Forslag til tillæg 1 til lokalplan 609 Tingbjerg og kommuneplantillæg, Brønshøj-Husum

Se alle bilag

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til forslag til tillæg 1 til lokalplan 609 Tingbjerg, som muliggør opførelse af boliger, daginstitutioner og klub i Tingbjerg. Økonomiudvalget skal tage stilling til tillæg til kommuneplanen. Lokalplantillægget muliggør realisering af 2. etape af udviklingsplanen for Tingbjerg.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at godkende forslag til tillæg 1 til lokalplan 609 Tingbjerg (bilag 2) med henblik på udsendelse i offentlig høring i otte uger.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,
at godkende det tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2019 (bilag 2) med henblik på udsendelse i offentlig høring sammen med lokalplanforslaget i otte uger.

Problemstilling

To almene boligorganisationer ønsker sammen med to private bygherrer og Københavns Kommune at udbygge Tingbjerg med ca. 534 boliger, heraf er 42 erstatningsboliger for almene boliger, som nedrives, daginstitutioner, klub og sal. Borgerrepræsentationen vedtog den 16. december 2021 lokalplan 609 Tingbjerg, der fastsætter de overordnede rammer for udvikling og omdannelse af Tingbjerg, herunder anvendelse, bebyggelsesprocent, vejstruktur, parkering samt bevaringsværdige bygninger og træer. Lokalplan 609 Tingbjerg er samtidig byggeretsgivende for første etape af omdannelsen.

Teknik- og Miljøudvalget godkendte den 3. oktober 2022 startredegørelse for tillæg 1 til lokalplan 609 med anbefalinger om bl.a. tilpasning til det eksisterende byggeri og bebyggelsesstruktur, parkering og kvarterplads, bebyggelser i haverum og påbygninger på eksisterende bygninger, hensyn til støj og etablering af satellitfunktion til KKFO. Der blev vedtaget ændringsforslag om, at der skal skabes mulighed for at etablere en satellitfunktion for KKFO’en, at der tilføjes en påbygning ovenpå bygningen ved Åkandevej og at det bliver muligt at opføre boliger i haverum J2 og R2. Yderligere blev der vedtaget ændringsforslag om at undersøge om parkering kan etableres foran skolen og med et grønt udtryk, hvorvidt kvarterpladsen kan etableres foran kulturhuset/biblioteket, og at parkering skal etableres, så det bliver muligt at etablere en kvarterplads (bilag 1).

Økonomiudvalget godkendte den 25. oktober 2022, at der skal udarbejdes tillæg til kommuneplanen, med henblik på at hæve bebyggelsesprocenten fra 60 % til 110 % for Tingbjerg Kollegiet, så dette kan udvides.

Tingbjerg/Utterslevhuse er af staten, det tidl. Transport-, Bygnings- og Boligministerie, udpeget som omdannelsesområde efter lovgivningen om parallelsamfund fra 2018. Andelen af almene familieboliger skal reduceres fra 96 % til højst 40 % inden 2030. Udviklingsplan for Tingbjerg/Utterslevhuse (bilag 13) blev godkendt i Borgerrepræsentationen den 20. juni 2019.

Løsning

Dette tillæg 1 til lokalplan 609 Tingbjerg omfatter de områder, der er omfattet af rammebestemmelser i lokalplan 609 Tingbjerg (BR 16. december 2021) bortset fra to fredede området i den vestlige og østlige del af Tingbjerg (bilag 14). Tillægget ændrer også to mindre byggefelter omfattet af lokalplan 609 Tingbjerg, idet fælleshuset flyttes til den bygning, der i lokalplan 609 er fastlagt til kollektive anlæg. Den anvendelsesændring betyder, at friarealerne forbedres, og der bliver en bedre udnyttelse af bygningerne. Det er bygherre og et alment boligselskab, der ønsker ændringen i tillægget. Tingbjerg er i Kommuneplan 2019 udpeget som et værdifuldt kulturmiljø, og hele bebyggelsen i området er fastlagt som bevaringsværdig. Størstedelen af bebyggelsen er udpeget som bevaringsværdig i lokalplan 609 Tingbjerg. Ny bebyggelse skal indpasses i det værdifulde kulturmiljø og tilpasses bevaringsværdig bebyggelse (bilag 11).

