Eventuel lokalplanlægning til at fastsætte mindstegrundstørrelser i villaområder

I Kommuneplan 2019 er mindstegrundstørrelse for villaområder fastlagt til 600 m2. Kommunen har hidtil haft som praksis at følge kommuneplanens rammer i fastsættelse af grundstørrelser i områder, der ikke er omfattet af en lokalplan. Byggeklageenheden har dog afgjort, at udstykning af grunde ikke alene kan ske med henvisning til kommuneplanen. Forvaltningen foreslår en løsning, hvor grundstørrelser, med henvisning til bygningsreglementet, fastlægges med større vægt på egenarten. Denne løsning kan let implementeres og vil ikke kræve ekstra ressourcer og finansiering.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender, 

1. at forvaltningen fremadrettet vil lade de konkrete grundstørrelser indgå med større vægt i sagsbehandlingen af byggesager jf. Løsning.
2. at der ikke lokalplanlægges for mindstegrundstørrelser i villaområder jf. Løsning.

Problemstilling

I forbindelse med orienteringssag om "Håndtering af udstykningssag Sakskøbingvej 8 efter Byggeklageenhedens afgørelse” på Teknik- og Miljøudvalgets møde den 6. februar 2023 har udvalget bedt forvaltningen vende retur med en indstilling om mulighederne for at udarbejde lokalplaner for kommunens villaområder med henblik på at tilvejebringe en ensartet sagsbehandling ift. mindstegrundsstørrelser i byggesagsbehandlingen. 

Praksis har hidtil været, at forvaltningen, i områder, hvor der ikke er lokalplaner, der regulerer grundstørrelsen, som udgangspunkt har fulgt kommuneplanens ramme for mindstegrundstørrelse på 600 m2. Byggeklageenhedens har afgjort, at afslag på udstykning af grunde, der er mindre end 600 m2, ikke udelukkende kan ske med henvisning til kommuneplanen. 

Løsning

Løsningsafsnittet indledes med en kort introduktion til fakta om antallet af grundstørrelser (bilag 2), herefter kommer forvaltningens anbefaling, som er, at grundstørrelser tilpasses egenarten. Hvis udvalget i stedet ønsker generelt at sikre en grundstørrelse på 600 m2, så er mulighederne for dette ligeledes beskrevet.

Villaområderne i Københavns Kommune ligger navnlig i randen af kommunen og har en stor variation i egenart og grundstørrelser. Omkring halvdelen er kendetegnet ved grunde, der er mindre end 600 m2.  Bilag 2 viser et kort over villaområder med den gennemsnitlige grundstørrelse samt et skema, der viser fordelingen af grunde under 300 m2, mellem 300 m2 og 600 m2 og over 600 m2. Der er tillige redegjort for konsekvenserne af en mindste grundstørrelse på 600 m2. 

Grundstørrelser tilpasses egenarten (forvaltningens anbefaling)
For at bevare villaområdernes særpræg og egenart, anbefaler forvaltningen, at de eksisterende grundstørrelser i de enkelte områder fortsat kan være styrende for vurderingen af, hvilke grundstørrelser der kan tillades. Det vil betyde, at områder med mindre grunde fastholdes med mindre grunde og områder med store grunde fastholdes med store grunde. Dette er muligt med hjemmel i bygningsreglementets bestemmelser om helhedsvurdering. Hvis byggeretten ikke kan overholdes, herunder grundstørrelsen, skal bygningens samlede omfang og indvirkning på omgivelserne fastlægges ved en helhedsvurdering. Det man ser på er, hvad der er sædvanligt i kvarteret. Det kan fx ske ved, at man ser på gennemsnitsstørrelsen af de nærmeste grunde og vurderer forholdene konkret, herunder om den ansøgte grundstørrelse lægger sig op ad en gennemsnitsstørrelse. 

Fordele:

• Grundstørrelserne i det konkrete område vil kunne fastholdes, og der vil ikke kunne komme grunde, der er uforholdsmæssigt store eller uforholdsmæssigt små i forhold til det eksisterende. 
• Hvis metoden er kendt af borgerne, så ved borgerne, hvordan kommunen finder frem til, om en konkret grundstørrelse kan godkendes.

Ulemper:

• Det vil kræve længere tid at foretage sagsbehandlingen, da der ikke vil være en fast grundstørrelse, der gælder for alle villaområder.

Generel sikring af mindstegrundstørrelser på 600 m2

Hvis man i stedet ønsker generelt at sikre en mindstegrundstørrelse på 600 m2 i villaområder, er der flere løsningsmuligheder:

• En temalokalplan for hele kommunen
• Lokalplaner for udvalgte villaområder
• Nedlægge § 14-forbud

Temalokalplan for hele kommunen

Temalokalplaner udarbejdes for et større geografisk område (by, bydel, kvarter)og regulerer primært forholdsvis enkle temaer. Hvis der er en lokalplan i forvejen, kan temalokalplanen fungere som et tillæg til lokalplanen. Der er ikke noget til hinder for, at Borgerrepræsentationen vedtager en temalokalplan, som gælder for hele kommunen. Dette vil kunne sikre, at der ikke umiddelbart kan udstykkes grunde, der er mindre end 600 m2. 

