Midlertidig dispensation til ændret anvendelse for Turbinehallerne, Indre By

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om der skal dispenseres midlertidigt fra anvendelsesbestemmelserne i lokalplan nr. 375 ”Elværksgrunden”, så Turbinehallerne kan anvendes til madmarked, modeshow, loppemarked og som spillested i en periode på tre år.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at der dispenseres fra lokalplan nr. 375 ”Elværksgrunden”, så det tillades, at Turbinehallerne, Adelgade 10, anvendes til madmarked, modeshow, loppemarked og spillested i en midlertidig periode på 3 år.

Problemstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen har modtaget en ansøgning om tilladelse til midlertidig ændret anvendelse og indretning af eksisterende kedelhus (Turbinehallerne) og etablering af en toiletbygning i tilknytning til eksisterende bebyggelse på ejendommen på adressen Adelgade 10, matr.nr. 626a, Sankt Annæ Vester Kvarter, i Indre By.

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 375 ”Elværksgrunden”, bekendtgjort den 21. april 2004, og beliggende i lokalplanens område T (bilag 6). Den ansøgte anvendelse af ejendommen kræver dispensation fra lokalplanens § 3, stk. 5 a), der fastlægger området til offentlige tekniske anlæg (anlæg til distribution af el og/eller fjernvarme) med tilhørende administration. Da anvendelsesbestemmelserne er en del af planens principper, kan der kun dispenseres til ændret anvendelse for en midlertidig periode på maksimalt 3 år.

Sagen forelægges Teknik- og Miljøudvalget på grund af mange kritiske indsigelser.

Løsning

Turbinehallerne er opført med et etageareal på 560 m², samt en kælderetage, der også udgør 560 m². Elproduktionen i ejendommen ophørte i 1994 og fra 1998 til 2008 blev bygningen benyttet til scener for Det Kongelige Teater. Ejer oplyser, at Københavns Kommune ved flere lejligheder har kontaktet ejeren og udtrykt ønske om, at bygningerne kom i anvendelse, idet de gav et kedeligt udtryk centralt i København. Derudover kan det skabe utryghed i et byområde, når dele af området henligger øde, og der ikke er noget liv i hverken dag- eller nattetimer. Derfor ønsker ejer at undersøge muligheden for at leje bygningen ud og nyttiggøre den i en periode, til koncernen igen har brug for den.

Arkitekterne, der ansøger om byggetilladelse på vegne af ejer, vurderer, at bygningen er egnet til en række formål og tanken er at indrette et hus, der kan rumme forskelligartede anvendelser. Ibrugtagning af bygningen vil kalde på en renovering fremfor det forfald, der opstår, når den står tom.

Ejendommen ligger i et område, hvor der er interessekonflikt mellem beboere, erhvervsdrivende og dem, der opholder sig i bydelen for at gå i byen. Den ansøgte anvendelse og indretning af Turbinehallerne vil kunne øge aktiviteten, fordele den på et større areal og medvirke til at flere vil blive berørt af eventuelle gener.  

Lokalplan
Den ansøgte anvendelse er ikke i overensstemmelse med lokalplanens anvendelsesbestemmelser, der fastlægger, at denne ene ejendom i lokalplanområdet kun må anvendes til offentlige tekniske anlæg med tilhørende administration. De øvrige områder er fastlagt til hhv. serviceerhverv og boligformål og for den overvejende dels vedkommende med hhv. krav om og mulighed for publikumsorienterede serviceerhverv i stueetagen.

Udvidelsen af planlovens § 19, stk. 1 i 2017 muliggør, at der i områder, hvor bygninger står tomme og ubenyttede, kan dispenseres tidsbegrænset til anden anvendelse end fastlagt i lokalplanen. Der kan meddeles dispensation til studieboliger i op til 10 år, og til anden anvendelse i maksimalt 3 år.

Høring
Der er foretaget naboorientering af i alt 170 beboere på og ejere af adresserne Adelgade 1, 3, 5, 6A, 7, 8, 11, 12 og 13 samt Gothersgade 3, 49 og 52. Høringsperioden lå fra den 31. januar til den 21. februar 2020. Indre By Lokaludvalg var i første omgang ikke blevet hørt, og derfor blev høringsperioden forlænget til den 17. april. Forvaltningen har modtaget 18 høringssvar, hvoraf 16 er kritiske over for projektet, ét er ikke en høringssvar, men en aktindsigtsbegæring, ét er neutralt og ét er positivt (bilag 4). Høringssvaret fra Lokaludvalget omfatter en positiv tilkendegivelse fra et udvalgsmedlem ligesom flere af svarene er positive over for, at der kommer til at ske noget med ejendommen.

