Forslag til lokalplan ”Kvarteret ved Bella Center Sydøst”, Amager Vest

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til at sende planforslag i høring. Forslaget vil muliggøre en byudvikling af den sydvestlige del af Bella Centers ejendom ved Ørestads Boulevard og C. F. Møllers Allé i Amager Vest.

Indstilling og beslutning

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at forslag til lokalplan ”Kvarteret ved Bella Center Sydøst” (bilag 1) godkendes med henblik på offentliggørelse på Københavns Kommunes hjemmeside ”Bliv Hørt” og udsendelse i offentlig høring i 8 uger.

Problemstilling

Bella Center ønsker at skabe et nyt bykvarter med boliger og serviceerhverv og samtidig videreudvikle konferencefaciliteterne. De har derfor udarbejdet en masterplan, der fungerer som den overordnede vision for hele området og ønskes gennemført i etaper.

Lokalplan nr. 508 ”Kvarteret ved Bella Center”, der blev vedtaget af Borgerrepræsentationen den 11. december 2014, er 1. etape, og muliggør byudviklingen af 3 ud af 7 underområder i Bella Centers masterplan.

Nu ønsker Bella Center mulighed for at byudvikle den sydøstlige del af ejendommen. Bella Centers vision for ejendommen er ikke i overensstemmelse med lokalplan nr. 342-1, hvorfor et nyt plangrundlag, der forelægges med denne indstilling, er nødvendigt.

Nærværende lokalplanforslag omfatter derfor yderligere 1 af masterplanens underområder. Der mangler herefter 3 underområder i masterplanen, der fortsat er omfattet af lokalplan nr. 342-1 ”Bella Center II”, og som efterhånden skal erstattes af nye lokalplaner.

Løsning

Lokalplanforslaget muliggør omdannelse af arealer, der i dag bruges til parkering og oplag for Bella Center, til en del af et nyt levende kvarter. I alt gives der mulighed for 58.000 m² etageareal fortrinsvist til helårsboliger, hvilket svarer til ca. 600 familieboliger. Bebyggelsen bliver høj og tæt som et nyt brokvarter i 4 til 6 etager og punktvist op til ca. 11 etager, hvor det kan ske under hensyn til vind- og lysforhold. For hele det nye bykvarter ved Bella Center forventes antallet af træer med realisering af masterplanen at stige fra de nuværende ca. 450 træer til i fremtiden ca. 500 træer, hvor af ca. 135 fastlægges inden for lokalplanområdet. I øjeblikket findes der inden for lokalplanområdet ca. 150 ikke-bevaringsværdige træer, hvoraf en del har dårlige vækstbetingelser og flere er gået ud. De nye træer vil blive plantet under bedre forhold og derved få bedre vækstmuligheder.  

Færre afspærrede arealer omkring Bella Center, mindre terrænparkering samt flere grønne facader og byrum vil gøre området oplevelsesrigt og imødekommende.

Når Bella Centers masterplan er fuldt realiseret forventes i alt ca. 455.000 m² etageareal inden for området, hvoraf boligandelen vil udgøre ca. 40 %. Til boligerne fastlægges 30 % friareal, inklusive opholdsareal på fælles tagterrasser. Lokalplanforslaget er i overensstemmelse med forslag til Kommuneplan 2015. Såfremt der sker ændringer af Kommuneplan 2015 ved den endelige vedtagelse, vil disse ændringer blive indarbejdet inden endelig vedtagelse af lokalplanen.

Der henvises i øvrigt til bilag 2 faktaark.

Byliv
Områdets alléer, gader og pladsdannelser giver mulighed for at gå ture, lege og hvile sig i byens rum. Opkoblingen på bydelens netværk af stier vil skabe en vis gennemstrømning af mennesker, og det vil sammen med det tydelige byrumshierarki give en oplevelse af tryghed i bydelen.

Bæredygtighed
Byudviklingen er tænkt bæredygtig og klimatilpasset fra starten med håndtering af regnvand på overfladen, så regnvandet gennem eksempelvis kanaler samtidigt giver byrummene en ekstra rekreativ værdi. Byudviklingen er også bæredygtigt ved at fortætte byen omkring metroen, så flere mennesker får gavn af den. Samtidigt understøtter planforslaget brug af cyklen til hverdagens aktiviteter og dermed grøn mobilitet. Det sker blandt andet ved, at stisystemet er forbundet med den grønne cykelrute Ørestadsruten langs metroen og ved at områdets gader og byrum er udformet på cyklister og fodgængeres præmisser.

Almene boliger
Lokalplanområdet ligger i Ørestad Skole skoledistrikt, hvor den almene boligandel udgør ca. 25 %. I henhold til kommuneplanens retningslinjer kan der stilles krav om almene boliger på baggrund af en konkret vurdering. Fordi der i Ørestad som helhed er en stor koncentration af uddannelsesinstitutioner og en samlet andel af almene boliger på kun 14 %, fastlægger lokalplanforslaget, at der skal opføres almene boliger i området.

