Forslag til tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 391-1 "F.L.Smidth II"

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at forslag til tillæg nr. 2 til lokalplan ”F.L. Smidth II” (bilag 1) godkendes med henblik på offentliggørelse i 8 uger.
2. at der udover den lovpligtige borgerdialog bestående af 8 ugers høring og offentliggørelse på kommunens hjemmeside ”Bliv Hørt” afholdes et borgermøde.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

3. at det tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2011 (bilag 1) godkendes med henblik på offentliggørelse sammen med lokalplanforslaget i 8 uger.

Tillæggene vil med forøgelse af bebyggelsesprocenten fra 120 til 150 i lokalplantillæggets område IIA give mulighed for øget byggeri fra ca. 138.000 m² til ca. 173.000 m². Erhverv udgør mindst 25 % og ligger overvejende i eksisterende, bevaringsværdige bygninger, og størstedelen af den øgede byggeret forventes udnyttet til boliger. Krav til friarealprocent samt parkeringsnorm for biler og cykler følger rammerne i kommuneplanen. Forvaltningen vurderer, at tillæggene vil sikre god variation i byrummene, attraktive boliger og fint samspil med de bevarede industribygninger.
For lokalplantillæggets område IA ændres kun i bestemmelserne ved, at der foruden serviceerhverv kan opføres ca. 200 ungdomsboliger. For lokalplanens underområde III, der rummer F.L. Smidths administrationsbygninger, er der ikke aktuelle ønsker om ændringer.

Ifølge den gældende lokalplan skal mindst 1/3 af parkeringsdækningen på 1 plads pr. 100 m² etageareal etableres i konstruktion (underjordiske anlæg eller parkeringshuse/-etager). For de kommende nybyggerier i område IA vil kravet være 1 plads pr. 200 m² etageareal med mindst 90 % i konstruktion. Set for dette område under ét vil der med de allerede opførte byggerier og nybyggerierne være ca. 1.000 pladser, hvoraf ca. 2/3 vil være i konstruktion.

Der stilles ikke krav om almene boliger, som muliggjort med den nye planlovsændring. Dette skyldes, at anvendelse af området ikke ændres, og at der i den sydlige del af Valby allerede er mellem 20 og 30 % almene boliger, og at der er flere på vej bl.a. i Grønttorvsområdet.

Der henvises i øvrigt til bilag 3 faktaark

Byliv
Området anvendes i dag bl.a. til terrænparkering. Byggeriet vil skabe nye byrum, og de nye beboere vil øge bylivet på de fælles friarealer og øvrige fællesanlæg i området. I lokalplantillægget er der fokus på byrum, friarealer og kantzoner i samspillet mellem det offentlige og private rum.

Bæredygtighed
Der stilles krav om, at flade tage og tage med lav taghældning skal begrønnes. I byrummene arbejdes med grønne elementer i form af træbeplantning, plantebede og græs mv., der kan opsamle regnvand, og desuden etableres der opsamlingstanke.

Støj
Ifølge Kommuneplan 2011 kan der ved huludfyldning og i andre helt særlige tilfælde, hvor hensynet til byrum og bebyggelsens funktion som støjskærm tilsiger det, etableres boliger, hvor støjen er op til 73 dB ved facaden, hvis grænseværdier for støj indendørs og på friarealer kan overholdes. Bebyggelserne kommer til at overholde disse grænser. I beboelsesrum placeret ensidigt mod støjkilden skal anvendes særlige lydvinduer, hvorved det indendørs støjniveau kan overholdes, selvom vinduet er delvist åbent. I kravene til byggeriet er taget højde for den fremtidige øgede trafik, herunder en eventuel udvidelse af Gammel Køge Landevej til 4 spor, som kan blive nødvendig som følge af byudviklingen på Carlsberg, jf. notat udarbejdet af Teknik- og Miljøforvaltningen i forbindelse med behandling af ”Forslag til tillæg II til lokalplan nr. 462 Grønttorvsområdet”.

