Forslag til lokalplan Roskildevej Vest med tilhørende kommuneplantillæg

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at forslag til lokalplan ”Roskildevej Vest” (Bilag 1) godkendes med henblik på offentliggørelse i 8 uger.
2. at der udover den lovpligtige borgerdialog bestående af 8 ugers høring og offentliggørelse på kommunens hjemmeside Bliv Hørt afholdes et borgermøde.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler, 

    3.   at det tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2011 (Bilag 1) godkendes med henblik på offentliggørelse sammen med lokalplanforslaget i 8 uger.

Ejendomsudviklingsselskabet Nordic Real Estate Partners har fremsat ønske om at opføre et Pelican Self Storage, som er et opbevaringscenter, der tilbyder aflåste opbevaringsrum til private og mindre erhvervsdrivende. Opbevaringscentret opføres med en dagligvarebutik i stueetagen. Gennemførelse af projektet kræver ny lokalplan.

For at få tilstrækkeligt areal til dette byggeri på Roskildevej, samt tilfredsstillende til- og frakørselsforhold, ønsker bygherre at inddrage to ejendomme med adresse på Peter Bangs Vej i projektet. Grundene er i Kommuneplan 2011 fastlagt til boligformål. Det er derfor nødvendigt at udarbejde et tillæg til kommuneplanen, der udvider området til serviceerhverv med de to grunde.

Lokalplanforslaget er ændret i forhold til startredegørelsen, der blev behandlet på mødet i Teknik- og Miljøudvalget den 11. marts 2013. Ændringerne er beskrevet under Løsning.

Skovhus Arkitekter har for bygherre Nordic Real Estate Partners udarbejdet forslag til bebyggelsesplan for lokalplanområdet. I bebyggelsesplanen indgår et aktuelt projekt, som omfatter opførelse af et opbevaringscenter på ca. 3.500 m² og en dagligvarebutik på ca. 1.000 m². Bygningen er projekteret således, at den udover anvendelse til opbevaringscenter alternativt kan indrettes til kontorer.

Hele lokalplanområdet er på 7.446 m², og der kan med lokalplanen bygges i alt 8.190 m² serviceerhverv, hvilket svarer til en bebyggelsesprocent på 110. Indtil 25 pct. af etagearealet kan anvendes til boliger. Friarealet er 15 pct. af etagearealet for erhverv og 60 pct. af etagearealet for boliger. Der henvises i øvrigt til bilag 2 faktaark.

Bebyggelsen langs Roskildevej består flere steder af større villaer, og flere af dem er om- og tilbygget og anvendes delvis til erhverv. Der er i dag ikke meget byliv på den del af Roskildevej og Peter Bangs Vej, som lokalplanen omfatter.

Lokalplanen muliggør en fornyelse af området, således at der skabes en mere sammenhængende strækning på denne del af Roskildevej, der fremtræder noget nedslidt. Der tilføres byliv i området i kraft af den nye dagligvarebutik og de åbne facader i stueetagerne mod Roskildevej på de steder, der indrettes til publikumsorienterede aktiviteter. Der anlægges en sti gennem lokalplanområdet, som ligeledes forventes at bidrage til mere byliv. Lokalplanforslaget er vedlagt som bilag 1.

Lokalplanen giver mulighed for serviceerhverv og boliger. På grund af trafikstøj vil der være byggetekniske forhold, der skal håndteres ved boligbyggeri. Disse forhold vil blive håndteret i en kommende byggesag, fx via støjreducerende vinduer. Byggeriet på hjørnet af Roskildevej og Peter Bangs Vej kan være op til 20 m højt, og byggeri langs Roskildevej kan være op til 15 m højt.

I forhold til startredegørelsen er den arkitektoniske fremtræden bearbejdet yderligere. Lokalplanen stiller krav om, at facaderne udføres med lyse hvide, grå eller gule overflader og flade tage. For at skabe en mere livlig facade kan der indpasses felter i andre materialer fx glas og træ. Stueetagerne skal udføres i blank mur i en mørk grå eller brun farve. Byggerierne forsynes med vinduer på alle etager, og der er krav om, at hver facade har minimum 25 procent vinduer. I stueetagen skal der være åbne facader, hvor der etableres publikumsorienterede serviceerhverv, såsom butikker og cafeer. Eventuelle boliger skal forsynes med altaner, og fælles tagterasser kan indgå i friarealet. Det grønne præg mod Peter Bangs Vej er sikret opretholdt ved, at der i lokalplanen er stillet krav om levende hegn. 

Et af Københavns mål er, at beskæftigelsen skal stige, og virksomhedernes vilkår for økonomisk vækst skal forbedres. Projektet vil medføre flere arbejdspladser og være en ny virksomhed i et område, der er præget af mindre erhverv.

Kommuneplan
Ejendommene langs Roskildevej kan ifølge Kommuneplan 2011 anvendes til serviceerhverv.

