Midlertidig dispensation til at indrette forsamlingslokaler i en lagerhal beliggende Bådehavnsgade 46A.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1.  at der gives en midlertidig dispensation i 10 år fra lokalplan 56 ”Bådehavnsgade” til at indrette forsamlingslokaler på ejendommen Bådehavnsgade 46A.

Haukohls Tegnestue ApS har på vegne af I/S Hadsundsvej 12 søgt om tilladelse til at ombygge og midlertidigt indrette forsamlingslokaler på ejendommen Bådehavnsgade 46A i Sydhavnen.

Haukohls Tegnestue havde tidligere søgt om tilladelse til ombygning og permanent indretning af forsamlingslokaler på ejendommen, men fik den 5. august 2011 afslag med henvisning til lokalplanens formåls- og anvendelsesbestemmelser.

I lokalplan 56 fremgår det af formålsbestemmelsen, § 1, stk. 1, at området skal opretholdes som erhvervsområdet for bl.a. industri-, transport- og lagervirksomhed, og anvendelsesbestemmelserne udlægger området til erhvervsformål i form af industri- værksteds-, transport-, lager- og engrosvirksomhed samt dertil hørende administration. Der kan som udgangspunkt ikke dispenseres fra lokalplanens anvendelsesbestemmelser til varig ændret anvendelse.

Forvaltningen gjorde i den efterfølgende dialog opmærksom på, at en dispensation måske kunne gives midlertidigt på grund af kommuneplanrammen og områdets status af perspektivområde, og forvaltningen vejledte på den baggrund ansøgeren om muligheden for at søge om dette, idet bygningen har stået tom i flere år. Haukohls Tegnestue har derefter søgt om tilladelse til, i en periode på 10 år, at indrette cateringvirksomhed samt to forsamlingslokaler til henholdsvis 360 og 720 personer til brug for arrangementer af forskellig art, herunder bryllupper, fødselsdagsfester, julefrokoster mv. I den forbindelse ønsker ansøgeren at etablere en balkon, to vindfang og tre udvendige trapper. Ifølge ansøgningen vil der blive etableret 2 ekstra parkeringspladser på grunden, således at antallet af parkeringspladser kommer op på 66, hvilket opfylder lokalplanens krav om, at parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1 plads pr. 100 m² etageareal. Ansøger har efterfølgende indsendt en tegning med angivelse af i alt 90 pladser på egen grund og oplyst, at der efter aftale med ejeren af naboejendommen kan være mulighed for yderligere at anvende op til 60 eksisterende p-pladser på nabogrunden.

 

Der har været foretaget naboorientering i perioden 12. oktober til 28. oktober 2011, og der er indkommet 12 henvendelser fra virksomheder og beboere langs Bådehavnsgade.

Lokalplan 56 ”Bådehavnsgade” for området begrænset af Fragtvej, Bådehavnsgade, Speditørvej har som formål at opretholde området som erhvervsområde for bl.a. industri-, transport- og lagervirksomhed, dels fordi området indgår i et stort velbeliggende industrikvarter, dels af hensyn til ønsket om at sikre industriarbejdspladser i kommunen. Lokalplanen blev vedtaget i 1984. Baggrunden for lokalplanen var en ansøgning om tilladelse til opførelse af en ferskvareterminal med tilhørende kontorer, folkerum, kantine mv.

Ansøgning om indretning af forsamlingslokaler i lagerbygningen er i overensstemmelse med Kommuneplan 2009, der udlægger lokalplanområdet samt naboområder mod øst og syd som C1* område med boliger og serviceerhverv, hvor der åbnes mulighed for lettere industri, lager og lignende, der højst er i forureningsklasse 2, dvs. ubetydelig forurening.

Området er endvidere et perspektivområde til byudvikling i perspektivperioden efter år 2020. Perspektivområder er områder, hvor den oprindelige anvendelse til havneformål eller industri, er fastholdt, men hvor disse formål er under afvikling.

For at imødekomme ønsker om at kunne udnytte tomme bygninger og de omgivende ubebyggede arealer og vandarealer, uanset at områdernes fremtidige status ikke er fastlagt endeligt i planlægningen, muliggøres der en bredere anvendelse end den umiddelbart fastlagte hovedanvendelse, jf. Kommuneplan 2009. På denne baggrund ser forvaltningen positivt på en tidsbegrænset dispensation givet for 10 år, svarende til den resterende planperiode i henhold til kommuneplanen.

