Endelig vedtagelse af lokalplan Amaliegade Nord og kommuneplantillæg med miljørapport og udbygningsaftale, Indre By

Se alle bilag

En bygherre ønsker at udvide deres hovedkontor på Amaliegade 44 og Esplanaden 50. Mod Inderhavnen skabes bl.a. en ny plads med offentlig adgang og café i en pavillonbygning. Et kommuneplantillæg skal sikre udvidelsesmulighederne og en udbygningsaftale skal forbedre trafiksikkerheden på Amaliegade og krydsningsmulighederne ved Esplanaden. Forslag til lokalplan og kommuneplantillæg med miljørapport har været i offentlig høring. Den offentlige høring har ikke givet anledning til ændringsforslag fra Teknik- og Miljøforvaltningen, men der foreslås mindre ændringer efter dialog med bygherre og forslag fra forvaltningen om artsvalg i forhold til træer og buske. Planforslagene fremlægges nu til endelig vedtagelse.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at godkende lokalplan Amaliegade Nord (bilag 2) med ændringer som foreslået i bilag 6 og 7 og med miljørapport (bilag 10).

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,
at godkende tillæg til Kommuneplan 2019 (bilag 2) med miljørapport (bilag 10).
at godkende udbygningsaftale med grundejer (bilag 12).

Problemstilling

En bygherre har anmodet om et nyt plangrundlag for ejendommene Amaliegade 44 og Esplanaden 50, da de ønsker at udvide deres hovedkontor med ca. 26.500 m2, for at skabe plads til yderligere 800 medarbejdere. Med eksisterende bebyggelse vil bebyggelsesprocenten være ca. 183. Det kræver en ny lokalplan og et kommuneplantillæg at realisere byggeriet, da gældende lokalplan 358 Esplanaden fra 2002 for en del af lokalplanområdet og kommuneplanen kun muliggør en bebyggelsesprocent på 150. Planforslagene blev godkendt i Borgerrepræsentationen den 4. maj 2023 og har været i offentlig høring fra den 11. maj 2023 til den 7. august 2023. Forvaltningen har modtaget 22 henvendelser. Høringen har ikke givet anledning til ændringsforslag fra forvaltningen, men der foreslås nogle ændringer efter dialog med bygherre samt mindre redaktionelle ændringer. Forvaltningen stiller forslag om artsvalg i forhold til træer og buske. Forslaget har været i supplerende høring hos bygherre fra den 15. september 2023 til den 19. september 2023. Ændringerne er beskrevet i Løsning. Der foreslås ingen ændringer af kommuneplantillægget og udbygningsaftalen. Planforslagene fremlægges nu til endelig vedtagelse.

Løsning

Planforslaget ligger tæt ved Amalienborg og Frederiksstaden. Ejendommen Amaliegade 44 er beliggende i et større område, der i kommuneplanen er udpeget som et område med bebyggelser med et bevaringsværdigt helhedspræg. Den sydlige del af ejendommen ligger i udkanten af kulturmiljøet ’København som hovedstad-Frederiksstaden’. Området har siden 1993 stået på Danmarks tentativliste til UNESCOS Verdensarvsliste.

Lokalplanen muliggør, at bygherre kan udvide sit hovedkontor, som primært ønskes opført på Amaliegade 44 (ca. 21.500 m2). Nybyggeriet ønskes opført som en kompakt bygning, så der skabes plads til et større offentligt byrum, der åbner sig mod Inderhavnen. Ved havnepromenaden placeres en pavillon til publikumsorienteret funktion som fx en café eller restaurant. Yderligere ca. 5.000 m2 ønskes placeret som to gangbroer mellem det nye byggeri og eksisterende byggeri på Esplanaden 50, en forbindelsesbygning, tre mødepavilloner i et internt, privat gårdrum på Esplanaden 50 samt en pavillon til repræsentative forhold i to etager ved Esplanaden 50 ud mod havnen ved Søndre Arkadebygning. Denne pavillon placeres på en hævet plint. Det muliggjorte projekt er yderligere beskrevet i lokalplanen (bilag 2, s. 7-13) og i faktaarket (bilag 3).

