Dispensation fra lokalplan til ombygning af Store Kongensgade 73, Indre By

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at forvaltningen giver dispensation fra lokalplan 130 ’Store Kongensgade’ til at renovere og forhøje byhuset på Store Kongensgade 73.

Problemstilling

Teknik-og Miljøudvalget skal tage stilling til, om Teknik- og Miljøforvaltningen skal give dispensation fra lokalplanen 130 ’Store Kongensgade’’ fra 1989, så det eksisterende byhus kan renoveres og forhøjes med en ekstra etage og ny tagetage. Projektet kræver dispensation fra lokalplanen, da renoveringen og den nye etage medfører en ændring af bygningens ydre fremtræden.

Sagen forelægges Teknik- og Miljøudvalget, da Enhedslisten (Ø) og Alternativet (Å) har hævet sagen fra ’Liste over nedrivningssager og forhøjelse af byhuse til Teknik- og Miljøudvalget’ den 6. februar 2023.

Løsning

Ejendommen på Store Kongensgade 73 er i dag tre etager med udnyttet tagetage (bilag 3). Ejendommen er en af få bygninger i 3 etager med udnyttet tagetage i et område, der er præget af bebyggelse i op til 5 etager. Bygningen fremstår mere enkel end mange bevaringsværdige historiske bygninger i området. Alle ændringer af bygningers ydre fremtræden mod Store Kongensgade kræver dispensation fra lokalplanen. Der er ansøgt om at forhøje bygningen fra tre til fire etager med udnyttet tagetage. Facaden ønskes renoveret med udgangspunkt i ejendommens eksisterende arkitektur. Taget reetableres som saddeltag med naturskifer, og mod gaden tilføjes fire nye kviste med malet front samt fire mindre tagvinduer øverst. Den eksisterende, men ikke oprindelige, port bevares og istandsættes, samt forsynes med et vindue. Vinduer og port males i engelsk rød. Facaden i stueetagen beklædes med grå højglansmalede træpaneler og facaden over stuetagen pudses i grå farve (bilag 2).

Efter ombygningen vil stueetagen forsat blive anvendt til butik, og øvrige etager indrettes til boliger i overensstemmelse med lokalplanen.

Forvaltningen vurderer, at ombygningen og den begrænsede forhøjelse er tilpasset områdets udtryk og sker med afsæt i ejendommens eksisterende fremtræden. Efter forvaltningens vurdering giver projektet ejendommen et karaktermæssigt løft, og derfor kan forvaltningen anbefale dispensation: 

Helhedsvurdering
Lokalplanen regulerer ikke alle forhold ved byggeriet. Derfor skal forvaltningen også foretage en helhedsvurdering efter byggeloven i forhold til bebyggelsens omfang, højde, friarealer, indbliksgener og lysforhold. Dele af projektet skal justeres, så det sikres, at der fortsat er tilfredsstillende lysforhold, og så det ikke medfører væsentlige indbliksgener. Tagboligretningslinjerne og altanretningslinjerne indgår i denne vurdering. Der er tale om mindre justeringer af kvistenes placering mod gade og omfang af indeliggende tagaltan. En mindre tilpasning, der lever op til tagbolig- og altanretningslinjerne, vil stadig kræve dispensation fra lokalplanen i forhold til den ydre fremtræden.

Forvaltningen vurderer, at det ansøgte projekt kan bearbejdes, så det imødekommer bygningsreglementets krav til friarealer, dagslysforhold og indbliksgener.
Ansøger har fremsendt dokumentation for gårdsammenlægning ved servitut fra den 22. maj 2015 om gårdsammenlægning. Forvaltningen vurderer umiddelbart at byggeriet vil kunne opfylde bygningsreglementets krav om tilfredsstillende friarealer på ejendommen. 