I forbindelse med lokalplan nr. 508 blev der underskrevet en partnerskabsaftale mellem Københavns Kommune og grundejer, hvor grundejer forpligter sig til at muliggøre almene boliger i lokalplan nr. 508 svarende til 20 % af de samlede muligheder for boligbebyggelse, hvilket svarer til mellem 20 og 25 % af områdets boliger (vedtaget af Borgerrepræsentationen den 11. december 2014). I forlængelse heraf fastholdes i nærværende lokalplanforslag kravet om, at 20 % af etagekvadratmeterne til boliger skal være alment, hvilket bygherre ønsker at udmønte i familieboliger og op til ca. 55 almene kollegie- og ungdomsboliger. Andelen af almene boliger afhænger af bebyggelsesplanen, men forventes at blive mindst 20 og op til 25 % af de samlede antal boliger i lokalplanområdet.

Parkering
Områdets bilparkering koncentreres i parkeringshuse, så friarealer bliver prioriteret til byliv frem for til biler. Parkeringsnormen er i forslag til Kommuneplan 2015 fastlagt med en stjernebemærkning til i størrelsesordenen og højst 1 parkeringsplads pr.200 m² etageareal svarende til 290 parkeringspladser. Heraf bliver der mulighed for 10 parkeringspladser på terræn som korttidsparkering og til personer med handicap. Dette skal ses i sammenhæng med, at lokalplan nr. 508 fastlægger en parkeringsnorm for Bella Center (hotel og konferencefaciliteter) på 2.300 parkeringspladser, og at centeret historisk set har kunnet nøjes med 1.100 parkeringspladser 95 % af tiden. Der er derved en betydelig overkapacitet af parkering i området langt de fleste dage om året.

For cyklister bliver der 3 parkeringspladser pr. 100 m² etageareal bolig svarende til 1.740 pladser, hvoraf mindst halvdelen bliver overdækket. 2 pladser pr. 1.000 m2 skal etableres til pladskrævende cykler i overensstemmelse med forslaget til Kommuneplan 2015.

Frem mod den endelige vedtagelse af lokalplanen vil der blive udarbejdet et forslag til en parkeringsstrategi i udbygningsfasen. Der findes i dag en lang række terrænparkeringspladser ved Bella Center. I udbygningsperioden forventes en del af disse pladser brugt af de kommende beboere frem til de krævede parkeringshuse opføres. Parkeringshusene forventes opført løbende i takt med udbygningen af området, hvor det første parkeringshus med plads til 247 pladser vil blive opført, når der er bygget tilstrækkeligt til, at lokalplanen udløser krav om 214 pladser. Det næste parkeringshus med 256 pladser vil blive bygget, når lokalplanen stiller krav om 498 pladser.

Intern høring
Amager Vest Lokaludvalg er blevet hørt i forbindelse med den interne høring af planforslaget og roser den tidlige inddragelse. Følgende synspunkter fremgår af deres høringssvar:

1. Kritik af facader, som forekommer ensartede, intetsigende og mangler altaner.
2. Ros til lokalplanbestemmelser om arkitektur og variation samt om byggefelternes udformning og skala.
3. Ønsker krav om, at vinduer skal gå til gulv i stueetager for at øge oplevelsen af tryghed i bymiljøet. Mener, at de hævede stueetager i højere grad skal forholde sig til kantzonen.
4. Ønsker flere almene boliger i området.
5. Ønsker, at planforslaget skal forholde sig til afledning og rensning af regnvand, særligt ved skybrud.

Forvaltningens bemærkninger:

1. Rådgivere har på baggrund af høringssvaret justeret projektmaterialet. Planforslaget fastlægger, at alle boliger skal have individuelle opholdsaltaner, haver, terrasser eller fælles opholdsarealer på større fælles tagterrasser.
2. Bemærkningen tages til efterretning.
3. På baggrund af høringssvaret er der indarbejdet krav om, at alle facadestrækninger skal have enkelte vinduer i stueetagen, som går til gulv for at øge oplevelsen af tryghed. I forhold til de hævede stueetager er det målet med planforslaget, at de på den ene side skal sikre privathed til boligerne og på den anden side forhindre, at boligerne virker intimiderende i forhold til bylivet. Forvaltningen vurderer på den baggrund, at kantzonen vil fungere godt.
4. Forvaltningen har jf. afsnittet om almene boligerforetaget en afvejning af, at der er relativt mange almene boliger i skoledistriktet og relativt få almene boliger i Ørestad. På baggrund heraf er der stillet krav om, at lokalplanen fastlægger, at mindst 20-25 % af områdets boliger skal være almene.
5. Lokalplanen fastlægger principper for afledning af regnvand, også ved skybrud. Krav til rensning af regnvand håndteres via spildvandsplanlægningen for området.

Amager Vest Lokaludvalg vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring.

Miljøvurdering
Der blev udarbejdet en miljørapport i forbindelse med lokalplan nr. 508 og tilhørende kommuneplantillæg. Kommuneplantillægget dækker hele Bella Centers ejendom inklusive de aktuelle arealer og er siden indarbejdet i Kommuneplan 2015. Her redegøres for de miljømæssige konsekvenser ved fuld udnyttelse af kommuneplanens ramme. Lokalplanen forholder sig til kommuneplanens rammer og er således på et overordnet niveau omfattet af miljøvurderingen.

Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at planlægningens detaljering (den ønskede lokalplanlægning) ikke vil medføre behov for yderligere vurderinger af byudviklingens miljømæssige konsekvenser.

 

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt lokalplanforslaget sender Teknik- og Miljøforvaltningen planforslaget i høring i 8 uger.

Efter offentlighedsfasen vil forvaltningen gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget. Denne forventes forelagt Borgerrepræsentationen juni måned 2016.

 

                      Pernille Andersen

                                                                  / Jakob Møller Nielsen