Administrationsgrundlag for placering af almene boliger i lokalplaner

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til Teknik- og Miljøforvaltningens administrationsgrundlag for placering af almene boliger i lokalplaner.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender, 

1. at administrationsgrundlaget for placering af almene boliger i lokalplaner (bilag 2) anvendes ved udarbejdelse af lokalplaner, hvor der stilles krav om almene boliger.

Problemstilling

Planloven giver mulighed for at stille krav om, at op til 25 % af boligmassen skal fastlægges til almene boliger, når der planlægges for nye boliger i lokalplaner. Københavns Kommune anvender denne mulighed for at understøtte målet om den blandende by, men der er ikke altid enighed mellem bygherrer og Teknik- og Miljøforvaltningen om de almene boligers placering. Teknik- og Miljøforvaltningen har derfor udarbejdet et administrationsgrundlag, der skal sikre, at forvaltningen har retningslinjer for, hvordan bestemmelser om placering af almene boliger anvendes i lokalplaner. Der er tale om, at udvalget godkender den måde forvaltningen hidtil, i store træk, har arbejdet med placeringen af almene boliger. Administrationsgrundlaget bidrager til en tidlig afklaring af de almene boligers placering for både bygherrer og almene boligorganisationer frem mod den endelige realisering af de almene boliger.

Løsning

Københavns Kommune har i Kommuneplan 2019 et mål om at skabe blandede og mangfoldige boligområder med boliger til alle københavnere. Almene boliger er den eneste ejerform, det er muligt at fastlægge i en lokalplan. Den konkrete placering, fordeling og størrelse af de almene boliger skal understøtte kommunens mål. De almene boliger skal derfor, når der planlægges for nye boliger i lokalplaner, indgå i områdets bebyggelsesstruktur i samspil med de øvrige boliger.

Principper for placering af almene boliger

Administrationsgrundlaget (bilag 2) angiver tre principper for placering af de almene boliger, som bygger på Kommuneplan 2019, Fællesskab København og Arkitekturpolitikken.

1. De almene boliger skal understøtte den blandede by med en placering, der understøtter møder på tværs af ejerformer. Af hensyn til boligafdelingens og områdets sociale bæredygtighed bør de almene byggerier som udgangspunkt ikke overstige 120 boliger pr. afdeling (ungdoms- og plejeboliger undtaget).
2. De almene boliger skal placeres ligeværdigt og have samme beliggenhedsmæssige kvaliteter som de andre boliger inden for lokalplanområdet.
3. De almene boliger skal placeres, så de kan bygges og driftes efterfølgende og dermed have et omfang på min. 800 boligetagemetre.

Løsningsmodeller

Ud fra ovenstående principper anvises to løsningsmodeller for placeringen af almene boliger i lokalplaner. Valg af løsningsmodel afhænger af den enkelte lokalplans størrelse, detaljering og beliggenhed.

Den første løsningsmodel anvendes, når der er behov for en specifik placering af de almene boliger for at sikre den blandede by. Især i forbindelse med større lokalplaner kan der være stor forskel på de enkelte byggefelters adgang til offentlige funktioner, rekreative arealer og andre bymæssige kvaliteter. I denne model udpeges konkrete byggefelter til de almene boliger. Byggefelterne angives konkret på et kortbilag i lokalplanen.

Den anden løsningsmodel anvendes, når det vurderes, at der inden for enkelte delområder i en lokalplan er lige adgang til offentlige funktioner, rekreative arealer og andre bymæssige kvaliteter. De almene boliger kan derfor placeres indenfor delområdet, og almenboligkravet stilles alene som en procentdel indenfor det enkelte delområde, men angives ikke yderligere på kortbilag.

Udover de to angivne løsningsmodeller er det i mindre lokalplaner, som omfatter én matrikel, ikke altid nødvendigt at udpege konkrete byggefelter for at sikre den blandede by. Det vil bero på en konkret vurdering i forhold til den enkelte lokalplan. I den forbindelse stilles kravet alene som 25 % af boligetagearealet, men den konkrete placering angives ikke.