Forslag til ændringer af lokalplanforslaget

Forvaltningen foreslår på baggrund af dialog med bygherre få ændringer, herunder at muliggøre en tagterrasse på 4. etage på bygningen på Amaliegade samt tagterrasse på høj kælderetage mod havnepromenaden med glasværn og døradgang fra Esplanaden 50. Det forslås, at der kan muliggøres natursten som sokkelmateriale, at etageantallet ændres fra 3 til 4 etager på tilbygning (højden fastholdes), da højden ved en fejl er angivet forkert på lokalplantegningen. Herudover anbefaler forvaltningen, at der i lokalplanen stilles krav om mindst 75 % hjemmehørende arter og/eller frugtbærende træer og mindst 50 % hjemmehørende arter og/eller frugtbærende buske. Anbefalingen sker på baggrund af træernes og buskenes vækstmuligheder i områdets urbane karakter samt bygherres ønsker til særlige temaer i landskabsdesignet. De præcise forslag til ændringer, fremgår af bilag 6, 7 og bilag 14. Høringen og den supplerende høring har ikke givet anledning til ændringer.

Høring

Hovedsynspunkter fremkommet i høringsperioden
Forvaltningen har modtaget 22 henvendelser i høringsperioden (bilag 5). I bilag 6 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Der blev afholdt borgermøde den 7. juni 2023, hvor ca. 45 borgere deltog. Referat fra mødet er vedlagt (bilag 8). Borgernes hovedsynspunkter i høringen er anført nedenfor.

Myndigheder og foreninger: Indre By Lokaludvalg, Københavns Museum, Akademiraadet, Slots- og Kulturstyrelsen, og Historiske Huse og ICOMOS Danmark (bilag 6, henvendelse nr. 10, 18, 9, 12 og 13) har følgende hovedsynspunkter:

Frederiksstaden: Akademiraadet, Historiske Huse, ICOMOS Danmark, Slots- og Kulturstyrelsen bemærker, at det planlagte byggeri vil påvirke kulturmiljøet negativt, og at projektet bør revurderes, da projektet er en væsentlig ændring af Frederiksstadens karakteristika og ikke følger de spilleregler, som Frederiksstaden er opbygget efter. Frederiksstaden udgør et sammenhængende rokokoværk, hvis identitet er fastholdt gennem århundreder. Der nævnes flere forhold, der findes problematiske bl.a. de åbne hjørner, den åbne stueetage, facadereliefvirkningen med glasfacader mv. Akademiraadet mener, at byggeriet bedre tåler en opbygning mod havnen end mod Amaliegade. Lokaludvalget mener, at byggeriet bør ligne et rigtigt hus og udtrykke Frederiksstaden.
UNESCOS verdensarvsliste. Akademiraadet, Historiske Huse, ICOMOS Danmark og Slots- og Kulturstyrelsen bemærker, at projektet griber i Frederiksstadens integritet i kraft af sin højde og formgivning og derfor kan påvirke mulighederne for at blive optaget på tentativlisten til UNESCOS verdensarvsliste. Det anbefales, at projektet genbesøges.

Desuden bemærker Indre By Lokaludvalg, Historiske Huse og ICOMOS Danmark, at der bør tages hensyn til områdets huse i anlægsperioden. Lokaludvalget mener, at den midlertidige ensretning bør vendes mod nord, og at kørsel med jord også kan ske ad vandvejen.Akademiraadet og lokaludvalget bemærker, at det er vigtigt at bygge med lavt CO2-aftryk, og at nybyggeri skal være holdbart og brugbart i mange år. Historiske Huse og Københavns Museum beklager nedrivningen af Amaliegade 44, hvor lokaludvalget finder at nedrivningen er acceptabel. Akademiraadet opfordrer til genanvendelse af fundamenter og kældre. Københavns Museum anbefaler, at relieffet fra Nordre Toldbod bevares.