Den overvejende del af høringssvarene beskriver et område, der er væsentligt generet af støj, gener og uro fra det omkringliggende natteliv. Hovedparten af høringssvarene kommenterer også på problematikken omkring affald, manglende affaldskurve og manglende renholdelse af Adelgade. Beboerne ønsker ikke, at der gives dispensation til, at restaurationsområdet omkring Gothersgade åbnes op for mulighed for afholdelse af koncerter.

Hovedsynspunkterne i høringssvarene er derudover følgende:

1. Støjgener: Den overvejende del af høringssvarene handler om, at området er væsentligt generet af støj og anden uro, der stammer fra områdets natteliv
2. Natteliv: Det gennemgående tema i høringssvarene er, at området er domineret af, at eksisterende virksomheder ønsker at tiltrække et publikum, der kommer for at more sig. Beboerne er bekymrede ved udsigten til, at nattelivet omkring Gothersgade udvides ned langs Adelgade.
3. Affaldsgener: Hovedparten af høringssvarene, der har bemærkninger vedr. områdets natteliv, kommenterer også på problematikken omkring affald, manglende affaldskurve og renhold.
4. Parkering: Et høringssvar udtrykker bekymring for færre ledige parkeringspladser ved øget aktivitet i området. To naboer mener ikke, at der er tilstrækkelig parkering til cykler og løbehjul.
5. Utilstrækkelige toiletforhold: To af høringssvarene indeholder bemærkninger om, at toiletforholdene er utilstrækkelige.
6. Lugtgener: Høringssvarene vedr. lugtgener kommer fra to umiddelbare naboer, der gør indsigelse mod placering af toiletpavillon (ventilationsafkast) og evt. lugtgener ved anvendelse til madmarked – særligt ved produktion af mad på areal, der etableres til udendørs ophold.
7. Langsigtede planer: To af høringssvarene stiller spørgsmål til de langsigtede planer for ejendommen.

Forvaltningens bemærkninger:

1. Støjgener: Det er miljølovgivningen, der varetager de modstridende interesser, der kan være i et levende byområde, hvor der også er boliger. Kommunen har i 2017 vedtaget en plan for restaurations- og nattelivet for at skabe en bedre balance mellem natteliv og de beboere, som er generet her af. Politiet og kommunens støjvagtordning tager hånd om, at miljøkravene overholdes.
2. Natteliv: Formålet med lokalplan 375 er, at området så vidt muligt skal bidrage til et alsidigt og levende bymiljø i det centrale byområde, herunder at de eksisterende boliger så vidt muligt fastholdes. Der kan i dag indrettes publikumsorienteret serviceerhverv i stueetagen i stort set alle områdets øvrige ejendomme. Der blev i 2017 vedtaget en plan for restaurations- og nattelivet i København for at skabe balance mellem et attraktivt natteliv og de beboere, som er generet her af. Ift. alkohol- og natbevilling, er det Bevillingsnævnet, der tager stilling til, hvilke bevillinger den ansøgte anvendelse vil kunne opnå.
3. Affaldsgener: Problemet er ikke umiddelbart håndtering af affald på den enkelte ejendom, men de gener, der opstår af uhensigtsmæssig adfærd og dermed et forhold, der ikke reguleres af den lovgivning, forvaltningen som byggemyndighed administrerer. Kommunen gør en stor indsats for at få ryddet op i kvarteret, og borgere kan indmelde problemer med affald direkte til kommunens driftsafdeling via kommunens hjemmeside og en app.
4. Parkering: Der er ikke stillet krav om etablering af parkeringspladser, da den eksisterende anvendelse forudsætter samme parkeringsnorm, som den ansøgte anvendelse. De eksisterende 22 cykelparkeringspladser opretholdes og svarer i antal til kommuneplanens retningslinjer for cykelparkering (4 pladser pr. 100 m²). Ansøger oplyser, at de gerne etablerer flere cykelparkeringspladser.  
5. Utilstrækkelige toiletforhold: Bygningen indrettes til forsamlingshus, der kan rumme op til 500 personer. Der er ansøgt om at etablere i alt fem toiletter, men ved høj personbelastning bliver der opstillet mobiltoiletter. Ansøger skal ved byggeriets afslutning dokumentere, at projektet opfylder bygningsreglementets krav, herunder at de etablerede toiletforhold er tilstrækkelige.
6. Lugtgener: Ansøger skal ved byggeriets afslutning dokumentere, at ventilationen opfylder bygningsreglementets bestemmelser. Er det ikke tilfældet, og bliver der klaget over gener af anlægget, når det er etableret, vil forvaltningen tage stilling til evt. tiltag for udbedring.
7. Langsigtede planer: Efter 3 år er der jf. planloven ikke noget til hinder for, at der søges om ny tidsbegrænset dispensation. Der skal i så fald gennemføres en ny høringsperiode, hvor naboer får mulighed for at kommentere på forholdet.

