Christiania - lokalplanforslag med tilhørende forslag til kommuneplantillæg samt forhåndsgodkendelse af almen boligorganisation

Se alle bilag

Christiania - lokalplanforslag med tilhørende forslag til kommuneplantillæg samt forhåndsgodkendelse af almen boligorganisation

Teknik- og Miljøudvalget

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 12. marts 2008

Sager til beslutning

21. Christiania - lokalplanforslag med tilhørende forslag til kommuneplantillæg samt forhåndsgodkendelse af almen boligorganisation

TMU 125/2008 J.nr. 2008-13248

Borgerrepræsentationen forelægges lokalplanforslag med tilhørende forslag til kommuneplantillæg med henblik på offentliggørelse samt forhåndsgodkendelse af etableringen af en almen boligorganisation på Christiania, der tilsammen muliggør realisering af Christianiaaftalen, der er indgået mellem Christiania og Staten august 2007.

INDSTILLING OG Beslutning

Plangrundlag

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at loka lplanforslag "Christiania" med tilhørende miljørapport vedtages med henblik på offentliggørelse.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget overfor Borgerrepræsentationen anbefaler,

2. at forslag til tillæg til kommuneplan 2005 for "Christiania" vedtages med henblik på offentliggørelse sammen med lokalplanforslaget.

Teknik- og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget overfor Borgerrepræsentationen anbefaler,

3. at planforslagene offentliggøres i 2 måneder,

4. at planforslagene annonceres i områdets lokalpresse, Christianias Ugespejl samt dagspressen, og

5. at der etableres en hjemmeside for planerne, en udstilling i lokalområdet, samt et borgermøde tilrettelagt som et orienteringsmøde med debat.

Almen Boligorganisation

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

6. at godkende, at der bliver oprettet en selvejende almen boligorganisation på Christiania, som beskrevet i bilag 5,

7. at bemyndige Teknik- og Miljøforvaltningen til at meddele godkendelsen, når forvaltningen har modtaget en ansøgning om stiftelse under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til ansøgningen om forhåndsgodkendelsen,

8. at Teknik- og Miljøforvaltningen bemyndiges til med udgangspunkt i vedlagte aftaleudkast at indgå aftale om fleksibel udlejning med den almene boligorganisation og Staten uopsigeligt i 15 år, herunder til i samarbejde med parterne at fastlægge aftalens succeskriterier endeligt og inden for rammerne af Christianiaaftalen foretage eventuelle mindre justeringer af aftalens øvrige indhold, jf. bilag 6,

9. at Teknik- og Miljøforvaltningen bemyndiges til med inddragelse af Socialforvaltningen at optage forhandlinger med den almene boligorganisation og Staten om indgåelse af en anden aftale om fleksibel udlejning inden for rammerne af Statens og Christianias aftale, som beskrevet i bilag 5, uden boligsocial anvisning og ligeledes uopsigelig i den resterende del af 15-års perioden,

10. at Teknik- og Miljøudvalget og Socialudvalget bemyndiges til at godkende en aftale, som anført under punkt 9,

11. at Teknik- og Miljøforvaltningen bemyndiges til at godkende, at den almene boligorganisation erhverver statslige kasernebygninger på ca. 32.000 brutto etagemeter dels på udstykket grund og dels på lejet grund inden f or de rammer, der fremgår af bilag 5,

12. at Teknik- og Miljøforvaltningen meddeler Velfærdsministeriet, at kommunen kan acceptere den ansøgte række af § 144-forsøg i henhold til lov om almene boliger m.v., jf. bilag 5,

13. at godkende, at kommunen som led i et af § 144 forsøgene deltager i genopretningen af de bygninger, som boligorganisationen erhverver, med nybyggeristøtte inden for en samlet maksimal genopretningsudgift på i alt 251 mio. kr. inkl. moms ved indeks 107,5 i byggeomkostningsindekset for boliger, 1. kvartal 2006,

14. at bemyndige Teknik- og Miljøudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af indskud i Landsbyggefonden på 14 pct. af genopretningsudgiften på maksimalt 35,14 mio. kr. i 2006 pris, svarende til 43,25 mio. kr. pr. 1. juli 2009, og at garantere for den del af realkreditbelåningen, der på lånetidspunktet har sikkerhed mellem 65 og 84 pct. af ejendommens værdi,

