Lokalplanforslag for Tunnelfabrikken med tillæg til Kommuneplan, udbygningsaftale, og miljørapport, Østerbro

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til at sende forslag til lokalplan Tunnelfabrikken med tilhørende tillæg til kommuneplan i høring og et udkast til udbygningsaftale skal tages til efterretning. Forslaget vil muliggøre, at Tunnelfabrikken ved Oceanvej i Nordhavn kan udvikles med op til 80.100 m2, primært i form af ombygning af eksisterende bygninger og nye almene ungdomsboliger.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende forslag til lokalplan Tunnelfabrikken (bilag 2) med miljørapport (bilag 10) med henblik på udsendelse i offentlig høring i otte uger.
   
   Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,
   
   
2. at godkende det tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2019 (bilag 2) med miljørapport (bilag 10) med henblik på udsendelse i offentlig høring sammen med lokalplanforslaget i otte uger.
   
   
3. at tage til efterretning, at der foreligger et udkast til udbygningsaftale med grundejeren (bilag 8), og at aftalen vil blive forelagt til godkendelse i endelig form ved planforslagets endelige behandling.

Problemstilling

Grundejer har anmodet kommunen om nyt plangrundlag for at muliggøre ombygning og opførelse af op til 80.100 m2 serviceerhverv, private kollegieboliger, almene ungdomsboliger og kulturfunktioner ved Oceanvej i Ydre Nordhavn. Heraf placeres ca. 68.000 m2 i Tunnelfabrikken ved en ombygning af den eksisterende fabriks- og lagerbygning. Med planen bliver første del af byudviklingen i Ydre Nordhavn igangsat. Planen er i overensstemmelse med Strukturplan 2018 for Nordhavn (bilag 7). Byggeriet forudsætter ny lokalplan pga. byggeriets omfang og anvendelsen til boliger og serviceerhverv, og den forudsætter et kommuneplantillæg pga. af mulighederne for detailhandel og en justering af byggemulighederne uden for den eksisterende tunnelfabriksbygning. Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget behandlede startredegørelse for Tunnelfabrikken hhv. den 22. juni 2020 og 11. august 2020. Her blev det anbefalet, at lokalplanområdet ses i forhold til Strukturplanen 2018, herunder et sammenhængende grønt forløb fra den nye containerhavn til Svanemøllehavnen. Det blev også anbefalet, at bebyggelsesplanen for de almene ungdomsboliger fik fællesfunktioner og fællesarealer med boligerne i Tunnelfabrikken. Stueetagernes kulturfunktioner og andre udadvendte aktiviteter skulle præciseres og konkretiseres. Da området i dag ligger isoleret og er præget af tung trafik, ønsker grundejer, at der med en udbygningsaftale sikres adgangsveje til cykler og gående.

Løsning

Lokalplanområdet ligger mellem Oceanvej og Nordsøvej og kan udvikles nu i henhold til Kommuneplan 2019. Byggeriet er en del af de 870.000 m² etageareal bebyggelse der kan opføres i Nordhavn inden Nordhavnstunnellens åbning (foreløbigt planlagt åbning i 2027). Grundejer ønsker at genanvende Tunnelfabrikken, der har en bygningshøjde på 29 m, mens den generelle bygningshøjde for ny bebyggelse i lokalplanområdet vil blive op til 24 m. Lokalplanen for Tunnelfabrikken vil udgøre det planmæssige grundlag for omdannelsen af det tidligere havneområde og bl.a. give mulighed for serviceerhverv med arbejdende værksteder og kulturaktiviteter, herunder koncerter, kreative erhverv og restauranter. Projektet indeholder herudover 13.300 m2 private kollegieboliger placeret i Tunnelfabrikken og 4.500 m2 (svarende til 25%) nybyggede almene ungdomsboliger placeret nord for Tunnelfabrikken. Derudover muliggøres det, at Airtrix Klatre & Trampolinpark, der holder til i lagerbygningen vest for Tunnelfabrikken, kan blive liggende. Formålet med planlægningen er at sikre, at Tunnelfabrikken kan understøtte et aktivt byliv med gode mødesteder og bynær natur i den kommende bydel. Med udbygningsaftalen sikres en alternativ, mere sikker og tryg cykel- og gangforbindelse fra Tunnelfabrikken via Skudehavnens nordkaj med forbindelse til den etablerede første del af den grønne cykelrute Det grønne loop, og til de allerede udbyggede områder ved Trælastholmen og Orientkaj. Se bilag 8.

