Administrationsgrundlag for den kommunale sagsbehandling af almene nybyggerier og renoveringer

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til et samlet administrationsgrundlag for den kommunale sagsbehandling af tilsagn til almene nybyggerier og godkendelser af renoveringer.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at administrationsgrundlaget for henholdsvist almene nybyggerier (bilag 2) og renoveringer (bilag 3) danner grundlaget for Teknik- og Miljøforvaltningens sagsbehandling samt revision af program for nybyggeri af almene boliger og program for renovering af almene boliger
2. at Teknik- og Miljøforvaltningen bemyndiges til løbende at tilpasse administrationsgrundlaget og de to programmer, jf. videre proces.

Problemstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen godkender som myndighed byggeri af nye almene boliger og renovering af eksisterende almene ejendomme på vegne af Borgerrepræsentationen. Sagsbehandlingen sker på baggrund af ansøgninger fra de almene boligorganisationer. 

Teknik- og Miljøforvaltningen skal stille vilkår til de almene byggeprojekter med hjemmel i lov om almene boliger, ligesom de almindelige regler for byggeri skal overholdes såsom planloven og byggeloven. Dertil kommer, at projekterne skal opfylde kommunens planer, politikker, retningslinjer og strategier. Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at der som led i arbejdet med at fremme eksekvering af flere almene boliger og sikre kvalitet i de eksisterende, er behov for at samle vilkårene i et administrationsgrundlag, som er politisk godkendt, og dermed sikre større klarhed om vilkårene til almene nybyggerier og renoveringer. 

Løsning

Teknik- og Miljøforvaltningen har udarbejdet vedlagte administrationsgrundlag for sagsbehandlingen af almene byggesager. Administrationsgrundlaget er todelt i hhv. almene nybyggerier (bilag 2) og almene renoveringer (bilag 3), og skal give et samlet overblik over de kommunale vilkår, der stilles til almene nybyggerier og renoveringer. I administrationsgrundlaget fremgår, hvilket grundlag vilkårene bygger på. Eksempelvis har kommunens vilkår til boligkvalitet hjemmel i Almenboligloven og arkitekturpolitikken og skal bidrage til at opfylde målsætningerne i Kommuneplanen. Administrationsgrundlaget er inddelt i fire temaer: 1. Boligudbud 2. Boligkvalitet 3. Byrum og Bygning 4. Miljø og klima. Disse temaer er gennemgående i administrationsgrundlaget og strukturerende for de forskellige vilkår, der opstilles i de konkrete sager i dialogen med boligorganisationerne. 

Almene boliger skal leve op til de generelle regler for at bygge såvel som regler fra almenboligloven. I udmøntningen af dette har det hidtil været sådan, at almene boliger skal opfylde vilkår, som udgår fra kommunens politikker, planer og strategier, samt vilkår, som er udtryk for en kommunal praksis, der løbende er fastlagt i forbindelse med den politiske godkendelse af de konkrete byggesager. Der er dermed politisk råderum til at beslutte, i hvilket omfang disse skal omfatte de almene byggeprojekter, som det er tilfældet i dag, herunder om de almene byggerier skal opfylde samme vilkår som kommunens egne bygninger.

Det hidtidige samarbejde om de almene byggeprojekter har taget afsæt i de vilkår, som fremgår af kommunens to programmer for henholdsvis nybyggeri og renovering af almene boliger, der blev udarbejdet i 2017 og 2018 med inddragelse af de almene boligorganisationer. Programmerne fungerer i dag som vejledninger til almene byggesager og er målrettet boligorganisationerne og deres rådgivere til brug for dialogen i forbindelse med godkendelse af deres byggeprojekter. I forlængelse af godkendelsen af administrationsgrundlaget vil programmerne og tilhørende vejledninger blive tilpasset i samarbejde med de almene boligorganisationer.

Formålet med administrationsgrundlaget
Målet er, at administrationsgrundlaget skal skabe klarere rammer for samarbejdet mellem kommunen og de almene boligorganisationer om almene nybyggerier og renoveringer i København. Det vil også bidrage til klarere kommunale vilkår for almene boliger i dialogen mellem kommunen, boligorganisationerne, deres rådgivere og de private samarbejdspartnere, som fx agerer som delegerede bygherrer for de almene i en del nybyggerisager i København. Hensigten er at sikre, at almene boliger fortsat udgør mindst 20 % af boligmassen i København, herunder fremme både almene renoveringer og nybyggerier, jf. målene i Kommuneplan 2019.

