Dispensationer til byggeri på Nørrebrogade 209, Nørrebro

Se alle bilag

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om der skal gives byggetilladelse til om- og tilbygning af ejendom på Nørrebrogade 209.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

at der gives byggetilladelse til om- og tilbygning af ejendom på Nørrebrogade 209 (bilag 2).

Problemstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen har den 17. juni 2019 modtaget ansøgning om til- og ombygning af ejendom på adresserne Nørrebrogade 209 A-D. Ansøgningen er indsendt efter dialog med Teknik- og Miljøforvaltningen, bl.a. fordi projektet er beskrevet i gældende lokalplan nr. 434 ”Farumgade”.

Det ansøgte projekt forudsætter dispensation fra lokalplan og har derfor været sendt i naboorientering. Sagen forelægges Teknik- og Miljøudvalget, da der er kommet et væsentligt antal høringssvar på naboorienteringen. Udvalget skal tage stilling til, om Teknik- og Miljøforvaltningen skal dispensere fra lokalplanen og give byggetilladelse til det ansøgte projekt.

Løsning

Lokalplan nr. 434 ”Farumgade”
Området er omfattet af lokalplan nr. 434 ”Farumgade” (bilag 6), som er endeligt vedtaget af Borgerrepræsentationen den 26. november 2009. Lokalplanen fastlægger, at der ud mod Farumgade, matrikel nr. 6185 og Nørrebrogade, matrikel nr. 6186, kan opføres bebyggelse i fem etager med serviceerhverv i de nederste etager og boliger i de øvre etager og bebyggelse i to etager ud mod Nørrebroruten og en glasoverdækket passage mellem bebyggelsen ud mod Farumgade og bebyggelsen ud mod Nørrebrogade.

Ansøger har tidligere fået dispensation fra lokalplan til at etapedele byggeriet, som blev forelagt Teknik- og Miljøudvalget den 8. november 2010. Første etape af projektet er etableret langs Farumgade 4-14, matrikel nr. 6186. Det ansøgte projekt er en del af anden etape.

Det ansøgte projekt
Den eksisterende bebyggelse på Nørrebrogade 209 A-D, matrikel nr. 6185, har en højde på 7,15 m og et bebygget areal på 1.497m2. Det ansøgte projekt inddrager også noget af nabomatriklen nr. 6186, hvor den eksisterende bebyggelse er på fem etager med en bygningshøjde på 21 m. Projektet udformes som et trappebyggeri på fem etager med taghuse mod Nørrebrogade. Den maksimale bygningshøjde er 18,15 m og 21 m med taghuse. Det samlede bebyggede areal er 2.046 m² eksklusiv en arkade på 206 m2, der etableres langs Nørrebrogade. Arkadens dybde er tre m fra byggefeltet.

Ejendommens stueetage vil fortsat blive benyttet til publikumsorienterede serviceerhverv, 1. sal indrettes til tandlægeklinik, 2. og 3. sal indrettes til institution, og 4. sal og taghusene indrettes til boliger. Alle tagflader indrettes til tagterrasser til brug for bebyggelsens beboere, ansatte og brugere. Bebyggelsens facade tilpasses eksisterende bebyggelse i lokalplanområdet. Der etableres 23 parkeringspladser på adressen Baldersgade 3B. Teknik- og Miljøforvaltningen modtog ansøgningen den 17. juni 2019, men blev under naboorientering af projektet opmærksom på, at fuldmagten vedr. matrikel nr. 6186 var ugyldig og ansøgningen dermed ikke kunne betragtes som fyldestgørende. Forvaltningen modtog herefter en gyldig fuldmagt den 8. marts 2020.

Dispensation fra lokalplan nr. 434 ”Farumgade”
Det ansøgte projekt kræver to væsentlige dispensationer fra lokalplanen:

§ 5, stk. 3, om at facaden i de to nederste etager mod Nørrebrogade skal holdes 5 meter fra byggefeltets afgrænsning mod vej. Det ansøgte reducerer bredden til 3 meter fra byggefeltets afgrænsning mod Nørrebrogade.
§ 7, stk. 7, om at der skal etableres 1 parkeringsplads for hver 100 m² etageareal. I det ansøgte projekt etableres der parkering på anden ejendom, der svarer til ca. 1 plads pr. 250 m² etageareal, som udgør 23 parkeringspladser.

