Forslag til lokalplan Sølund Plejecenter

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til offentliggørelse af lokalplan ”Sølund Plejecenter” med tilhørende kommuneplantillæg, der muliggør opførelse af et nyt Sølund Plejecenter

Indstilling og beslutning

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at forslag til lokalplan ”Sølund Plejecenter” (bilag1) godkendes med henblik på offentliggørelse i 8 uger
2. at der ud over den lovpligtige borgerdialog bestående af høring og offentliggørelse på kommunens hjemmeside ”Bliv Hørt” bliver afholdt et borgermøde

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler

Problemstilling

Teknik- og Miljøudvalget godkendte i møde den 21. januar 2013 og Økonomiudvalget godkendte i møde den 30. januar 2013 startredegørelse for et lokalplanforslag og forslag til tillæg til Kommuneplan 2011 for at muliggøre opførelse af et nyt Sølund Plejecenter og en 5-gruppers børneinstitution samt et offentligt parkeringsanlæg.

Forslaget betyder, at det eksisterende Sølund Plejehjem med 390 boliger og en 4-gruppers børneinstitution, i alt ca. 30.000 m2 nedrives.

Opførelse af det nye Sølund er et led i Sundheds- og Omsorgsforvaltningens moderniseringsplan. Byggeriet udgør ca. 36.500 m2 og indeholder 384 almene plejeboliger med servicearealer samt en 5-gruppers børneinstitution. Projektets omfang betyder, at der skal udarbejdes et tillæg til Kommuneplan 2011, som ændrer byggemuligheden så bebyggelsesprocenten bliver 185 i stedet for 150. Endvidere foreslås tilføjet en særlig bestemmelse om, at der for plejeboligerne kan tillades en parkeringsdækning for biler på 1 plads pr. 5 boliger.

Borgerrepræsentationen vedtog i møde den 11. april 2013, punkt 29, at TMF og ØKF i forbindelse med fremlæggelsen af forslaget til lokalplan og kommuneplantillæg for Sølund skal redegøre for, hvordan der inden for rammerne af vinderforslaget tages højde for:

A at byggeriet skaber aktivitet på grunden.

B at der tages højde for lysforhold for beboerne.

C at parkering flyttes fra gadeparkering til underjordisk parkering.

Sagen var på Teknik- og Miljøudvalgets dagsorden den 29. april 2013, hvor udvalget besluttede at sende indstillingen retur til forvaltningen.

Forslaget til lokalplan - bilag 1, er nu revideret på følgende punkter:
    - § 3, stk. 1 fastsætter anvendelsen til helårsboliger
    - § 7, stk. 2, g) bestemmer, at tagterrasserne skal indrettes med læskærme, der skal fremstå diskrete og udføres i glas
    - § 8, stk. 2, b) bestemmer, at stier i parken skal udføres med grusbelægning, mens de øvrige arealer skal indrettes med græs og træer

Adgang til taget for beboere, personale og udefra kommende brugere vil fortrinsvis ske via plejecentrets centralt beliggende adgangselevatorer og trapper omkring promenadedækket. Der er fri adgang til taghaverne i dagtimerne. En bruger- og tidsbestemt elektronisk nøglebrik sikrer mod uhensigtsmæssig adgang til plejeafdelingerne i ydertimerne således, at adgangsmulighederne for kvarterets naboer begrænses til stueetagen og taghaverne. Af sikkerhedsmæssige årsager påregnes der ikke at være adgang til taget om natten - se bilag 4.

Løsning

Ønsket med det nye Sølund er at skabe et moderne og tidssvarende plejecenter med de bedste teknologiske og energimæssige løsninger. Hensigten med byggeriets udformning og disponering er i højere grad at integrere Sølund i byområdet, og blandt andet etableres der en ny offentlig park mellem Sortedam Dossering og Ryesgade. Det eksisterende Sølund er efter Sundheds- og Omsorgsforvaltningens vurdering utidssvarende indrettet, og undersøgelser har vist, at det ikke vil være teknisk muligt at modernisere det, så det opfylder nutidige krav til plejeboliger. Det drejer sig bl.a. om de nødvendige tekniske installationer, som ikke kan etableres på grund af lav rumhøjde. SAB (Samvirkende Boligselskaber) er bygherre på projektet. Kommunen sælger grunden til boligselskabet i forbindelse med byggeriet. Lokalplanforslaget er udarbejdet på baggrund af vinderprojekt fra Witraz Arkitekter + Landskab, Entasis og BOGL-Bang og Linnet Landskab.

