Nybyggeri og renovering i Mjølnerparken

Borgerrepræsentationen skal træffe beslutning om helhedsplan for Mjølnerparken på Nørrebro. Det omfatter bl.a. kommunal støtte i form af garantier for realkreditlån, kapitaltilførsler og grundkapital til renovering og nybyggeri.

Indstilling og beslutning

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende den fysiske helhedsplan for den almene boligafdeling Mjølnerparken, jf. bilag 1,
2. at godkende at der nedlægges 164 boliger. 33 boliger omdannes til erhverv, 10 boliger ombygges til daginstitution og 121 boliger rives ned for at give plads til større familieboliger under forudsætning af at Udlændinge-, Integrations- og Boligministeriet ligeledes kan godkende nedlæggelsen og at der efterfølgende kan foregå en matrikulære videreopdeling,
3. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at stille kommunal garanti på op til 100 pct. for realkreditlån på 457,6 mio. kr. til renovering af Lejerbo Københavns afdeling, Mjølnerparken, under forudsætning af, at de endelige lån ikke afviger væsentligt i forhold til det oplyste, jf. bilag 2. Landsbyggefonden regaranterer for det støttede lån på 136,7 mio. kr. med 50 %, og den kommunale nettogaranti er herefter maksimalt 320,8 mio. kr.
4. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at yde lån på 14,0 mio. kr. som kommunens andel af kapitaltilførsel til Lejerbos afdeling Mjølnerparken, jf. bilag 2, under forudsætning af, at realkreditinstitut, Landsbyggefonden og boligorganisationen yder deres andel på 55,9 mio. kr. Udgiften afholdes på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter i 2016, jf. økonomiafsnittet
5. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende de endelige renoveringsprojekter og anskaffelsessummer under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det oplyste, jf. bilag 1 og 2.,
6. at godkende opførelse af to almene boligprojekter med i alt 46 almene infill-ungdomsboliger og 74 almene familietagboliger i afdeling Mjølnerparken i overensstemmelse med bilag 1,
7. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele tilsagn om kommunal støtte til de valgte bygherrer i form af grundkapitallån på 10 % af anskaffelsessummen svarende til 18,3 mio. kr. til familieboligerne og 4,2 mio. kr. i ungdomsboligerne samlet set i alt op til 22,5 mio. kr. De 22,5 mio. kr. frigives på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter i 2016, jf. økonomiafsnittet,
8. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele garanti for realkreditlån på op til 224,8 mio. kr. til projekterne,
9. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende de endelige nybyggeriprojekter og anskaffelsessummer, under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.

Problemstilling

I forlængelse af at Borgerrepræsentationen den 18. september 2014 har godkendt ”Lokalplan 506 – Mjølnerparken” – herunder godkendelse af nedlæggelsen af boliger, har Lejerbo København indsendt helhedsplan til borgerrepræsentationens godkendelse.

Helhedsplanerne og den kommunale støtte i form af kommunal garanti for lån til renoveringsarbejderne samt kommunalt lån til kapitaltilførsel skal godkendes af Borgerrepræsentationen. Lånet til kapitaltilførsel til Mjølnerparken ydes fra den afsatte ramme til renoveringer i Budget 2013 (BR 4. oktober 2012) (A, B, F, I og Ø). I nybyggerier skal der ydes kommunalt lån til grundkapital, jf. de afsatte midler til Mjølnerparken i henholdsvis Budget 2014 (BR 03. oktober 2013) (A, B, F, O og Ø) og Budget 2013 (BR 4. oktober 2012).

Løsning

Nogle almene boligafdelinger har behov for ekstern støtte til udbedring af byggeskader eller andre ekstraordinære arbejder for at undgå betydelige økonomiske vanskeligheder i afdelingen. Støtten ydes primært af Landsbyggefonden, der i deres sagsbehandling blandt andet lægger vægt på boligafdelingens leje efter arbejdernes udførelse.  Fonden yder støtte og sikrer derved, at afdelingen får et fornuftigt huslejeniveau samtidig med at den bygningsmæssige stand sikres. Det er en forudsætning for Landsbyggefondens støtte, at der udarbejdes en fysisk helhedsplan for renoveringsarbejderne.  Planen udarbejdes af boligorganisationen i dialog med beboerne, Landsbyggefonden og kommunen. Helhedsplanen skal være godkendt i beboerdemokratiet, og kommunen skal overfor Landsbyggefonden anbefale helhedsplanen.