Projekt fra 2012
I 2012 behandlede forvaltningen et andet projekt på ejendommen, der på grund af omfanget krævede ny lokalplan. Teknik- og Miljøudvalget godkendte ikke lokalplanforslaget. Derfor blev projektet ikke gennemført. Projektet gik ud på at ombygge ejendommen, tilføje to ekstra etager og udnytte den nye tagetage til tagterrasse. Daværende projekt var større, mere moderne i udtrykket og mere indgribende set i lyset af det historiske område med kulturhistoriske værdier.

I det nuværende projekt vurderer forvaltningen, at facadeændringerne og den nye etage tager højde for områdets kulturhistoriske værdier og er bedre tilpasset end projektet fra 2012.

Naboorientering og partshøring
Forvaltningen har gennemført en naboorientering og partshøring fra den 4. april – 25. april 2023. Der er modtaget 14 høringssvar, dels fra Metroselskabet, Indre By Lokaludvalg, naboer samt en forretningsdrivende i ejendommen (bilag 3). Forvaltningen bemærkninger fremgår af bilag 4. Ansøgers bemærkninger til høringssvar fremgår af bilag 5.

Indre By Lokaludvalg mener bl.a., at et kommende byggeri på Store Kongensgade 73 skal svare til det nuværende byggeri og henviser til bygningerne overfor som historisk reference. Forvaltningen antager, at der henvises til Store Kongensgade 78, 80 og 82. De tre ejendomme er på fire etager samt tagetage, så forvaltningen vurderer, at omfanget af Store Kongensgade 73 efter ombygningen vil være tilsvarende de tre ejendomme. Forvaltningen bemærker, at de tre ejendomme er fredede og fremstår velbevarede, mens Store Kongensgade 73 ikke er fredet.

Hovedsynspunkter i de øvrige henvendelser

1. 10 naboer i Store Kongensgade 75 udtrykker bekymring for indbliksgener fra nye boliger og altaner mod gård, forringede dagslysforhold og forringede friarealer.
2. Ejerforeningen i naboejendommen på Store Kongensgade 71 ønsker ikke at byggeriet påvirker to eksisterende uoplukkelige lysindtag på 20x20 cm. i ejendommens brandgavl. Derudover er foreningen positive over for istandsættelse af ejendommen.

Forvaltningens bemærkninger

1. Lokalplanen har ikke bestemmelser om byggeriets højde, omfang og friarealer. De forhold skal forvaltningen vurdere nærmere i en helhedsvurdering efter byggeloven. Her vurderer forvaltningen: - at friarealet er af mindre størrelse, men dog sædvanligt for et tæt bebygget område som Indre By. - at der ikke sker en forringelse af dagslys i den omgivne bebyggelse ud over det acceptable og forventelige, jf. bl.a. tagboligretningslinjerne. Kvistene mod gade skal dog tilpasses af hensyn til dagslysforholdene. - at projektet ikke vil medføre væsentlige indbliksgener, da der er tilstrækkelig afstand til modstående gavl fra seks spanske altaner på gårdsiden. Ansøger skal redegøre nærmere for eventuelle indbliksgener fra en indeliggende altan i taget. Det kan betyde, at altanen skal justeres i omfang.
2. Forholdet vil indgå i den videre sagsbehandling. Lysindtag i brandgavle er typisk ikke et forhold, der er givet tilladelse til. Det er lysindtag, der normalt sløjfes, når der opføres bebyggelse op ad gavlen.

Politisk handlerum
Der er tale om ændringer, der gør, at bygningen får en anden karakter end i dag, hvilket vil påvirke helheden og oplevelsen af den bygningsmæssige sammenhæng. Der kan være væsentlige kvaliteter i de forskellige bygningernes variation i udtryk og bygningshøjder fra forskellige tidsperioder, der kan begrunde, at der meddeles afslag på dispensation til at tilføje en etage.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt indstillingen, vil forvaltningen fortsætte sagsbehandlingen og gå i dialog med ansøger om de mindre justeringer. Når projektet er justeret tilstrækkeligt, vil forvaltningen meddele dispensation og byggetilladelse til projektet.

Søren Wille

/ Lena Kongsbach