Tillæg 1 til lokalplan 609 muliggør udvidelse af eksisterende bygninger, udpeget som bevaringsværdige i lokalplan 609, med påbygninger af nye 4. etager. Tillægget muliggør også nedrivning af bygninger på Langhusvej, Vingegavl og Bygårdstræde, som har SAVE-værdi 3 (høj bevaringsværdi) (bilag 11). Disse bygninger er ikke udpegede som bevaringsværdige i lokalplan 609.

På baggrund af Teknik- og Miljøudvalgets anbefalinger i og ændringsforslag til startredegørelsen muliggør tillæg 1 til lokalplan 609 Tingbjerg (bilag 2) følgende projekter:

I otte haverum, herunder haverum J2 og R2, muliggøres opførelse af i alt ca. 70 rækkehuse i 2-3 etager. Rækkehusene placeres og udformes ud fra samme principper som i lokalplan 609. Bygningerne opføres i en kombination af tegl og træ.
Tingbjergs Skoles KKFO og sal, samt en daginstitution ved Vingegavl, nedrives (bilag 12). Der opføres i stedet en klub og sal til Tingbjerg Skole, og der muliggøres støttefunktion for KKFO´en på skolen. Der opføres et parkeringshus med op til 150 parkeringspladser i den nordøstlige del af området ved Vingegavl. Der skal indpasses fællesfunktioner for de nye boligbebyggelser i parkeringshuset.
Ved Langhusvej kan 42 almene rækkehuse nedrives (bilag 12) og genopføres jf. Udviklingsplan for Tingbjerg/Utterslevhuse (BR 20. juni 2019). Her opføres ca. 124 nye familieboliger som rækkehuse i 2 og 3 etager, hvoraf 42 er handicapvenlige, almene familieboliger fordelt på 3 etager som erstatning for de boliger, der nedrives. Der er fastlagt tre ud af 16 byggefelter til almene boliger (tegning 2a2a side 75 i bilag 2). Rækkehuse og etageboliger opføres i tegl og træ. Genhusning vil indgå i forbindelse med en kommende støttesag for de 42 almene erstatningsboliger. Se afsnit om almene boliger nedenfor.
Ved Gavlhusvej, Ruten og Åkandevej opføres ca. 75 boliger ved at tilføje en fjerde etage oven på eksisterende, treetages bygninger. Påbygningerne tilpasses de eksisterende bevaringsværdige bygninger (bilag 11) ved at bevare mest muligt af eksisterende gavle, og ved at udføre facade mellem eksisterende og nye vinduer i tegl. Der muliggøres elevatortårne i tegl. Påbygningerne udføres i tegl og træ. Arkitektoniske principper for de nye tagboliger er beskrevet i bilag 9.
Tingbjerg Kollegiet ved Terrasserne med 270 boliger udvides med ca. 215 almene kollegieboliger i 4 etager. Udvidelsen sker ved tilbygning langs Terrasserne. Tilbygningen opføres med åbne, transparente facader i tegl og træ. Samtidig udformes adgangsarealet som en lege- og opholdsgade.
Ved Vingegavl/Gavlhusvej/Terrasserne opføres ca. 50 boliger i 3 etager fx som bofællesskab. Bebyggelsen opføres med altangange, og der tænkes indrettet beboerlokaler fælles for bebyggelsen. Arkitektonisk og materialemæssig videreføres principperne for nye boliger i Tingbjerg.
Området er omfattet af trafikstøj fra Hillerødmotorvejen og fra Terrasserne/Gavlhusvej (bilag 10). Det er nødvendigt at opføre støjværn mod øst og syd, så fri- og opholdsarealer beskyttes mod støj. Bebyggelsen udformes så støjkrav kan overholdes.
Der opføres to daginstitutioner. En nord for Tingbjerg Skole med plads til ca. 205 børn. Ved Bygårdstræde erstattes en mindre institution med en større med plads til ca. 115 børn (bilag 12). Institutionerne indpasses i det eksisterende miljø og opføres i tegl og træ.
Ved Ruten syd for Tingbjerg Skole etableres ca. 70 parkeringspladser i terræn øst for skolens indgang. Samtidig friholdes den vestlige del af skolens forplads for parkering med henblik på indretning af en kvarterplads i tilknytning til pladsen ved kulturhuset. Der fastsættes bestemmelser om begrønning og plantning af træer. Det bemærkes, at græsarmering, som Teknik- og Miljøudvalget tidligere har peget på, ikke vurderes egnet som belægning på parkeringspladser med den høje benyttelsesgrad, som forventes her ved skolen.
Bygherre og det almene boligselskab ønsker, at anvendelsesbestemmelse for den østlige del af byggefeltet nord for Tingbjerg Ås ændres, så der kan indrettes beboerlokaler. Byggefelt fastlagt til beboerlokaler i dag ønskes samtidig udlagt til grønt område.
Der stilles krav om efter planloven, at private kollegie- og ungdomsboliger kun må anvendes til studerende.

