Renovering af almene boliger 2014

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til kommunal støtte i form af garantier for realkreditlån og kapitaltilførsler til tre renoveringsprojekter i almene boligafdelinger i København.

Indstilling og beslutning

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende tre fysiske helhedsplaner for almene boligafdelinger, jf. bilag 1,
2. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at yde lån på 0,6 mio. kr. som kommunens andel af kapitaltilførsler, jf. bilag 2, under forudsætning af, at realkreditinstitutter, Landsbyggefonden og boligorganisationerne yder deres andel. Udgiften afholdes på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter i 2015, jf. økonomiafsnittet,
3. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at stille kommunal garanti på op til 100 pct. for realkreditlån på 185,4 mio. kr. til renovering, under forudsætning af at de endelige lån ikke afviger væsentligt i forhold til det oplyste, jf. bilag 2. Landsbyggefonden regaranterer for lån på 59,2 mio. kr. med 50 %, og den kommunale nettogaranti er herefter maksimalt 126,2 mio. kr.
4. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende de endelige projekter og anskaffelsessummer, under forudsætning af at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det oplyste, jf. bilag 1 og 2.

Problemstilling

Almene boligafdelinger kan renoveres med støtte fra Landsbyggefonden. Kommunen skal godkende renoveringerne og yde lånegarantier. I nogle projekter yder kommunen endvidere en såkaldt kapitaltilførsel og kommunal grundkapital, hvis der opføres nye boliger.

Teknik- og Miljøforvaltningen har i september 2014 efter dialog og samarbejde med boligorganisationerne modtaget tre renoveringsprojekter til godkendelse. Det ene projekt (Lærkevej) er den 7. december 2000 og den 15. november 2007 godkendt af Borgerrepræsentationen. Siden er projektet imidlertid ændret væsentligt.

Alle tre projekter forudsætter kommunal garanti for lån til renoveringerne. I to renoveringsprojekter skal der endvidere ydes kommunalt lån til kapitaltilførsel, jf. den afsatte ramme til renoveringer i Budget 2013 vedtaget af Borgerrepræsentationen den 4. oktober 2012 (A, B, F, I og Ø).

 

Løsning

I en almen boligafdeling med byggeskader eller behov for andre ekstraordinære arbejder kan boligorganisationen udarbejde en fysisk helhedsplan, som kan opnå støtte fra Landsbyggefonden. En fysisk helhedsplan er en plan for renovering af en boligafdelings boliger og udearealer. Det er boligorganisationen, der i dialog med beboerne, Landsbyggefonden og kommunen udarbejder den fysiske helhedsplan. Den fysiske helhedsplan, herunder huslejekonsekvenserne, vedtages herefter beboerdemokratisk, inden kommunen godkender helhedsplanen.

Teknik- og Miljøforvaltningen har modtaget tre fysiske helhedsplaner (renoveringsprojekter) til godkendelse. Projekterne omfatter tre boligafdelinger, beliggende Tingvej på Amager, Vognmandsmarken på Østerbro og Lærkevej på Ydre Nørrebro, med i alt ca. 400 boliger og godt 1.000 beboere. To afdelinger med ca. 350 boliger ligger i et udsat byområde. Den samlede byggesum forbundet med renoveringsprojekterne er anslået til 185 mio. kr. Projekterne er nærmere beskrevet i bilag 1.

Renoveringernes indhold
De tre indsendte projekter vil sikre en renovering af almene boliger og boligområder i København og omfatter overvejende opretning af byggeskader (fx på facader, væg- og gulvkonstruktioner samt installationer), energioptimerende tiltag, forbedret boligudbud (fx lejlighedssammenlægninger og øget tilgængelighed) samt øget bokvalitet (fx nye altaner, køkkener og badeværelser samt forbedrede udearealer). 

Teknik- og Miljøforvaltningen har i dialogen med boligorganisationerne og Landsbyggefonden om udarbejdelsen af de fysiske helhedsplaner lagt vægt på, at de fysiske helhedsplaner medvirker til at realisere kommunens strategiske målsætninger, fx i Politik for Udsatte Byområder og Klimaplanen samt målene i Hovedaftalen mellem Københavns Kommune og Boligselskabernes Landsforenings 1. kreds.

På baggrund af disse politikker og målsætninger har forvaltningen haft fokus på:
 

• Fremtidssikring af boligafdelingerne ved at øge boligkvaliteten og gøre afdelingerne attraktive for en bred målgruppe, fx gennem et mere varieret boligudbud blandt andet ved lejlighedssammenlægninger.
• Energi- og miljøforbedrende tiltag, fx gennem øget isolering og bedre ventilation samt vurdering af rentabiliteten af ekstra energitiltag.
• Attraktive udearealer og sammenhæng med den omgivende by, fx gennem adgang fra stuelejligheder til udearealerne og forbedrede udearealer.

