Startredegørelse for lokalplan "Kalkbrænderihavnsgade"

Teknik- og Miljøudvalget skal godkende, at der udarbejdes forslag til lokalplan med henblik på opførelse af en ny bygning til lagerhotel på Kalkbrænderihavnsgade.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1.                  at der udarbejdes forslag til lokalplan ”Kalkbrænderhavnsgade” på baggrund af vedlagte startredegørelse, bilag 1

Tetris A/S Ejendomsudvikling har på vegne af grundejeren, Udviklingsselskabet By & Havn I/S, anmodet om at få udarbejdet en lokalplan med henblik på opførelse af et lagerhotel på ejendommen matr. nr. 943 Østervold Kvarter, København, Kalkbrænderihavnsgade 3. Grunden er ubebygget og rummer i dag private parkeringspladser på terræn. Parkeringspladserne indgår ikke som en del af parkeringsdækningen til et specifikt byggeri, og skal derfor ikke genskabes et andet sted.

Sideløbende med lokalplanen udarbejdes et ændringsforslag i forhold til Kommuneplan 2009, som vil muliggøre indretning af serviceerhverv i lokalplanområdet. De nødvendige ændringer forudsættes indarbejdet i Kommuneplan 2011 på baggrund af høringssvar til forslag til Kommuneplan 2011 fra Tetris A/S Ejendomsudvikling.

Lagerhotellet er placeret i et byområde tæt på boligbebyggelse, da bygherre erfarer, at der er et behov i byen for lagerplads til opmagasinering af diverse inventar og udstyr for såvel firmaer som private. Forvaltningen vurderer at stedets placering er velegnet til funktionen med banen på den ene side og en trafikeret vej på den anden. Da bygningen bliver synlig i bybilledet er det samtidig vigtigt, at den får en høj arkitektonisk standard, der er tilpasset placeringen. Det er forvaltningens vurdering, at analysen til det foreløbige projekt tager højde for dette, og forslaget til bygningens udformning kan tilføre stedet værdi.

Bebyggelsen består af en bygning, der skal rumme lager og ekspedition. Intentionen er, at den nye 23 m høje bygning skalamæssigt skal spille sammen med bygningerne ved Amerika Plads og danne en salgs byport/portmotiv med bygningerne ved Dampfærgevej. 

Der foreslås indrettet en regnvandshave til forsinkelse af regnvand nord for bygningen, som er et alternativ til et grønt tag. Regnvandshaven vil styrke en grøn karakter omkring Kalkbrænderihavnsgade og have samme regnvandsforsinkende effekt som et grønt tag.

Projektet indeholder ca. 5.475 m² etageareal samt 813 m² kælder. Dette svarer til en bebyggelsesprocent på 268. Den høje bebyggelsesprocent er begrundet i den helt konkrete anvendelse til lagerhotel, der kan indrettes med lav etagehøjde og derfor et større samlet etageareal, end byggeri med normale etagehøjder.

Det er forvaltningens vurdering, at en dækning på ca. 11 parkeringspladser på terræn svarende til en parkeringsdækning på i størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 500 m² etageareal vil dække parkeringsbehovet til funktionen som et lagerhotel, hvor der vil være et fåtal af kunder af gangen og ganske få ansatte. Friarealprocenten vil være knap 12.

Borgerdialog

Forslag til borgerdialogproces omfatter annoncering i områdets lokalaviser, at planforslaget lægges på kommunens hjemmeside ”Bliv hørt” med mulighed for indlæg/høring samt afholdelse af et borgermøde tilrettelagt som et orienteringsmøde, jf. bilag 3.

Kommuneplan

I Kommuneplan 2009 er ejendommen fastlagt til tekniske anlæg af offentlig/almen karakter, som anvendes til oplagspladser samt kollektive trafikanlæg, såsom sporanlæg, tog- og busstationer, godsterminaler, værksteds- og klargøringsanlæg med dertil hørende administration og lignende (T1-område).

På baggrund af et tidligere skitseprojekt til et lagerhotel er der udarbejdet et forslag til ændring af rammebestemmelserne i Kommuneplan 2011 til serviceerhverv (S2*-område) med særlig bemærkning om en maksimal bebyggelsesprocent på 230, og at der ved etablering af lagerhotel på ejendommen skal etableres i størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 400 m² etageareal. Det aktuelle projektforslag forudsætter en bebyggelsesprocent på 270, og at der skal etableres i størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 500 m² etageareal. Realiseringen forudsætter derfor, at der indarbejdes en ændring i forbindelse med endelig vedtagelse af Kommuneplan 2011. Forvaltningen finder, at bygningen har et volumen der er tilpasset sammenhængen omkring Kalkbrænderihavnsgade og Amerika Plads. Såfremt bebyggelsesprocenten ikke ændres, skal projektet reduceres evt. ved reduktion med 1 etage.

Særlige temaer i forbindelse med lokalplanarbejdet

Ud over at sikre overensstemmelse mellem projektforslag og kommuneplanrammer vil forvaltningen i forbindelse med det videre arbejde med lokalplanforslaget sætte fokus på:

• at stille arkitektoniske krav til udformning af bebyggelsen, så den fremstår i en overbevisende bearbejdning, materialevalg og detaljering
• at sikre, at parkeringspladser indrettes hensigtsmæssigt på ejendommen
• at vurdere etablering af tiltag til regnvandsforsinkelse som kan være grønt tag eller regnvandshave som en del af de ubebyggede arealer.

Miljømæssige forhold

Hvis planarbejdet igangsættes, vil forvaltningen foretage en screening med henblik på at vurdere, om der skal udarbejdes en miljøvurdering i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer. 

Tilgængelighed

Tilgængelighedsvurdering fremgår af bilag 2. Der vurderes ikke umiddelbart at være forhold, der hindrer, at tilgængelighed sikres.

Lokalplanen og kommuneplanændringen medfører ikke i sig selv udgifter for kommunen. Grundejeren har ikke anmodet om en udbygningsaftale.

Når startredegørelsen er godkendt i udvalget, gennemføres en intern høring af relevante instanser - herunder Indre By Lokaludvalg med henblik på bidrag til udarbejdelse af lokalplanforslaget.

Forvaltningen forventer at forelægge forslag til lokalplan for Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget med henblik på vedtagelse i Borgerrepræsentationen medio 1. kvartal 2012, hvorefter det sendes offentlig høring i 2 måneder. Planforslaget ventes vedtaget i sommeren 2012, idet vedtagelsen tidligst kan ske samtidig med vedtagelse af kommuneplan 2011 med de ændrede rammer for området.

Hjalte Aaberg                                            Simon Kjær Hansen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet den 10. oktober 2011:

Der blev stemt om indstillingen:

For indstillingen stemte 6 udvalgsmedlemmer: A, C, F og Ø.

Imod indstillingen stemte 2 udvalgsmedlemmer: I og O.

Ingen undlod at stemme.

Indstillingen blev godkendt.

Dansk Folkeparti afgav protokolbemærkning:

”Dansk Folkeparti er af den opfattelse, at lagerhotellet ikke passer ind på området og er ødelæggende for helhedsindtrykket.”