialistisk Folkeparti og Radikale Venstre afgav følgende protokolbemærkning:
”Partierne ønsker, at højhuset på 16 etager udgår og erstattes af byggeri på maksimalt 5 etager.”

Et samlet udvalg afgav følgende protokolbemærkning:
”Udvalget ønsker, at cykelparkeringsnormen fastsættes til 4 pr. 100 m2 bolig.”

Det Konservative Folkeparti og Liberal Alliance afgav følgende protokolbemærkning:
”Partierne ønsker, at parkeringsnormen for biler fastsættes til 1 pr. 100 m2 bolig.”

Det Konservative Folkeparti og Liberal Alliance afgav følgende protokolbemærkning:
”Partierne ønsker, at der ikke stilles krav om opførelse af almene boliger.”

Radikale Venstre og Socialistisk Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:
”Radikale Venstre og SF mener at borgerne bør inddrages i en større grad end hidtil i udviklingen af en kommende lokalplan. For Radikale Venstre og SF er vigtigt at byggeriet etableres med respekt for de bevaringsværdige træer og at der udvikles flere grønne områder til rekreativ leg og ophold. Det er yderligere vigtigt, at den kommende lokalplan holder fokus på etablering af en sikker skolevej for de bløde trafikanter, samt arbejder videre med en støjafgrænsning, hvor relevant.”

Alternativet, Enhedslisten og Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:
”Alternativet mener, at bebyggelsesprocent på 175% i den sydlige del af grunden er for markant, da området i forvejen er bebygget tæt. Dertil ønskes det ikke, at der gives lov til at bygge et 43 meter højt tårn. Det er et massivt antal af bevaringsværdige træer, der står til at blive fældet og partiet mener ikke, at der er taget ordentlig højde for grønne åndehuller i lokalplanen. Det ønskes yderligere, at der sikres en klar sammenhæng med Grønttorvet og Valby Have.”

Enhedslisten, Det Konservative Folkeparti, Alternativet og Liberal Alliance afgav følgende protokolbemærkning:
”Partierne er glade for at bygherre vil udskrive en arkitektkonkurrence med henblik på at sikre bevaringsværdierne i den eksisterende bebyggelse. Enhedslisten opfordrer bygherre til også at have fokus på mest mulig genanvendelse af byggemateriale af hensyn til miljø og klima i arkitektkonkurrencen og i det efterfølgende byggeri.”