Alment boligprojekt med familie- og ungdomsboliger på Flaskegade, Vesterbro/Kgs. Enghave

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til opførelse af et alment boligprojekt med familie- og ungdomsboliger på Flaskegade, Udenbys Vester Kvarter i Carlsberg Byen.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Teknik- og Miljøforvaltningen har udbudt kommunal grundkapital afsat i Budget 2015 (BR den 2. oktober 2014) (A, B, F, O og Ø) samt Overførselssagen 2014-2015 (BR den 30. april 2015) (A, B, F, O og Ø).

Borgerrepræsentationen skal på denne baggrund tage stilling til opførelse af det indstillede projekt, herunder kommunal støtte i form af grundkapital, garanti til realkreditlån og grundkøbslån.

Teknik- og Miljøforvaltningen vil efterfølgende meddele Skema A tilsagn til det accepterede projekt, når projektet opfylder kravene hertil.

Det overordnede formål med udbud af grundkapital er at få opført almene familie- og ungdomsboliger til en rimelig husleje i en høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet med fokus på social og miljømæssig bæredygtighed, som beskrevet i Administrationsgrundlag for almene nybyggerier (Teknik- og Miljøudvalget den 11. oktober 2021).

Det indstillede projekt er vurderet af et bedømmelsesudvalg med repræsentanter fra Økonomiforvaltningen og Teknik- og Miljøforvaltningen. Bedømmelsesudvalgets samlede bedømmelse er sket ud fra en helhedsvurdering på baggrund af følgende kriterier: Arkitektur og boligkvalitet, placering og samspil med byen, boligudgift og økonomi samt energi og bæredygtighed.

Bedømmelsesudvalget anbefaler, at det indsendte projekt accepteres. Betingelser for godkendelse samt præsentation af projektet fremgår af bilag 2.

Projektet skal leve op til den arkitektoniske, boligmæssige og miljømæssige standard, som understøtter kommunens boligpolitiske målsætninger. Teknik- og Miljøforvaltningen kan fremsætte vilkår i forhold til den fornødne bearbejdning af eksempelvis bebyggelsesplan og planløsninger, jf. bekendtgørelse om støtte til almene boliger mv. § 18 stk. 2 og 3.

Det valgte projekt vil medvirke til et økonomisk og socialt varieret boligudbud i København. Projektet er godt placeret i Carlsberg Byen og indeholder både et alment familiebofællesskab, almene familieboliger, almene ungdomsboliger, små billige boliger og særlige boliger til hjemløse. Bebyggelsen er udformet som en delvis lukket karréstruktur med altangang mod gården og har en stor andel fællesarealer, vasketeria (cafe og vaskeri) og væksthus på taget. Boligerne har en høj grad af fleksibilitet med åbne planløsninger med facade mod gade og gård, hvor kommende beboere får mulighed for selv at vælge placering og antal af skillevægge i boligen. Projektet støttes af Foreningen Realdania og er udvalgt som et af syv projekter for eksperimenterende boligbyggeri i ”Boliglaboratorium” etableret af Realdania og Statens Kunstfond.

Grundkøbslån

Folketinget vedtog i juni 2022 en ændring af Lov om almene boliger mv. Lovændringen ændrer grundkøbslånsordningen fra 2015 og giver Landsbyggefonden mulighed for at uddele midler til grundkøbslån for Fonden for Blandede Byer, hvis kommunen har givet tilsagn om at finansiere 28 % af det samlede grundkøbslån. Formålet med ordningen er at opnå en alsidig boligsammensætning i de dele af byen, hvor de samlede grundudgifter ikke muliggør byggeri inden for maksimumbeløbet. Lovændringen har baggrund i den statslige aftale om Fonden for Blandede Byer indgået den 26. november 2021 og vil også kunne anvendes til finansiering af grundkøbslån for opførelsen af op til 40 % almene boliger i byudviklingsområderne, som aftalt i samarbejdsaftalen mellem regeringen og Københavns Kommune den 23. juni 2022. Denne sag er den første i Københavns Kommune, hvor Fonden for Blandede Byer anvendes til medfinansiering af et grundkøbslån.

Borgerrepræsentationen (A, F, Ø) vedtog den 30. april 2015 et sæt af kriterier for ydelse af kommunalt grundkøbslån. Kriterierne omhandler beliggenhed, boligtype og prissætning af grunden/byggeretten. Teknik- og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen har på baggrund af en vurdering på tværs af de tre kriterier vurderet, at projektet kan tildeles grundkøbslån.

Politisk handlerum

Borgerrepræsentationen kan i forbindelse med godkendelse af indstillingen fremsætte vilkår om ændringer til det konkrete projekt eller afvise det.