15. at der anvises finansiering til dækning af det kommunale indskud i Landsbyggefonden på 43,25 mio. kr. (2009 p/l) på Teknik- og Miljøforvaltningens bevilling, Finansposter, funktion 8.32.24.5 (Indskud i Landsbyggefonden). I den forbindelse reserveres i kassen de uforbrugte midler til indskud i landsbyggefonden på 19 mio. kr. i 2007. De resterende 24,25 mio. kr. finansieres af de i budgettet for 2009 og frem afsatte midler på Teknik- og Miljøforvaltningens bevilling, Finansposter, funktion 8.32.24.5 (Indskud i Landsbyggefonden). Det forudsættes, at budgettet til indskud i Landsbyggefonden, som i 2008 er 21 mio. kr., vil blive indarbejdet i 2009 med det samme beløb, dvs. 21 mio. kr. I den otteårige genopretningsperiode vil evt. uforbrugte midler i det enkelte år blive søgt overført til de følgende år i overensstemmelse med de af Borgerrepræsentationen gældende regler herfor,

16. at Teknik- og Miljøforvaltningen bemyndiges til at dispensere fra krav, herunder krav om bygas, i kommunens retningslinier "Miljø i Byggeri og Anlæg" i det omfang, det er nødvendigt for at gennemføre genopretningen af den almene boligorganisations bygninger inden for Christianiaaftalens rammer,

17. at Teknik- og Miljøforvaltningen bemyndiges til at træffe en beslutning efter lov om byfornyelse og udvikling af byer § 98, stk. 2, omfattende de genopretningsarbejder på den almene boligorganisations bygninger, der er forudsat i Christianiaaftalen, på betingelse af, at afdelingen godtgør kommunen bidraget til byggeskadefonden, og

18. at Teknik- og Miljøforvaltningen bemyndiges til at give tilsagn om støtte efter byfornyelsesloven på 1.000 kr. per etape eller bygning og afholde udgifterne hertil uden statsrefusion, og at beløbet på i alt anslået 30.000 kr. afholdes af Center for Bydesigns afsnit af investeringsoversigten for byfornyelsesaktiviteter for 2008 og følgende år, konto 0.25.15.3.

Problemstilling

Den 1. juni 2004 vedtog et flertal i Folketinget lov nr. 431 om ændring af Christianialoven. Med ændringsloven blev Københavns Kommune indsat som plan- og tilsynsmyndighed.

Staten v/ Slots- og Ejendomsstyrelsen og Christiania opnåede den 24. august 2007 en fælles forståelse om forudsætningerne for gennemførelse af Christianiaaftalen, der blev indgået den 22. december 2006 mellem Christianias Forhandlingsgruppe og Slots- og Ejendomsstyrelsen, jf. bilag 1.

Christianiaaftalen forudsætter, at Københavns Kommune senest 1. maj 2008 tilkendegiver, at der kan vedtages en ny lokalplan (med tilhørende kommuneplantillæg), der opfylder forudsætningerne i aftalen, samt godkender etableringen af en selvejende almen boligorganisation, der skal erhverve størstedelen af den eksisterende boligmasse på Christiania.

Kommunen har modtaget et oplæg til plangrundlag fra Slots- og Ejendomsstyrelsen og ansøgning fra KAB, som rådgiver for Christiania, om forhåndsgodkendelse af den selvejende almene boligorganisation BoligOrg.

Teknik- og Miljøforvaltningen samt Økonomiforvaltningen har færdigbehandlet de fremsendte forslag med henblik på at sikre kommunale hensyn. Christianiaaftalen er en sammenhængende løsning, og dens kompleksitet forudsætter på nogle områder nye løsninger, som beskrevet nedenfor. Ændring af delelementer i aftalen må forventes at nødvendiggøre parternes genforhandling af den samlede løsning for Christiania.

Den samlede Christianiaaftale, jf. bilag 1, rummer udover lokalplan og boligorganisation flere væsentlige elementer så som salg af byggeretter til Realdania Fonden og stiftelsen af et byudviklingslaboratorium, der i samarbejde med Christiania skal opføre eksperimenterende bolig- og erhvervsbyggeri, aftale om retssager, stiftelse af Christianiafonden, huslejeniveau, genhusning, genopretning af fortidsmindet mv. Salg af byggeretter er en afgørende forudsætning for Statens samlede tilbud til Christiania, da Statens samlede udgifter og indtægter i følge Christianialoven skal balancere.

