Mødedato: 10.11.2014, kl. 15:00
Mødested: Rådhuset, 1. sal, værelse 51
Dispensation til byggeri i Åbenrå 16
Se alle bilag
Det nye trappehus vil kunne betjene både nr. 16 og den eksisterende ejendom i nr. 18, der herigennem får forbedrede adgangsforhold via en brandsikker trappe med elevator. Udvalget skal tage stilling til, om der skal gives dispensation til placeringen trappehuset efter pkt. 4 i byplanvedtægt 36, da det er beliggende uden for det, der naturligt indgår i den sluttede randbebyggelse med hensyn til bygningshøjde og bygningsdybde. Bebyggelsen kræver endvidere en fravigelse af parkeringskravet på baggrund af en vurdering efter bygningsreglement 2010 kap. 2.3. Se vedlagte bilag 1 med illustrationer af byggeriet.
Ansøgningen har været sendt i naboorientering og partshøring i perioden 8. oktober 2014 til 29. oktober 2014. Der er fremkommet 4 indsigelser og en evaluering af en spørgeskemaundersøgelse foretaget af lokaludvalget, der vedlægges som bilag 2.
Byggeriets højde, udseende og materialevalg
I forhold til udseende og materialevalg er byggeriet tilpasset området og lever derfor op til byplanvedtægtens rammer om, at der skal stilles ekstraordinære krav til den arkitektoniske udformning. Desuden er forholdet mellem vindueshuller og facade bearbejdet efter de gamle huse i facaderækken.
Projektet er i modsætning til det tidligere projekt, der blev forelagt udvalget 22. september 2014, udarbejdet således, at de to øverste etager er beliggende bag tagfladen mod gaden. Gesimshøjden er som nabobygningerne, og taghældningen er typisk for karréen, hvilket medfører en god arkitektonisk helhedsvirkning, der passer ind i facaderækken. Det er forvaltningens vurdering, at udformning og udtryk ikke afviger fra områdets øvrige bygninger, jf. bilag 1.
Skyggevirkninger
Forvaltningen har vurderet skyggevirkninger og de heraf ændrede lysforhold, og det fremgår af disse, at den skitserede bebyggelse ikke vil medføre lysmæssige gener, hvor trappebygningen inde i gården placeres op ad den eksisterende brandvæg på nabobygningen mod vest. I forhold til bebyggelsen på den anden side mod Gothersgade har forvaltningen vurderet, at det skitserede ikke vil medføre lysmæssige gener på grund af vejafstand og nybyggeriets placering mod nord.
Parkering
Forvaltningen har på baggrund af en helhedsvurdering efter bygningsreglementet vurderet, at det ansøgte byggeri udløser krav om fem parkeringspladser. Da der er tale om opførelse af boligbebyggelse i indre by med stærkt begrænsede friarealer tinglyses en parkeringsdeklaration til opfyldelse af parkeringskravet.
Byplanvedtægt
Byplanvedtægt 36 er tinglyst den 7. august 1964 og gældende for karréen Rosenborg-gade, Gothersgade, Landemærket og Åbenrå. Byplanen fastlægger området til boliger med mulighed for indretning af forretnings- og kontorlokaler i de nederste etager. Der kræves tilladelse til ombygninger og ændringer, og ny bebyggelse skal opføres som sluttet randbebyggelse. Bygningernes materialer, form og farver skal være samstem-mende med omgivelserne og områdets karakter.
Kommuneplan
Indre By og Christianshavns Kvarter er friholdt for standardiserede rammebestemmelser om maksimal bebyggelsesprocent, etageantal og friarealprocent, men der stilles ekstraordinære krav til den arkitektoniske udformning. I dette tilfælde er der en byplanvedtægt, der sikrer de nævnte hensyn, idet den indeholder nødvendige bestemmelser for at en bebyggelse kan leve op til kommuneplanens rammer, og udarbejdelse af en ny lokalplan er derfor ikke nødvendig.
Dispensation
Da det nye trappehus er beliggende uden for det, der naturligt indgår i den sluttede randbebyggelse med hensyn til bygningshøjde og bygningsdybde kræver denne del af bebyggelsen dispensation fra byplanvedtægtens punkt 4. Placering af trappehuset i gården er nødvendig, idet matriklen i husrækken er meget smal, og en trappe inden for dette volumen ville tage uforholdsmæssigt meget af etagearealet. Samtidig opnås optimale adgangsforhold til den eksisterende bygning i nr. 18. Se bilag 3.