Byliv
Stueetagerne i bygningerne vil som udgangspunkt forberedes til udadvendte kulturelle og publikumsorienterede funktioner. Der vil blive skabt mulighed for aktiviteter i byrummene, som fx udendørs udstillinger og kunstnerværksteder, der har relation til de kulturelle funktioner i Tunnelfabrikken med plads til ophold og andre fritidsaktiviteter. Ungdomsboligerne i og udenfor Tunnelfabrikken vil blive integreret ved hjælp af fælles friarealer på pladsen nord og vest for Tunnelfabrikken bl.a. med sports-og motionsfaciliter. Bygherrerne har oplyst, at der arbejdes med at boligerne får fælles funktioner i form af fælleslokaler, affaldssortering, cykelværksted, vaskeri m.v.

Bæredygtighed og bynatur
Grundejer stiller krav om, at byggeriet DGNB-certificeres. Der arbejdes efter at kunne certificere ombygningen af Tunnelfabrikken til guld, alternativt sølv. De 4.500 m2 almene ungdomsboliger og enkelte mindre bygninger certificeres til guld. Med realisering af planen bliver der etableret flere rekreative og grønne områder, herunder skal det nye parkområde syd for Tunnelfabrikken ses som en del af det parkområde, der vil udgøre sammenhængende grønne forbindelser fra den planlagte naturpark mod nord og den nye containerhavn og krydstogtterminalen til Svanemøllehavnen. Her vil der blive etableret grønne forbindelser for at skabe flere rekreative oplevelser, herunder Tunnelparken på ca. 8.000 m2, der har 55 % ubefæstede arealer med bynatur, såsom græs og plantebede med bevoksning og træer, der har reference til områdets nuværende bevoksning. Der er i dag tre træer (pil, mirabel og birk) i området, der lever op til kommunens kriterier for bevaringsværdige træer. Projektet forudsætter, at de tre træer bevares. Lokalplanen fastlægger, at der plantes mindst 112 nye træer, så området vil fremstå mere grønt.

Parkering

Lokalplanområdet er udpeget som byudviklingsområde i Kommuneplan 2019. Området kan i overensstemmelse med administrationsgrundlag for bilfrie bydele gøres helt bilfrit, hvis 1/3 af lokalplanområdet ligger i det stationsnære kerneområde dvs. indenfor 600 m cirkelslag til en station. Lokalplanområdet ligger ca. 350 m fra nærmeste fremtidige metrostation med linjen til Nordhavn (jf. Kommuneplan 2019). Placeringen af de nye metrostationer Levantkaj og Krydstogtkaj er ikke endeligt besluttet og forventes tidligst anlagt i 2030. Indtil de nye stationer er anlagt vil der være en gangafstand på ca. 1,4 km til nærmeste metrostation Orientkaj.

Idet Tunnelfabrikken i en årrække vil ligge uden en omkringliggende bydannelse og uden at være en sammenhængende del af bymiljøet og faciliteterne i Indre Nordhavn, anbefaler Teknik- og Miljøforvaltningen, at kravet til antallet af parkeringspladser fastlægges i overensstemmelse parkeringsnormerne i kommuneplanen. I den konkrete vurdering af antallet af parkeringspladser er der lagt vægt på, at pladserne til afholdelse af events med op til 4.500 deltagere kan dobbeltudnyttes til Tunnelfabrikkens daglige funktioner. På den måde er antallet af parkeringspladser, der skal etableres, reduceret med ca. 180 pladser, så der i alt etableres 403 parkeringspladser. Infrastrukturen og parkeringsløsningen med parkering på terræn i periferien af lokalplanområdet skal begrænse biltrafikken internt i området og friholde området omkring Tunnelfabrikken for biler. Parkering etableres på terræn i områder, der allerede har været anvendt til parkering, indtil byudviklingen når til denne del af Nordhavn. By & Havn vil som led i den videre byudvikling i Ydre Nordhavn udarbejde en parkeringsstrategi, hvor Tunnelfabrikkens parkering tænkes sammen med naboområdernes parkering i fælles parkeringshuse. Tilsvarende strategi har dannet grundlag for udbygning med p-anlæg i Indre Nordhavn.