Bebyggelsen kommer til at bestå af en karré i 4 - 6 etager (ca. 18-24 m) med facader mod Læssøesgade, Ryesgade og Sortedam Dossering samt en mere fritliggende bygning, en ”villa”, på hjørnet af Læssøesgade og Sortedam Dossering, hvor der indrettes børneinstitution i stueetagen.
Internt i bebyggelsen etableres tre forskellige gårdrum, der indrettes efter forskellige temaer med henblik på at give beboerne varierede opholdsarealer. Børneinstitutionens legeplads placeres i en åbning mellem "villaen" og karréens facade mod syd ud mod Sortedam Dossering. Hele bebyggelsen koncentreres på den sydlige del af grunden, så ca. en trediedel af området kan friholdes til et stort samlet fælles friareal - en park. Der bliver offentlig adgang til parken.

Bebyggelsens facader udføres i tegl i røde til grågule nuancer. Facaderne opdeles i mindre enheder med forskellige udtryk, der stemmer overens med områdets identitet og særpræg. ”Villaen” markeres som fritliggende bygning med lyse farver i andre materialer. Tagene på karrébebyggelsen tænkes indrettet som grønne tage og taghaver.

For at begrænse behovet for genhusning af Sølunds beboere foreslås byggeriet opført i to etaper. Første etape består af den vestlige del af karréen og ”villaen” i det sydøstlige hjørne i alt 264 boliger samt en børneinstitution. Anden etape består af karréens nordvestlige del, i alt 120 boliger.

Byliv
I stueetagen mod Ryesgade indrettes udadvendte funktioner og evt. mindre butikker. En overdækket passage gennemløber bebyggelsen fra Læssøesgade til et større, samlet fælles friareal, der indrettes som en offentlig tilgængelig park. Passagen vil blive offentlig tilgængelig. Bebyggelsen foreslås koncentreret på den sydlige del af grunden, så ca. en tredjedel af området kan friholdes til indretning af parken.

Bæredygtighed
Byggeriet skal overholde kravene til lavenergibyggeri 2015. Der kan etableres solcelleanlæg på tagene, og herudover skal tage udføres som grønne tage eller indrettes til taghaver. Regnvand håndteres lokalt ved nedsivning, forsinkelse, samt opsamling og/eller som aktive vandelementer for beboerne.

Kommuneplan
I Kommuneplan 2011 er lokalplanområdet udlagt til boligområde med en maksimal bebyggelsesprocent på 150 og et friarealkrav på 40% af boligetagearealet (B5-område). Med kommuneplantillægget hæves den maksimale bebyggelsesprocent til 185 og kravet til friarealer sænkes til 30 % (B6-område). Der tilføjes endvidere en særlig bestemmelse om, at parkeringskravet for plejeboliger fastsættes til en plads pr. 5 boliger – se afsnit om parkering neden for.

Der er i forbindelse med Kommuneplantillægget ikke afholdt forudgående offentlig høring. Der er ikke krav om forudgående høring, hvis der er tale om mindre ændringer i en kommuneplans rammedel, der ikke strider med planens hovedprincipper, samt ved uvæsentlige ændringer i planens hovedstruktur. Denne afgørelse er indklaget til Natur-og Miljøklagenævnet. Klagen har ikke opsættende virkning.

Parkering
Der etableres i forbindelse med det nye Sølund i alt ca. 95 parkeringspladser. Lokalplanforslaget åbner mulighed for, at højst 15 pladser må etableres på terræn, mens resten skal placeres i underjordisk anlæg. Pladserne på terræn er fortrinsvis til handicapkøretøjer, minibusser og lignende, som er højere en almindelige personvogne. De 95 pladser er forbeholdt plejecentrets og daginstitutionens brugere og er fremkommet i dialog med bygherre som en konkret vurdering af byggeriets behov. 

Med lokalplanen gives også mulighed for at etablere et offentligt underjordisk parkeringsanlæg. Undersøgelser viser, at der kan etableres 80 – 100 pladser, der kan erstatte det offentlige parkeringsanlæg på 80 pladser under det eksisterende Sølund. Adgang for både terrænparkering og underjordiske p-anlæg skal ske fra Ryesgade. Med nærværende indstilling træffes der ikke beslutning om erstatning af de 80 offentlige parkeringspladser. Dette spørgsmål behandles i et andet punkt på Teknik- og Miljøudvalgets møde den 13. maj 2013 vedr. nedlæggelse af parkering samt oprettelse af erstatningspladser ifb. nyt Plejecenter Sølund.