Herudover kræver projektet ni øvrige dispensationer (bilag 7) af mindre betydning bl.a. for at tilpasse byggeriet til eksisterende bebyggelse og skabe æstetisk sammenhæng. Fx etableres værn i glas og ikke mursten som øvrig facade på bebyggelse, gesimshøjden er 8,15 m og overskrider bestemmelse med 15 cm, at der etableres et trappehus til tagterrasse, som gør, at etagehøjden bliver 10, 7 m i et byggefelt, som i lokalplanen er fastlagt til maksimum at være 8,5 m. Desuden foretages dispensationer vedrørende bebyggelsens ydre fremtræden og indretning af opholdsarealer, som er såkaldte kompetencenormer, der forudsætter forvaltningens nærmere godkendelse ved en dispensation.

Naboorientering
Da der er tale om to væsentlige dispensationer fra lokalplanen, er disse blevet sendt i naboorientering fra den 21. november 2019 til den 12. december 2019, men da forvaltningen blev opmærksom på, at ikke alle høringsberettigede var blevet hørt i første omgang, blev perioden forlænget med tre uger frem til den 2. januar 2020. De øvrige dispensationer er efter forvaltningens vurdering af underordnet betydning for de omkringliggende ejendomme og udløser ikke i sig selv en naboorientering i henhold til planlovens § 20, men desværre er der ved en fejl ikke oplyst om disse i naboorienteringen. Forvaltningen har modtaget i alt 45 høringssvar, herunder fra Nørrebro Lokaludvalg. Tre borgere har tilkendegivet, at de er positive over for hhv. byggeriet, højden og dispensationen fra parkeringskravet.

Indsigelsernes indhold kan inddeles i følgende temaer:

Lys- og skyggeforhold. Bygningshøjden vil forværre skyggeforholdene for naboejendommene, og det frygtes, at butikkerne i stueetagen vil give lysgener.
Arkaden.Naboerne gør indsigelse mod arkaden, herunderdens dybdepå 3 m. Nørrebro Lokaludvalgmener, at fortovet vil blive væsentligt reduceret. De foreslår, at fortovet uden for arkaden bliver 3 m i bredden.
Ydre fremtræden. Byggeriet anses ikke for at være pænt, og menes ikke at være tilpasset de eksisterende omgivelser.
Trafik og parkering. Der udtrykkes bekymring over, at projektet vil øge trafikken til området og at der ikke vil være tilstrækkelig parkeringsdækning, hvis der dispenseres fra lokalplanen.
Cykelparkering. Cykelparkeringen anses for at være uhensigtsmæssigt placeret og anses ikke at være tilstrækkelig ift. behovet i området.
Fortætning og friareal: Naboerne udtrykker, at projektet bidrager til fortætning af byområdet og at det reducerer friarealerne i området.
Øvrige. Bekymring over forringelse af udsigt og herlighedsværdi, støjgener fra erhvervsanvendelsen, lokalplanen anses ikke at være tidssvarende, m.m.

Forvaltningens bemærkninger til høringssvarene:

