Fravigelse af villaservitutter til byggeri på Strandøre 8C, Østerbro

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender, 

1. at to villaservitutter på Strandøre 8C fraviges, så der kan gives byggetilladelse til opførelse af tre rækkehuse.
   
    

Problemstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen har den 12. oktober 2018 modtaget en ansøgning om nedrivning af et eksisterende enfamiliehus og opførelse af tre rækkehuse på adressen Strandøre 8C, matr.nr. 5885, Østerbro. Ejendommen er omfattet af to servitutter fra 1910 og 1923. Byggetilladelse til projektet forudsætter fravigelse af servitutbestemmelser om grundstørrelse og én bolig pr. etage. Forvaltningen forelægger sagen, fordi der er tale om fravigelse af servitutbestemmelser om grundstørrelse og antal boliger pr. etage, jf. beslutning i Borgerrepræsentationen den 24. august 2017.

Løsning

Borgerrepræsentationens beslutning betyder, at forvaltningen som hovedregel ikke fraviger reglen om, at der kun må være én bolig pr. etage. Hvis forvaltningen undtagelsesvist, ud fra en konkret vurdering mener, at der er grundlag for at fravige servitutbestemmelsen, skal sagen forelægges til politisk beslutning. Hvis forvaltningen undtagelsesvist, ud fra en konkret vurdering mener, at der er grundlag for at fravige servitutbestemmelsen, skal sagen forelægges til politisk beslutning. Kommunen er ikke lovmæssigt forpligtet til at håndhæve servitutterne, men der er en praksis for håndhævelse af villa-/byggeservitutter som plangrundlag for regulering af villaområderne.

For håndhævelse af servitutterne taler Borgerrepræsentationens beslutning fra 24. august 2017 samt Kommuneplan 19 (KP19), hvoraf det fremgår, at den fastsatte mindstegrundstørrelse pr. bolig er 600 m2 i B1-område, som Strandøre 8C ligger i, men der skal foretages en konkret vurdering i hver enkelt sag. Teknik- og Miljøudvalget har dog senest den 11. juni 2018 godkendt fravigelse af servitutter i samme område ved opførelse af et dobbelthus på Solvænget 10.

Forvaltningen anbefaler i denne sag undtagelsesvist at fravige servitutbestemmelser om grundstørrelse og én bolig pr. etage, fordi forvaltningen konkret vurderer, at det ansøgte er tilpasset områdets karakter, er indenfor det sædvanlige i området, at hensynet bag servitutterne om at bevare det åbne og grønne præg i området er iagttaget, og at der er tale om en mindre fortætning med en beskeden påvirkning af området og dets karakter. Der er ingen lokalplan for området og projektet behandles efter Kommuneplan 2015 (KP15), da der er ansøgt før vedtagelsen af Kommuneplan 2019 (KP19).

På Strandøre 8C er der i dag et fritliggende enfamiliehus i ét plan fra 1959. Huset har et bebygget areal på 179 m2 og et etageareal på 179 m2. På grunden ligger også en garage på 27 m2 og det samlede bebyggede areal er 206 m2. Bebyggelsesprocenten er på 18. Det ansøgte omfatter nedrivning af alle bygninger på grunden og opførelse af tre rækkehuse. Rækkehusene får et samlet bebygget areal på 196 m2 og et samlet etageareal på 391 m2 og en bebyggelsesprocent på 39. I tilknytning til rækkehusene anlægges tre fælles p-pladser. Der anlægges private forhaver og terrasser ved de enkelte boliger, fælles grønne opholdsarealer mod øst og syd samt et fælles område til affaldssortering og cykler. Byggeretten, jf. bygningsreglement 2018 (BR18) § 168 - § 186, er overholdt i forhold til bebyggelsesprocent, højde og antal etager, men forvaltningen skal ifølge BR18 lave en helhedsvurdering af rækkehusbyggeriet pga. afstand til skel. Både de eksisterende og ansøgte forhold overholder servitutternes bebyggelsesgrad på ¼ af nettogrunden.

• Servitutten fra 1923 regulerer et mindste grundareal ved udstykning til 1000 m2. Det er nødvendigt at fravige servituttens bestemmelse om mindste grundstørrelse for at opfylde kravet i byggelovens § 10 A om mulighed for udstykning, idet den eksisterende grund har et matrikulært areal på 1000 m2 inkl. 163 m2 vejareal. Udstykningsforslaget medfører tre grunde på henholdsvis 334 m2, 332 m2 og 334 m2 inklusive deres andele i et fælles areal.
• Antal boliger pr. etage er reguleret i begge servitutter sådan, at der i hver etage kun må indrettes én bolig. Idet rækkehusene betragtes som én samlet bygning med tre boliger pr. etage, kræver ansøgningen fravigelse af disse bestemmelser.
  
