Bevaring af byhuse beliggende Nordre Fasanvej 273 og 275, Bispebjerg

En grundejer har i november 2023 anmodet om forhåndsdialog om opførelse af ny bebyggelse på Nordre Fasanvej 273 og 275. Projektet forudsætter, at tre eksisterende bygninger, herunder to forhuse og et baghus, på de to ejendomme på Nordre Fasanvej 273 og 275 nedrives. Bygningerne udgør en del af Nordre Fasanvejs første bebyggelse fra slutningen af 1800-tallet og er alle SAVE-registreret med en middel bevaringsværdi. Grundejer ønsker at opføre et nyt forhus på fire etager samt opføre et nyt baghus i to etager. Forvaltningen anbefaler, at de eksisterende bygninger bevares. Udvalget skal tage stilling til, om der skal nedlægges et § 14-forbud med henblik på udarbejdelse af en bevarende lokalplan for området.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

På Teknik- og Miljøudvalgets møde den 18. december 2023 anmodede Enhedslisten (Ø) med henvisning til liste over nedrivningssager om, at forvaltningen forelægger en indstilling om muligheden for at nedlægge et § 14-forbud med henblik på udarbejdelse af en bevarende lokalplan for ejendommene på Nordre Fasanvej 273 og 275, Bispebjerg. I vurderingen af muligheden for at nedlægge et § 14-forbud har forvaltningen forholdt sig til den procesrisiko, der som følge af de historiske forhold i sagen, vil være forbundet med at nedlægge et § 14-forbud på ejendommene. Desuden har forvaltningen vurderet bygningernes bevaringsværdi (bilag 2).  

Forvaltningen har indledt en proces for nedlæggelse af et § 14-forbud og varslet forbuddet overfor berørte parter. Varsling om eventuel nedlæggelse af et § 14-forbud har været i partshøring i perioden den 17. januar til den 21. februar 2024. Partshøringen har til formål at sikre, at ejeren af ejendommene og andre, som forbuddet retter sig mod (fx lejere og brugere), har mulighed for at udtale sig. Desuden er Københavns Museum og Bispebjerg Lokaludvalg hørt i sagen. Resumé af udtalelserne fremgår nedenfor.  

Historik og procesrisiko

Teknik- og Miljøforvaltningen har den 14. november 2023 modtaget en ansøgning om forhåndsdialog vedrørende et projektforslag på Nordre Fasanvej 273 og 275. Forvaltningen har meddelt rådgiver, at sagen vil skulle forelægges Teknik- og Miljøudvalget med henblik på at udvalget skal træffe afgørelse om hvorvidt bygninger skal bevares. Projektforslaget forudsætter, at de eksisterende bygninger på ejendommene nedrives med henblik på at opføre private ungdomsboliger i et nyt forhus på fire etager og et nyt baghus på to etager.

Teknik- og Miljøforvaltningens boligkommission har i juni 2023 truffet afgørelse om nedlæggelse af forbud mod beboelse i forhuset beliggende Nordre Fasanvej 273 i medfør af lov om byfornyelse og udvikling af byer. Frist for påbuddet er den 1. juni 2027. Boligkommissionens har besigtiget forhuset udvendig og indvendig i maj 2023. Det er efterfølgende konstateret, at den udvendige stand af huset er meget dårlig, grundet sætningsskader. Afgørelsen om kondemnering beror dog alene på de indvendige forhold, idet husets seks boliger deler toiletter på bagtrappe samt bad og toilet i kælder. Ejendommens toiletter har ikke håndvask, hvilket anses som sundhedsmæssigt uforsvarligt og i strid med byfornyelsesloven. Af byfornyelsesloven fremgår det, at enhver lejlighed skal have tilfredsstillende adgang til toilet. Ejendommens ejer har mulighed for at søge byfornyelsesstøtte til vedligeholdelse og forbedring.    

Det er forvaltningens vurdering, at der ikke er udvist passivitet i sagen, da der alene er anmodet om forhåndsdialog i november 2023. Dertil kommer, at forvaltningen den 29. november 2023 har oplyst rådgiver om, at sagen vil skulle forelægges Teknik- og Miljøudvalget med henblik på at udvalget træffer beslutning om, hvorvidt bygningerne skal bevares.

Vurdering af bygningernes bevaringsværdi

Området er ikke omfattet af en eksisterende lokalplan. Ejendommene er i kommuneplanen udpeget som en C2-ramme, der giver mulighed for en bebyggelsesprocent op til 150 % og en bygningshøjde op til 24 m, hvilket svare til 6-7 etager. Strækningen af Nordre Fasanvej er præget af bygninger i 1-4 etager.

Bygningerne beliggende Nordre Fasanvej 273 og 275 er i 1990 registreret med en SAVE-værdi på henholdsvis 5 og 6 (middel bevaringsværdi). Bygningerne blev i 2022 udpeget som ’påskønnede bygninger’ af dommerpanelet i kampagnen, Byens Sjæl (bilag 4). Nordre Fasanvej 273 med for- og baghus er påskønnet som et eksempel på bygninger med industrihistorie, mens Nordre Fasanvej 275 er påskønnet som et byhus. 

Forvaltningen har i januar 2024 foretaget en vurdering af bevaringsværdien for de to ejendomme (bilag 2).  