Høringsperiode og indsigelser
Der er foretaget høring i to uger i overensstemmelse med planlovens § 20, stk. 1, med tillæg af en uge med henblik på hensyntagen til afsendelse med B-post. Forvaltningens bemærkninger til høringssvarene fremgår af bilag 4. Der er modtaget indsigelser fra naboejendommene Åbenrå nr. 10 og 14. Herudover her der kommet indsigelse fra formanden for Ejerforeningen Gothersgade 93-95 samt en indsigelse fra Ejerlauget Åbenrå 2-14/Landemærket 43-51.
Indsigelserne omhandler bygningshøjden, indblik/skyggevirkning, kritik af parkeringsdeklaration, kritik af byplanvedtægtens regulering samt krav om udarbejdelse af en ny lokalplan. Forvaltningen har redegjort for, at bygningshøjden er reduceret og tagformen er ændret og herved tilpasset resten af facaderækken. Det er vurderet, at der ikke er indbliksgener ud over, hvad der i almindelighed må forventes i tæt bymæssig bebyggelse. Parkeringsdeklarationen er ikke omfattet af lovændringen, og følger hidtidig praksis. Endelig vurderer forvaltningen, at byplanvedtægten udgør et tilstrækkeligt grundlag for at godkende projektet, idet den indeholder bebyggelsesregulerende bestemmelser og bestemmelser, der giver mulighed for at vurdere byggeriet og stille krav til den arkitektoniske udformning.
Pernille Andersen
/ Niels Tørsløv
Til top
Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om der skal gives dispensation fra den gældende byplanvedtægt til at opføre en 6-etagers ejendom på adressen Åbenrå 16 i Indre By.
Indstilling og beslutning
Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,- at der meddeles dispensation fra pkt. 4 i byplanvedtægt 36 ”Åbenrå” til etablering af trappehus i tilknytning til opførelsen af en beboelsesejendom i 6 etager på ejendommen Åbenrå 16.
Problemstilling
Sagen har været forelagt Teknik- og Miljøudvalget den 22. september 2014 til drøftelse. Bygherre er efterfølgende fremkommet med et revideret projekt med en reduceret bygningshøjde, hvor de to øverste etager ikke længere er tilbagerykket, men derimod beliggende bag tagfladen med en udformning tilpasset nabobebyggelsen.Det nye trappehus vil kunne betjene både nr. 16 og den eksisterende ejendom i nr. 18, der herigennem får forbedrede adgangsforhold via en brandsikker trappe med elevator. Udvalget skal tage stilling til, om der skal gives dispensation til placeringen trappehuset efter pkt. 4 i byplanvedtægt 36, da det er beliggende uden for det, der naturligt indgår i den sluttede randbebyggelse med hensyn til bygningshøjde og bygningsdybde. Bebyggelsen kræver endvidere en fravigelse af parkeringskravet på baggrund af en vurdering efter bygningsreglement 2010 kap. 2.3. Se vedlagte bilag 1 med illustrationer af byggeriet.
Ansøgningen har været sendt i naboorientering og partshøring i perioden 8. oktober 2014 til 29. oktober 2014. Der er fremkommet 4 indsigelser og en evaluering af en spørgeskemaundersøgelse foretaget af lokaludvalget, der vedlægges som bilag 2.
Løsning
Området er omfattet af en ældre byplanvedtægt, der har samme gyldighed som en lokalplan. Byplanvedtægten indeholder bestemmelser for området anvendelse og bygningernes udformning og indpasning i omgivelserne, hvilket sikrer at en bebyggelse kan leve op til Kommuneplanens rammer.Byggeriets højde, udseende og materialevalg
I forhold til udseende og materialevalg er byggeriet tilpasset området og lever derfor op til byplanvedtægtens rammer om, at der skal stilles ekstraordinære krav til den arkitektoniske udformning. Desuden er forholdet mellem vindueshuller og facade bearbejdet efter de gamle huse i facaderækken.
Projektet er i modsætning til det tidligere projekt, der blev forelagt udvalget 22. september 2014, udarbejdet således, at de to øverste etager er beliggende bag tagfladen mod gaden. Gesimshøjden er som nabobygningerne, og taghældningen er typisk for karréen, hvilket medfører en god arkitektonisk helhedsvirkning, der passer ind i facaderækken. Det er forvaltningens vurdering, at udformning og udtryk ikke afviger fra områdets øvrige bygninger, jf. bilag 1.