Byliv

De nye boliger samt fælles funktioner såsom affald og cykelparkering placeres i tilknytning til de eksisterende veje og haverum, så der naturligt vil komme flere brugere og mere aktivitet i gaderum og på friarealer. Der muliggøres indretning af en kvarterplads i den vestlige del af skolens forareal ved Ruten i sammenhæng med kulturhusets forplads med henblik på at understøtte bylivet. Pladsen indrettes i samarbejde med Tingbjerg Skole og områdets beboere og brugere.

Bynatur

Det er bygherrernes vision, at Tingbjerg fortsat skal fremstå som en grøn bydel, der efter byudviklingen vil fremstå med en mere varieret natur og en større biodiversitet end i dag. Det betyder, at der bl.a. plantes et større antal nye træer. Der stilles desuden krav om vækstforhold.

Ca. 830 træer er udpeget som bevaringsværdige i etape 1 for hele Tingbjerg, heraf er ca. 310 bevaringsværdige træer i området omfattet dette lokalplantillæg. Det bliver nødvendigt at fælde ca. 160 af disse for at muliggøre nybyggerierne. Der plantes ca. 560 nye træer ved byggeri i nærværende lokalplan, heraf bliver ca. 60 % hjemmehørende og/eller frugtbærende arter (bilag 2, § 8 stk.7.).

Regnvand

I forbindelse med tillæg til spildevandsplanen (TMU 2021) blev det besluttet at separatkloakere Tingbjerg. Siden er der udarbejdet en plan for, hvordan det skal ske, og det indgår i udkast til spildevandsplanens tillæg for 2024, som forventes behandlet i Teknik- og Miljøudvalget i 2024. Separeringen er nødvendig dels for at undgå kloakvand på terræn i forbindelse med fortætning af bydelen og klimatilpasning, og dels for at reducere overløb fra kloak til Fæstningskanalen og Utterslev Mose.

På baggrund af byggeriets omfang og krav til regnvandsseparering forventes det, at der skal etableres et eller flere underjordiske bassiner med et samlet forsinkelsesvolumen på ca. 18.000 m3 i Tingbjerg. Anlæg til forsinkelse af regnvand kan etableres som et stort anlæg eller opdeles i flere. Anlæg til forsinkelse af regnvand (forsinkelsesbassiner) kan fx etableres under parkeringspladser eller andre befæstede arealer eller indpasses i grønne områder.
Utterslev Mose er målsat i Vandområdeplan 2021-2027 Vandområdeplanen er en udmøntning af EU’s Vandrammedirektiv vedtaget 22. dec. 2000). Kommunen må ikke træffe en afgørelse, hvor der er risiko for, at der sker en forringelse af Utterslev Mose eller at miljømålet ikke kan nås.

Bæredygtighed

Der er i lokalplanprocessen gjort brug af bæredygtighedsværktøjet som dialogværktøj (bilag 6).