Nordre Fasanvej 273, forhus og baghus

Nordre Fasanvej 273 er en af flere nabo- og genbobebyggelser, der udgør en rest af den ældste bebyggelse i gaden fra slut 1800-tallet. Forvaltningen vurderer, at forhuset, der er opført i 1894, er bevaringsværdigt af både arkitektonisk, miljø- og kulturhistoriske årsager. Huset fremstår originalt og velbevaret. Baghuset, der er opført i 1897, fremstår med bevaret skorsten, og repræsenterer i dag det miljø, som herskede i baggården. Forvaltningen vurderer, at baghuset er bevaringsværdigt, men i en mindre grad end forhuset.  

Nordre Fasanvej 275, forhus

Nordre Fasanvej 275 er et karakterfuldt lille byhus opført som børneasyl i 1889. Forvaltningen vurderer, at bygningen er bevaringsværdig i arkitektonisk, miljømæssig og kulturhistorisk forstand. Bygningen er velbevaret og velproportioneret bygning og udgør med sin særlige historie som børneasyl en vigtig del af bydelen og Københavns historie. Ejendommen er lige som naboejendommen, Nordre Fasanvej 273, én af flere ejendomme i nærområdet, som udgør en rest af den ældste bebyggelse i gaden.    

Forvaltningens vurdering

Forvaltningen vurderer, at der kan nedlægges et forbud efter planlovens § 14. Vurderingen tager udgangspunkt i den lave procesrisiko for sagens videre behandling på grund af det korte sagsforløb og dernæst ejendommenes bevaringsværdi, der er vurderet på baggrund af ejendommenes historie og placering i et kulturhistorisk miljø.

Det er imidlertid forvaltningens vurdering, at det i tilfælde af, at der nedlægges forbud mod nedrivning af forhuset på Nordre Fasanvej 273, er risiko for at kommunen vil kunne blive pålagt at overtage ejendommen mod erstatning i henhold til planlovens § 49. Overtagelsessummen vil blive fastsat med udgangspunkt i den værdi, ejendommen havde inden forbuddet mod nedrivning, tillagt den profit, der kunne være opnået, hvis der ikke var forbud mod nedrivning (bilag 3).

Forvaltningen anbefaler yderligere, at den bevarende lokalplan udvides til også at omfatte de øvrige bevaringsværdige bygninger i karréen, der er placeret på andre adresser end Nordre Fasanvej 273 og 275 (bilag 7). Flere af karreens bygninger er registreret med en SAVE-værdi på 4, 5 og 6 (middel bevaringsværdier), og en enkelt beboelsesejendom har en SAVE-værdi på 3 (høj bevaringsværdi).

Partshøring

Forvaltningen har modtaget to høringssvar, henholdsvis fra grundejers repræsentant og en beboer i Nordrefasanvej 273. Grundejers repræsentant fastholder ønske om nedrivning af den eksisterende bygningsmasse. Dette begrundes med bygningernes dårlige stand, de økonomiske udgifter forbundet med istandsættelse, samt et ønske om en højere udnyttelsesgrad af ejendommene til et nyt større projekt med ungdomsboliger. Dog bemærkes det at den høje, gamle skorsten på ejendommen, Nordre Fasanvej 273 ønskes bevaret.
Beboeren på Nordre Fasanvej ønsker ikke, at bygningerne rives ned (bilag 6).

Forvaltningen har den 9. januar 2024 bedt Bispebjerg Lokaludvalg og Københavns Museum om en udtalelse om deres holdning til, hvorvidt der bør nedlægges § 14-forbud på ejendommene Nordre Fasanvej 273 og 275. Høringssvarene fremgår i deres helhed af bilag 5.

Bispebjerg Lokaludvalg ønsker nedlæggelse af et § 14-forbud med henblik på udarbejdelse af en bevarende lokalplan for forhusene. Lokaludvalget mener, at bygningerne har en historisk værdi, der bidrager til Fuglekvarteret og den øvrige bydels identitet og kant. Afslutningsvist skriver lokaludvalget at en bevaring af historiske bygninger i Fuglekvarteret er en mulighed for at bevare bydelens identitet. Lokaludvalget foreslår, at der udarbejdes en lokalplan med bevarende elementer for et større område i Fuglekvarterer.

Københavns Museum anbefaler ikke, at der gives tilladelse til nedrivning, men at bygningerne bevares til glæde for fremtidige generationer. Om Nordre Fasanvej 273 skriver museet, at forhuset er et af få tilbageværende eksempler på de mere jævne og afdæmpede byggerier, opført af dygtige håndværksmestre. Forhuset har stadig en markant skorsten og skorstenen ved baghuset udgør et visuelt pejlemærke. For ejendommen på Nordre Fasanvej 275, begynder historien allerede i 1884, hvor børneasylet ’Opdragelsen’ bliver stiftet.

Det kan besluttes, 

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Når Teknik- og Miljøforvaltningen har godkendt indstillingen, vil forvaltningen påbegynde proces med nedlæggelse af et § 14-forbud og udarbejdelse af en lokalplan.

Hvis grundejer efter nedlæggelse af et § 14-forbud kræver kommunens overtagelse af ejendommen, jf. planlovens § 49, vil udvalget blive forelagt en ny sag, hvor finansiering skal drøftes.

 

                                      Søren Wille

                                                               / Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 11. marts 2024

Socialdemokratiet stillede følgende ændringsforslag som erstatning af 1. at-punkt:

”at alene bygningen på Nordre Fasanvej 275 bevares, og at der indledes en proces for nedlæggelse af § 14-forbud, herunder at den bevarende lokalplan udvides til at omfatte de øvrige bevaringsværdige bygninger i karréen jf. løsning.”

Ændringsforslaget blev vedtaget med 7 stemmer mod 4. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A, B, C, F og V

Imod stemte: Ø og Å