Hvis der etableres nye offentlige parkeringspladser tilføres området flere parkeringspladser end der er i dag. Derved kan der ske en mindre stigning i trafikken i området. Det vil være lokaltrafik af samme type som i dag, og det forventes ikke at være i en størrelsesorden, der vil skabe gener for områdets beboere. 

Trafikken til og fra daginstitutionen sker via Læssøesgade. Institutionen vil i spidsbelastningstimerne omkring aflevering og afhentning skabe lidt mere trafik på Læssøesgade, som dog forventes at kunne håndtere den.  

Medlemsforslag om krav til kommende lokalplan Sølund
Der er i forbindelse med udarbejdelse af forslag til lokalplan og kommuneplantillæg for Sølund taget højde for de i medlemsforslaget fremsatte forslag.

Pkt. A vedr. aktivitet på grunden) Lokalplanen stiller krav om, at der bliver offentlig adgang til og passager igennem det fælles friareal/parken. Internt i bebyggelsen skal der etableres en promenadestruktur, der muliggør passage gennem bebyggelsen. Pkt. B vedr. lysforhold for beboerne) Den kommende bebyggelse placeres så ingen facader kommer til at vende direkte mod nord. Skyggediagrammer viser, at alle dele af bebyggelsen får sollys i løbet af dagen. Pkt. C vedr. parkering) Lokalplanen fastsætter, at der i forbindelse med det nye Sølund skal etableres ca. 95 parkeringspladser, heraf må højst 15 etableres på terræn. I bilag 3 redegøres yderligere for de nævnte punkter.

Intern høring
Nørrebro Lokaludvalg udtaler, at det er et stort projekt, som vil komme til at fylde meget i kvarteret. Dette forpligter kommunen til at få skabt en god proces under byggeriet, og til at byggeriet bliver flot, når det er færdigt.

Lokaludvalget mener, at vinderprojektet er spændende og noterer sig, at det er et prestigebyggeri, og det vil derfor være uambitiøst ikke at bygge et +energihus.

Lokaludvalget bifalder, at der er ambitioner om at inddrage kvarterets beboere i plejecentret ved at åbne op for at bruge tagene.

Vinderprojektet findes problematisk i forhold til Læssøesgade. Ved at bygge helt til skel ændres lysforhold og udsigt for beboerne over for.

Placeringen af en børneinstitution vurderes at skabe unødig trafik i Læssøesgade.

Lokaludvalget anbefaler alternative placeringer, så børneinstitutionen placeres ved Ryesgade, eller ved at byggeriet forskydes mod nordøst.

Lokaludvalget anbefaler, at der sker borgerinddragelse i byggeprocessen.

Her til kan Teknik- og Miljøforvaltningen oplyse, at Sundheds- og Omsorgsforvaltningen, efter startredegørelsens godkendelse, har afholdt 2 borgermøder, og der planlægges yderligere et borgermøde som afholdes i samarbejde med Nørrebro Lokaludvalg. De trafikale forhold omkring børneinstitutionen er vurderet som acceptable af forvaltningen, da der kun ventes en begrænset forøgelse af trafikken i gaden.  Lokalplanen bestemmer, at nybyggeriet skal placeres mindst 1,5 m og højest 5 m fra gadelinje mod Læssøesgade. Denne afstand vurderes dels at medføre tilstrækkeligt med lys i gaden, dels giver den mulighed for mindre haver/terrasser som en kantzone ved plejeboligerne - se i øvrigt bilag 3 vedrørende lysforhold.

Miljøvurdering
Forvaltningen vurderer, at lokalplanen og kommuneplantillægget ikke medfører miljømæssige gener, der betyder, at der skal udarbejdes miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer. Planerne muliggør ikke anlægsarbejder, der er optaget i lovens bilag 3 eller 4. Områdets anvendelse ændres ikke, ligesom projektets størrelse og omfang svarer til områdets nuværende udnyttelse.

Økonomi

Lokalplanen og kommuneplanændringen medfører ikke i sig selv udgifter for kommunen. Der vil blive redegjort nærmere for projektets økonomi i efterfølgende indstilling om Skema A (tilsagn om offentlig støtte efter almenboligloven) og ejendomssalg. Der vil i en særskilt sag blive redegjort for økonomien i forbindelse med den offentlige parkeringskælder.

Videre proces

Når lokalplanforslaget og kommuneplantillægget er vedtaget i Borgerrepræsentationen, gennemføres en offentlig høring i otte uger. Efter offentlighedsperioden fremlægges indstilling om endelig vedtagelse i lokalplanen for udvalgene og Borgerrepræsentationen. Denne forventes forelagt i november måned 2013.

         Claus Juhl                                                              Pernille Andersen

Sagen blev udsat.