Renovering af almene boliger 2015

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til godkendelse af helhedsplaner og kommunal støtte i form af garantier for realkreditlån og kapitaltilførsler til to renoveringsprojekter i almene boligafdelinger beliggende på Vestergårdsvej i Bispebjerg og Toften på Tycho Brahes Alle på Amager.

Indstilling og beslutning

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Problemstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen har i september 2015 modtaget helhedsplaner (renoveringsprojekter) for to almene boligafdelinger til godkendelse.

Helhedsplanerne og den kommunale støtte i form af kommunal garanti for lån til renoveringsarbejderne samt kommunalt lån til kapitaltilførsel skal godkendes af Borgerrepræsentationen. Lånet til kapitaltilførsel ydes fra den afsatte ramme til renoveringer i Budget 2013 (BR 4. oktober 2012) (A, B, F, I, Ø).

Løsning

Nogle almene boligafdelinger har behov for ekstern støtte til udbedring af byggeskader eller andre ekstraordinære arbejder for at undgå betydelige økonomiske vanskeligheder i afdelingen. Støtten ydes primært af Landsbyggefonden, der i deres sagsbehandling blandt andet lægger vægt på boligafdelingens leje efter arbejdernes udførelse.  Fonden yder støtte og sikrer derved, at afdelingen får et fornuftigt huslejeniveau samtidig med at den bygningsmæssige stand sikres. Det er en forudsætning for Landsbyggefondens støtte, at der udarbejdes en fysisk helhedsplan for renoveringsarbejderne.  Planen udarbejdes af boligorganisationen i dialog med beboerne, Landsbyggefonden og kommunen. Helhedsplanen skal være godkendt i beboerdemokratiet, og kommunen skal overfor Landsbyggefonden anbefale helhedsplanen.

De projekter, som kommunen nu skal godkende, omfatter to boligafdelinger beliggende Vestergårdsvej i Bispebjerg og Toften på Amager med i alt 154 boliger og godt 270 beboere. Begge afdelinger ligger i et udsat byområde. Boligerne er grundlæggende velfungerende, men har et renoveringsbehov. Den samlede byggesum forbundet med renoveringsprojekterne er anslået til 50,6 mio. kr.

De to projekter omfatter overvejende opretning af byggeskader (på facader, fundamenter og installationer), energioptimerende tiltag (lavenergivinduer), forbedret boligudbud (øget tilgængelighed) samt øget bokvalitet (nye altaner og forbedrede udearealer). Projekterne er nærmere beskrevet i bilag 1. Renoveringen koster 277.000 kr. pr. bolig i boligafdelingen Vestergårdsvej (130 boliger) og 604.000 kr. pr. bolig i boligafdelingen Toften (24 boliger). Udgifterne dækker alle de i bilag 1 nævnte arbejder i afdelingerne. Projekterne er godkendt af beboerne.

Kommunens støtte
Kommunen medvirker økonomisk til projekternes gennemførelse ved at stille kommunal garanti for lån til renoveringsprojekterne og ved at yde lån til kapitaltilførsel. Kommunens økonomiske medvirken i de enkelte projekter er nærmere specificeret og beskrevet i økonomiafsnittet og i bilag 2.

Husleje
I en almen afdeling skal huslejekonsekvenserne som følge af en renovering vedtages beboerdemokratisk. Huslejestigningen varierer i et projekt afhængig af hidtidigt huslejeniveau, renoveringens omfang, samt Landsbyggefondens støtte til huslejen. I boligafdelingen Vestergårdsvej vil lejen uændretvære 1.048 kr./m² som følge af støtten fra Landsbyggefonden, mens lejen i boligafdelingen Toften vil stige 2,6 % fra 999 kr./m² til 1.026 kr./m² i gennemsnit pr. lejlighed. Huslejen er godkendt af beboerne.

Økonomi

Det kommunale bidrag til renoveringsprojekterne er følgende, jf. bilag 2:

• Kommunal garanti for realkreditlån på op til 50,6 mio. kr.
• Kapitaltilførsel (lån) på 0,3 mio. kr.

Kommunens garantistillelse er en forudsætning for, at Landsbyggefonden kan yde støtte i form af regaranti og ydelsesstøtte til de indstillede renoveringsarbejder, jf. almenboliglovens regler herom. Kommunen stiller garanti for realkreditbelåningen i fornødent omfang. Størrelsen på garantierne afklares med boligorganisationerne og långiverne inden for den afsatte ramme. Den kommunale garantistillelse vil blive fastsat efter, at Teknik- og Miljøforvaltningen har godkendt licitationsresultatet. Garantien vil blive endeligt fastsat, når Teknik- og Miljøforvaltningen har godkendt byggeregnskabet. Landsbyggefonden regaranterer for 50 % af kommunens garanti for lån på ca. 21,4 mio. kr. Den kommunale garanti er en eventualforpligtelse, der ikke umiddelbart belaster kommunens økonomi. Garantien udløses kun, hvis boligafdelingen går konkurs. Det er ikke sket i København de seneste 38 år.

Kommunens andel af kapitaltilførsel er et rente- og afdragsfrit lån. En kapitaltilførsel, der bevilges efter ønske fra boligorganisationen og Landsbyggefonden, bidrager til at reducere huslejestigningerne ved at finansiere dele af renoveringen eller løse andre økonomiske problemer i afdelingerne, fx opsamlede driftsunderskud. Lånene, der er rente- og afdragsfrie, tilbagebetales, når afdelingerne skønnes at have mulighed herfor..De kommunale lån på 0,3 mio. kr. finansieres af Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter, funktion 8.32.24.5 (Indskud i Landsbyggefonden) af de 50 mio. kr., der er afsat i Budget 2013 (F19) til renovering af almene boliger. Se også tabellen nedenfor:

Tabel 1 Finansbevilling – frigivelse af midler

Der er disponeret i alt 40,4 mio. kr. af de i Budget 2013 afsatte renoveringsmidler (se også bilag 3). Med denne indstilling disponeres 0,3 mio. kr. Der er således i alt disponeret 40,7 mio. kr. De resterende midler på 9,3 mio. kr. vil blive disponeret efter politisk godkendelse i 2016 i forbindelse med andre renoveringsprojekter.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen meddele støttetilsagn.

De første byggearbejder forventes at kunne påbegyndes i efteråret 2016.

Der vil senere blive forelagt indstillinger til Teknik- og Miljøudvalget om den endelige kommunale garanti for lån til arbejderne.

         Pernille Andersen

                                                                  / Jakob Møller Nielsen