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger

I miljøvurderingen er byggeriets omfang, udformning og påvirkning af den kystnære zone blevet vurderet i forhold til kulturmiljøer. I miljøvurderingen fremgår det, at der er en moderat negativ påvirkning ift. byggeriets højder og facadeudformning. Ved den samlede vurdering er der dog bl.a. lagt vægt på, at kulturmiljøets byplan og akser ikke berøres til trods for bebyggelsens relativt store volumen, samt at der kun er en mindre negativ påvirkning ift. den kystlandskabelige helhed, da byggeriet er tilbagetrukket på grunden. Ift. projektets højder se svar til punkt 1 under borgernes henvendelser.
Forvaltningen hæfter sig ved, at ICOMOS oplyser, at kandidaturet ikke på forhånd kan vurderes, da der indtil videre ikke er foretaget nødvendige analyser og indstillinger til verdensarvskandidaturet. Det har kommunens bevågenhed, at Frederiksstadens integritet og at mulighederne for at kunne optages på UNESCOS tentativliste som verdensarv ikke skal forringes, og der er i projektet en række tilpasninger i moderne udformning ift. højder, proportioner, gesimser, tagudformning og materialevalg.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser:

Ti henvendelser har sammenfaldende synspunkter som nævnt ovenfor under pkt. 1 ’Frederiksstaden’ under henvendelser fra myndigheder og foreninger. Herudover mener otte henvendelser generelt, at bebyggelsesprocenten er for høj, og at byggeriet er for højt og vil påvirke området negativt. Det foreslås, at projektet gentænkes.
Fem henvendelser har sammenfaldende synspunkter som nævnt ovenfor under pkt. 2 ’UNESCO verdensarvsliste’ under henvendelser fra myndigheder og foreninger.
I én henvendelsen opfordres til, at der foretages en fuld VVM-redegørelse.
Fem enslydende henvendelser påpeger, at den nye plads vil ligge i skygge. Det foreslås, at café-pavillonen parallelforskydes mod sydvest for at skabe mere lys og luft samt at forbindelsesbygninger bør udelades.
Én henvendelse er bekymret for mere trafikstøj og luftforurening, der påvirker kulturmiljø og livskvalitet.
Én henvendelse mener, at en væsentlig stigning i trafikken vil påvirke mobiliteten og sikkerheden. Der er behov for en grundig trafikanalyse. Én henvendelse mener, at nedlagte p-pladser skal erstattes 1:1. Én henvendelse mener, at der ikke skal være cykler i passagen fra Toldbodgade til havnepromenaden og mener, at der bør være flere træer i stedet.

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger

Se svar under pkt. 1 ’Frederiksstaden’ ovenfor under henvendelser fra myndigheder og foreninger. Ift. bebyggelsesprocent og højder støtter projektet op om kommuneplanens mål om bl.a. at skabe flere tidssvarende private arbejdspladser. Den foreslåede bebyggelsesprocent er en forudsætning for det af bygherre ønskede projekt og afviger ikke fra den gennemsnitlige bebyggelsesprocent på tilstødende ejendomme. Byggeriets gesimshøjde flugter med højden på naboejendommen på Esplanaden 50, og Amaliegade er præget af huse med varierende højder. I lokalplanen er den maksimale højde fastlagt til 27,5 m på en tilbagetrukket etage ud mod havnen. Det er lidt lavere end højden på Vestindisk Pakhus, der er 28,5 m.
Se svar under pkt. 2 ’UNESCOs verdensarvsliste’ ovenfor under henvendelser fra myndigheder og foreninger.
Det er i den indledende scoping ikke vurderet at udarbejde en VVM-redegørelse, da projektet ikke er omfattet af VVM-reglerne i miljøvurderingsloven.
Overvejende vil der være mindre skygge på pladsen ift. skyggeforholdene før nedrivningen af Amaligegade 44 til trods for, at der vil være lidt mere skygge i de sene aftentimer. Med projektet skabes en væsentlig større pladsdannelse, der vil være tilgængelig for offentligheden med opholdspladser og springvand/vandkunst samt en ny passage fra Toldbodgade til promenaden og med forskønnelse af pladsen med træer. Ift. forslaget om at forskyde cafébygningen mod sydvest oplyser bygherre, at dette ikke er muligt, da pavillonen placeres på et eksisterende kælderfundament. Ift. til at udelade forbindelsesbygninger mellem Amaliegade 44 og Esplanaden 50 vil det ikke være muligt at opnå det ønskede flow i virksomheden, hvis der kun etableres forbindelse under jorden.
Forvaltningen vurderer, jf. miljørapporten, at den forøgede trafikmængde ikke vil blive mærkbar, hvorfor der ikke vurderes en mærkbar forøgelse af trafikstøj og luftforurening.
Trafikmønstre og sikkerhed er vurderet på baggrund af en trafikanalyse, der indgår som bilag til miljørapporten. Heri fremgår det, at planerne bevirker, at der vil være en ubetydeligt negativ eller neutral/ingen virkning. Ifm. nedrivning af Amaliegade 44 er inddraget 31 parkeringspladser til byggeplads. Når projektet er realiseret, vil der være nedlagt 12 parkeringspladser som beskrevet under afsnittet Økonomi. Det er ikke muligt at finde erstatningspladser i nærområdet. Teknik- og Miljøforvaltningen har vurderet, at der er behov for 25 cykel parkeringspladser tilknyttet den nye cafe på pladsen. Der plantes 25 nye træer på den nye plads og i passagen.

