Dispensationer fra lokalplan nr. 202 "Fisketorvet"

Se alle bilag

Teknik- og Miljøudvalget skal beslutte, om der skal meddeles dispensationer fra lokalplan nr. 202 ”Fisketorvet” til en ny kontorbebyggelse på Havneholmen

Indstilling og beslutning

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

at der gives dispensationer fra bestemmelserne i lokalplan nr. 202 ”Fisketorvet” vedrørende højder, facademateriale og overbygning af promenade

Problemstilling

Skanska Øresund ønsker at opføre en kontorbebyggelse, ”Plaza”, der består af 3 ens kontorbygninger i 5-6 etager. De 3 bygninger er forbundet med lette glasbygninger, der mellem bygning 1 og 2 er åben i stueplan. Projektet forudsætter, at der gives dispensationer fra bestemmelserne i lokalplan nr. 202 ”Fisketorvet”,

Lokalplanen blev bekendtgjort i marts 1992, og området langs Kalvebod Brygge er siden blevet udbygget med Fisketorvet Shoppingcenter og kontorbebyggelser samt et hotel, der åbnede i 2006. For det resterende område, Havneholmen, tilvejebragte grundejerne i samarbejde med Københavns Kommune i 2004/2005 en helhedsplan med boliger langs vandet og kontorbygninger på spidsen af Gasværkshavnens Mole og langs kanalen. Realisering af helhedsplanen forudsatte forskellige dispensationer fra lokalplanen.

I august 2005 blev en naboorientering sendt ud med såvel forudgående og efterfølgende behandling i Bygge- og Teknikudvalget. I den sammenhæng blev der givet dispensationer til Allers domicil på molespidsen, til kontorhuset ”Havneholmen Atrium” og til Sjælsø Gruppens boligbebyggelse og efterfølgende til Skanska´s boligbebyggelse. I det vedlagte bilag 2 er medtaget nogle af illustrationerne fra denne naboorientering.

Det aktuelle projekt har tidligere været i nabohøring i august 2007 sammen med erhvervsbebyggelsen ”Tower”, og den 16. oktober 2007 blev der givet dispensation, med efterfølgende byggetilladelse, til begge byggerier. ”Tower” er opført i overensstemmelse hermed, men den aktuelle bebyggelse ”Plaza” er ikke realiseret, og da dispensationer bortfalder efter 3 år i henhold til § 56, stk. 1, i lov om planlægning, skal der nabohøres på ny.

Løsning

Overordnet set svarer de ansøgte dispensationer til de viste i naboorienteringen om helhedsplanen fra august 2005. Dog opføres der kun 3 bygninger i 5-6 etager på nordvestsiden af Havneholmen i stedet for 4. Til gengæld er de gjort længere bl.a. ved udkragning mod kanalen og placering helt ud til fortovet.

I forhold til det foreliggende projekt kræves der dispensation fra lokalplanens

§ 6, stk. 1, pkt. b, vedr. bygningshøjden,
§ 6, stk. 5, pkt. a, b og c vedr. højdegrænseplan i forhold til modstående vejside, naboskel og nabobygninger,
§ 6, stk. 5, pkt. g, vedr. overbygning af promenadearealer samt
§ 7, stk. 1, vedr. facademateriale

Bygningshøjden må ikke overstige 26 m., men varierer fra 20 til 29 m., idet taget fremtræder med en ensidig, langsgående hældning på 10 grader med fald mod Havneholmen i overensstemmelse med helhedsplanen. Bygningerne ligger vinkelret på Havneholmen og overskrider det skrå højdegrænseplan til modstående vejside med 7,4 m. Desuden overskrides det skrå højdegrænseplan i forhold til ”Tower” og Fisketorvet Shoppingcenter i begrænset omfang. Mod kanalen opføres bygningerne med en ca. 7 m. dyb udkragning over promenaden langs kanalen, så den udkragede facade flugter med kanalkanten, hvor der placeres søjler. Den frie promenadebredde er 6,1 m., og frihøjden på promenaden er 4,2 m. Facaderne skal i henhold til lokalplanen udføres i tegl. Der ønskes dispensation til at benytte elementfacader med hvid puds.