Løsning

Plangrundlag

Lokalplanforslaget følger overvejende Slots- og Ejendomsstyrelsens fremsendte forslag til plangrundlag, der er udarbejdet i et samarbejde mellem repræsentanter fra Christiania, Realdania, Kuben og KAB. Lokalplanforslaget med tilhørende kommuneplantillæg muliggør 28.500 m² nybyggeri på Christiania, heraf 2000 m² genhusningsbyggeri. Der lægges op til eksperimenterende byggeri, som viderefører Christianias tradition for mangfoldige bygningsmæssige udtryksformer. Lokalplanforslaget åbner mulighed for at opføre en bebyggelse til boliger og/ eller serviceerhverv i op til 8 etager på Røde Sols Plads på hjørnet af Prinsessegade og Refshalevej, samt en bebyggelse på op til 6 etager langs Fredens Ark ved Bådsmandsstræde. For området under et skal 75 % af etagearealet anvendes til boligformål.

Med henblik på at skabe gode rammer for eksperimenterende boligformer, som blandt andet indebærer et bredt spænd i boligstørrelser, gives dispensationsmulighed, hvad angår krav til boligstørrelser, når hensynet til særlige bo- og byggeformer tilsiger dette, jf. bilag 15.

For at understøtte videreførelsen af det funktionsblandede miljø på Christiania, kan erhverv i særlige tilfælde, hvor det ikke er til gene for naboer, placeres over boliger, og butiksarealet kan øges med ca. 1000 m², mens Christianias byggemarked opretholdes som butik med særligt pladskrævende varer.

Området fastlægges som bilfrit område, hvor grønne fællesarealer og færdselsarealerne udvikles med respekt for områdets karakter og behov. Områdets grønne karakter og åbenhed bevares. Der fastlægges en grøn cykelrute "Christianshavnsruten" gennem området. Den endelige placering af ruten mellem Kløvermarksvej og Refshalevej vil blive fastlagt i forbindelse med den konkrete etablering i dialog med beboerne på Christiania.

Der fastsættes et særligt krav til parkering på 1 parkeringsplads pr. 200 m² i forbindelse med nybyggeri på Christiania samtidig med, at parkeringsbehovet for eksisterende biler løses, jf. bilag 15. Såfremt det efter den første fase af nybyggeri viser sig, at bilejerskabet her ikke svarer til parkeringsnormen, kan kommunen regulere parkeringskravet for det efterfølgende nybyggeri på baggrund af et tillæg til kommuneplanen og lokalplanen.

Forvaltningen har skønnet, at lokalplanforslaget med tilhørende kommuneplantillæg er af en sådan karakter, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer, og der henvises til denne rapport, jf. bilag 4a, samt det ikke-tekniske resumé i lokalplanforslagets redegørelsesdel.

Almen boligorganisation

Christianialoven forudsætter en ændring af ejerskabet til bygninger mv. på Christiania, og det er et led i aftalen mellem Christiania og Staten, at der stiftes en almen boligorganisation, der skal overtage størstedelen af de statsbygninger, der rummer beboelse. KAB har efter bemyndigelse fra Christianias Fællesmøde fremsendt en ansøgning om forhåndsgodkendelse af en selvejende almen boligorganisation, der vil blive stiftet i sommeren 2008, hvis Christiania vælger endeligt at acceptere aftalen med Staten. På denne baggrund anbefales Borgerrepræsentationen principielt at godkende stiftelsen og at bemyndige Teknik- og Miljøforvaltningen til at meddele godkendelsen, hvis der fremsendes en egentlig ansøgning, på betingelse af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til forhåndsansøgningen.

Christianiaaftalen indeholder bestemmelser om genhusning og to udlejningsmodeller, der kombinerer ventelisteudlejning med udlejning efter fleksible kriterier. Den ene udlejningsmodel, som indeholder boligsocial anvisning, er fastlagt med udlejningskriterier . Den anden model, der ikke indeholder boligsocial anvisning, er løsere skitseret og kræver mere omfattende forhandlinger mellem boligorganisationen, Staten og kommunen. Det foreslås, at Teknik- og Miljøforvaltningen bemyndiges til at indgå aftale med boligorganisationen og Staten om fleksibel udlejning med udgangspunkt i vedlagte aftaleudkast, der indeholder udlejning af 40 pct. efter venteliste og 60 pct. efter fleksible kriterier inklusive boligsocial anvisning (40/60 model), så den kan danne grundlag for udlejningen pr. 1. januar 2009, jf. bilag 6. Det foreslås desuden, at Teknik- og Miljøforvaltningen i et samarbejde med Socialforvaltningen bemyndiges til at forhandle om den anden model (30/70 model), når Staten og boligorganisationen ønsker det. En aftale om den anden model forelægges Teknik- og Miljøudvalget og Socialudvalget til godkendelse. Aftalerne løber uopsigeligt i 15 år.

