Godkendelse af fem almene familie- og ungdomsboligprojekter

Borgerrepræsentationen skal træffe beslutning om opførelse af fem almene familie- og ungdomsboligprojekter. Det er en opfølgning på Borgerrepræsentationens beslutning i maj 2014 om udbud af kommunal grundkapital afsat i Budget 2014.

Indstilling og beslutning

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende opførelse af to almene boligprojekter med i alt ca. 93 almene familieboliger i overensstemmelse med bilag 1 (projekterne 1 og 2).
2. at godkende opførelse af et alment boligprojekt med ca. 27 almene familieboliger og ca. 11 almene ungdomsboliger i overensstemmelse med bilag 1 (projekt 3) på en kommunal grund,
3. at godkende opførelse af et alment boligprojekt med ca. 39 almene ungdomsboliger i eksisterende bygning i overensstemmelse med bilag 1 (projekt 4).
4. at godkende boligprojekt med ca. 245 almene ungdomsboliger i overensstemmelse med bilag 1 (projekt 5).
5. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele tilsagn om kommunal støtte til de valgte driftsherrer i form af grundkapitallån på 10 pct. af anskaffelsessummen svarende til i alt op til 67,2 mio. kr. De 67,2 mio. kr. frigives på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter i 2015, jf. økonomiafsnittet.
6. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele garanti for realkreditlån på op til 543 mio. kr. til projekterne.
7. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende de endelige familie- og ungdomsboligprojekter og anskaffelsessummer, under forudsætning af at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.
8. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at indgå aftale med driftsherrerne om driften af og udlejningsprincipperne for de almene familie- og ungdomsboliger.

Problemstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen udbød medio maj 2014 kommunal grundkapital afsat i Budget 2014 (BR beslutning 3. oktober 2013) besluttet af parterne (A, B, F, O og Ø) samt Overførselssagen 2013-2014 (BR beslutning 8. maj 2014) besluttet af parterne (A, B, F, O og Ø).

Teknik- og Miljøforvaltningen modtog i juni 2014 18 projekter, som boligorganisationerne ønskede prækvalificeret. 12 projekter blev prækvalificeret til at blive indsendt som egentlige projektforslag. Ved indleveringen af endelige projektforslag i september 2014 har forvaltningen modtaget fem af de 12 prækvalificerede projekter. Det er disse fem projekter, som Borgerrepræsentationen skal tage stilling til.

For de syv prækvalificerede, men ikke-modtagne projekter gælder generelt, at de enten afventer nærmere afklaring af forskellige forhold (fx grundkøb, plangrundlag eller lignende) og derfor vil blive indsendt ved den kommende udmøntning af grundkapital, eller at det ikke har været muligt for boligorganisationen at opnå en bindende grundkøbsaftale.

Løsning

Det overordnede formål med udbud af grundkapital er at få opført almene familie- og ungdomsboliger til en rimelig husleje i en høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet med fokus på social og miljømæssig bæredygtighed. De indkomne tilbud er vurderet af et bedømmelsesudvalg med repræsentanter fra Økonomiforvaltningen og Teknik- og Miljøforvaltningen.

Bedømmelsesudvalgets bemærkninger til projekterne fremgår af bilag 1, der er fortroligt af hensyn til grundsælgerne. Bedømmelsesudvalget anbefaler på baggrund heraf, at de fem indsendte tilbud accepteres, hvilket vil muliggøre opførelse af ca. 120 familieboliger og ca. 295 ungdomsboliger. Med de fem projekter tilbydes almene ungdomsboliger i en tidligere kirke, tagboliger i en eksisterende afdeling, nye ungdoms- og familieboliger sammen med private boliger samt ungdomsboliger på et attraktivt sted i byen.