Hovedsynspunkter fremkommet i den supplerende høring

Bygherre har ikke bemærkninger til forvaltningens forslag om krav om mindst 75 % hjemmehørende arter og/eller frugtbærende træer og mindst 50 % hjemmehørende arter og/eller frugtbærende buske idet det forudsættes, at det kun gælder de træer og buske, som er fastlagt i planen (bilag 13).

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger

Forvaltningen er enig, i at kravet kun gælder de i lokalplanen fastlagte træer og buske (bilag 14).

Politisk handlerum

Teknik- og Miljøudvalget kan af hensyn til større tilpasning af Frederiksstadens og kulturmiljøets mere traditionelle udformning jf. miljørapportens konklusioner beslutte, at:

der ikke muliggøres åbne toetagers altaner på hjørner ud mod Amaliegade og Toldbodgade for at tilpasse byggeriet mere til områdets oprindelige arkitektur.
højst 40 % af stueetagens facadelængde mod Amaliegade og Toldbodgade må være gennemsigtigt, klart glas forudsat, at der sikres tilstrækkeligt dagslys jf. Bygningsreglementet, for at tilpasse byggeriet mere til områdets oprindelige arkitektur.
soklen langs facader mod Amaliegade og Toldbodgade ændres fra en sokkelhøjde på mindst 0,3 m til en sokkelhøjde på mindst 0,6 m forudsat, at der sikres tilstrækkeligt dagslys jf. Bygningsreglementet for at tilpasse byggeriet mere til områdets oprindelige arkitektur.

Ovenstående forslag til ændringer kan besluttes uden at forsinke planernes vedtagelse, da de nævnte ændringer ikke skal i supplerende høring.

Såfremt Teknik- og Miljøudvalget vil vægte kulturmiljøets traditionelle arkitektur og imødekomme høringssvar vedr. kulturmiljøet og Frederiksstadens formgivning kan det besluttes, at:

sende sagen tilbage til forvaltningerne mhp. en bearbejdning af bl.a. nedskalering af højder herunder gesimshøjder, ændret facadeudformning med mere lukkede facader og højere sokler samt en mere traditionel tagopbygning fx med et mere traditionelt mansardtag. Ændringerne vil kunne påvirke byggemulighederne og vil udsætte bygherres forventede tidsplan.

Økonomi

På grundejers anmodning er udarbejdet en udbygningsaftale i henhold til planlovens § 21 b (bilag 12). Det fremgår af aftalen, at grundejer afholder udgifter til ombygninger på Amaliegade og krydset Esplanaden/Amaliegade især med henblik på at forbedre trygheds- og sikkerhedsforholdene for fodgængere og cyklister. Hvis udbygningsaftalen vedtages, afsættes der 17.000 kr. i afledt drift pr. år til projektet. Beløbet indarbejdes i en kommende budgetindstilling i en pulje under Økonomiudvalget. Midlerne udmøntes, når Teknik- og Miljøforvaltningen overtager driften, efter vejanlægget er gennemført og ibrugtaget.