Naboorientering

Forvaltningen har foretaget naboorientering i overensstemmelse med planlovens bestemmelser i perioden fra den 19. oktober til den 3. november 2011. Naboorienteringen med bilag er vedlagt som henholdsvis bilag 1 og 2.

Der er inden for høringsfristen modtaget 6 indsigelser, herunder 1 med 85 underskrifter, jf. bilag 3, med gennemgang af indsigelserne og forvaltningens bemærkninger hertil.

I indsigelserne, der er fra beboerne i nabobebyggelserne, anføres blandt andet, at beboerne ikke kan acceptere, at bygningerne mod vejen placeres i vejlinjen, at det skrå højdegrænseplan overskrides og derved forringer lysforholdene, og at støjniveauet fra biler bliver større, når byrummets bredde bliver reduceret.

Endvidere anføres, at man ikke kan acceptere, at bygningerne bliver højere end fastlagt i lokalplanen, at bebyggelsen ikke udføres i tegl, og at overbygning af promenaden mod kanalen ikke skal godkendes. Endelig anføres det, i en del af indsigelserne, at problemet med manglende parkeringspladser til gæster ikke er blevet belyst, og at bygningernes tage bør begrønnes.

Forvaltningens bemærkninger

Forvaltningen finder, at der er tale om et projekt, der tilfører området en bymæssig kvalitet, og er i tråd med den oprindelige plan fra 2005. I anledning af høringssvarene er der udarbejdet supplerende materiale, der bl.a. viser skyggeforholdene, tagfladerne, der evt. begrønnes, samt illustrationer af den sydvendte plads samt pladserne mellem bygningerne, jf. bilag 4.

Helt overordnet finder forvaltningen, at der med kun 3 bygninger i stedet for de oprindeligt planlagte 4 opnås væsentlige bymæssige kvaliteter bl.a. ved muligheden for en offentlig sydvendt plads, illustreret i bilag 4. Forvaltningen er også af den mening, at de korte overdækninger af promenaden er med til at variere oplevelsen, når man bevæger sig langs kanalen.

I forhold til det projekt, der allerede blev givet byggetilladelse til i 2007, er parkeringskælderen, der indeholder 131 p-pladser, nu helt nedgravet. I det tidligere projekt var parkeringskælderen ikke helt nedgravet, hvorfor bebyggelsen lå på en 120 cm. høj plint.

De begrænsede overskridelser af de maksimale højder som følge af de skrå tagflader er af samme størrelse som øvrige bebyggelser på Havneholmen og er i overensstemmelse med helhedsplanen. Den høje del vender væk fra boligerne.

Forvaltningen finder ikke at placeringen i fortovskant forringer lys- og lydforholdene væsentligt, da der er tale om gavle der vender ud mod vejen. I den oprindelige plan lå en af bygningerne med facaden ud mod Havneholmen. Boligbebyggelserne på den modsatte side af Havneholmen er opført med gavle tæt på vejen og langsgående facader der er trukket tilbage fra vejlinien. Arealerne mellem bebyggelsen og vejen er overvejende anlagt med parkering. Skyggediagrammerne viser meget begrænsede skyggevirkninger i forhold til boligbebyggelserne, så der vil ikke opstå uacceptable gener med hensyn til lysforholdene i forhold til boligbebyggelserne.

Med hensyn til begrønning af tagene kan der ikke stilles krav om dette i henhold til lokalplanen. Skanska er imidlertid meget positive overfor at begrønne en del af tagfladen, og undersøger muligheden for at enten begrønne tagene med Mos-sedun eller opsætte solceller. Plazabygningen vil blive projekteret til at opfylde en energiramme der er 25 % lavere end kravet i Bygningsreglementet BR 10. Forvaltningen vurderer at bygningernes placering i vejlinien kun vil have marginal betydning for trafikstøjen. Vedrørende parkering bemærkes, at det ansøgte byggeri udføres med gæsteparkering på terræn, og at det ikke kan pålægges erhvervsbebyggelsen at tilgodese ønsket om gæsteparkering til nabobebyggelsen. Lokalplanens bestemmelser om parkeringsdækning med 1 plads pr. 100 m2 etageareal og mindst 2/3 i konstruktion, er opfyldt. Med hensyn til facadematerialer er der udelukkende et byggeri indenfor helhedsplanens område, der er udført i tegl.