Helhedsplanen rummer både en helhedsplan for Mjølnerparken og Hothers Plads, da afdelingerne er integreret i hinanden. Teknik- og Miljøforvaltningen har modtaget helhedsplanen for Mjølnerparken til godkendelse. Senere i foråret 2016 følger helhedsplanen for Hothers Plads, når spørgsmålet om midler til ældreboliger på Hothers Plads er afklaret.

Mjølnerparken ligger på Ydre Nørrebro i et udsat byområde og har i alt ca. 560 boliger og godt 2.100 beboere. Den samlede udgift forbundet med helhedsplanen er anslået til 816,8 mio. kr. Projekterne er nærmere beskrevet i bilag 1.

Renoveringens indhold
Helhedsplanen indeholder renovering af eksisterende boliger, nedrivning af eksisterende tagboliger og beboerhus, nybyggeri af kvartershus, nybyggeri af tagboliger, nybyggeri af infill-boliger der lukker karrebebyggelsen, infrastrukturarbejder, omdannelse af boliger til erhverv og daginstitution. En del af arbejderne forudsætter godkendelse af diverse ministerier af forskellige årsager. Dette er nærmere beskrevet i bilag 1.

Husleje
Huslejekonsekvenserne er vedtaget beboerdemokratisk.

Huslejen vil i de eksisterende boliger stige med 12 %. Huslejen vil herefter være i alt 1.125 kr. pr m2 pr. år.

Familieboliger og ungdomsboligerne vil få en husleje på henholdsvis 1.154 kr. pr m2 pr. år og 1.353 kr. pr m2 pr. år

Renoveringen koster 1 mio. kr. pr. bolig, mens familieboligerne og ungdomsboligerne henholdsvis koster 2,5 mio. kr. og 0,9 mio. kr. pr. bolig.

Økonomi

Det kommunale bidrag til renoveringsprojekterne er følgende, jf. bilag 2:

• Kommunal garanti for realkreditlån på op til 457,5 mio. kr.
• Kapitaltilførsel (lån) 14 mio. kr.

Kommunen stiller garanti for realkreditbelåningen i fornødent omfang. Størrelsen på garantierne afklares med boligorganisationerne og långiverne inden for den afsatte ramme. Landsbyggefonden regaranterer for 50 pct. af ca. 273,4 mio. kr. Den kommunale garanti er en eventualforpligtelse, der ikke umiddelbart belaster kommunens økonomi.

Det kommunale lån på 14 mio. kr. finansieres af Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter, funktion 8.32.24.5 (Indskud i Landsbyggefonden) af de 15 mio. kr. der er afsat i Budget 2013 (F19) til renovering af almene boliger. Se også tabellen nedenfor:

Tabel 1 Finansbevilling – frigivelse af midler

Det kommunale grundkapitalslån på 22,5 mio. kr. finansieres af Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter, funktion 8.32.24.5 (Indskud i Landsbyggefonden) af de 22 mio. kr. der er afsat i Budget 2014 til nybyggeri i Mjølnerparken. Der finansieres yderligere 0,5 mio. kr. afsat i Budget 2013 (F19) til renovering af almene boliger, hvor der er reserveret midler til Mjølnerparken. Se også tabellen nedenfor:

Tabel 1 Finansbevilling – frigivelse af midler

Lånene, der er rente- og afdragsfrie, tilbagebetales jf. loven, når afdelingerne skønnes at have mulighed herfor.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen meddele støttetilsagn. De første byggearbejder forventes at kunne påbegyndes i efteråret 2016.

Der vil senere blive forelagt indstillinger til Teknik- og Miljøudvalget om den endelige kommunale garanti for lån til bygge- og renoveringsarbejderne.

                             Pernille Andersen

                                                                  / Jakob Møller Nielsen