   

Området 
Strandøre 8C er beliggende i et område, der dels er præget af større villaer i 1,5 til 2,5 etager og dels af dobbelthuse og rækkehusbebyggelse (jf. bilag 6). I området er der opført et dobbelthus på Strandøre 6A og 6B (godkendt den 21. april 2015), samt det nævnte dobbelthus på Solvænget 10 (godkendt af Teknik- og Miljøudvalget den 11. juni 2018, byggetilladelse den 26. juni 2019), og 4 sammenbyggede enfamiliehuse fra 1932 på Østerled 10 til 16. Umiddelbart sydvest for Strandøre 8C ligger der et lokalplanlagt boligområde (lokalplan nr. 411 ”Svanevænget”) hovedsageligt bestående af rækkehusbebyggelse opført omkring 1930 og 1960. Langs den sydlige ende af Strandøre er der opført 3 nyere rækkehuslignende bebyggelser, omfattet af lokalplan nr. 457 ”Strandpromenaden” (jf. kort i bilag 6). Den ansøgte rækkehusbebyggelse vurderes at være tilpasset områdets karakter henset til områdets varierende bebyggelse og ikke mindst til, at grunden støder op mod et rækkehusområde, og at der er flere steder med rækkehusbebyggelse i området.

Grundstørrelse
Efter byggelovens § 10 A skal der være mulighed for udstykning ved opførelse af mere end ét enfamiliehus (inkl. rækkehuse) på en ejendom. Da udstykningsforslaget medfører tre grunde på henholdsvis 334 m2, 332 m2 og 334 m2, er servituttens bestemmelse om mindste grundstørrelse ikke overholdt. I vurderingen af spørgsmålet om grundstørrelse lægger forvaltningen vægt på, at der ikke er krav til mindstegrundstørrelser i Kommuneplan 2015. Praksis for mindstegrundstørrelser i villaområder i København har for fritliggende enfamiliehuse som hovedregel været 450 m2 og for dobbelthuse og anden tæt/lav bebyggelse 350 m2. Formålet med en mindstegrundstørrelse ved udstykning er at sikre det grønne præg i området, og at der ikke er bygget for tæt. Det ansøgte byggeprojekt overholder servituttens bebyggelsesgrad på ¼ af nettogrunden og overholder med udstykning (inkl. andel af et evt. fælles grundstykke) fortsat servitutbestemmelsen om en maksimal bebyggelsesgrad på ¼ af nettogrunden. Derfor vurderer forvaltningen, at det ansøgte, ikke i væsentlig grad påvirker områdets grønne præg. 

Høringer
Der er foretaget partshøring af ejere og ikke-lovpligtig høring af andelshavere og lejere (bilag 3).

Høringsperioden fra den 9. juli til den 6. august blev forlænget til den 3. september 2020. Høringskredsen omfatter otte adresser. I høringsperioden er der kommet fem høringssvar (bilag 5) heraf fire høringssvar, der forholder sig kritisk til det ansøgte, særligt om følgende forhold: 

1. Politisk mandat:  Fire høringssvar er kritiske overfor forvaltningens positive indstilling til fravigelse af servitutbestemmelserne og mener, at forvaltningen burde give afslag, samt at forvaltningen ikke har mandat til at fravige servitutterne.
2. Omfang af byggeriet: To høringssvar udtrykker bekymring for omfanget af det ansøgte rækkehusbyggeri, herunder bebyggelsesprocenten.
3. Grundstørrelse: To høringssvar udtrykker bekymring for en fortætning af området ved fravigelse af mindstegrundstørrelse i servitutten.
4. Indblik: Et høringssvar udtrykker bekymring for indbliksgener.
5. Trafikale forhold: Et høringssvar udtrykker bekymring for de trafikale forhold.
6. Områdets karakter: Tre høringssvar udtrykker bekymring for en ændring af områdets karakter, hvis servitutbestemmelserne fraviges i det konkrete byggeprojekt.
7. Præcedensvirkning: Fire høringssvar udtrykker bekymring for spekulationsbyggeri og præcedensvirkning ved fravigelse af servitutbestemmelserne. 
8. Naboret: En indsiger mener, at projektet overskrider den naboretlige tålegrænse for gener fra nabo.