Boligorganisationen erhverver ca. 32.000 m² af Staten, hvoraf en mindre del er erhvervsareal. Kommunen skal godkende erhvervelsen. Der er en række uafklarede punkter omkring bygningernes tilstand, ledningsforhold og forurening. Den endelige fordeling mellem bolig- og erhvervsareal er ikke fastlagt. Christianiaaftalen indeholder i forbindelse med salget en ansvarsfraskrivelse fra Statens side samt en klausul om, at drøftelserne om boligorganisationen kan genoptages, såfremt de økonomiske forudsætninger ændrer sig væsentligt i forbindelse med erhvervelse af bygninger, genopretning eller lignende. Ejendomserhvervelsen kan godkendes, når de uafklarede forhold er afklaret, og boligorganisationen er stiftet. Teknik- og Miljøforvaltningen anmoder derfor om en bemyndigelse til senere at godkende erhvervelsen. Forvaltningen forudsætter, at genforhandlingsklausulen dækker de væsentligste risici, jf. bilag 5.

I henhold til Christianiaaftalen vil KAB søge Velfærdsministeriet om godkendelse af en række forsøgsordninger, som skal accepteres af kommunen. Forsøgene er nærmere omtalt i bilag 5. Formålet med forsøgsrækken er at muliggøre en eksperimenterende boligorganisation, der kan videreføre nogle af de særlige karakteristika ved Christiania.

Det er et væsentligt element i Christianiaaftalen, at de bygninger, som boligorganisationen erhverver, bliver genoprettet på tag og fag samt basisinstallationer med nybyggeristøtte efter almenboligloven. Den anslåede udgift er i henhold til Christianiaaftalen maksimalt 251 mio. kr. (2006-niveau). Kommunen skal deltage med kommunal grundkapital på 14 pct. af dette beløb, svarende til maksimalt 35 mio. kr. (2006-niveau) og med garanti for realkreditlån. Staten bidrager med ydelsesstøtte. Da der er tale om en hel særlig støttesag til en renovering, hvis økonomi og omfang forud er fastlagt i Christianiaaftalen, foreslås det at bemyndige Teknik- og Miljøforvaltningen til at dispensere fra kravene i kommunens miljøretningslinier, herunder krav om gasfremføring, i det omfang, det er nødvendigt for at gennemføre genopretningen indenfor Christianiaaftalens rammer.

Det er vigtigt, at genopretningsarbejderne dækkes af en byggeskadefond, men byggeskadefonden for nybyggeri har afvist at dække arbejderne. Det er muligt, at Byggeskadefonden vedrørende Byfornyelsesarbejder (BvB) vil påtage sig dækningen. Dette kræver imidlertid en byfornyelsesbeslutning. Byfornyelseslovens § 98, stk. 2, giver kommunen hjemmel til at yde tilskud til byfornyelsesforanstaltninger, der ellers ikke kan ydes støtte til, hvilket for eksempel gælder en almen boligorganisations afdeling. For at holde denne mulighed åben foreslås det, at Teknik- og Miljøforvaltningen bemyndiges til at træffe en byfornyelsesbeslutning, der omfatter arbejderne. Tilskuddet efter byfornyelsesloven fastsættes til et symbolsk beløb på 1.000 kr. per etape eller bygning, eller i alt 30.000 kr. Der er ingen mulighed for statsrefusion. Bidraget til BvB udgør 1,5 pct. af genopretningssummen, der betales af kommunen på betingelse af, at afdelingen godtgør kommunen udgiften.

Forholdene omkring den almene boligorganisation samt rammerne for de af Teknik- og Miljøforvaltningen ønskede bemyndigelser m.v. er uddybet i bilag 5.

Økonomi

Realiseringen af Christianiaaftalen forventes generelt at udgøre en betydelig administrativ belastning for Teknik- og Miljøforvaltningen, hvilket må forventes at berøre udførelsen af andre opgaver.

Plangrundlag

Planforslagene har ikke i sig selv kommunaløkonomiske konsekvenser.

Kommunalt grundkapitallån til den almene boligorganisation

Københavns Kommune forudsættes at medvirke til genopretningen af de almene boliger over 8 år med et kommunalt grundkapitallån på 14 pct. af genopretningsudgiften på maksimalt 251 mio. kr. i 2006 niveau, svarende til 43,25 mio. kr. i 2009 niveau. Udgiften til kommunal grundkapitallån er skønsmæssigt indekseret frem til 1. juli 2009.