Borgerrepræsentationen besluttede den 22. juni 2023 at frigive en anlægsbevilling til fredeliggørelse af Toldbodgade. Anlægsarbejdet påbegyndes i sommeren 2024. Ombygningen af krydset Esplanaden/Amaliegade vil ved myndighedsgodkendelsen blive tilpasset dette projekt.

I forbindelse med udbygningsaftalen skal der nedlægges fem parkeringspladser på Esplanaden til etablering af en krydsningshelle. Etablering af en læssezone til varelevering og andre ombygninger vil også betyde, at der skal nedlægges syv parkeringspladser på offentlig vej i Amaliegade. Det vil medføre årlige mindreindtægter på ca. 492.000 kr. Mindreindtægterne indgår i beregningen af indtægtsniveauet for betalingsparkering som bliver fastlagt med førstebehandlingen af budgetforslaget (augustindstillingen). Mindreindtægterne har ingen finansiel betydning for Københavns Kommune, men påvirker servicemåltallet 1:1.

Når projektet er realiseret, vil det give en skønnet kommunal nettoindtægt (i form af ejendomsskatter) på ca. 3,5 mio. kr. årligt og mulighed for op til ca. 800 medarbejdere (ifm. det nye byggeri).

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget planforslagene, bekendtgør forvaltningerne disse i henhold til reglerne i planloven.

Søren Hartmann Hede Søren Wille

Beslutning

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 9. oktober 2023

Enhedslisten stillede følgende ændringsforslag (ÆF1) som erstatning af 1. at-punkt:

“at sagens sendes tilbage til forvaltningen mhp. en bearbejdning af bl.a. nedskalering af højder herunder gesimshøjder, ændret facadeudformning med mere lukkede facader og højere sokler samt en mere traditionel tagopbygning mhp. at imødekomme høringssvar vedr. kulturmiljøet og Frederiksstadens formgivning.”

Ændringsforslaget (ÆF1) bortfaldt med 5 stemmer mod 5. Ingen undlod at stemme.

For stemte: F, Ø og Å

Imod stemte: A, B, C og V

Socialistisk Folkeparti stillede følgende ændringsforslag (ÆF2) som erstatning af 1. at-punkt:

“at sagen sendes tilbage til Teknik- og Miljøforvaltningen med henblik på, at den stejle tagflade kommer til at fremstå som massivt tag med vinduer frem for vinduesvæg."

Ændringsforslaget (ÆF2) bortfaldt med 5 stemme mod 5. Ingen undlod at stemme.

For stemte: F, Ø og Å

Imod stemte: A, B, C og V

Socialistisk Folkeparti stillede følgende ændringsforslag (ÆF3) som tilføjelse til 1. at-punkt:

“dog således, at vinduerne i stueetagen trækkes mindst 20 cm ind i bygningen, så bygningens lys fremstår mindre massivt i mørketimerne og bygningen fremstår mere solid i tråd med de resterende bygninger i gaden.”

Ændringsforslaget (ÆF3) bortfaldt med 5 stemme mod 5. Ingen undlod at stemme.

For stemte: F, Ø og Å

Imod stemte: A, B, C og V

Det Konservative Folkeparti stillede følgende ændringsforslag (ÆF4) som tilføjelse til 1. at-punkt:

“dog således, at forvaltningen går i dialog med bygherre om, at vinduerne i stueetagen trækkes mindst 20 cm tilbage.”

Ændringsforslaget (ÆF4) blev vedtaget uden afstemning.

Den således ændrede indstillings 1. at-punkt bortfaldt med 5 stemmer mod 5. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A, B, C og V

Imod stemte: F, Ø og Å

Indstillingen blev standset af Lars Weiss (A), Cille Hald Egholm (V) og Christopher Røhl (B), jf. kommunestyrelseslovens § 23, og indstillingen indbringes dermed i sin helhed til afgørelse i Borgerrepræsentationen.