Alternativ løsning vedrørende parkering

Hvis udvalget beslutter at planlægge området som bilfrit, vil der blive lavet en konkret vurdering af behovet for pladser til afsætning, handicapparkering mv. Parkering til øvrige funktioner vil i lighed med ovenstående forslag midlertidigt kunne ske på områdets eksisterende, lovlige terrænparkering. Parkeringspladserne vil som følge af den kommende byudvikling senere kunne nedlægges af grundejer for at udnytte arealerne til eksempelvis bolig- eller erhvervsbyggeri, uden at der vil blive etableret erstatningspladser. Lokalplanforslaget vil skulle tilrettes inden offentliggørelse i forhold til alternativet. Bygherre har oplyst, at så længe der ikke er metrostationer i området, ønsker de, at lokalplanområdet skal indeholde det antal p-pladser, som svarer til den gældende kommuneplan, bl.a. til de kulturelle faciliteter, koncertsalen, restaurationer, butikker, værksteder med mere.

Kommuneplan
I Kommuneplan 2019 er lokalplanområdet udlagt til havneformål (H1*) og kan byudvikles fra 2. del af planperioden (2025). Dog giver kommuneplanrammen mulighed for, at der i 1. del af planperioden kan lokalplanlægges for 75.600 m2 etageareal boliger og serviceerhverv samt omfattende kulturfaciliteter af høj kvalitet i ØTC-hallen (Tunnelfabrikken) og anden bebyggelse ved hallen. Herudover giver rammen mulighed for 4.500 m2 etageareal boligbyggeri på arealer i tilknytning til Tunnelfabrikken. Kommuneplantillægget vil give mulighed for at lokalplanlægge for bygningshøjder op til 24 m. Kommuneplantillægget muliggør, at enkelte af Tunnelfabrikkens tiltænkte funktioner kan etableres i selvstændige nye bygninger uden for de eksisterende bygninger, da det vurderes samlet at give en bedre plan for området. Endvidere gives mulighed for op til 3.000 m2 detailhandel, som kan betjene nærområdet og skabe liv i og omkring Tunnelfabrikken.

Indledende høring
Der er foretaget indledende høring af lokalplanforslaget, herunder af Østerbro Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Lokaludvalget finder, at det er et spændende og ambitiøst projekt med plads til kulturfaciliteter af høj kvalitet. Dog fastholder lokaludvalget, at projektet ikke må komme i konflikt med den 100 ha naturpark i Ydre Nordhavn, som er foreslået af Nordhavns Naturvenner. Lokaludvalget er derfor imod at placere byggeri øst for Tunnelfabrikken.

Forvaltningernes bemærkninger:

En 100 ha naturpark i Ydre Nordhavn er ikke en del af kommuneplanens rammer eller i overensstemmelse med Strukturplan 2018 for Nordhavn. Det fremgår af kommuneplanen, at der øst for lokalplanområdet er et ’potentialeområder for nye store og mellemstore grønne områder’. Dette er i overensstemmelse med Strukturplanen 2018, der viser et grønt område ved Tunnelfabrikken. I lokalplanforslaget foreslås der derfor, at der etableres grønne byrum syd for Tunnelfabrikken. Udformningen af udearealer og lokalplanbestemmer, der fastlægger i alt minimum 15.000 m2 til kulturfunktioner tilgodeser aktiviteter, som kan tiltrække beboere og brugere fra lokalområdet, København og regionen.

Økonomi

På grundejers anmodning er der udarbejdet et udkast til en frivillig udbygningsaftale i henhold til planlovens § 21 b. Aftalen indeholder etablering af en sammenhængende stiforbindelse for gående og cyklende fra Indre Nordhavn til Tunnelfabrikken. På Oceanvej anlægges et støttepunkt, som på sigt signalreguleres. Kommunen får signalanlægget ved støttepunktet på Oceanvej samt strækningen på Oceanvej fra krydset Oceanvej/Kattegatvej/Baltikavej frem til og med støttepunktet vederlagsfrit, når de er færdiganlagt og godkendt af kommunen. Teknik- og Miljøforvaltningen forventer årlige driftsudgifter på under 30.000 kr., når anlæggene er etableret. Driftsudgifterne vil blive dækket indenfor Teknik- og Miljøforvaltningens ordinære driftsramme.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt lokalplanforslaget med kommuneplantillæg, sender forvaltningerne planforslag og tillæg i høring i otte uger. På baggrund af resultatet af høringen vil forvaltningerne udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget. Indstillingen forventes forelagt Borgerrepræsentationen medio 2021.

                                Søren Hartmann Hede        Søren Wille