Det er indarbejdet i tillægget, at Tingbjerg bliver en mere socialt bæredygtig by med variation i bebyggelsens udformning under hensyntagen til de bærende bevaringsværdier i området. Der indrettes tryghedsskabende fælleslokaler for beboerne bl.a. i det nye parkeringshus og mulighed for etablering af en kvarterplads ved skolen. Lokalplanforslaget sikrer en høj grad af beplantning, med en artsrig beplantning for at understøtte biodiversitet. Attraktive udearealer understøttes endvidere ved, at byggefelter, byrum og anvendelser placeres, så støjkrav kan overholdes.

Bygherre forventer at genbruge byggematerialer fra de bygninger, som rives ned. Bygherre forventer at få certificeret byggeriet til minimum DGNB Guld, men de almene boliger dog i sølv.

Kunst i lokalplaner

Bygherrerne har ingen foreløbige planer om at tilføje kunstværker i forbindelse med nybyggerierne.
Tingbjerg rummer flere skulpturer og kunstneriske udsmykninger, bl.a. af en række gavle. Tillægget medfører ikke, at skulpturer eller udsmykninger berøres. Bevaringsbestemmelser forhindrer ændringer af eksisterende bygninger i øvrigt.

Almene boliger

I Tingbjerg/Utterslevhuse skal andelen af almene familieboliger reduceres, jf. Udviklingsplanen. Der stilles derfor ikke krav om nye almene boliger. Udviklingsplanen forudsætter, at der nedrives 42 almene rækkehuse ved Langhusvej, som erstattes af 42 nye handicapvenlige, almene familieboliger. Derudover kan det almene Kollegie ved Terrasserne udbygges med ca. 215 nye almene ungdomsboliger.

Kommunen har siden efteråret 2022 været i løbende dialog med fsb om alternativer til nedrivning af rækkehusene og udviklingen af Langhusvej, som følge af beslutning i fsb’s repræsentantskab. De fremlagte forslag er ikke vurderet realistiske at gennemføre, hvis den lovbundne målsætning om max 40 % almene familieboliger, jf. Udviklingsplanen skal opnås.

I forbindelse med behandling af Udviklingsplan for Tingbjerg/Utterslevhuse (BR 19. juni 2019) blev der afgivet en flertalsprotokolbemærkning fra A, Ø, Å, B og F om: ”Det skal sikres at forvaltningen lever op til sin myndighedsforpligtigelse i forhold til, at de almenboligorganisationer tegner et realistisk billede af de faktiske forhold omkring skimmelsvamp og vurderingen af bygningernes stand som værende i på et niveau som fordrer en nedrivning”. Teknik- og Miljøforvaltningen har vurderet de byggetekniske rapporter, som fsb har fået udarbejdet, der viser, at rækkehusene ved Langhusvej har et omfattende renoveringsbehov (se bilag 12 for yderligere baggrund om rækkehusenes tilstand).

Siden har fsb’s rådgiver i 2023 vurderet renoveringsbehovet til et prisestimat for en renovering svarende til 2,5 mio. kr. pr. bolig. Mulighederne for renoveringsstøtte vil ifølge Landsbyggefondens vurdering være begrænsede, hvorfor en renovering af husene vil medføre en væsentlig udgift for afdelingen.

Parkering

Parkeringskravet er i Kommuneplan 2019 og lokalplan 609 fastlagt til én parkeringsplads pr. 175 m2 etageareal, da Teknik- og Miljøforvaltningen har vurderet, at normen er i overensstemmelse med områdets parkeringsbehov og beliggenhed i byen. Der er i forbindelse med lokalplan 609 udviklet en samlet parkeringsstrategi for eksisterende funktioner og nybyggeri i Tingbjerg. I tillæg 1 til lokalplan 609 samles 110-150 parkeringspladser i et parkeringshus ved Vingegavl og ca. 70 på terræn ved Ruten. Der er rummelighed til en kvarterplads på den vestlige del af skolens forplads jf. Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 3. oktober 2022.
Der stilles krav om el-delebilspladser svarende til mindst 20 % af parkeringsdækningen for boliger og 100 % af parkeringsdækningen for ungdomsboliger. Af de øvrige pladser skal mindst 20 % være til elbiler.
Der stilles krav om parkering til cykler i overensstemmelse med Kommuneplan 2019, i alt ca. 1.720 cykelparkeringspladser.

