Endelig vedtagelse af lokalplan Vejlands Kvarter og kommuneplantillæg med udbygningsaftale, Amager Vest

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til endelig vedtagelse af lokalplan Vejlands Kvarter med kommuneplantillæg, miljørapport, udbygningsaftale og VVM-tilladelse samt ophævelse af den resterende del af lokalplan 540 ’Campingplads på Amager Fælled’. Lokalplanen muliggør et nyt boligområde på 219.000 m2 med skole, daginstitutioner, plejehjem, serviceerhverv og butikker.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende lokalplan Vejlands Kvarter (bilag 2) med miljørapport (bilag 4)
2. at godkende VVM-tilladelsen (bilag 12) med de foreslåede ændringer på baggrund af miljøkonsekvensrapporten og høringsnotatet (bilag 13)
3. at godkende ophævelse af den resterende del af lokalplan 54
   
   Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,
   
   
4. at godkende tillæg til Kommuneplan 2019 (bilag 2) med miljørapport (bilag 4)
5. at godkende udbygningsaftale (bilag 5) med grundejeren.

Problemstilling

Med Budget 2019 (BR 4. oktober 2018) (A, B, C, F, I, O og V) blev der vedtaget en ny løsning for Ørestad Fælled Kvarter, herunder at overdrage en del af arealet udlagt til campingplads (Vejlands Kvarter) til By & Havn med henblik på byudvikling. Byudviklingen forudsætter en ny lokalplan, da arealet i dag er lokalplanlagt til campingplads, og et kommuneplantillæg for at muliggøre lokale butikker og serviceerhverv. Planforslaget med miljørapport og miljøkonsekvensrapport blev godkendt i Borgerrepræsentationen den 20. august 2020 og har været i høring fra den 27. august til den 22. oktober 2020. Forvaltningerne har modtaget 2.372 henvendelser, og høringen har givet anledning til ændringsforslag (bilag 8). Et flertal (A, B, C og V) videreførte deres protokolbemærkning om, at det i planlægningen af P-huset mod Vejlands Allé undersøges, om taget på P-huset kan anvendes til rekreative formål. Sundheds- og Omsorgsudvalget besluttede den 23. juni 2020 at bede om at få undersøgt, om plejehjemmet kan flyttes til et byggefelt med mere direkte adgang og udsigt til grønne arealer.

Løsning

Lokalplanen udlægger i alt 219.000 m2 byggeri med en maks. bygningshøjde på 24 m/seks etager. Det er grundejers intention, at Vejlands Kvarter skal være Danmarks største boligområde opført med trækonstruktioner. Den del af lokalplanområdet, der kan bebygges, er 181.000 m2, hvortil der er et areal på ca. 14.000 m2 langs Vejlands Allé, hvor lokalplanen udpeger bevaringsværdige træer og muliggør vejtilslutninger og en støjskærm. Af de 181.000 m2 kan der opføres bebyggelse på 118.000 m2, mens de resterende 63.000 m2 skal fremstå som natur- og friareal. Lokalplanen muliggør primært boliger, men også en skole, to daginstitutioner, et plejehjem, butikker og serviceerhverv som fx hotel, vandrehjem, lagerhotel m.v. Der stilles krav om 25 % almene boliger. Det muliggjorte projekt er yderligere beskrevet i lokalplanen (bilag 2, s. 7-26) og i faktaarket (bilag 3). Daginstitutionerne forventes opført samtidig med områdets generelle udvikling. Der vil blive udarbejdet et lokalplantillæg forud for byggeriet af den kommende folkeskole, der forventes ibrugtaget til skoleåret 2029. Teknik- og Miljøforvaltningen har foreslået en ændring på baggrund af ønske fra bygherre, som vil muliggøre etablering af rekreative formål på taget af P-huset.

Alternativ vedrørende placering af plejehjemmet

Efter ønske fra Sundhed- og Omsorgsudvalget kan Teknik- og Miljøudvalget med et politisk fremsat ændringsforslag beslutte at fastlægge plejehjemmet på byggefelt D i stedet for byggefelt E (lokalplantegning 4a) for at få mere direkte adgang og udsigt til fælleden. Konsekvensrettelser ved beslutningen er beskrevet i bilag 14. Bygherre er orienteret om, at der kan ske en ændring af placeringen, og forvaltningerne har i dialog med bygherre redegjort for, hvordan det kan tilpasses i planforslaget, såfremt det politisk besluttes. Ændringen vil medføre en supplerende høring af bygherre i medfør af planlovens § 27, stk. 2, inden forslagene kan vedtages endeligt af Borgerrepræsentationen.