Forvaltningens samlede bemærkninger til høringssvarene fremgår af bilag 5.

Planmæssig udtalelse 
Forvaltningen er i 2018 kommet med en planmæssig udtalelse, dvs. en forudgående tilkendegivelse af et projekts muligheder inden for de gældende rammer. I udtalelsen er forvaltningen umiddelbart indstillet på at indstille til dispensation til den ansøgte anvendelse af ejendommen. Forvaltningen lægger vægt på, at der er tale om en tom bygning, der har en central beliggenhed, at lokalplanområdet er i stadig udvikling, samt at den ansøgte anvendelse kan bidrage til et alsidigt og levende bymiljø i overensstemmelse med lokalplanens formål. Det forudsættes i den planmæssige udtalelse, at der fremsendes en forskriftsmæssig byggeansøgning om at anvende bygningen i en periode på maksimalt 3 år, og at ansøgningen omfatter en exit-strategi, der sikrer, at bygningen fortsat kan anvendes i overensstemmelse med lokalplanens anvendelsesbestemmelse.

Teknik- og Miljøudvalget har i forhold til planloven mulighed for at afslå den midlertidige dispensation til den ønskede anvendelse, hvis udvalget vurderer, at fordelene ved at bygningen tages i brug, ikke opvejer de gener, der måtte opstå for beboerne i området. Derudover kan anvendelsesmulighederne og/eller åbningstider evt. begrænses.

Ved en juridisk vurdering af, om der kan dispenseres fra en lokalplan, er det de hensyn, som kan reguleres med planloven, der er relevante. I den ovennævnte planmæssige udtalelse er der lagt vægt på, at der er tale om en tom bygning med en central beliggenhed og at projektet kan bidrage til et alsidigt og levende bymiljø i overensstemmelse med lokalplanens formål. Disse hensyn kan i afgørelsen afvejes mod støj, gener og uro fra det allerede eksisterende omkringliggende natteliv.

Forvaltningens vurdering
Forvaltningen anbefaler at meddele dispensation fra anvendelsesbestemmelsen i lokalplanen. Der er tale om en tidsbegrænset ændret anvendelse af en tom bygning med en meget central beliggenhed, og lokalplanområdet er i stadig udvikling. Det skal dog anføres i byggetilladelsen, at udendørsarealet, der anlægges, begrænser sig til arealet nord for Turbinehallerne. Det skal desuden fremgå tydeligt af afgørelsen, at den midlertidige dispensation udløber 3 år fra afgørelsesdatoen.

Alternativer
Hvis Teknik- og Miljøudvalget ikke ønsker en midlertidig dispensation, skal forvaltningens efterfølgende afgørelse indeholde en planmæssig begrundelse, herunder en vurdering af, om anvendelsen vil medføre en uhensigtsmæssig påvirkning i det pågældende område. En planmæssig begrundelse for et afslag kunne derfor være, at det vurderes, at området allerede er belastet af publikumsorienterede aktiviteter som restauranter, natklubber mv. - hvorfor der ikke dispenseres fra lokalplanen til yderligere publikumsorienterede aktiviteter af hensyn til påvirkningen af beboere og erhvervsdrivende i området.

Forvaltningen vurderer imidlertid ikke, at et projekt, der skal skabe liv i bygningerne, kan etableres indenfor lokalplanens anvendelsesbestemmelse. Hvis Teknik- og Miljøudvalget ikke ønsker at dispensere til den ansøgte anvendelse, kan en anden alternativ løsning være kun at dispensere til begrænsede anvendelsesmuligheder såsom til modeshows, loppemarkeder, udstillinger og lignende, samt at åbningstiderne begrænses. Disse begrænsninger kræver umiddelbart ikke, at ansøger udarbejder et revideret projekt.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt indstillingen, vil forvaltningen meddele dispensation fra lokalplanen og give byggetilladelse til ombygning af Turbinehallerne, Adelgade 10.

Søren Wille

/ Hans Christian Karsten

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 11. maj 2020

Indstillingen blev ikke godkendt med 0 stemmer mod 11. Ingen undlod at stemme.

For stemte: -

Imod stemte: A, B, C, F, I, O, Ø og Å.

 

Socialistisk Folkeparti, Radikale Venstre, Enhedslisten og Dansk Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

” Partierne opfordrer til, at Teknik- og Miljøforvaltningen sammen med lokaludvalget, de lokale borgere og de lokale erhverv udarbejder en kvarterplan, som kan være et grundlag for områdets fremtidige udvikling.”