Kommuneplan

I Kommuneplan 2019 er et område øst for Terrasserne, hvor Tingbjergkollegiet i dag ligger, udlagt til boligformål (B2-område) med en maksimal bebyggelsesprocent på 60. Kollegiet ønskes udbygget med ca. 215 nye kollegieboliger. Kommuneplanrammen ændres til et B3-område, som muliggør en bebyggelsesprocent på 110. Ændring af kommuneplanrammen sker parallelt med lokalplanprocessen.

Borgerinddragelse

Der er foretaget indledende høring herunder af Brønshøj-Husum Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når lokalplanforslaget sendes i offentlig høring (bilag 7). Der er desuden foretaget en supplerende høring, herunder af Brønshøj-Husum Lokaludvalg om inddragelse af de fredede arealer i planlægningen (bilag 14). Endelig er der foretaget en supplerende høring, herunder af Brønshøj-Husum Lokaludvalg om ændret anvendelse af de to byggefelter omfattet af lokalplan 609 (bilag 15).

Lokaludvalget henviser til høringssvar i forbindelse med lokalplan 609 Tingbjerg og har dertil nedenstående hovedsynspunkter. Lokaludvalget har ingen bemærkninger til ændringen af de to byggefelter.

Fortætningen af Tingbjerg vil påvirke de nuværende beboere med øget indkig i lejlighederne og i haverummene, medføre øget trafik og behov for parkering, offentlig transport og cykelforbindelser.
Fældning eller beskæring af træer bør ske med så stor hensyntagen til de eksisterende træer, så de skånes så meget som muligt under byggeriet.
Byudviklingen medfører store omvæltninger for de nuværende beboere. Derfor bør lokalplanen mere eksplicit anvise, hvordan de fysiske rammer kan understøtte dannelsen af trygge fællesskaber og en positiv identitet.
Fortætningen af Tingbjerg medfører nedlæggelse af haver og legepladser i haverummene. Lokaludvalget ser gerne, at der så vidt muligt kompenseres herfor andre steder i Tingbjerg i kortest mulig afstand fra de nuværende.
Lokaludvalget ønsker ikke, at grønne, fredede områder i Brønshøj-Husum, herunder i Tingbjerg bebygges. De grønne områder har stor værdi for borgerne, og bebyggelse på alternative arealer bør undersøges.

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger

Lokalplanens bestemmelser tager højde for disse forhold. Ny bebyggelse indplaceres underhensyntagen til eksisterende bygninger.Denøgede trafik i området kan håndteres på de interne veje i Tingbjerg. Ruten forventes aflastet af den nye vejforbindelse overVestvoldenmellem Bystævneparken og Tingbjerg. Der er finansieret nye og opgraderede cykelstiforbindelser i og omkring Tingbjerg. Nogle af dem er anlagt og andre er under udførelse.Deretableres parkering til nybyggeriet i overensstemmelse med den planlagte parkeringsnorm. Det planlægges for placering af større samlede parkeringsanlæg ved Tingbjerg Skole og mod nord ved Gavlhusvej.
Bevaringsværdige træer er sikret i lokalplan 609 og i den efterfølgende byggeperiode.
Det er grundejers og bygherres intention, at udviklingen af beboernes opholdsarealer i haverummene skal ske i tæt dialog med de beboere (eksisterende og nye), der bor omkring det enkelte haverum. Af hensyn til den proces foreslår forvaltningen, at den specifikke indretning af haverumme ikke reguleres nærmere i tillægget.
Nye bebyggelser i haverum søges placeret, så der ikke nedlægges legepladser. Det kan dog ikke undgås, at haverummene mange steder vil blive reduceret på grund af nybyggeriet. Det er med etape 1 besluttet at udlægge erstatningshaver ved Ruten i forbindelse med det nye plejecenter og i et areal i den nordvestlige del af området.
Bebyggelse på de fredede og beskyttede arealer indgår i den lovpligtige udviklingsplan, men kan kun lokalplanlægges, hvis der gennemføres enaffredning og indgår ikke i dette lokalplanforslag.