Fordele:

• Der foreligger et administrationsgrundlag (temalokalplanen), som er i overensstemmelse med kommuneplanen, og er retligt bindende den enkelte grundejer.
• Borgerne ved, hvad der gælder fremadrettet.

Ulemper: 

• Det er en meget omfattende proces, da alle matrikler skal indgå, og en sådan generel regulering kommer til at omfatte alle matrikler, altså også de områder, hvor der ikke er et problem.
• De enkelte villaområder har muligvis forskellige problemstillinger, som borgerne også gerne vil have løst via lokalplanlægning, hvilket ikke er håndterbart via en temalokalplan.  

Lokalplaner for udvalgte villaområder

Lokalplaner for udvalgte områder vil kunne fastlægge grundstørrelser. Lokalplanerne vil også kunne løse eventuelle problemer ud over grundstørrelse. Lokalplanerne vil fx kunne regulere, at der kun må bygges fritstående enfamiliehuse, samt at der kun kan bygges i en vis højde. Hertil kommer muligheden for bestemmelser om bebyggelsens ydre fremtræden og krav til de ubebyggede arealer kan tilpasses egenarten. Dette kan være med til at fastholde villaområderne som villaområder med hver sin særlige egenart herunder grundstørrelser. Lokalplanerne vil også kunne indeholde udstykningsplaner, hvoraf det fremgår, hvordan området må udstykkes (bilag 2).

Fordele:

• Der foreligger en vejledning, som er i overensstemmelse med kommuneplanen, dvs. at den maksimale grundstørrelse er 600 m2, men grundstørrelsen konkret kan fastsættes i en lokalplan til at være mindre.
• At lokalplanlægningen bliver stedsspecifik med udgangspunkt i egenarten.
• Lokalplanerne vil være bindende for den enkelte grundejer.
• Borgerne ved, hvad der gælder fremadrettet.

Ulemper:

• At udarbejde lokalplaner for villaområder vil være ressourcekrævende, da der er forhold, ud over grundstørrelsen, det vil være naturligt at regulere.
• Bebyggelser i villaområderne kan have stor variation, og det vil derfor kræve en del analysearbejde at finde frem til det rette niveau for regulering.
• Der vil ikke være en bygherre, som leverer materiale, der kan danne baggrund for et lokalplanforslag.
• Hvis der kommer en lokalplan, vil der også være flere forhold, der skal godkendes, og den efterfølgende administration vil være mere tidskrævende end den nuværende model, hvor det langt overvejende sker på baggrund af bygningsreglementet.

Nedlægge § 14-forbud

Det er muligt med planlovens § 14 at forhindre en bestemt grundstørrelse, idet grundstørrelser kan reguleres i lokalplaner. I behandlingen af en udstykningssag kan det besluttes, om der skal nedlægges et § 14-forbud. Forbud nedlægges kun, hvis der ikke er andre muligheder for at nægte den ansøgte grundstørrelse.

Fordele:

• Det er kun det specifikke sted, hvor den ansøgte grundstørrelse ikke kan godkendes, der udarbejdes lokalplan for og ikke alle villaområder.

Ulemper:

• Borgerne ved ikke på forhånd, hvilke grundstørrelser, der vil kunne godkendes.
• Hvis der nedlægges et § 14-forbud, skal der inden for et år fremlægges et lokalplanforslag, hvilket presser andre lokalplansager og vil være ressourcekrævende.
• Et § 14-forbud har en indgribende karakter overfor borgere.  

Politisk handlerum 

Det kan besluttes, at:

• Udarbejde en temalokalplan for alle villaområder, der fastlægger den maksimale grundstørrelse. 
• Udarbejde lokalplaner for udvalget villaområde, der fastlægger den maksimale grundstørrelse. 
• Nedlægge § 14-forbud i de konkrete udstykningssager med henblik på at udarbejde en lokalplan, hvor grundstørrelsen fastlægges. 
• At forvaltningen som en start undersøger, hvilke holdninger borgerne i nogle af de omtalte villaområder har i forhold grundstørrelser i deres område.

Finansiering af disse løsninger vil skulle henvises til kommende budgetforhandlinger. Hvis udgiften skal holdes inden for forvaltningens egen ramme, vil det få betydning for mulighederne for at overholde servicemålene på de øvrige lokalplansager, og der kan komme flere sager på venteliste. Nedlæggelse af § 14-forbud i de enkelte sager vil også forlænge ventelisten på lokalplaner, medmindre der tilføjes ekstra ressourcer.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen følge den nye praksis for udstykningssager i villaområder.

 

                                  Søren Wille

                                                                  / Karsten Biering Nielsen

 

 

 

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 12. juni 2023

 

Det Konservative Folkeparti stillede følgende ændringsforslag som erstatning af 1. og 2. at-punkt:

 

"at der udarbejdes en temalokalplan for alle villaområder, der fastlægger en mindstegrundstørrelse på 600m2, og at finansiering hertil henvises til Budget 2024."

Ændringsforslaget blev forkastet med 2 stemmer mod 6. 2 undlod at stemme.

 

For stemte: C

Imod stemte:  V, F, Ø og Å

Undlod at stemme: A

 

Indstillingen blev godkendt med 8 stemmer mod 2. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A, F, V, Ø og Å

Imod stemte: C