Startredegørelse - Tillæg nr. 1 til Lokalplan nr. 375 "Elværksgrunden" - Adelgade

Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget skal godkende, at der igangsættes udarbejdelse af lokalplan og kommuneplantillæg for ejendommen Adelgade 10 med henblik på at opføre ny bebyggelse til serviceerhverv – kontorer og butikker.

City mangler nye, centralt beliggende erhvervsarealer, som kan tiltrække nye virksomheder til København. 

Ejendomsselskabet Tetris A/S og Tetris Holding K/S, som ejer grunden Adelgade 10, ønsker at opføre ny bebyggelse. Grunden har i en længere periode ligget helt eller delvist ubenyttet. Det nye byggeri skal indrettes med butikker i stueetagen mod Adelgade, hvor der også bliver nedkørsel til varelevering og p-kælder. Den øvrige del af byggeriet indrettes til serviceerhverv/kontor med plads til 200-250 arbejdspladser.

Gennemførelse af projektet kræver ny lokalplan og kommuneplantillæg, idet det nuværende plangrundlag ikke giver mulighed for udelukkende at etablere serviceerhverv og en større butik i stueetagen på over 200 etagemeter.

Det er forvaltningernes vurdering, at projektet vil understøtte Københavns ønske om at være en grøn, inkluderende og tryg storby. Projektet vil tilføre byliv i Adelgade og skabe byrum i forbindelse med passager mellem Borgergade og Adelgade. Projektet betyder flere arbejdspladser og kan være med til at tiltrække nye virksomheder til København. I projektet indgår stiforbindelser mellem Adelgade og Borgergade, som er med til at skabe et sammenhængende cykelsystem til gavn for både cyklister og fodgængere.

Tegnestuen ”danielsen architecture” har tegnet forslaget til byggeri på grunden mod Adelgade. Byggeprojektet er nærmere beskrevet i bilag 1. Projektets omfang er på ca. 7.015 m2 hertil kommer ca. 1.410 m2 kælder fortrinsvis indrettet til parkering. Grunden er på 1.918 m2 og bebyggelsesprocenten er på 354.

Projektet består af en række sammenhængende bygninger, der danner en uformet bebyggelse. Der bygges i flugt med de eksisterende facader i Adelgade og vejens forløb.  De forskellige volumener varierer fra 5 etager over terræn mod syd til 7 etager over terræn mod nord. Under terræn placeres parkeringskælder med ca. 48 pladser.

De nye facader beklædes med partier i tegl og med glas i tombak-rammer. Tombak-rammer i forskellige kombinationer danner relieffer, der skaber foranderlige facader med forskellige spejlinger og rytmer.

Projektet ses primært i sammenhæng med den nærvedliggende Dronningegården, der med sine store volumener og karakteristiske arkitektur markerer sig i gaden og byrummet. Dronningegården er opført som røde gavlhuse i 8 etager med mønstermurede mellemhuse.

Det nye byggeri er højest mod vest, Adelgade, og er i projektet 7 etager svarende til ca. 25 m. Byggeriet er 6 etager mod øst og 5 etager svarende til ca. 20 m mod syd.  Nabogrunden mod Borgergade er i kommuneplanen udlagt til S-område, der muliggør serviceerhverv. Nabogrunden ejes af Københavns Kommune og forventes sat til salg i 2012.

Realisering af det aktuelle projekt forudsætter udarbejdelse af et kommuneplantillæg, der ændrer områdets ramme fra boliger og serviceerhverv (C) til serviceerhverv (S). Bygningshøjden må som udgangspunkt ikke overstige 24 meter, men 25 m kan accepteres partielt, hvis det er begrundet i arkitektoniske eller andre særlige forhold. Derudover udvides detailhandelsområdet City Bymidte, hvor der gives mulighed for at placere detailhandel i området. Inden for lokalområdet kan der dog maksimalt indrettes 800 m². Området omkring elværksgrunden er i dag ikke med i City Bymidte detailhandelsområde, da det har været udlagt til tekniske anlæg i kommuneplanen. I forbindelse med ændring af anvendelsen udvides området til også at indbefatte elværksgrunden.

For at håndtere ”Lokal Afledning af Regnvand”(LAR) vil byggeriet blive etableret med grønt tag på de højest liggende tagflader, mens de lavere liggende flader indrettes med tagterrasser. Det vil i forbindelse med udarbejdelse af lokalplanforslaget afklares, hvordan regnvand håndteres på tagterrasser og på terræn.

Energiforbrug minimeres ved bygningernes placering på grunden og ved byggeriets kompakte disponering. Dette kombineret med valget af konstruktioner og især lukning af glasfacaden betyder, at bygningerne vil blive fremtidssikret med hensyn til energiforbrug og de kommende strammere krav til årligt energiforbrug pr. m². Byggeriet opføres som lavenergiklasse Bygningsreglement 2015.

Parkeringskravet er 1 plads pr. 150 m² etageareal for serviceerhverv - for detailhandel dog en plads pr. 100 m² etageareal. Kravet til cykelparkering er 1,5 pr. 100 m² serviceerhverv samt en pladskrævende cykelplads pr. 1000 m² -  for detailhandel 4 pladser pr. 100 m².

Opmærksomhedspunkter

· Der skal ved udarbejdelsen af lokalplanen være særlig opmærksomhed på sammenhængen mellem det aktuelle byggeri, der udføres ud mod Adelgade, og et fremtidigt byggeri mod  Borgergade, således at begge byggerier får gode lysforhold og byrum.

· At stier og passagen gennem bebyggelsen bearbejdes og udformes, så der sikres tryghed for fodgængere og cyklister. Stier udformes med cykelvenlig belægning.

· At kvaliteten af de nye byrum bearbejdes, således at de indbyder til ophold, og er et grønt tilskud til byen.

· Rampen til biler til p-kælder udformes, så der opnås sikre oversigtsforhold ved udkørsel, således at trafiksikkerheden bliver tilfredsstillende.

· Gode cykelforhold beskrives og synliggøres yderligere herunder placering af cykelparkering ved butikker, således at målsætningerne om gode forhold for cyklister imødekommes.

· Den effekt bygningsfacaderne har, med bl.a. de forskudte hjørner, skal afbalanceres i forhold til stedets egenart.

På baggrund af nøgletal fra kommuneplanens investeringsredegørelse og den planlagte anvendelse i området med i alt 7.015 m²erhverv skønner kommunen at kunne få en årlig skattemæssig indtægt på 1,35 mio. kr. (2012 p/l). Det nye byggeri bidrager med 200 til 250 nye arbejdspladser i lokalområdet.

Når startredegørelsen er drøftet i udvalgene, gennemføres en intern høring af forvaltningerne og lokaludvalget. Forslaget til lokalplan og kommuneplantillæg forventes at blive forelagt for Teknik- og Miljøudvalget, Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen i juni og august 2012.

         Claus Juhl                                         Hjalte Aaberg