Til finansiering af det kommunale grundkapitallån reserveres i kassen 19 mio. kr. i uforbrugte midler i 2007 til indskud i Landsbyggefonden. De resterende 24,25 mio. kr. finansieres over en otteårig periode på den bevilling til indskud i Landsbyggefonden, der i forbindelse med de årlige budgetforhandlinger afsættes til Teknik- og Miljøforvaltningens bevilling, Finansposter, funktion 8.32.24.5 (Indskud i Landsbyggefonden). Teknik- og Miljøforvaltningen forventer fremadrettet at få tilført budgetmidler i sædvanligt omfang til kommunal grundkapital, således at forvaltningen kan honorere såvel genopretningssagen som andre projekter med støtte efter almenboligloven.

Velfærdsministeriet er indstillet på, at der vil kunne dispenseres fra lånebekendtgørelsen, så lånerammen kan udvides mhp. finansiering af grundkapitallånet jf. lånebekendtgørelsens § 16, stk. 1.

Teknik- og Miljøforvaltningen skønner, at det er muligt at indpasse byfornyelsesaktiviteterne i den beløbsramme, der på Center for Bydesigns afsnit af investeringsoversigten for 2008 og følgende år er afsat til samme formål, konto 0.25.15.3.

Kommunen stiller garanti for den del af realkreditlånet, der på tidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed mellem 65 pct. og 84 pct. af ejendommens værdi jf. almenboliglovens § 127.

Videre proces

I henhold til Christianiaaftalen skal Christiania senest den 1. juli 2008 beslutte om lokalplan og almen boligorganisation ønskes realiseret, eller om der alternativt føres retssag om hævd og brugsret mod Staten. Såfremt den samlede aftale med Christiania ikke kan gennemføres, forbeholder Slots- og Ejendomsstyrelsen sig sin stilling til lokalplanforslaget for Christiania, ligesom Christiania forventes at ville forbeholde sig sin stilling i samme situation.

Ophæves retssagerne sendes planforslagene, på baggrund af Borgerrepræsentationens beslutning, ud i offentlig høring i 2 måneder. I offentlighedsfasen opstilles udstilling et centralt sted i området, og der gennemføres et borgermøde om planforslagenes indhold. Efter høringsperioden fremlægges indstilling om endelig vedtagelse af planforslagene for Teknik- og Miljøudvalget, Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen.

Forvaltningen imødeser ansøgning om stiftelse af den almene boligorganisation på baggrund af Christianias beslutning den 1. juli 2008.

HØRING:

Socialforvaltningen har været hørt om udkast til udlejningsaftale, bilag 6, og om bemyndigelsen til at indlede forhandlinger om den anden udlejningsaftale uden boligsocial anvisning med henblik på en eventuel godkendelse i Teknik- og Miljøudvalget og Socialudvalget. Socialforvaltningen er indforstået hermed.

POLITISK BEHANDLING:

Teknik- og Miljøudvalget drøftede lokalplanforslag for Christiania og godkendelse af almen boligorganisation på sit møde den 6. februar 2008.

Bilag

Bilag 1: Aftale mellem Christiania og Staten af 24. august 2007. www.ses.dk.

Bilag 2: Lov om ændring af lov om anvendelse af Christianiaområdet, LOV nr 431 af 09/06/2004. www.ses.dk.

Bilag 3: Kommunens høringssvar af 25. marts 2004 vedr. forslag til "Lov om ændring af lov om anvendelse af Christianiaområdet". www.kk.dk.

Bilag 1 - 3 er publiceret på nettet samt lagt til gennemsyn på Rådhuset, 1. sal, vær. 36.

Bilag 4: Lokalplanforslag "Christiania" med tilhørende kommuneplantillæg.

Bilag 4a: Rapport om de miljømæssige konsekvenser af lokalplanforslag "Christiania" med kommuneplantillæg i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer.

Bilag 4b: Tilgængelighedsvurdering af forslag til lokalplan "Christiania" med kommuneplantillæg.

Bilag 5: Notat om den almene boligorganisation på Christiania, herunder miljøvurdering og tilgængelighedsvurdering.

Bilag 6: Udkast til fleksibel udlejningsaftale.

Bilag 7: Kort over den almene boligorganisations bygninger på Christiania.

Bilag 8: Ansøgning om forhåndsgodkendelse af almen boligorganisation af 19. februar 2008 fra KAB.

Bilag 9: Udkast til vedtægter for almen boligorganisation.

Bilag 10: Oversigt over § 144 forsøg.

Bilag 11: Udkast til driftsbudgetter for boligorganisation og afdeling.

Bilag 12: Udkast til aftale om overdragelse af ejendomme på Christianiaområdet.

Bilag 13: Udkast til aftale om leje af arealer.

Bilag 14: Rapport fra COWI om ledningsforhold.

Bilag 8 -14 er publiceret på nettet samt lagt til gennemsyn på Rådhuset, 1. sal, vær. 36.