Renovering og byggeskadesag med kommunal garanti. Lejerbo, afd. 142, Spaniensgade.

Borgerrepræsentationen skal træffe beslutning om kommunal garanti for et realkreditlån til udbedring af byggeskader og forbedringsarbejder i Lejerbo København, afd. 142 Spaniensgade.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler

1.                  at der i forbindelse med udbedring af byggeskader, samt udførelse af forbedringsarbejder stilles kommunal garanti for op til 100 % for et realkreditlån på 11.179.000 kr. Garantien regaranteres af Landsbyggefonden for halvdelen af et eventuelt tab ifølge almenboliglovens § 91, stk. 7 samt

2.                  at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at stille den fornødne garanti under forudsætning af, at det endelige lån ikke afviger væsentligt i forhold til det foreliggende.

Afdelingen har skimmelsvampeproblemer og bygningerne er nedslidte. Afdelingen er opført i 1977 og har i alt 10 boliger.

Byggeskadearbejderne og forbedringsarbejderne finansieres af et realkreditlån med ydelsesstøtte fra Landsbyggefonden. Støtten fra Landsbyggefonden forudsætter ifølge almenboliglovens § 91 kommunal garanti. De øvrige arbejder finansieres af ustøttet realkreditlån uden garanti og af boligorganisationens dispositionsfond.

Der er udarbejdet en helhedsplan, der omfatter efterisolering af hele klimaskærmen, udskiftning af vinduer, renovering af ventilations-, varme- og vandanlægget,  afhjælpning af skimmelproblemer, etablering af altaner, omfattende renovering af badeværelser, køkkener og trapper.

Forvaltningen anbefaler gennemførelse af arbejderne, fordi helhedsplanen samlet set vil tilføre bebyggelsen nyrenoverede, energiforbedrede familieboliger og er i overensstemmelse med den politik der er aftalt mellem Boligselskabernes Landsforenings 1. kreds og Københavns Kommune, hvor miljøarbejder og fremtidssikring af afdelingerne skal opprioriteres. Boligerne opdateres og får samtidig nye installationer og nye altaner. De samlede tiltag vil medvirke til en fremtidig sikring af afdelingens bygninger.

Der forventes lavere driftsomkostninger, dels som følge af fornyelser og forbedringer, dels som følge af vandbesparende installationer og renovering af varmeanlæg.

De samlede udgifter for udbedring af byggeskader og udførelse af forbedringer er opgjort til 15.639.000 kr. jf. følgende oversigt:

  

	Byggeskade- arbejder	Forbedringer	I alt
Samlede omkostninger			15.639.000 kr.
Egenfinansiering via dispositionsfonden		- 1.512.000 kr.
I alt vedligeholdelse - lån med ydelsesstøtte fra Landsbyggefonden	11.179.000 kr.
I alt forbedring - lån uden ydelsesstøtte		2.948.000 kr.
Afdelingens samlede lånebehov			14.127.000 kr.

                                                                                    

Beboerne har ved urafstemning i afdelingen den 1. februar 2011 stemt for gennemførelse af helhedsplanen. Belåningen af arbejderne samt tilskuddet fra boligorganisationen medfører en leje efter renoveringen på 960 kr. pr. m² pr. år. med en lejestigning på ca. 40 %.

Landsbyggefonden har foreløbig med forbehold for kommunens godkendelse udmeldt, at den i medfør af almenboliglovens § 91 vil støtte afdelingen med ydelsesstøtte til udbedring af byggeskader og forbedrende arbejder, dvs. til den del af arbejderne, der beløber sig til 11.179.000 kr.

Forudsætningen for Landsbyggefondens støtte er ifølge almenboliglovens § 91, stk. 6, at kommunalbestyrelsen garanterer for det optagne lån på 11.179.000 kr. Garantien regaranteres af Landsbyggefonden for halvdelen af et eventuelt tab ifølge almenboliglovens § 91, stk. 7

Lånet til forbedringsarbejder på 2.948.000 kr. kan efter boligorganisationens skøn optages uden krav om kommunal garanti.

Den kommunale garanti er en eventualforpligtelse, der kun får bevillingsmæssige konsekvenser, hvis låntager ikke er i stand til at betale lånene.

Forvaltningen har ikke på nuværende tidspunkt indikationer på, at garantien vil komme til udbetaling.

Projektet sammenlignet med enhedspriser ¹⁾ pr. bolig (i 1.000 kr.)

Antal boliger	Bolig m²	Anlægsudg./ bolig i projektet	Anlægsudg. /bolig enhedspris	Anlægsudg. /m²  i projektet	Anlægsudg./m² enhedspris
10	908	1.564	254	17,2	3,8

1)       Sammenligningen af enhedspriser er gennemsnitlige priser pr. enhed for renoveringsprojekter i Københavns kommune.   

Det er vanskeligt at sammenligne enhedspriser for renoveringer i almene boligafdelinger, fordi renoveringerne ofte er sammensatte af mange forskellige dele. F.eks. er bygningens beskaffenhed (indretning, vedligeholdelsestilstand og omfang) eller behov for andre tiltag (sociale tiltag eller ny etablering) i området afgørende for, hvor omfattende renoveringen vil blive. Enhedsprisen er et gennemsnit af følgende projekter: Lundtoftegade, Augustagade, Kamhusene, Ehlersvej, AAB Afd.58 og Kollektivhuset.

Denne sag er dyr i forhold til andre sager, fordi renoveringen og udbedringen af byggeskaden er omfattende. Pga. forskellige støtteordninger og tilskud ender afdelingen alligevel med en acceptabel husleje.

Når Borgerrepræsentationen har godkendt garantistillelsen, kan boligorganisationen indlede prisindhentning og igangsætte arbejderne efter endelig godkendelse fra Teknik- og Miljøforvaltningen. Godkendelsen er dog betinget af, at Landsbyggefonden meddeler endeligt tilsagn om ydelsesstøtte efter almenboligloven til realkreditlånet på 11.179.000 kr.

Teknik- og Miljøudvalget forelægges en indstilling, når det konkrete garantidokument skal underskrives af teknik- og miljøborgmesteren og forvaltningens administrerende direktør

 

 

Hjalte Aaberg                                                                 Simon Kjær Hansen

                                                        

Skriftlig votering i Teknik- og Miljøudvalget onsdag den 7. september 2011 - mandag den 12. september 2011, kl. 15.00

Indstillingen blev anbefalet.