Forslag til tillæg 1 til lokalplan nr. 462 "Grønttorvsområdet"

Indstilling og beslutning

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at forslag til tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 462 ”Grønttorvsområdet” (bilag 1) godkendes med henblik på offentliggørelse i 8 uger.
2. at der udover den lovpligtige borgerdialog bestående af 8 ugers høring og offentliggørelse på kommunens hjemmeside ”Bliv Hørt” afholdes et borgermøde.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

Problemstilling

Løsning

Formålet med lokalplantillægget er at muliggøre udvikling af ”Torveporten Syd” med boliger og serviceerhverv, samt mulighed for at integrere en op til 1.700 m² stor børneinstitution i bebyggelsen. Området har et grundareal på ca. 24.000 m², eksklusiv tilstødende vejarealer. Langs Gammel Køge Landevej muliggøres en erhvervsbebyggelse med 16.500 m² etageareal med krav om publikumsorienterede serviceerhverv herunder butikker. Den nordvestlige del af området ved Torveporten og Værkstedsvej fastlægges til etageboliger med ca. 10.500 m² etageareal. Her muliggøres publikumsorienterede serviceerhverv i stueetagen mod Torveporten og en børneinstitution i den indre del af bebyggelsen. I den sydvestlige del af området langs Værkstedsvej muliggøres en tæt-lav bebyggelse med et etageareal på ca. 9.000 m². Ved fuld udbygning er bebyggelsesprocenten 150 for lokalplantillægsområdet under ét.

Bebyggelsesplanen i lokalplantillægget er en mindre justering af bebyggelsesplanen vist i rammelokalplanen.

Lokalplanen fastlægger placering og udformning af bebyggelsen samt friarealer således, at boliger og friarealer beskyttes mod trafikstøj fra Gammel Køge Landevej. Én intern vej i området vil betjene hele bebyggelsen og sikre adgang til både erhvervsbebyggelsen, etageboligerne, tæt-lav bebyggelsen samt den eventuelle børneinstitution. Parkeringen ved den tæt-lave bebyggelse anlægges på terræn. Ved etageboligerne samt erhvervsbebyggelsen etableres parkeringen i konstruktion. Parkeringsnormen er i størrelsesordenen og højst 1 p-plads pr. 200 m² etageareal, bortset fra detailhandel, hvor den er 1 pr. 100 m² etageareal. Området bruges i dag som boldbaner og klubhus for Valby Boldklub. Der er i forslag til lokalplan for Valby Idrætspark vist mulighed for re-lokalisering af Valby Boldklubs klubhus. Der er ikke truffet beslutning om erstatningsarealer. En eventuel beslutning om etablering af erstatningsbane vil forudsætte tilvejebringelse af areal og finansiering og vil kunne indgå i en kommende budgetforhandling eller overførelsessag.

Byliv
Byrummene i lokalplanområdet består af en række offentlige og semi-offentlige pladser og gårdrum. I den tæt-lave bebyggelse etableres tre pladser til leg og ophold, og husene vil have fælles gårdrum. I etageboligbebyggelsen etableres et stort fælles gårdrum med nem adgang til både Torveporten og den interne vej. Mod Gammel Køge Landevej vil der være en tilbagetrækning i erhvervsbebyggelsen med en lille plads og en åbning i bygningen, som giver adgang til området. I overensstemmelse med kommuneplanen er friarealkravet om 40 % af boligetagearealet, 10 % af erhvervsetagearealet og 100 % af etagearealet til børneinstitutioner.

Bæredygtighed
Lokalplantillægget fastlægger bestemmelser om bæredygtighed ved krav om laveste energiklasse, ved at alle tage med hældning under 30° skal udføres som grønne tage. Det forventes, at der med udviklingen af Grøntorvsområdet vil blive etableret en fælles kloakledning, til regnvands- og skybrudshåndtering, som Torveporten Syd vil kunne koble sig på.