Forslag til ændringer af lokalplanforslaget

Høringen har givet anledning til, at Teknik- og Miljøforvaltningen foreslår ændringer af lokalplanforslagets bestemmelser. De væsentligste ændringer fremgår nedenfor. De præcise forslag til ændringer fremgår af bilag 7 og 8. Ændringerne har været i supplerende høring hos grundejer. Den supplerende høring har ikke givet anledning til ændringer (bilag18).

1. Andelen af flade tage, der må anvendes til opholdsarealer, hæves fra 20 til 30 % samt at tage på parkeringshuse og institutioner må bruges til opholdsarealer for at sikre mulighed for flere tagterrasser samtidig med, at der skabes variation i tagformerne.

2. Gårdhuse må have et maks. bebygget areal på 240 m2, hvilket muliggør en variation i gårdhavehusene, der er placeret i forskellige størrelser gårdrum. Afstanden til øvrig bebyggelse og sammenhæng med fælleden sikres med lokalplanbestemmelse om afstand mellem bebyggelser.

3. Gulvkoten i øvrige bygninger ændres fra mellem 0,0 og 0,4 m til mellem 0,0 og 0,8 m, da det kan være vanskeligt at tilpasse bygningerne til terrænet indenfor 0,4 m.

4. Byggefelterne justeres med forskydninger på mellem 0,60 m og 3,9 m i det yderste af benene i de U-formede karréer, og byrum E justeres herefter, ligesom der gives fleksibilitet i dybden af kantzonerne mod vendepladserne, så lastbiler har mulighed for at vende uden at bakke (bilag 19).

5. Der indarbejdes zoner med maks. antal cykelparkeringspladser i lokalgaderne, da der er behov for en differentiering af hvor mange pladser, der må etableres, grundet vejenes forskellige længder (bilag 15).

6. Bestemmelsen om, at kørebaner skal være i asfalt, slettes, jf. bygherres ønske om variationsmuligheder.

Udpegning af konkrete byggefelter til alment boligbyggeri

Teknik- og Miljøforvaltningen foreslår, at der udpeges konkrete byggefelter til alment boligbyggeri (bilag 16), jf. anbefaling i startredegørelsen, så der opnås en blandet boligbebyggelse og en varieret beliggenhed i hele lokalplanområdet. Grundejerne tilkendegiver i den supplerende høring, at de ønsker at fastholde de mere fleksible bestemmelser om almene boliger, der er fremlagt i lokalplanforslaget. Grundejerne har i en efterfølgende drøftelse tilkendegivet, at de er indstillet på at fastlægge konkrete byggefelter til alment boligbyggeri, men ønsker en fleksibilitet i forhold til placering af parkeringsplinten i den nordvestlige del af området. Teknik- og Miljøforvaltningen foreslår derfor, at der udpeges konkrete byggefelter til almene boliger, samt mulighed for at parkeringsplinten kan etableres i byggefeltet umiddelbart vest for den nuværende placering. Justeringen vurderes ikke at have betydning for trafiksikkerheden, antallet af parkeringspladser eller adgangen til parkeringspladserne. Der er derfor foreslået en række ændringer (bilag 8), der muliggør en fleksibel placering af parkeringsplinten.

Høring af lokalplan og miljøvurdering af planen

 Hovedsynspunkter fremkommet i høringsperioden

De 2.372 modtagne henvendelser i høringsperioden vedlægges som bilag 6. I bilag 7 er henvendelserne refereret med forvaltningernes bemærkninger. Københavns Kommune og Amager Vest Lokaludvalg afholdt borgermøde den 23. september 2020, hvor ca. 30 borgere deltog fysisk og ca. 35 borgere via livestream. Referat af mødet er vedlagt (bilag 10). Borgernes hovedsynspunkter i høringen er anført nedenfor.

Amager Vest Lokaludvalg har følgende hovedsynspunkter (bilag 7, henvendelse nr. 1784)

Lokaludvalget kan ikke bakke op om lokalplanen, da lokaludvalget mener, at hele Amager Fælled skal bevares. Herudover mener lokaludvalget, at:

1. Lokalplanen og miljørapporterne ikke er pålidelige, da centrale udfordringer med trafik ikke er afklaret. Lokaludvalget ønsker en samlet trafikal løsning, som skaber bilfri by og løser de trafikale udfordringer i området.