Kommunens støtte
Kommunen medvirker økonomisk til projekternes gennemførelse på to måder:
 

• Garanti for en del af lånene til renoveringsprojekterne. De tre projekter forudsætter kommunal garanti for op til 185,4 mio.kr. Den kommunale garanti udløses kun, hvis boligafdelingen går konkurs. Det er ikke sket i København i de seneste 37 år.
• Kapitaltilførsel, som er et rente- og afdragsfrit lån, til to afdelinger på samlet 0,6 mio. kr. En kapitaltilførsel, der bevilges efter ønske fra boligorganisationen og Landsbyggefonden, bidrager til at reducere huslejestigningerne ved at finansiere dele af renoveringen eller løse andre økonomiske problemer i afdelingerne, fx opsamlede driftsunderskud.

Kommunens økonomiske medvirken i de enkelte projekter er nærmere specificeret i bilag 2.

Husleje
Huslejekonsekvenserne, der vedtages beboerdemokratisk, varierer mellem de tre projekter afhængig af hidtidigt huslejeniveau, renoveringens omfang, ønsket om såkaldt ’ustøttede arbejder’ samt Landsbyggefondens støtte til huslejen. I to af boligafdelingerne (Tingvej og Lærkevej) vil huslejen falde ca. 5 % som følge af støtten fra Landsbyggefonden, mens den i boligafdelingen (Vognmandsmarken) vil stige mellem 2 % og 11 %.

Renoveringerne på tværs af samtlige sager koster mellem 364.000 kr. og 1,1 mio. kr. pr. bolig afhængig af, hvor omfattende renoveringerne er. Udgifterne dækker alle de nævnte arbejder i afdelingerne (byggeskader, energioptimerende tiltag, forbedret boligudbud og øget bokvalitet) og er beskrevet i bilag 1. Forvaltningen vurderer, at de relativt høje renoveringsudgifter på 1,1 mio. kr. pr. bolig er nødvendige for at sikre tidssvarende boliger og har ikke kendskab til alternative projekter med mindre renoveringsudgifter. Hvis der alternativt skulle opføres nye boliger, ville det ikke kunne ske indenfor den nævnte ramme og med et tilsvarende huslejeniveau.

Økonomi

Det kommunale bidrag til renoveringsprojekterne er følgende, jf. bilag 2:
    ·         Kommunal garanti for realkreditlån på op til 185, 4 mio. kr.
    ·         Kapitaltilførsel (lån) 0,6 mio. kr.

Kommunen stiller garanti for realkreditbelåningen i fornødent omfang. Størrelsen på garantierne afklares med boligorganisationerne og långiverne inden for den afsatte ramme. Landsbyggefonden regaranterer for 50 pct. af ca. 59,2 mio. kr. Den kommunale garanti er en eventualforpligtelse, der ikke umiddelbart belaster kommunens økonomi.

Det kommunale lån på 0,6 mio. kr. finansieres af Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter, funktion 8.32.24.5 (Indskud i Landsbyggefonden) af de 50 mio. kr. der er afsat i Budget 2013 (F19) til renovering af almene boliger. Se også tabellen nedenfor:

Tabel 1 Finansbevilling – frigivelse af midler

Udvalg	Aktivitet/projekt	Bevilling(nr. og navn)	Funktion	Beløb i 1.000 kr.
				År 2015	I alt
TMU	Kapitaltilførsel til tre renoveringsprojekter i almene boligafdelinger i København.	Finansposter	8.32.24.5	600	600
I alt	-	-	-	600	600

Der er til Renoveringspakke 2012 (BR 13 december 2012), Renoveringspakke 2013 (BR 12. december 2013), nedrivning af Solvang Centret (BR 21. august 2014), nedrivning af højhuset på Peder Lykke Vej (BR 9. oktober 2014), renovering af Mjølnerparken (forhåndsdisponeret i Budgetaftale 2014) samt medfinansiering af boligsociale helhedsplaner (BR 12. december 2013) anvendt i alt 39,8 mio. kr. Med denne indstilling disponeres 0,6 mio. kr. Der er således i alt disponeret 40,4 mio. kr. De resterende midler på 9,6 mio. kr. anvendes efter politisk godkendelse i 2015 og 2016 i forbindelse med andre renoveringsprojekter.

Lånene, der er rente- og afdragsfrie, tilbagebetales, når afdelingerne skønnes at have mulighed herfor.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen meddele støttetilsagn.

De første byggearbejder forventes at kunne påbegyndes i efteråret 2015.

Der vil senere blive forelagt indstillinger til Teknik- og Miljøudvalget om den endelige kommunale garanti for lån til arbejderne.




 Pernille Andersen                                                                    / Simon Kjær Hansen          




                                            

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet 10. november 2014

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.