Miljøvurdering

I forbindelse med lokalplan 609 Tingbjerg blev der udarbejdet miljørapport. Det skete ved belysning af byarkitektonisk værdi, bevaringsværdige bygninger, kulturhistoriske forhold, påvirkning af dyre- og planteliv, grønne områder, landskabelig værdi, friluftsliv og rekreative interesser samt mangfoldighed og fredning og naturbeskyttelse.

Der er foretaget en miljøhøring af tillæg 1 til lokalplan 609, herunder om trafik og støj i byggeperioden. Det er indgået i vurderingen, at formålet med tillægget er at udfylde rammerne fastlagt i lokalplan 609 Tingbjerg, hvor alle væsentlige rammer er fastlagt.

Tillægget til lokalplan 609 omfatter ikke fredede og beskyttede områder. Tillægget underordner sig principperne i lokalplan 609. Opførelse af byggerierne koordineres og udføres i etaper med henblik på at begrænse trafik og støj i anlægsperioden. Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at tillæg 1 til lokalplan 609 ikke medfører krav om udarbejdelse af miljørapport (bilag 15).

Politisk handlerum

Teknik- og Miljøudvalget kan bl.a. beslutte, at:

Parkering ved skolen skal være i konstruktion i form af et parkeringshus. Det vil betyde, at sagen skal sendes retur for at udvikle en ny løsning i samarbejde med bygherrer. Ændring vil forsinke sagen.
Afvente beslutning om evt. affredning af arealerne ved Ruten med henblik på at disse medtages til bebyggelse i lokalplantillægget. Det vil betyde, at sagen vil blive forsinket indtil, der er sket en affredning. Dette er vanskeligt at sætte en tidshorisont på. Der er udviklet et projekt for det vestlige område syd for Ruten, men der skal udvikles et projekt for det kommunalt ejede areal mod øst ved idrætsparken.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt planforslagene, sender forvaltningerne dem i høring i otte uger. Der vil blive afholdt et offentligt borgermøde i forbindelse med høringen. På baggrund af resultatet af høringen vil forvaltningerne udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslagene, der forventes forelagt Borgerrepræsentationen i februar 2024.

Søren Hartmann Hede Søren Wille

Beslutning

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 11. marts 2024

Indstillingens 1. at-punkt blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Radikale Venstre, Det Konservative Folkeparti, Socialistisk Folkeparti, Enhedslisten og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:

”Det har for partierne været vigtigt, at der sammen med fsb er blevet arbejdet på at finde løsninger, så boligerne på Langhusvej kunne bevares. Det har imidlertid vist sig, dels at en renovering af husene vil være omfattende og så dyr, at der vil komme en større huslejestigning for alle beboerne i afdelingen og dels, at bevaring af boligerne på Langhusvej vil kræve en ændring af Udviklingsplanen for Tingbjerg. Dette vil de øvrige parter i Udviklingsplanen ikke være med til og det har ikke været muligt at finde realistiske alternativer for nedbringelse af andelen af almene boliger inden for rammerne af Udviklingsplanen for Tingbjerg.”

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

”Det Konservative Folkeparti mener, at parkeringsnormen bør fastsættes til en parkeringsplads pr. 100 m2 familiebolig, så parkering kan holdes på privatgrund fremfor på offentlige arealer.”

Socialistisk Folkeparti og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:

”Alternativet og SF ønsker så mange kollegieboliger som muligt, og opfordrer boligselskabet til i ombygningen og tilbygning at udnytte alle muligheder for at få det maksimale antal kollegieboliger.”

Venstre afgav følgende protokolbemærkning:

”Venstre bakker op om lokalplanen, dog at vi nervøse for det høje antal af delebilsparkeringspladser, da området ligger et sted, hvor den offentlige transport ikke er lige så god som andre steder i byen, hvorfor der kan være et større behov for egen bil.”