1. Politisk mandat: BR-beslutningen 24. august 2017 om fravigelse af villaservitutter betyder, at alle nye byggesager, hvor forvaltningen måtte være positiv indstillet til fravigelse af bestemmelser i villaservitutter, skal forelægges til politisk beslutning.
2. Omfang af byggeriet: Rækkehusenes samlede bebyggede areal bliver 196 m² og overholder dermed servitutbestemmelser om et maksimalt bebygget areal på ¼ af nettogrunden. 
3. Grundstørrelse: En udstykning vil fortsat tilgodese det åbne, grønne præg, som servitutten skal sikre for området, idet de ansøgte rækkehuse, også efter en evt. udstykning, iagttager servituttens bebyggelsesgrad på ¼ af nettogrundens areal.
4. Indblik: Forvaltningens vurdering er, at rækkehusbebyggelsen ikke vil medføre indbliksgener for nabogrundene i et omfang, der ligger ud over, hvad der må tåles i området. Afstandsforhold til skel mod nabo og vej er reguleret i de to servitutter, ejendommen er omfattet af. Det ansøgte overholder servitutternes afstandsbestemmelser.
5. Trafikale forhold: Øget trafik og medfølgende støj er ikke forhold, der er reguleret i byggelovgivningen eller de for grunden gældende servitutter. Disse forhold er derfor ikke indgået i forvaltningens vurdering af den konkrete sag.
6. Områdets karakter: Forvaltningen har konkret vurderet, at den ansøgte rækkehusbebyggelse er tilpasset områdets karakter, idet der er flere sammenbyggede enfamiliehuse, herunder rækkehuse og dobbelthuse, i og uden for servitutområdet. 
7. Præcedensvirkning: Forvaltningen foretager altid en konkret vurdering af de enkelte byggeprojekters omfang og placering både i forhold til plangrundlag, de omkringliggende grunde og bebyggelse i og uden for servitutområdet. En fravigelse af servitutternes bestemmelser i denne sag skaber derfor ikke nødvendigvis præcedensvirkning for fremtidige byggeansøgninger. En fravigelse af villaservitutterne i denne sag vil ikke nødvendigvis skabe præcedens ift. kommende ansøgninger. Hvis forvaltningen i en sag konkret vurderer, at der er en saglig begrundelse for undtagelsesvist at fravige villaservitutternes bestemmelser om antal boliger per etage, så vil sagen blive forelagt udvalget til politisk behandling. Kommunen har med hjemmel i planlovens § 43 ret til at håndhæve servitutter med et planlægningsmæssigt indhold. 
8. Naboret: Forvaltningen bemærker, at naboretten, herunder vurderingen af den naboretlige tålegrænse, er et privatretligt anliggende mellem naboer, der skal afgøres af domstolene. Helhedsvurderingen, der foretages i byggesagsbehandlingen, forholder sig til naboretlige gener som indblik og skyggegener, og forholder sig også til, hvad der vurderes at være det sædvanlige i området.

Forvaltningens samlede bemærkninger fremgår af bilag 5, ansøgers bemærkninger fremgår af bilag 7. I et enkelt høringssvar bliver der henvist til forskelsbehandling i forhold til en anden sag (Strandøre 11), hvor en planmæssig udtalelse fra 2019 var en negativ tilkendegivelse om etablering af dobbelthus (bilag 8). I de to sager, som er i hver deres servitutområde med næsten enslydende bestemmelser, adskiller byggeprojekterne sig i forhold til placering og omfang. I hver enkelt sag foretager forvaltningen en konkret vurdering af det ansøgtes omfang og placering i forhold til plangrundlag, de omkringliggende grunde, og bebyggelse i og uden for servitutområdet. I en planmæssig udtalelse fra 2018 – som er en forudgående tilkendegivelse af et projekts muligheder inden for gældende rammer – har forvaltningen tilkendegivet at være positivt indstillet over for flere boliger på adressen inkl. rækkehuse. Forvaltningen fejllæste dog servitutterne og vurderede, at de ikke var til hinder for at opføre de tre rækkehuse, se bilag 8. 

Alternativer
Hvis Teknik- og Miljøudvalget vurderer, at projektet ikke er tilpasset områdets karakter, ikke er indenfor det sædvanlige i området, forringer det åbne og grønne præg og medfører en for stor fortætning, så kan udvalget vælge at håndhæve servitutterne. Da det ansøgte rækkehusbyggeri forudsætter fravigelse af to servitutbestemmelser, vil håndhævelse af servitutterne medføre et afslag på byggetilladelse. I overensstemmelse med servitutterne kan flere bygninger opføres på grunden, fx tofamiliehuse med vandret lejlighedsskel eller fritliggende enfamiliehuse. Flere enfamiliehuse forudsætter dog fravigelse af servitutbestemmelse om mindstegrundsstørrelse.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt indstillingen, vil forvaltningen fravige servitutterne og give byggetilladelse til de tre rækkehuse. 

Søren Wille
/Hans Christian Karsten