Kommunens grundkapitallån

De nye almene familie- og ungdomsboliger finansieres i henhold til almenboligloven med 90 % realkreditlån, 8 % kommunalt grundkapitallån og 2 % beboerindskud. Mens de nye almene ungdomsboliger finansieres med 88 % realkreditlån, 10 % kommunalt grundkapitallån og 2 % beboerindskud. Grundkapitallånet etableres ved et kommunalt lån til Landsbyggefonden, som derefter udbetaler lånet til den almene driftsherre. Grundkapitallånet skal afdrages af den almene boligafdeling senest efter 50 år, men er rentefrit i hele perioden.

For det anbefalede projekt bliver det kommunale grundkapitallån 30,78 mio. kr. (inkl. 10 % til reguleringer), jf. tabellen nedenfor.

Grundkøbslån

Det fremgår af Lov om almene boliger mv., at der kan gives kommunalt tilsagn om grundkøbslån. Grundkøbslån udgør forskellen mellem 20 % af maksimumbeløb for familieboliger – uanset boligform – og de samlede grundudgifter. Efter den nye ordning kan Fonden for Blandede Byer give lån til 72 % af beløbet, hvor det er en forudsætning, at kommunen giver tilsagn om lån til 28 %.

For det anbefalede projekt udgør det samlede grundkøbslån 16,997 mio. kr. Den kommunale andel på 28 % udgør 4,76 mio. kr., jf. tabellen nedenfor. Grundkøbsaftalen er indgået med en forventning om tilsagn om grundkøbslån. Forvaltningen har givet forhåndstilsagn om grundkøbslån, da projektet opfylder kriterierne for grundkøbslån, som Borgerrepræsentationen har besluttet i 2015.

Grundkøbslånet er finansieret i Overførselssagen 2014-15 (Boligpakken) (BR den 30. april 2015) (A, B, F, O, Ø), og udgiften afholdes på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter, funktion 8.32.24.5 (Indskud i Landsbyggefonden), jf. nedenstående tabel. Grundkøbslånet ydes under samme vilkår som det kommunale grundkapitallån – dvs. som et rente- og afdragsfrit lån i op til 50 år. Økonomien i projektet fremgår af bilag 2.

Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at garantien maksimalt vil udgøre op til 243,08 mio. kr. for projektet. Garantien medfører ikke i sig selv bevillingsmæssige konsekvenser for Teknik- og Miljøudvalget. Garantien kommer kun til udbetaling, såfremt boligafdelingen ikke selv kan betale ydelserne på lånet. Forvaltningen har ikke på nuværende tidspunkt indikationer på, at garantien vil komme til udbetaling.

Driftsudgifter til ungdomsboliger

De årlige kommunale udgifter til de 96 indstillede ungdomsboliger forventes at udgøre ca. 150.000 kr. (2022-priser). Udgiften er lovpligtig. Det er endvidere fast praksis, at kommunen med hjemmel i almenboliglovgivningen hvert år yder et tilskud, der svarer til størrelsen af den kommunale grundskyld, som boligerne betaler. Grundskyld for de 96 ungdomsboliger forventes fremover at udgøre ca. 4.500 kr. årligt pr. bolig tillagt en årlig stigning på op til 7 %.

Der er afsat en pulje under Økonomiudvalget med varige driftsmidler til håndtering af Teknik- og Miljøforvaltningens udgifter til ungdomsboligbidrag og grundskyldstilskud forbundet med grundkapital (afsat i Budget 2017). Midlerne i puljen vil blive overført til Teknik- og Miljøudvalget efter boligernes ibrugtagelse.

Når Borgerrepræsentationens har behandlet indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen orientere tilbudsgiver om beslutningen. Teknik- og Miljøforvaltningen vil meddele tilsagn til det accepterede projekt, når projektet opfylder kravene hertil. Teknik- og Miljøudvalget vil få forelagt de konkrete garantier til godkendelse.

                   Søren Hartmann Hede                             Søren Wille

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 10. oktober 2022

Det Konservative Folkeparti stillede følgende ændringsforslag som erstatning af 1.-4. at-punkt:

”at sagen sendes tilbage til Teknik- og Miljøforvaltningen for nyt udbud med udelukkende ungdomsboliger.”

Ændringsforslaget blev forkastet med 2 stemmer mod 8. Ingen undlod at stemme.

For stemte: C

Imod stemte: A, B, F, V, Ø og Å.

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen med 8 stemmer mod 2. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A, B, F, V, Ø og Å

Imod stemte: C

Socialistisk Folkeparti og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:

"Partierne ønsker flere facadedetaljer i byggeriet, for at sikre et byrum, der er rart at være i. Der bygges generelt alt for monotont i København.”

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

”Mange københavnere ønsker sig en ejerbolig (cirka 70% jævnfør undersøgelser) derfor bør der arbejdes på at få etableret flere (familie) ejerboliger fremfor almene familieboliger.”