Forslag til tillæg til Kommuneplan 2011
I forslag til tillæg til Kommuneplan 2011 (bilag 1), foreslås området ændret fra et boligområde samt et bolig- og serviceerhvervsområde (B4* og del af C3*område) til ét område til boliger og serviceerhverv (C2*-område). C2*-området har en bebyggelsesprocent på 150, et parkeringskrav på 1 pr. 200m² etageareal og en boligandel på mellem 40 og 75 %. Det foreslås endvidere, at de særlige bemærkninger fra rammerne i Kommuneplan 2011 videreføres for den del, der gælder dette område: at bebyggelsen efter bestemmelser i lokalplanen kan opføres i op til 8 etager, dog en bebyggelse i op til 11 etager syd for Torveporten. Der bliver ikke mulighed for øget bebyggelse i forhold til de gældende planer samlet set. Da ændringen i kommuneplanrammerne ikke anses for at være i strid med kommuneplanens hovedprincipper og vurderes som mindre betydende, er en forudgående høring med indkaldelse af ideer og forslag undladt (jf. planlovens § 23 c).

Et nyt forslag til lokalplantillæg 2 til lokalplan 462 for Grøntorvsområdet med tilhørende kommuneplantillæg forventes fremlagt til politisk behandling i december 2014. Dette tillæg omfatter selve Grønttorvet. De to områder, for hhv. tillæg 1 og tillæg 2, har hver deres tids- og procesplaner og fremlægges derfor som to selvstændige plantillæg.

Intern høring
Kommunen har løbende været i dialog med Valby Lokaludvalg og Valby Boldklub, samt følge-gruppen for Valby Idrætspark. I samarbejde med Valby Boldklub er der i helhedsplan og Forslag til lokalplan for Valby Idrætspark vist mulighed for re-lokalisering af boldklubbens klubhus.

I januar 2014 udsendte Teknik- og Miljøforvaltningen en intern høring vedrørende tillæg 1 til lokalplan 462 Grønttorvsområdet. Tillægget indeholdte på dette tidspunkt udover Torveporten Syd en grund nord for Torveporten. I forhold til Torveporten Syd mener lokaludvalget, at bebyggelsesprocenten for området langs Gammel Køge Landevej ikke bør overstige 185. Herudover bemærker udvalget, at friarealer i Torveporten Syd placeret langs Gammel Køge Landevej ikke egner sig til ophold. Lokaludvalget er positivt indstillet overfor tæt-lav-bebyggelsen.

Forvaltningens bemærkninger
Den tilrettede plan for Torveporten Syd imødekommer kommentarer fra den interne høring fra Valby Lokaludvalg ved at minimere friarealer langs Gammel Køge Landevej og i stedet placere friareal bag ved bebyggelsen. I forhold til bebyggelsesprocenten vil erhvervsbebyggelsen langs Gammel Køge Landevej bevare sin højde på mellem 4-6 etager for at skærme området mod støjgener, og etage-boligbebyggelsen vil trappe ned til 3 etager i den centrale del af lokalplan-tillæggets område. Bebyggelsesprocenten for det samlede område vil være 150, og hermed en lavere udnyttelsesgrad, end der tidligere var muliggjort inden for kommuneplanrammerne.

Miljøvurdering
Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejdede en miljøvurdering til lokalplan nr. 462 ”Grønttorvsområdet”. Da plantillæggene kun indeholder mindre ændringer i forhold til lokalplanen, vurderes yderligere indvirkning på miljøet at være minimal, og der er derfor ikke udarbejdet en ny miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer. Afgørelsen herom vil blive offentliggjort samtidig med lokalplanforslaget.

Borgerdialog
Det indstilles, at der i samarbejde med Valby Lokaludvalg afholdes et borgermøde i høringsperioden.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for kommunen.

Forvaltningerne skønner, at de nye byggeretsgivende områder genererer ca. 500 arbejdspladser med en årlig skattemerindtægt på ca. 6,7 mio. kr. (2012 priser). Skønnet baseres på en fuld udbygning af lokalplanens byggeretsgivende områder.

Videre proces

Efter politisk behandling sendes planforslagene i høring i 8 uger. Efter offentlighedsfasen vil forvaltningerne gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslagene. Denne forventes forelagt Borgerrepræsentationen i maj 2015.

                         


                                                    Bjarne Winge                                            Pernille Andersen