Kommunal garanti og ydelsesstøtte til et ekstraordinært renoveringsprojekt i Otto Mønsteds Kollegium

Borgerrepræsentationen skal træffe beslutning om kommunal garanti og ydelsesstøtte til et ekstraordinært renoveringsprojekt i Otto Mønsteds Kollegium.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende projekt til ekstraordinær renovering af Otto Mønsteds Kollegium.
2. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele kommunal garanti for 100 pct. af et realkreditlån på 5,9 mio. kr. vedrørende renoveringen, under forudsætning af at det endelige lån ikke afviger væsentligt i forhold til det oplyste.
3. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at give ydelsesstøtte til realkreditlånet efter lov om almene boliger § 100. Den kommunale andel anslås til 42.500 kr. det første år og vil gradvist blive udfaset derefter. Udgiften afholdes på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Byfornyelse ydelsesstøtte fra 2014 og frem.
4. at kommunen indestår for eventuelle underskud på kollegiets fremtidige drift, jf. § 100 i lov om almene boliger.
5. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen, alt under forudsætning af at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.
6. at Teknik- og Miljøforvaltningen betinger tilsagn til det ansøgte renoveringsprojekt af, at Otto Mønsteds Kollegiet inden påbegyndelse af arbejderne tilslutter sig fælles anvisning, som besluttet af Borgerrepræsentationen 22. august 2013

Den selvejende institution Otto Mønsteds Kollegiet har ladet gennemføre en tv-inspektion af kollegiets kloaksystem. Inspektionen viser, at hele systemet er i en dårlig stand med en del rørbrud, mange aflejringer og risiko for sammenfald, og at der er behov for en generel renovering af systemet. Der er desuden behov for at renovere kollegiets asfalt og belægninger.

På den baggrund har KAB på vegne af kollegiet indsendt en ansøgning om godkendelse af en ekstraordinær renovering af kollegiets kloaksystem samt asfalt og belægninger til en anslået samlet anskaffelsessum på 6,3 mio. kr.

Kollegiets bestyrelse har godkendt ansøgningen den 30. april 2013.

Arbejderne omfatter total rensning af hele kloaksystemet og renovering af kloakrørene uden opgravning ved en indvendig foring med en glasfiberstrømpe. Gennemløbsbrønde, tag- og vejbrønde renoveres og dæksler og riste udskiftes. Endelig renoveres kollegiets asfalt og belægninger.

Forvaltningen vurderer, at arbejderne opfylder kravene i lov om almene boliger m.v. § 100, hvorefter der kan ydes støtte til udbedring til byggeskader og større ekstraordinære renoveringsarbejder, herunder modernisering og energibesparende foranstaltninger i ungdomsboliger, der har modtaget tilsagn før 1. juli 1986. Forvaltningen vurderer samtidig, at arbejderne bør udføres hurtigst muligt af hensyn til risiko for sammenbrud i kloakkerne og forværring af skaderne.

Kollegiet har et etageareal på i alt 8.065 m² og rummer 307 kollegieværelser. Kollegiet er opført i 1957 (se i øvrigt bilag 1).

Tilslutning til fælles anvisning
Kollegiet er opført med statsstøtte med henblik på at tilvejebringe boliger til unge uddannelsessøgende. Kollegiet er derfor omfattet af en række regler om organisation, drift, udlejning og kommunalt tilsyn, der skal sikre, at kollegiet kan opfylde dette formål.

Muligheden for at få støtte i henhold til § 100 skal ses i dette lys. Støtten tjener til at renovere kollegiets ejendom på økonomisk gunstige vilkår for at sikre, at kollegiet fortsat kan leje ud til studerende til en rimelig husleje.

Kollegiet er som nævnt forpligtet til at leje sine boliger ud til unge uddannelsessøgende, og kommunen kan i den forbindelse kræve, at kollegiet tilslutter sig fællesanvisning i henhold til lov om boligbyggeri § 79, stk. 2. Formålet med kommunens krav om fælles anvisning er at sikre en ensartet og gennemskuelig udlejning af ungdomsboliger i kommunen.

Borgerrepræsentationen besluttede den 22. august 2013, at alle selvejende ungdomsboliger og kollegier i København opført med offentlig støtte i medfør af tidligere lovgivning, skal tilknyttes fælles anvisning senest 1. januar 2014. Dette meddelte Teknik- og Miljøforvaltningen bl.a. Otto Mønsteds Kollegium ved brev af 16. september 2013.

Kollegiet har endnu ikke pr. 8. april 2014 tilsluttet sig fælles anvisning. Forvaltningen finder derfor ikke, at kommunen kan yde yderligere offentlig støtte til kollegiet, før kollegiet lever op til samtlige udlejningsregler for støttede kollegier.

Finansiering af udgifterne
Udgifterne til arbejderne er anslået til i alt 6,3 mio. kr. inkl. moms, der finansieres ved henlæggelser på 0,4 mio. kr. og et realkreditlån på 5,9 mio. kr.

Boliglejen forventes at stige med 2,32 pct. til en månedlig husleje på 2.309 kr. pr. enkeltværelse. Den endelige huslejestigning beregnes i forbindelse med byggeregnskabet.

Kommunen skal samtidig give ydelsesstøtte, jf. nedenfor.

