Endelig vedtagelse af tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 425 "Krimsvej

Se alle bilag

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 425 ’Krimsvej’. Tillægget skal muliggøre fleksibel placering af anvendelsen (bolig og erhverv) i området og muliggøre opførelse af en rækkehusbebyggelse på Krimsvej 15A og 15B i to etager.

Indstilling og beslutning

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 425 ’ Krimsvej’ vedtages endeligt med de i afsnittet ’Løsning’ foreslåede ændringer.

Problemstilling

Teknik- og Miljøudvalget har den 15. april 2013 godkendt indstilling om en række dispensationer fra lokalplan nr. 425 ’Krimsvej’, herunder et forslag til ny bebyggelsesplan for det område, som er omfattet af tillæg nr. 1. Endvidere godkendte udvalget, at der igangsættes udarbejdelse af tillæg til lokalplan nr. 425 for at skabe større fleksibilitet i disponering af anvendelser i området.

Grundejeren af tillægsområdet ønsker at flytte erhvervsarealerne fra Krimsvej 15 A og B til Amager Strandvej 112 for at opføre beboelse i form af et to-etagers rækkehus på Krimsvej 15.

Forslag til tillæg nr. 1 har været i offentlig høring i perioden fra den 2. maj til den 2. juli 2014. Forvaltningen har modtaget 37 indsigelser, hvoraf to efterfølgende er trukket tilbage og erstattet af nye indsigelser, og én indsigelse er indsendt efter høringsperiodens udløb, se nærmere bilag 3.

Skyggediagrammerne i forslaget til tillæg nr. 1 viste i første omgang ikke den højde og de trappetårne, som forslaget muliggør, hvorfor forvaltningen har sendt forslaget i supplerende høring fra d. 1. oktober til 16. oktober 2014. Forvaltningen har i den anledning modtaget 19 indsigelser, se nærmere bilag 7.

Løsning

Et af formålene med lokalplan nr. 425 ’Krimsvej’ er at blande boliger, erhverv, institutioner og publikumsorienterede serviceerhverv. I overensstemmelse hermed fastholdes den overordnede fordeling af bolig og erhverv ved krav om, at erhverv i tillæggets område skal have et etageareal på mindst 6.500 m².

I forhold til Krimsvej 15A og 15B (matr. nr. 1776, Sundbyøster) bestemmer den gældende lokalplan og tegning nr. 5, at en erhvervsbebyggelse på ejendommen højst må være i 1 til 2 etager eksklusive tagetage. Bestemmelsen fastsætter ikke en maksimal bygningshøjde eller etagehøjde, hvorfor det principielt er muligt at opføre en ét-etages erhvervsbebyggelse med en højde på mellem ca. 2,5 m og ca. 10 m indenfor byggefeltet.

Med forslaget til tillæg nr. 1 fastsættes, at ny rækkehusbebyggelse skal opføres i to etager samt evt. tagterrasse placeret 4,75 m fra skel. Samtidig fastlægges såvel en facadehøjde samt en maksimal bygningshøjde på henholdsvis 6,5 m og 9,2 m, jf. afsnittet nedenfor ’Forslag til ændringer’ og bilag 5.

Høring

Bemærkninger fra Amager Øst Lokaludvalg, (henvendelse nr.21 offentlig høring og nr. 5 supplerende høring)

Amager Øst Lokaludvalg har i sine høringssvar bl.a. anført, at lokalplanen bør fastholdes med sit nuværende indhold, idet der ikke er fornødent grundlag for tillægget, at borgerinddragelsen har været utilstrækkelig, da de nuværende naboer i rækkehusene på Krimsvej 13 A-V ikke blev hørt i forbindelse med de i 2013 meddelte dispensationer.

Forvaltningens bemærkninger til henvendelserne modtaget i høringsperioderne vedlægges som bilag 4 og 8. Hovedtemaerne i henvendelserne er:

Anvendelsen bør ikke gøres fleksibel, bl.a. fordi al erhverv derved kan placeres langs Amager Strandvej i stedet for blandet i området.
Udformningen af bebyggelsen på Krimsvej 15A og 15B vil medføre indbliks- og skyggegener for de omkringboende.
Skyggediagrammerne viser konsekvenserne af projektet og ikke, hvad bestemmelserne giver mulighed for.
Det er urimeligt og i strid med borgernes berettigede forventninger, at der ændres i en lokalplan kort tid efter, at den er vedtaget (2009)
Nabohøring ang. dispensationer for tillægsområdet i 2013
Grundejer ønsker at beholde voksfabrikkens volumen og højde svarende til den eksisterende bebyggelse.