Lys- og skyggeforhold. Projektet er i lokalplanen inddelt i byggefelter, hvor hvert område er angivet med detaljer om bygningshøjden i det pågældende område, jf. lokalplanen. Projektet er overordnet opført i overensstemmelse med de bebyggelsesregulerende bestemmelser om bygningshøjder i lokalplanen, dog med en overskridelse af gesimshøjden mod Nørrebrogade på 15 cm, samt en tilbygget trappehus på 1. sal, som giver en højde på 10,7 m i et byggefelt, der i lokalplanen er fastlagt til en højde på 8,5 m. Trappehuset er placeret midt i byggefeltet og forvaltningen vurdere i denne forbindelse, at det ikke vil have indflydelse for lys og skygge for nabobebyggelse. Ved den ændrede gesimshøjde, er det forvaltningens vurdering, at der er tale om en mindre overskridelse, som ikke vurderes at have en væsentlig indflydelse på bebyggelsens fremtræden eller påvirkning af omgivelserne. Lysgener fra fx skiltning, lysinstallationer skal overholde gældende lovgivning og må ikke være til ulempe eller virke skæmmende i forhold til omgivelserne.
Arkaden. Lokalplanen fastlægger arkadens dybde til 5 m, og den ansøgte arkadedybde er derfor mindre end, hvad lokalplanen fastlægger. Forvaltningen vurderer, at en reduktion til 3 m vil sikre bedre lysforhold i bygningen, og at arkaden fortsat kan rumme faciliteter, der muliggør udeservering og udstilling af varer m.m.
Ydre udformning. Udformning, farve og materialevalg er beskrevet i lokalplanen. Forvaltningen har lagt vægt på, at den ydre udformning svarer til eksisterende bebyggelse i lokalplansområdet.
Trafik og parkering. Forvaltningen har i sin vurdering bl.a. lagt vægt på, at der i forvejen på matrikel nr. 6186 er 76 p-pladser i kælderen, hvoraf 15-17 p-pladser er tilknyttet denne ejendom. Med det ansøgte etableres der yderligere 23 p-pladser, som er i overensstemmelse med Kommuneplan 2019. Forvaltningen har i sin vurdering, bl.a. lagt vægt på, at der i dagtimerne i gennemsnit holder 15 biler på de 75 p-pladser, at det er blevet nemmere at finde ledige p-pladser i gaderne omkring ejendommen efter at området er blevet omfattet af parkeringszone, hvor der betales p-afgift, samt at der er god adgang til offentlig transport, herunder 350 m til nærmeste station og metro.
Cykelparkering. Lokalplanen stiller ikke krav om antal cykelparkeringspladser. Der etableres dog mindst 307 cykelparkeringspladser, som forvaltningen vurderer, dækker det faktiske behov. Intentionen i lokalplanen er, at arkaden friholdes, herunder også for cykelparkering.
Fortætning og friareal. Lokalplanen muliggør, at det normale krav om friarealer på terræn kan opfyldes ved etablering opholdsarealer på fælles tagterrasser.
Øvrige. Udsigt og herlighedsværdi er ikke forhold, der kan reguleres af byggeloven og økonomiske hensyn (f.eks. som følge af forringet udsigt og herlighedsværdi) kan ikke varetages efter bygge- og planloven. Forvaltningen vurderer, at dispensationerne ikke forringer udsigten væsentligt ift. hvad der må forventes i lokalplansområdet, idet byggeriet overholder lokalplanens bebyggelsesregulerende bestemmelser, jf. punkt 1.
Ift. plangrundlaget vurderer forvaltningen, at det stadig er gældende, idet der er tale om en relativ ny lokalplan, der fortsat er i overensstemmelse med rammerne i kommuneplanen. Det er forvaltningens vurdering, at projektet fint understøtter lokalplanens intentioner om en ønskelig rumlig opstramning af både gadeforløb og parkstrøg, samt at en bymæssig fortætning og intensivering af servicetilbud mv. på denne del af Nørrebrogade vil være et tilskud til bylivet.

Forvaltningens samlede bemærkninger fremgår af bilag 5.

Forvaltningens vurdering

Teknik- og Miljøforvaltningen er indstillet på at give byggetilladelse til det ansøgte projekt, da det er forvaltningens vurdering, at projektet er i overensstemmelse med intentionerne i lokalplanen og at afvigelserne er af mindre omfang, samt at det ansøgte ligger inden for lokalplanens anvendelsesbestemmelse. Bebyggelsens facade er desuden tilpasset eksisterende bebyggelse i lokalplanområdet.

Et alternativ kan være, at byggeriet opføres inden for lokalplanens bestemmelser, hvilket vil sige, at der så vidt muligt ikke dispenseres fra lokalplanen, herunder parkeringskravet, gesimshøjden, arkadedybden m.fl. Projektet kan dog ikke udføres helt uden dispensationer, idet nogle af dispensationerne skal meddeles, fordi det er kompetencenormer. Disse fastlægger, at kommunen skal godkende, at fx byggeriet opføres materiale- og udformningsmæssigt i overensstemmelse med etape 1 bebyggelsen, at tagterrasse bl.a. indrettes med lege- og opholdsarealer, og at arkaden etableres i flisebelagt areal med mulighed for møblering. Disse godkendelser gives formelt i form af en dispensation.