2. Lokalplanen og miljørapporterne ikke er pålidelige, da jordforurening ikke er afklaret.

3. Lokalplanen skal stille krav om træbeklædning på facader.

4. Støjskærmen skal bruges aktivt, og at parkeringshusets tag skal bruges rekreativt.

Forvaltningernes bemærkninger

Forvaltningerne bemærker, at det med Budget 2019 blev besluttet at igangsætte planlægning af byggeriet. Derudover at:

1. Af miljørapporten fremgår foranstaltninger om trafikken, som er indarbejdet i lokalplanen og understøttet af udbygningsaftalen. Den trafikale løsning søger at opretholde grøntiden på Vejlands Allé, mindske kødannelse på strækningen samt at sikre gode forhold for gående og cykler. Teknik- og Miljøforvaltningen har vurderet, at der ikke er grundlag (jf. Kommuneplan 2019) for at udlægge Vejlands Kvarter som ’bilfri by’ med reduceret parkeringsnorm, da direkte adgang til kollektiv transport er begrænset pga. stor afstand, og området er ikke placeret i en bynær kontekst. Funktioner, der genererer trafik,  og størstedelen af parkeringspladserne er placeret ved Vejlands Allé for at begrænse den trafikale belastning internt i området.

2. Der er i miljørapporten redegjort for, hvordan jordforureningen kan håndteres forsvarligt.

3. Lokalplanen giver mulighed for at anvende facadematerialer i træ, men for at sikre en variation i bebyggelsen stilles ikke krav om kun at anvende træbeklædning. Det er derudover grundejers intention, at de kommende boliger skal opføres med konstruktioner i træ, men planloven giver ikke mulighed for at stille dette som et krav i lokalplanen.

4. Lokalplanen muliggør, at støjskærmen kan anvendes aktivt. Teknik- og Miljøforvaltningen foreslår, at lokalplanen justeres, så hele parkeringshusets tag kan indrettes til rekreativ brug.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser:

1. 2.298 henvendelser er imod, at der bygges på Amager Fælled, og137 henvendelser mener, at man burde købe Fælleden fri og finde pengene til finansiering af metroen et andet sted.

2. 262 henvendelser er forundrede over, hvordan man kan affrede arealet med henblik på byudvikling, samt at der planlægges en sti over et fredet areal til Sundby Metro.

3. 101 henvendelser problematiserer, at der ikke foreligger en trafikal løsning.

4. 35 henvendelser mener, at lokalplanen er imod FN’s verdensmål, strategier om Bynatur i København og Plads til Naturen samt kommunens mål om CO2-neutralitet i 2025.

5. 15 henvendelser mener, at processen og borgerinddragelsen har været udemokratisk.

Forvaltningernes bemærkninger

1. Det er en politisk beslutning at kompensere By & Havn med alternative byggemuligheder fremfor at betale med kommunens skatteindtægter og ikke et anliggende for en lokalplan.

2. Området for Vejlands Kvarter er affredet ved lov vedtaget i folketinget den 19. marts 2019. Der er ikke planlagt en sti mellem Vejlands Kvarter og Sundby Metro, men kommunen har ønsket muligheden i den fredningssag, som kommunen har rejst for det tidligere byggefelt på Strandengen.

3. Se bemærkning til henvendelsen fra Amager Vest Lokaludvalg, punkt 1.

4. Lokalplanen udlægger 6,3 ha natur- og friareal, jf. Budget 2019, herunder en grøn korridor, kantzoner langs alle bebyggelser med en høj andel begrønning, grønne byrum og gårdrum, samt stiller krav om plantning af 279 nye træer, bevaring af 39 træer og anden beplantning. Der stilles krav om grønne tage og facadebeplantning. Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at de grønne elementer i lokalplanen understøtter strategierne og bidrager til at opnå målet om CO2-neutralitet i 2025.

5. Udarbejdelse og offentliggørelse af forslag til lokalplan med kommuneplantillæg og miljørapporter mv. er forgået i overensstemmelse med lovgivningen. Der har været afholdt flere borgermøder før og under udarbejdelse af lokalplanen og følgegruppemøder om planen.