Forvaltningens bemærkninger

Ad 1. Tillægget muliggør fleksibel placering af bolig og erhverv på alle byggefelter i tillæggets område. Det er op til den enkelte grundejer, hvorledes dette placeres. Tillægget fastholder den erhvervsandel på mindst 6.500 m2, som i dag er indenfor tillæggets område. Efter forvaltningens vurdering er der således fortsat tale om blandet bolig og erhverv, uanset at der i tillægsområdet gives mulighed for fleksibel placering.

Ad 2. Da der er tale om tæt bymæssig bebyggelse med opførelse af højhuse, karréer, stokbebyggelser og rækkehuse, er det ikke muligt helt at undgå indbliksgener og skyggevirkninger for de omkringboende.

For at imødekomme indsigelserne omkring bebyggelseshøjden på rækkehusene, foreslår forvaltningen, at rækkehusenes højde præciseres i § 5 med et stk. 2, jf. i afsnittet ’Forslag til ændringer’ og bilag 5.

Ad 3. Grundejer har udarbejdet nye skyggediagrammer, der viser det mulige byggeri. Forvaltningen foreslår, at de nye skyggediagrammer erstatter de oprindelige i tillægget, jf. bilag 9. I den supplerende høring er forskellen mellem det først påtænkte rækkehus fra første høring, og dét, som grundejer nu ønsker at opføre, illustreret, se bilag 6.

Ad 4. Forvaltningen bemærker, at udarbejdelse af tillæg til lokalplaner ofte er nødvendigt for at gennemføre planlægning i et byudviklingsområde som det foreliggende.

Ad 5. Dispensationerne i 2013 vedrørte ændring af principielt placerede byggefelter - ikke opførelse af bolig i stedet for erhverv på Krimsvej 15. Naboorienteringen vedrørte således ikke dette tillæg. Naboorienteringen blev sendt til de daværende naboer i overensstemmelse med planlovens § 20.

Ad 6. Forvaltningen foreslår indførelse af en ny bestemmelse i § 5, stk. 3, som muliggør, at den eksisterende sydlige bebyggelse på matriklen kan erstattes af nyt byggeri, som i volumen og højde svarer til den eksisterende bebyggelse.

Forslag til ændringer
På baggrund af de to høringer foreslås tilføjet følgende ændringer i tillægget:

Det foreslås, at lokalplantillæggets § 5 får følgende ordlyd:

§ 5. Bebyggelsens omfang og placering

Stk. 1.

For lokalplantillæggets område gælder de på tegning nr. 5A viste byggefelter med tilhørende etageantal.

Stk. 2.

For matr.nr. 1776 Sundbyøster, København gælder, at ny bebyggelse skal opføres i to etager samt evt. tagterrasse. Facadehøjden må maksimalt være 6,5 m eksklusiv evt. balustre om tagterrasse. På tagterrassen må der etableres et trappehus og opbevaringsrum, der samlet ikke overstiger 13 m². Trappehus og opbevaringsrum skal placeres med én side i lejlighedsskel og mindst 3 m tilbagetrukket fra begge facadekanter og fra gavl mod øst. Bygningshøjden inklusiv trappehus og opbevaringsrum må maksimalt være 9,2 m.

Stk. 3.

For matr.nr. 847a Sundbyøster, København gælder, at den sydlige eksisterende bebyggelse kan erstattes af nyt byggeri som i volumen og højde svarer til den eksisterende bebyggelse, jf. tegning 5A.

Tegning 3A og 5A foreslås ændret, så det sydlige byggefelt på matr. 847a kommer til at være i overensstemmelse med bebyggelsesplanen i lokalplan nr. 425 ’Krimsvej’ og ny § 5, stk. 3.

Skyggediagrammer foreslås ændret, så de viser skyggevirkninger for den muliggjorte bebyggelse, som beskrevet i den nye bestemmelse i § 5, stk. 2.