Det er en forudsætning for byggeriet, at der udarbejdes tillæg til Kommuneplan 2011, der udvider den geografiske afgrænsning af kommuneplanrammen for serviceerhverv med to ejendomme ud mod Peter Bangs Vej. Rammerne forudsættes ændret fra B1-område, der giver mulighed for anvendelse til boligformål, til S1-område, der giver mulighed for serviceerhverv.

I S1-område er bebyggelsesprocenten 110, og der kan bygges i op til 20 m i højden.

Miljøvurdering
Forvaltningen vurderer, at lokalplanen ikke medfører miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer. Den mængde trafik nybyggeriet genererer er af et sådant omfang, at der ikke skal foretages en miljøvurdering.

Parkering
Parkeringsdækningen skal ifølge Kommuneplan 2011 være i størrelsesordenen og højst 1 p-plads pr. 100 m² etageareal. For det konkrete projekt svarer dette til 45 p-pladser, som placeres på terræn bag bygningen. Der vil endvidere blive etableret cykelparkering i overensstemmelse med Kommuneplanens normer. Min. 50 pct. af cykelparkeringspladserne vil være overdækkede eller i konstruktion.

Bæredygtighed
Der tilstræbes et bæredygtigt byggeri, hvor valg af konstruktioner og anvendelsen af energioptimerede glasfacader betyder, at bygningerne vil blive fremtidssikret med hensyn til energiforbrug og opfyldelse af laveste energiklasse, dvs. lavenergibebyggelse. Ejendommene er underlagt krav om tilslutning til kollektiv varmeforsyning. Der kan dog meddeles dispensation fra tilslutningspligten, når bebyggelse opføres som lavenergibebyggelse. Der kan etableres solceller, og solceller er ofte et element i et lavenergibyggeri. Frem til 2015 kan det tillades at anvende lavenergiklasse 2015 i stedet for laveste energiklasse (bygningsklasse 2020). Tilladelsen til fravigelse kan ske efter konkret miljømæssig og økonomisk vurdering. 
For at håndtere ”Lokal Afledning af Regnvand” vil byggeriet blive etableret med grønt tag, på nær på de flader der indrettes med tagterrasser. Det ubebyggede areal omkring byggeriet vil bidrage til, at regnvand kan sive.  

Intern høring
Valby Lokaludvalg er hørt i forbindelse med forvaltningens interne høring. Lokaludvalget ønsker, at ny bebyggelse tilpasses det eksisterende i højde, materialer og tagudformning og ser gerne tegl på hele facaden.
Lokaludvalget ønsker ikke serviceerhverv mod Peter Bangs Vej, da området omkring Damhussøen fortsat bør give mulighed for kig ind over villaområdet. Opførelsen af en fem etagers ejendom vil ifølge Lokaludvalget ødelægge denne oplevelse. Lokaludvalget er tilfreds med, at der fokuseres på bæredygtighed i lokalplanen.

Forvaltningen bemærker hertil, at de højder, der fremgår af lokalplanen, er i overensstemmelse med Kommuneplanen, og at byggeriet i højden tilpasser sig det eksisterende. Opbevaringscentret bygges mod Roskildevej og er kun i fem etager på en mindre del af bygningen. 
Forvaltningen finder endvidere, at en fornyelse i materialer og tagudformning er et positivt indslag i området, idet det nye byggeri får et selvstændigt, nutidigt udtryk samtidig med at materialer, farve og øvrige fremtræden skaber en god helhedsvirkning sammen med omgivelserne.
Det er en forudsætning for realisering af projektet, at de to grunde mod Peter Bangs Vej omfattes af lokalplanen. Da de to grunde i vidt omfang vil blive benyttet til parkering og varegård, bliver det mulige kig ind over villaområdet ikke påvirket væsentligt.

Lokaludvalget vil blive hørt igen, når lokalplanforslaget sendes i offentlig høring.

Borgerdialog
Lokalplanforslaget offentliggøres i 8 uger med offentliggørelse på Bliv Hørt. Forvaltningen har i forbindelse med udarbejdelse af lokalplanforslaget afholdt et orienterende møde for de grundejere, der er omfattet af lokalplanforslaget. Deltagerne var umiddelbart positive over for de skitserede løsninger.
Grundejerne vil blive hørt, når lokalplanforslaget sendes i offentlig høring, og der vil blive afholdt et borgermøde i høringsperioden.

Efter politisk behandling sendes planforslagene i høring i 8 uger.

Efter offentlighedsfasen vil forvaltningen gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslagene. Denne forventes forelagt Borgerrepræsentationen i foråret 2014.

      Claus Juhl                                            Pernille Andersen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet 9. september 2013

Der blev stemt om indstillingens 1.-2. at-punkt:  

For indstillingens 1.-2. at-punkt stemte 6 udvalgsmedlemmer: I, B, A, Ø
Imod indstillingens 1.-2. at-punkt stemte 2 udvalgsmedlemmer: O, C
2 udvalgsmedlemmer undlod at stemme: F 

Indstillingens 1.-2. at-punkt blev anbefalet. 

Udvalget fremsatte følgende protokolbemærkning: 

”Udvalget mener, at der skal stilles skærpede krav til facaderne på et kommende byggeri, idet grunden ligger ved en af byens indfaldsveje”