Tingbjerg Kollegiet støtte efter § 100 til renovering

Godkendelse af kommunal garanti og ydelsesstøtte til Tingbjergkollegiet

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler;

1. at projekt til ekstraordinær renovering af Tingbjergkollegiet godkendes,
2. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele kommunal garanti for op til 100 % af et realkreditlån på 134.295.000 kr. vedrørende renovering af Tingbjergkollegiet,
3. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at yde en andel af den årlige offentlige ydelsesstøtte til realkreditlånet, indtil låntagers ydelse svarer til den samlede ydelse på lånet. Den kommunale andel anslås til ca. 1.101.000 kr. det første år. Der anvises dækning for ydelsesstøtten på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Byfornyelse, Ydelsesstøtte, funktion 0.25.18.1 (driftssikring af bolig-byggeri),
4. at godkende, at kommunen indestår for eventuelle underskud på kollegiets fremtidige drift,
5. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele kommunal garanti for op til 100 % af et realkreditlån på 4.286.000 kr. til finansiering af udskydelsen af tilbagekøbet til år 2045
6. at godkende, at de til kollegiet tidligere bevilligede lån om nødvendigt respekterer de ansøgte lån, samt
7. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen, alt under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende

.

Borgerrepræsentationen godkendte i sit møde den 3. november 2005 en ansøgning fra fsb på vegne af Tingbjerg Kollegiet om ydelsesstøtte og garanti for lån efter § 100 i lov om almene boliger til et moderniserings- og renoveringsprojekt til en budgetteret anskaffelsessum på 45.897.000 kr.

Der blev efterfølgende afholdt licitation den 15. august 2006, og udgiften blev på grundlag heraf opgjort til 65.902.000 kr.

fsb og kollegiets bestyrelse har derefter genovervejet kollegiets fremtid og på denne baggrund den 26. juli 2010 fremsendt en ny ansøgning af forprojekt og budget (skema A), hvori udgifterne opgøres til 134.295.000 kr. Som led i renoveringen gennemføres også forskellige vedligeholdelsesarbejder for 1.840.000 kr. uden støtte, og kommunens tilbagekøbsret udskydes fra 2040 til 2045 mod et anslået vederlag på 4.286.000 kr., så der kan optages et 30-årigt lån.

Den politiske behandling af sagen har været sat i bero indtil vedtagelsen af budget 2012, da imødekommelse af ansøgningen hidtil ikke var mulig inden for de gældende budgetmæssige rammer.

De oprindelige arbejder omfattede renovering af facader, fælles køkkener og baderum, ombygning af ventilationsanlægget, udbygning og fornyelse af elinstallationer samt flytning og udskiftning af vandinstallationer.

Udvidelserne i forhold til det tidligere godkendte projekt består i, at 36 værelser sammenlægges to og to til 18. Der etableres minikøkkener i alle værelser (lejligheder). Badeværelser totalistandsættes med både nye overflader og installationer. Gange og trapper istandsættes. PCB i bygningerne fjernes. Arbejderne er beskrevet i bilag 1.

fsb og kollegiebestyrelsen har overvejet forskellige alternativer til det omfattende renoverings- og ombygningsprojekt og har i den forbindelse ladet analysefirmaet emcon udarbejde en analyse af kollegiets konkurrencesituation. Det konkluderes, at kollegiets nuværende udlejningsvanskeligheder formentlig vil øges, hvis der ikke foretages omfattende fysiske forbedringer. På den anden side er det opfattelsen, at lejen til trods for den huslejestigning, der følger af renoveringen, vil ligge lidt under gennemsnittet i københavnske kollegier. Antallet af studerende forventes at stige i de kommende år, og det er hensigten at brande Tingbjerg Kollegiet i forhold til andre kollegier som et grønt kollegium. Det er også hensigten at indgå samarbejdsaftaler med bestemte uddannelsesinstitutioner til fremme af udlejningen dels for at sikre efterspørgsel, dels for at sikre interessefællesskaber mellem beboerne. Endelig er der indledt et samarbejde mellem kollegiet og Københavns Kommune om at gøre kollegiet til et iværksætterkollegium

Vurdering

Forvaltningen vurderer, at alle arbejderne opfylder kravene i almenboliglovens § 100, hvorefter der kan ydes støtte til udbedring af byggeskader og større ekstraordinære renoveringsarbejder, herunder modernisering og energibesparende foranstaltninger i ungdomsboliger, der har modtaget støttetilsagn før 1. juli 1986.