Naboorientering

De nærmeste naboer er blevet orienteret, men der er i forbindelse med høringen kommet indsigelser fra flere beboere og virksomheder i Bådehavnsgade. Indsigelserne angår særligt trafik- og parkeringsforhold, støjgener og hærværk i området. Flere af indsigerne refererer til, at der på ejendommen Bådehavnsgade 57 er etableret forsamlingslokaler, hvor to af lokalerne har plads til 1200 og 600 gæster, hvilket ifølge indsigerne allerede belaster området væsentligt i form af støj, hærværk og ulovligt parkerede biler, der gør det vanskeligt for de erhvervsdrivende at komme til og fra deres virksomhed.

Selskabslokalerne på Bådehavnsgade 57 er ikke omfattet af en lokalplan og har derfor kunnet etableres umiddelbart, da anvendelsen til selskabslokaler er i overensstemmelse med kommuneplanen.       

Forvaltningens bemærkninger:

I lokalplan 56 fremgår det af formålsbestemmelsen, § 1, stk. 1, at området skal opretholdes som erhvervsområde for bl.a. industri-, transport- og lagervirksomhed, og af anvendelsesbestemmelsen, § 3, stk. 1, fremgår det, at området kun må anvendes til erhvervsformål, således at der kun må opføres eller indrettes bebyggelse til industri-, værksteds-, transport- lager- og engrosvirksomhed samt der tilhørende administration.

Forvaltningen har vurderet sagen i lyset af, at lagerhallen, der har stået tom i flere år, ligger i et perspektivområde, og at kommunen generelt er positivt indstillet overfor, at der etableres midlertidig anvendelse og aktiviteter i eksisterende bygninger i perspektivområder, fordi det kan være med til at skabe byliv og rammer for kreative aktiviteter. Senest er det i forbindelse med budgetforhandlingerne om Budget 2012 understreget, at lokalplanlægningen skal give fleksibilitet og muliggøre en bredere vifte af erhverv.

Den kollektive trafikbetjening i området er begrænset (nærmeste busstoppested: ca. 600 m, nærmeste s-togstation: ca. 1500 m). Der kan ikke efter vejlovgivningen stilles særlige krav til selskabslokaler i forhold til trafik. Selskabslokaler må betragtes som en almindelig bymæssig aktivitet.

 

Det er forvaltningens vurdering, at der allerede i dag er en omfattende parkering i området og muligvis også ulovlig parkering.

 

Parkeringsdækningen skal ifølge lokalplanens § 8, stk. 2, være af størrelsesordenen 1 plads pr. 100 m² etageareal. Ansøger har fremsendt en situationsplan med op til 90 pladser, hvilket overopfylder normerne. Der er ikke hjemmel til at stille krav om yderligere parkering.

 

I situationer hvor dette ikke er tilstrækkeligt i forhold til det reelle antal gæster, kan der forudses spredning af bilparkering på bydelens vejnet samt på naboejendomme i det omfang, disse accepterer dette. Dette svarer til lignende situationer og arealanvendelser andre steder i byen.

 

Eventuelle støjgener fra aktiviteter i forsamlingslokalerne, hærværk i lokalområdet eller ulovlig parkering er ikke forhold, som kan reguleres planmæssigt.

 

Der kan klages over eventuelle støjgener til kommunen (Center for Miljø), mens hærværk henhører under politi og domstole.

Dispensationen har ingen økonomiske konsekvenser for kommunen.

Hvis Teknik- og Miljøudvalget godkender indstillingen, meddeles dispensation til ansøger. Samtidig underrettes de, som er fremkommet med bemærkninger, om sagens udfald. Derefter kan der meddeles byggetilladelse til det ansøgte.

Indsigelserne vil blive fremlagt på borgmesterens forkontor i forbindelse med udvalgsbehandlingen.

 

         Hjalte Aaberg

                                                                  /Simon Kjær Hansen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i møde den 12. december 2011

Der blev stemt om indstillingen:

For indstillingen stemte ingen udvalgsmedlemmer.
Imod indstillingen stemte 10 udvalgsmedlemmer: A, B, C, F, O og Ø.
1 udvalgsmedlemmer undlod at stemme: I.

Indstillingen blev ikke vedtaget.