Høring

Der er foretaget høring fra den 1. til den 27. august 2021 og afholdt informationsmøde om administrationsgrundlaget hos en række grundejere og interesseorganisationer. Der er i høringsperioden indkommet ét høringssvar fra BL 1. kreds, der er vedlagt som bilag 3. BL’s 1. kreds har følgende synspunkter:

1. Antallet af almene boliger overstiger ofte 120 boliger i større lokalplaner. I forbindelse med det første princip bør det præciseres, om der menes 120 boliger pr. byggeafsnit / afdeling.
2. De ser gerne en ligeværdig placering i forhold til de øvrige boliger i lokalplanområdet. Det er dog afgørende, at almene boliger placeres ud fra en planlægningsmæssig og faglig vurdering, som også tager højde for det maksimumsbeløb, som opførelsen af almene boliger er underlagt. Som eksempel er angivet forventede omkostninger til byggemodning mv. et relevant eksempel at trække ind i den faglige vurdering.
3. I forhold til løsningsmodel 1, hvor der udpeges konkrete byggefelter, understreges det, at det er afgørende for de almene bygherrers totaløkonomi og processtyring, at der ikke opstår usikkerhed om almene boligers placering efter lokalplanens vedtagelse. Det vil være fordyrende og give risiko for længere byggesagsprocesser, hvis kommune åbner for mulighed for omdisponering eller usikkerhed omkring placering.

Forvaltningens bemærkninger:

1. Grænsen på 120 boliger pr. nybygget afdeling er en praksis forvaltningen har arbejdet ud fra i en årrække ved tildeling af kommunal grundkapital til nye almene boliger. Grænsen omfatter almene familieboliger (ungdomsboliger og plejeboliger er undtaget) og er valgt for at undgå for store almene afdelinger af hensyn til boligafdelingens og områdets sociale bæredygtighed. Der kan i samme lokalplan være flere almene boligafdelinger. Det præciseres i administrationsgrundlaget.
2. De almene boliger placeres ud fra en planlægningsmæssig begrundelse. Økonomiske hensyn er ikke en planlægningsmæssig begrundelse og kan derfor ikke lægges til grund for placering af de almene boliger i lokalplaner. Forvaltningen er dog opmærksom på almene boligers rammevilkår og ifm. tildeling af grundkapital til de almene projekter er forvaltningen i dialog med boligorganisationerne omkring byggeriets økonomi, herunder udgifter til fx byggemodning og grundpris (som max må udgøre 20 % af maksimumbeløbet for almene boliger).
3. Løsningsmodellen er valgt, for at der ikke skal opstå tvivl om, hvor de almene boliger er placeret ud fra en planlægningsmæssig begrundelse og for at sikre den blandede by. I større lokalplaner er bebyggelsen dog ofte skitseret på et overordnet niveau. Derfor kan der i forbindelse med byggesagen være behov for justeringer for at muliggøre placeringen af det enkelte byggeri. I lokalplanens bestemmelse om almene boliger er der derfor en bestemmelse om, at Teknik- og Miljøudvalget ved dispensation kan tillade en anden placering under forudsætning af, at andelen af almene boliger overholdes. Dispensationskompetencen er i udgangspunktet delegeret til forvaltningen.

Københavns Kommunes Bypanel har på deres halvårlige møde drøftet temaet blandet by herunder placering af almene boliger. På den baggrund har panelet udarbejdet en række udtalelser, der forelægges i et orienteringsnotat parallelt med denne indstilling.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen følge administrationsgrundlaget i udarbejdelsen af forslag til lokalplaner.

                              Søren Wille

                                                         / Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 11. oktober 2021

Indstillingen blev godkendt med 9 stemmer mod 2.  Ingen medlemmer undlod at stemme.

For stemte: A, B, F, O, Ø og Å.

Imod stemte: C og V.

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

“Vi ønsker en blandet by, hvor der er plads til både almene boliger, ejerboliger og private udlejningsboliger (fx ejet af pensionskasser). Det er vigtigt, at der er boliger i mange størrelser og til enhver økonomi. Det er vigtigt, at pensionskasserne også opfører boliger, som deres egne medlemmer har råd til at bo i. Vi finder ikke, at der er behov for, at 25 procent af boligerne i København er støttede almene boliger, idet familier med to arbejdsindkomster bør kunne bo i ikke-støttet byggeri, så vi ikke skal bede folkepensionister og SU-modtagere om at være med til at betale for, at par i arbejde kan bo billigt. Vi finder ikke, at kommunen skal blande sig, hvor på en grund, at en grundejer skal forpligtes til at bygge almene boliger.”

Venstre og Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

“Partierne finder at der er tale om et uforholdsmæssigt stort indgreb i den private ejendomsret."