Administrationsgrundlaget er udarbejdet for at imødekomme et fælles ønske fra boligorganisationerne og kommunen om, at Teknik- og Miljøforvaltningens vilkår bliver mere klare og forudsigelige. Administrationsgrundlaget tager udgangspunkt i, og samler vilkårene fra de to programmer for nybyggeri og renovering af almene boliger fra 2017 og 2018. Vilkårene er dog opdaterede dels på grund af ny kommuneplan og beslutning om bæredygtighedscertificering (DGNB, Svanemærket m.fl.), ligesom teksten er præciseret, så vilkårene fremstår mere klare. Endelig er vilkårene tilpasset efter dialog med BL 1. kreds i forbindelse med høringen. 

Teknik- og Miljøforvaltningens sagsbehandling vil fortsat ske i dialog med boligorganisationerne og tage udgangspunkt i forholdene i de konkrete almene projekter med ønsket om at fremme de almene byggesager: Dels ved at fremsætte de kommunale vilkår tidligt (ved tilsagn) og klarere (skriftligt), og dels ved at imødekomme de almene bygherrers behov for fleksibilitet og forståelse for rammerne i de konkrete sager.

Den lovgivningsmæssige ramme
De kommunale vilkår fastsættes med hjemmel i almenboligloven og støttebekendtgørelsen §18 stk. 2. Ifølge almenboliglovens formålsparagraffer skal de almene boligorganisationer stille passende boliger til rådighed for alle med behov herfor til en rimelig husleje. Byggeriet skal have en god arkitektonisk, teknisk, sundhedsmæssig og miljø- og energimæssig kvalitet. Omkostninger og husleje skal samtidig holdes på et sådant niveau, at boligerne kan påregnes udlejet efter deres formål. Derudover skal udlejning af boliger tilgodese grupper, som har vanskeligheder med at skaffe sig en passende bolig på almindelige markedsvilkår.

Inden for almenboliglovens rammer skal Teknik- og Miljøforvaltningen derudover sikre, at projekterne bidrager til at opfylde kommunens planer, politikker, retningslinjer og strategier - herunder Kommuneplan 2019, politisk vedtagne politikker som Arkitekturpolitik København 2017-2025, Fællesskab København, Politik for Udsatte Byområder, beslutning om bæredygtighedscertificering (fx DGNB/Svanemærket), sociale klausuler og lignende, Altanretningslinjer m.fl. Kommunens samlede politikker mv. er udgangspunktet for fastsættelse af vilkårene for de almene nybyggerier og renoveringer under hensyntagen til økonomi og husleje i de enkelte projekter. På den baggrund har Københavns Kommune igennem mange år stillet vilkår til almene byggeprojekter om høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet samt social, miljømæssig og økonomisk bæredygtighed i forbindelse med tilsagn.

Almene nybyggeri- og renoveringsprojekter er herudover underlagt de samme regler, som gælder for private bygningsejere, og skal have samme tilladelser mv. som de private. Her kan fremhæves byggeloven og bygningsreglementet, planloven, gældende lokalplaner, byplanvedtægter, servitutter og regler om sundheds- og brandfare mv., som almene i lighed med private også skal efterleve.

For almene pleje- og ældreboliger har Sundheds- og Omsorgsforvaltningen og Socialforvaltningen en række krav, der sikrer, at boligerne, friarealerne, adgangsforhold mv. er egnede til den særlige målgruppe. Disse krav supplerer vedlagte administrationsgrundlag.