Ungdomsboligstørrelser
I to af de indsendte projekter, projekterne 4 og 5, har boligorganisationerne ikke kunne overholde kravet i Budget 2014 om en gennemsnitlig størrelse på maksimalt 35 m² brutto for ungdomsboliger. For projekt 4 skyldes overskridelsen særlige bygningsmæssige udfordringer i forbindelse med ombygningen af et eksisterende kirkerum. For projekt 5 skyldes overskridelsen, at projektet forudsætter en optimering af ressourcer og økonomi. Det kræver, at der etableres færre dyrere installationer som køkkener og badeværelser. Det er vurderingen, at man delvist alligevel indfrier det reelle politiske mål, nemlig at huse et stort antal studerende i billige boliger, ved at indrette en del af de større lejligheder, så de kan benyttes af to beboere. I projekt 5 er der ca. 45 torumsboliger.

Det skal hertil bemærkes, at det i henhold til gældende udlejningsregler for almene ungdomsboliger bør tilstræbes, at udlejning af flerrumsboliger sker til to personer, hvoraf begge eller den ene er studerende.

Salg af kommunalt ejet grund
Det er en forudsætning for projekt 3, at Borgerrepræsentationen dispenserer fra tidligere vedtagelse af Boligpakke 1 – principiel beslutning om opførelse af nye almene familie- og plejeboliger (BR beslutning 2. april 2009) besluttet af parterne (A, B, C, F, O og Ø samt 3 løsgængere), hvor den kommunale grund reserveres til private boliger. Projektet indeholder dog også – ud over de almene boliger – 14 private boliger for at imødekomme Borgerrepræsentationens tidligere beslutning om private boliger. Det er endvidere en forudsætning, at Borgerrepræsentationen godkender en sideløbende indstilling fra Økonomiforvaltningen om salg af grunden til opførelsen af boligerne, som også forventes forlagt for Borgerrepræsentationen den 11. december 2014. Uden denne godkendelse bortfalder projektet.

Gennemførelse
Flere af projekterne vil efter denne godkendelse kræve en yderligere bearbejdning for at leve op til den arkitektoniske, boligmæssige og miljømæssige standard, som kommunen ønsker. Enkelte projekter kræver ligeledes, at plangrundlaget færdiggøres, og at købsaftale endeligt underskrives og godkendes af kommunen. For projekter som indgår som en del af et større samlede byggeri, skal det endvidere dokumenteres, at udbud for det almene byggeri sker efter gældende udbudsregler. Disse forhold kan medføre, at projekterne ikke kan realiseres.

Økonomi

Kommunens grundkapitallån
For de anbefalede fem projekter bliver de kommunale grundkapitallån til familie- og ungdomsboligerne 67,2 mio. kr. (inkl. 5 % til reguleringer). Grundkapitallånene er finansieret af budgetmidler afsat i Budget 2014 og afholdes på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter, funktion 8.32.24.5 (Indskud i Landsbyggefonden) jf. nedenstående tabel.

Økonomien i projekterne fremgår af bilag 1.

Kommunens garantiforpligtelse
Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at garantien maksimalt vil udgøre op til 543 mio. kr. for de fem tilbud. Kommunale garantier er eventualforpligtelser, der ikke i sig selv medfører kommunale udgifter.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationens beslutning foreligger, vil Teknik- og Miljøforvaltningen orientere alle tilbudsgiverne om beslutningen. Teknik- og Miljøforvaltningen vil meddele tilsagn til de accepterede projekter, når projekterne opfylder kravene hertil. Teknik- og Miljøudvalget vil få forelagt de konkrete garantier til godkendelse.

         Pernille Andersen                             / Simon Kjær Hansen

C stillede følgende ændringsforslag til 1. og 2. at-punkt:
”familieboliger ændres til ungdomsboliger”.

Ændringsforslaget blev ikke godkendt med tre stemmer mod otte. Ingen undlod at stemme.
For stemte: C, I og V.
Imod stemte: A B, F og Ø.
Ingen undlod at stemme.

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen med otte stemmer mod en. To medlemmer undlod at stemme.
For stemte: A, B, F og Ø.
Imod stemte: C.
Undlod at stemme. I og V.