Hovedsynspunkter i Miljøkonsekvensrapport (VVM) og VVM-tilladelse (§25-tilladelse)

I bilag 13 har Teknik- og Miljøforvaltningen kommenteret på de henvendelser modtaget til miljøkonsekvensrapporten, der omhandler miljøpåvirkninger (bemærkninger om fredning, trafik og visualiseringer er vurderet ifm. lokalplanen med tilhørende miljøvurdering).

1. Hvordan fuglelivet og en række specifikke fuglearter påvirkes?

2. Hvordan der kan ske brud på habitatdirektivet?

3. Hvordan rapporten kan konkludere, at biodiversiteten øges?

4. Hvordan arealet af krattet i det nordøstlige hjørne bliver større?

5. Om der sker opfyldning af vandhullet i det S-V hjørne, som det er angivet på et kort?

6. Hvordan man kan bygge på en grund, som er så forurenet, og hvor der siver farlige gasser op?

Forvaltningens bemærkninger

1. Påvirkningen af fugle på projektområdet, i randzonen og på resten af fælleden er vurderet i miljøkonsekvensrapporten. Se uddybning i notat for en række arter (bilag 13).

2. Efter forvaltningens vurdering er projektet med de afværgeforanstaltninger, der etableres for de bilag IV-beskyttede padder, ikke i strid med EU-habitatreglerne. I miljøkonsekvensrapporten er påvirkningen af bilag IV-arterne, efter iværksættelse af de beskrevne afværgeforanstaltninger, vurderet som ubetydelig.

3. På baggrund af bygherres oplysninger om nye overflader og beplantninger, redekasser og andre tiltag vil det være muligt for en række arter, der ikke kan finde levesteder i området i dag, at yngle eller finde føde. Hvis biodiversiteten øges lokalt, vil det sandsynligvis være med arter, som er almindelige i bebyggede områder.

4. Det er opgivet i miljøkonsekvensrapporten, at arealet med kratbevoksning stiger. Dette er ikke korrekt ifølge bygherre. Ifølge nye beregninger bliver arealet af krat 18 % mindre. Det afgørende er, om det har betydning for padder, fugle, insekter og naturtyper. Forvaltningen har vurderet, at det ikke ændrer på rapportens konklusioner.

5. Der er medtaget et kort i rapporten, hvor det fremgår, at vandhullet fyldes op i den østligste ende. Kortet er ikke korrekt, vandhullet bevares i dets nuværende udstrækning.

6. Det er beskrevet i rapporten, hvordan befolkningens sundhed sikres ved etablering af afværgeforanstaltninger i forhold til opsivende gasser. Dette vil blive reguleret i en tilladelse efter jordforureningsloven.  

By & Havn har anmodet om en præcisering af vilkår i VVM-tilladelsen om alternative rastesteder til stor vandsalamander. Forvaltningen har vurderet, at vilkårene i VVM-tilladelsen kan præciseres, uden at det har betydning for bilag IV-arterne. Præciseringerne i vilkåret fremgår af den opdaterede VVM-tilladelse (bilag 12).

Derudover er der ikke fremkommet oplysninger, som har givet anledning til ændring af vurderingerne i miljøkonsekvensrapporten.

Ophævelse af den resterende del af lokalplan 540 Camping Plads på Amager Fælled

Lokalplan 540 ophæves også, for så vidt angår det område, der ikke er omfattet af lokalplanen.

Økonomi

På grundejers anmodning er udarbejdet en frivillig udbygningsaftale i henhold til planlovens § 21 b. Aftalen indeholder optimering af krydset Vejlands Allé/Center Boulevard, herunder en ændring af vejgrenen Center Boulevard, så det ene af de to venstresvings-spor omdannes til et ligeud-spor. På Vejlands Allé vest forlænges venstresvingsbanen til ca. 300 meter. Signalet i krydset justeres, så der bliver fuld trafikstyring i alle vejgrene. I forhold til det tidligere fremlagte udkast til udbygningsaftale er der foretaget enkelte præciseringer i aftaleteksten.

Kommunen får anlæggene vederlagsfrit, når de er færdiganlagt og godkendt af kommunen. Teknik- og Miljøforvaltningen forventer ingen yderligere årlige driftsudgifter, når anlæggene er ombygget.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget lokalplanen med tilhørende kommuneplantillæg, bekendtgør forvaltningerne lokalplan og kommuneplantillæg i henhold til reglerne i planloven og VVM-tilladelse meddeles og offentliggøres i henhold til Miljøvurderingsloven.

Søren Hartmann Hede            / Søren Wille