Høring
Administrationsgrundlaget har været sendt i ekstern høring hos BL 1. kreds jf. vedlagte høringssvar (bilag 4), og der har været afholdt en række dialogmøder med BL i forbindelse med høringen. BL kvitterer i høringssvaret for, at der nu er udarbejdet et samlet administrationsgrundlag for Teknik- og Miljøforvaltningens sagsbehandling, som har været efterspurgt af den almene boligsektor. I høringssvaret bemærker BL dog, at de grundlæggende ikke finder det rimeligt, at der stilles andre og strengere krav til almene end til private byggerier. BL kritiserer derudover, at kommunen i administrationsgrundlagets vilkår fremstår for projekterende (i anvisning af konkrete løsninger) fremfor programmerende (med fokus på hensigter). BL har udover det generelle høringssvar indsat en række tekstnære kommentarer i administrationsgrundlaget (jf. bilag 4).

Teknik- og Miljøforvaltningen har udarbejdet en hvidbog, der forholder sig til BL’s høringssvar (bilag 5). På baggrund af høringssvaret og møderne med BL har forvaltningen justeret og tilrettet administrationsgrundlaget, herunder særlig med henblik på at gøre vilkårene mere programmerende og fleksible (ved fx at anvise eksempler på løsninger). Det gælder blandt andet vilkår til nybyggeriers planløsninger, udearealer og dagslys samt tryghedsskabende forhold ved almene renoveringer. Der er også lempet på vilkår ved nybyggerier, så der som alternativ til at lave en mock-up, kan henvises til et referencebyggeri. Det er tilføjet, at der i udformningen af kantzoner også tages hensyn til beboernes behov for privatliv (og ikke kun hensynet til tryghed og byliv). Endelig kan det nævnes, at der før stod, at der er krav om vinduer og/eller altaner i alle facader samt glasparti i indgangsdøre, hvor det nu er ændret til at være eksempler på mulige løsninger. 

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har vedtaget Administrationsgrundlaget, træder det i kraft. Herefter vil Teknik- og Miljøforvaltningen revidere de to programmer for nybyggeri og renoveringer. Dette vil ske med inddragelse af BL´s 1. kreds og de almene boligorganisationer i København. Teknik- og Miljøudvalget vil få programmerne forelagt til orientering på et møde i Teknik- og Miljøudvalget.

Administrationsgrundlaget og de to programmer vil løbende blive opdateret og tilpasset ny lovgivning og nye kommunale politiske beslutninger, som er relevante i forhold til almene bygge- og renoveringsprojekter. Når forvaltningen foretager væsentlige ændringer i Administrationsgrundlaget og de to programmer vil Teknik- og Miljøudvalget blive orienteret.

Søren Wille

/ Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 11. oktober 2021

Indstillingen blev godkendt uden afstemning.

Socialdemokratiet, Radikale Venstre, Socialistisk Folkeparti, Enhedslisten og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:  

”Partierne ser positivt på forvaltningens arbejde med administrationsgrundlaget og ønsker, at grundlaget evalueres efter ét år med henblik på at sikre, at administrationsgrundlaget giver en hurtigere og mindre bureaukratisk behandling af nybyggeri- og renoveringssager, og at vi udgår dobbeltsagsbehandling. Ligeledes ønsker partierne at følge med i forvaltningens to programmer.

Det er afgørende for partierne, at et nyt administrationsgrundlag ikke skaber mere, men mindre bureaukrati og medvirker til en hurtigere og mere smidig proces for byggeri og renovering af almene boliger, som vi har et presserende behov for i København for at sikre en blandet by med plads til alle. Partierne lægger vægt på, at administrationsgrundlaget udvikles i et tæt samarbejde med den almene boligsektor.”

Det Konservative Folkeparti, Venstre og Dansk Folkeparti afgav følgende protokolbemærkninger:

“Det er væsentligt for os, at små almene boliger bevares som selvstændige boliger ved renovering, og at man ikke længere sammenlægger de mindste lejligheder ved renovering. Det er vigtigt, at der fortsat er små almene boliger til de allermindste indkomster.”

Det Konservative Folkeparti, Venstre og Dansk Folkeparti afgav følgende protokolbemærkninger:

“Det er meget væsentligt, at disse krav ikke forlænger sagsbehandlingstiden eller væsentligt fordyrer huslejen i de almene boliger. Der er aktuelt en alt for lang sagsbehandlingstid på byggesager. Sagsbehandlingstiden skal nedbringes betragteligt af hensyn til bygherrer og beboere.”