Skyggevirkninger
Forvaltningen har vurderet skyggevirkninger og de heraf ændrede lysforhold, og det fremgår af disse, at den skitserede bebyggelse ikke vil medføre lysmæssige gener, hvor trappebygningen inde i gården placeres op ad den eksisterende brandvæg på nabobygningen mod vest. I forhold til bebyggelsen på den anden side mod Gothersgade har forvaltningen vurderet, at det skitserede ikke vil medføre lysmæssige gener på grund af vejafstand og nybyggeriets placering mod nord.
Parkering
Forvaltningen har på baggrund af en helhedsvurdering efter bygningsreglementet vurderet, at det ansøgte byggeri udløser krav om fem parkeringspladser. Da der er tale om opførelse af boligbebyggelse i indre by med stærkt begrænsede friarealer tinglyses en parkeringsdeklaration til opfyldelse af parkeringskravet.
Byplanvedtægt
Byplanvedtægt 36 er tinglyst den 7. august 1964 og gældende for karréen Rosenborg-gade, Gothersgade, Landemærket og Åbenrå. Byplanen fastlægger området til boliger med mulighed for indretning af forretnings- og kontorlokaler i de nederste etager. Der kræves tilladelse til ombygninger og ændringer, og ny bebyggelse skal opføres som sluttet randbebyggelse. Bygningernes materialer, form og farver skal være samstem-mende med omgivelserne og områdets karakter.
Kommuneplan
Indre By og Christianshavns Kvarter er friholdt for standardiserede rammebestemmelser om maksimal bebyggelsesprocent, etageantal og friarealprocent, men der stilles ekstraordinære krav til den arkitektoniske udformning. I dette tilfælde er der en byplanvedtægt, der sikrer de nævnte hensyn, idet den indeholder nødvendige bestemmelser for at en bebyggelse kan leve op til kommuneplanens rammer, og udarbejdelse af en ny lokalplan er derfor ikke nødvendig.
Dispensation
Da det nye trappehus er beliggende uden for det, der naturligt indgår i den sluttede randbebyggelse med hensyn til bygningshøjde og bygningsdybde kræver denne del af bebyggelsen dispensation fra byplanvedtægtens punkt 4. Placering af trappehuset i gården er nødvendig, idet matriklen i husrækken er meget smal, og en trappe inden for dette volumen ville tage uforholdsmæssigt meget af etagearealet. Samtidig opnås optimale adgangsforhold til den eksisterende bygning i nr. 18. Se bilag 3.
Høringsperiode og indsigelser
Der er foretaget høring i to uger i overensstemmelse med planlovens § 20, stk. 1, med tillæg af en uge med henblik på hensyntagen til afsendelse med B-post. Forvaltningens bemærkninger til høringssvarene fremgår af bilag 4. Der er modtaget indsigelser fra naboejendommene Åbenrå nr. 10 og 14. Herudover her der kommet indsigelse fra formanden for Ejerforeningen Gothersgade 93-95 samt en indsigelse fra Ejerlauget Åbenrå 2-14/Landemærket 43-51.
Indsigelserne omhandler bygningshøjden, indblik/skyggevirkning, kritik af parkeringsdeklaration, kritik af byplanvedtægtens regulering samt krav om udarbejdelse af en ny lokalplan. Forvaltningen har redegjort for, at bygningshøjden er reduceret og tagformen er ændret og herved tilpasset resten af facaderækken. Det er vurderet, at der ikke er indbliksgener ud over, hvad der i almindelighed må forventes i tæt bymæssig bebyggelse. Parkeringsdeklarationen er ikke omfattet af lovændringen, og følger hidtidig praksis. Endelig vurderer forvaltningen, at byplanvedtægten udgør et tilstrækkeligt grundlag for at godkende projektet, idet den indeholder bebyggelsesregulerende bestemmelser og bestemmelser, der giver mulighed for at vurdere byggeriet og stille krav til den arkitektoniske udformning.
Økonomi
Indstillingen har ingen økonomiske konsekvenser.
Videre proces
Hvis indstillingen om dispensation godkendes, vil forvaltningen afslutte sagsbehandlingen og meddele byggetilladelse til ansøger.Pernille Andersen
/ Niels Tørsløv
Beslutning
Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet 10. november 2014
Indstillingen blev godkendt uden afstemning.