Kommuneplan
For at muliggøre byggeriet kræves et tillæg til Kommuneplan 2011, hvor C2* rammen (bolig og serviceerhverv) for lokalplantillæggets område IIA beholdes, men hvor bebyggelsesprocenten ændres fra 120 til 150. Friarealprocenten for boliger ændres hermed fra 50 til 40 og for erhverv fra 20 til 10. Den særlige bemærkning ændres fra ”Området er omfattet af rækkefølgebestemmelserne. Boligandelen skal udgøre mindst 50 procent af etagearealet. Bebyggelsesprocenten kan beregnes for området under et” til ”Området er omfattet af rækkefølgebestemmelserne. Bebyggelsesprocent, friarealprocent og parkering regnes for området under ét”. Da anvendelsen ikke ændres, er der ikke behov for en forudgående høring om kommuneplantillægget. Parkeringsdækningen fastsættes til 1 plads pr. 200 m² etageareal, dog 1 pr. 300 m² for kollegie- og ungdomsboliger og 1 pr. 100 m² for butikker. For underområde I i lokalplan nr. 391-1 ændres den særlige bestemmelse, så der ikke står, at det er omfattet af rækkefølgebestemmelserne, og dermed er parkeringsdækningen 1 parkeringsplads pr. 100 m². Dette skyldes, at der er en fejl i Kommuneplan 2011, hvor der ikke er overensstemmelse mellem rammen og retningslinjerne. Det er ikke en indholdsmæssig fejl.

Intern høring
Forud for den øvrige borgerdialog er foretaget intern høring af Valby Lokaludvalg, der har været i dialog med borgerne. Følgende synspunkter er fremført af lokaludvalget:

1. Finder den øgede fortætning problematisk og mener, at der kun bør gives mulighed for en tæthed på 150 % i de områder, der ikke er bebyggede eller omfattet af byggetilladelse
2. Mener der ikke bør ske en fortætning midt mellem to stationer og uden for det område, der kommuneplanmæssigt betragtes som stationsnært.
3. Afgørende vigtigt, at friarealkravet til boliger fastsættes til 50 %, og at der sikres offentlig adgang til friarealerne. Friarealerne bør desuden indrettes for små og større børn set i lyset af den større tilflytning af børnefamilier.
4. Endvidere peges der på behovet for institutioner og skolekapacitet, herunder på længere sigt en helt ny skole, samt behovet for en stibro til Grønttorvsområdet sikret ved en udbygningsaftale om medfinansiering.

Forvaltningens bemærkninger

1. Forvaltningen deler ikke lokaludvalgets betænkeligheder ved tætheden. Det er således blevet sædvanlig praksis i de større, stationsnære byudviklingsområder at arbejde med bebyggelsesprocenter på 150 eller 185 beregnet for områder under ét. Her vil der normalt være en betydelig variation i tætheden fra ubebyggede fælles friarealer over grunde med rækkehuse til tæt karrébebyggelse eller højhuse.
2. Hele området omfattet af lokalplan nr. 391-1 er stationsnært med en beliggenhed inden for 1.000 m i forhold til både Valby og Ny Ellebjerg Station. Størstedelen af området ligger desuden inden for det stationsnære kerneområde på under 600 m til en station.
3. Forvaltningen er enig i, at friarealer skal prioriteres, og i det aktuelle område fastlægges der et ca. 7.000 m2 stort fælles friareal - Maskintorvet - midt i området med offentlig adgang og mulighed for mange forskellige aktiviteter.
4. Børne- og Ungdomsforvaltningen har ikke haft ønske om børneinstitutioner i området. Skolekapacitet vurderes løbende i forhold til befolkningsfremskrivningerne i de enkelte bydele. Stibroen indgår i udbygningsaftalen

Miljøvurdering
Der er udarbejdet en miljørapport i forbindelse med tillæg nr.1 til lokalplanen. Forvaltningen vurderer, at tillæggene ikke medfører miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer.

Borgerdialog
Det indstilles, at der i samarbejde med Valby Lokaludvalg afholdes et borgermøde i høringsperioden.

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for kommunen.

Når projektet er realiseret, vil det give en skønnet kommunal skatteindtægt på ca. 9,5 mio. kr. årligt. Det vurderes endvidere, at planen skaber mulighed for at etablere op til ca. 1.200 arbejdspladser.

På bygherrens anmodning er der udarbejdet et udkast til en frivillig udbygningsaftale i henhold til planlovens § 21 b. Udbygningsaftalen indeholder etablering af et signalreguleret kryds ved Kirsten Walthers Vejs udmunding i Gammel Køge Landevej, etablering af et signalreguleret kryds ved Pakkerivejs udmunding i Vigerslev Allé og bidrag til en forbindelse (tunnel eller bro) på tværs af banen i forlængelse af Ramsingsvej til Grønttorvet. (Se bilag 2).

Efter politisk behandling sendes planforslagene i høring i 8 uger.

Efter offentlighedsfasen vil forvaltningerne gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslagene. Denne forventes forelagt Borgerrepræsentationen i oktober 2015.