Det er forvaltningens opfattelse, at renoveringen reelt er påkrævet i forhold til kollegiets videreførelse, men at renoveringen alene ikke kan garantere, at der ikke fremover vil være udlejningsvanskeligheder.

Det er endvidere forvaltningens opfattelse, at renoveringen skal ses i sammenhæng med indsatsen i Tingbjerg, der indgår i et udsat byområde. Kollegiet har på grund af ejerforholdene ikke tidligere været inddraget i denne indsats, selvom beliggenheden taler for det.

I øvrigt er det et element i den kommende ungdomsboligstrategi fortsat at støtte opgraderinger af de bestående kollegier.

I projektet indgår ikke en opgradering af kollegiets udearealer. Forvaltningen finder det hensigtsmæssigt, at også friarealerne gøres mere attraktive, jfr. nærmere bilag 1. Forvaltningen vil derfor indgå i dialog med kollegiet om,friarealerne kan indføjes i det endelige projektinden for budgettet.

Udgifterne ved arbejderne i henhold til almenboliglovens § 100 er 134.295.000 kr. inkl. moms, der finansieres ved realkreditlån.

Kommunen skal garantere for den del af lånet, der får pantesikkerhed udover 60 % af ejendommens værdi, der vil blive fastsat af realkreditinstituttet på grundlag af en vurdering af ejendommens markedsværdi. Det må antages, at der vil kunne blive stillet krav om kommunal garanti for hele lånet.

Kommunen meddeler på statens vegne tilsagn om ydelsesstøtte til realkreditlånet, der løber over 30 år. Ydelsesstøtten udgør forskellen mellem låntagerens egen betaling på 2,42 % (inkl. bidrag) af hovedstolen og den samlede ydelse på lånet. Kommunen godtgør staten 20 % af ydelsesstøtten, der aftrappes, indtil den årlige ydelse svarer til låntagerens egen betaling. Den kommunale andel af ydelsesstøtten kan beregnes til 1.101.000 kr. i det 1. år.

Det er en betingelse for statens støtte, at kommunen indestår for et eventuelt underskud på kollegiets drift.

Som udgangspunkt vil det nye lån skulle respektere de eksisterende lån. Det långivende realkreditinstitut vil måske stille krav om, at eksisterende lån rykker for det nye lån. Borgerrepræsentationen godkender derfor, at ældre lån om nødvendigt rykker for det nye lån.

Garantistillelsen og indeståelsen for driftsunderskud er eventualforpligtelser, der ikke i sig selv medfører udgifter for kommunen. Da kollegiet tilhører en selvejende institution, er risikoen ved garantien større end ved lån til almene afdelinger, der sikres af en boligorganisation og Landsbyggefonden. Det er afgørende for kollegiets økonomi, at der ikke er udlejningsvanskeligheder, og renoveringen vil forbedre kollegiets konkurenceevne. Den nye belåning vil overstige ejendommens værdi, og budgettet balancerer kun i kraft af den offentlige støtte, som vil bortfalde, hvis ejendommen går på tvangsauktion. Hvis kollegiet bliver nødlidende og i sidste ende må likvideres, hæfter kommunen for lånene, og det kan medføre et tab der sandsynligvis ikke bliver under 50 mio. kr.

Boliglejen udgør for tiden 2.308 kr. pr måned. Huslejen vil for en 1 værelses bolig skønsmæssigt stige til 3.303 kr. som følge af de planlagte renoveringsarbejder og udskydelsen af tilbagekøbet. Den endelige huslejestigning beregnes og godkendes ved byggeregnskabet.

Kollegiets bestyrelse har godkendt den nye ansøgning den 28. juni 2010.

Der er med budget 2012 afsat i alt 1,532 mio. kr. i 2012 til ydelsesstøtte til realkreditlån i forbindelse med renovering af fire kollegier, bl.a. Tingbjerg. Midler fra 2013 vil blive håndteret med indkaldelsescirkulæret for budget 2013, idet der her vil blive afsat 1,532 mio. kr. fra 2013 og frem til formålet.

Ydelsesstøtten afholdes på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Byfornyelse, Ydelsesstøtte, funktion 0.25.18.1 fra 2012 og frem.

Såfremt indstillingen tiltrædes, vil forvaltningen godkende det ansøgte som beskrevet ovenfor, og meddele tilsagn til projektet.

         Hjalte Aaberg

                                                                  /Simon Kjær Hansen