Ydelsesstøtte
Kommunen meddeler på statens vegne tilsagn om ydelsesstøtte til realkreditlånet. Ydelsesstøtten udgør forskellen mellem låntagers egenbetaling på 2,15 pct. af hovedstolen samt løbende bidrag og den samlede ydelse på lånet. Kollegiets egenbetaling indeksreguleres årligt, indtil beløbet svarer til de samlede ydelser på lånet. Det betyder, at den offentlige ydelsesstøtte aftrappes tilsvarende.

Kommunen godtgør staten 20 pct. af ydelsesstøtten, indtil ydelsesstøtten bortfalder. Den kommunale andel af ydelsesstøtten kan beregnes til 42.500 kr. det første år.

Ydelsesstøtten afholdes på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Byfornyelse ydelsesstøtte, funktion 0.25.18.1 (Driftssikring af boligbyggeri) fra 2014 og frem.

Realkreditbelåning og kommunal garanti
Arbejder, der støttes i henhold til almenboliglovens § 100, skal finansieres med realkreditlån med 30-årig løbetid. Der er imidlertid tinglyst en tilbagekøbsret for Københavns Kommune på ejendommen med tilbagekøbsår i 2040. KAB vil derfor ansøge Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter om dispensation fra reglen om løbetid, så der kan optages et realkreditlån med 25 års løbetid. Det betyder, at lånet er indfriet i 2039.

Det kan oplyses, at Otto Mønsteds Kollegiet tidligere har opnået en dispensation fra reglerne om løbetid i forbindelse med en ansøgning om støtte i henhold til almenboliglovens § 100, som Borgerrepræsentationen godkendte den 10. marts 2011.

Socialministeriet, der var ressortministerium på daværende tidspunkt, godkendte, at der blev optaget lån med forkortet løbetid, under forudsætning af at den samlede offentlige ydelsesstøtte ikke ville blive højere end ved et 30-årigt lån.

Forvaltningen antager, at staten vil være indstillet på at give en dispensation igen. Forvaltningens tilsagn om godkendelse af ansøgningen vil blive betinget af en dispensation fra reglerne om løbetid og af, at den kommunale ydelsesstøtte ikke påvirkes af den forkortede løbetid.

Kommunen skal garantere for den del af lånet, der får pantesikkerhed ud over 60 pct. af ejendommens værdi, der vil blive fastsat af realkreditinstituttet på grundlag af en vurdering af ejendommens markedsværdi.

På baggrund af ovennævnte sag fra 2011, hvor realkreditinstituttet krævede 100 pct. kommunal garanti for det støttede realkreditlån, vurderer forvaltningen, at der også vil blive krævet 100 pct. garanti for lånet på 5,9 mio. kr. Det må ligeledes antages, at Otto Mønsteds Kollegium indtil 2040 kun vil kunne optage lån med garanti på grund af tilbagekøbsdeklarationen.

Garantistillelsen er en eventualforpligtigelse, der ikke umiddelbart belaster kommunens økonomi. Forvaltningen har ikke indikationer på, at garantien vil komme til udbetaling.

Kommunal underskudsgaranti
Det er en betingelse for statens støtte, at kommunen indestår for et eventuelt underskud på kollegiets drift.

Indeståelsen for driftsunderskud er en eventualforpligtigelse, der ikke umiddelbart belaster kommunens økonomi. Forvaltningen har ikke indikationer på, at garantien vil blive udløst.

Om § 100 i almenboligloven
I henhold til lov om almene boliger § 100 kan kommunen på vegne af staten give tilsagn om garanti og ydelsesstøtte til udbedring af byggeskader, større ekstraordinære renoveringsarbejder, herunder modernisering, samt energibesparende foranstaltninger.

Tilsagnet kan gives til ungdomsboliger etableret i henhold til tidligere lovgivning. I Københavns Kommune drejer det sig primært om 19 ældre støttede kollegier, herunder Otto Mønsteds Kollegium. Der er løbende ydet støtte efter § 100 til disse kollegier. Der blev senest ved Budget 2012 afsat midler til ydelsesstøtte til renovering efter § 100 til Tingbjerg Kollegiet og Socialt Kollegium.

Kommunen kan give tilsagn, hvis betingelserne i paragraffen er opfyldt, men er ikke forpligtet.

I overvejelserne om hvorvidt der bør gives tilsagn til en ansøgning, indgår en vurdering af arbejdernes nødvendighed, kollegiets økonomi, lejeniveau og muligheden for anden finansiering for eksempel ved realkreditlån uden garanti og uden støtte eller ved henlæggelser.

På baggrund af rapporten om Otto Mønsteds kloaksystem med behov for hurtig udbedring af skaderne og manglende muligheder for normal realkreditbelåning finder forvaltningen, at ansøgningen bør imødekommes på de betingelser, der er nævnt ovenfor.

Bortset fra ansøgningen fra Otto Mønsteds Kollegium har kommunen for tiden én ansøgning om støtte i henhold til § 100. Ansøgningen er fra Rigshospitalets Kollegium til renovering af badeværelser. Ansøgningen har ikke kunnet imødekommes, da der ikke er budgetmæssig dækning til at yde ydelsesstøtte på ca. 500.000 kr. årligt til kollegiet.

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen meddele støttetilsagnet (skema A) på de vilkår, der er anført ovenfor.

Godkendelse af igangsætning af arbejderne (skema B) forudsætter, at kollegiet har tilsluttet sig fællesanvisning

Arbejderne forventes at blive gennemført i 2014.

Der vil senere blive forelagt indstilling for Teknik- og Miljøudvalget om den kommunale garanti for lånet til arbejderne.

         Pernille Andersen

                                                                  / Simon Kjær Hansen