Endelig vedtagelse af lokalplan Mølle Allé, Valby (udsat sag)

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til endelig vedtagelse af lokalplan Mølle Allé. Planforslaget muliggør et nyt byggeri med familie- og ungdomsboliger, daginstitution og udvidelse af dagligvarebutik.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende lokalplan Mølle Allé (bilag 2) med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning.

Problemstilling

En grundejer ønsker at opføre ny bebyggelse i området langs Mølle Allé, Lillegade og Valby Langgade samt i gårdrummet på Mølle Allé 26-30 og Valby Langgade 55-59. Lokalplanforslaget blev godkendt i Teknik- og Miljøudvalget den 24. august 2020 og var i høring fra den 2. september 2020 til den 28. oktober 2020. Forvaltningen modtog 96 henvendelser. Høringen gav anledning til ændringsforslag. I forbindelse med den endelige vedtagelse af lokalplanen sendte Teknik- og Miljøudvalget den 18. december 2020 sagen retur til forvaltningen med en bemærkning om at gå i dialog med bygherre om mulighederne for at imødekomme synspunkterne fra foretræderne. Synspunkterne handlede om bevaring af bygningen Smedjen, herunder grundlaget for beslutningen om, at bygningen ikke anbefales bevaret. Derudover omplacering af etagehøjder mod Lillegade og overgangen mellem Valby Langgade 51 og bygningen i gården. Ændringsforslaget om omplacering af etagehøjder har efterfølgende været i supplerende høring fra den 21. januar til den 9. februar 2021. Forvaltningen har modtaget tre høringssvar, som ikke har givet anledning til yderligere ændringsforslag. Teknik- og Miljøudvalget skal nu tage stilling til endelig vedtagelse af lokalplanen pba. den offentlige- og supplerende høring.

Løsning

Området er en del af Valby Landsby, der er udpeget som værdifuldt kulturmiljø i Kommuneplan 2019 bl.a. på grund af en række bevarede bygninger og områdets vejstruktur, grønne områder og pladser, der afspejler landsbyperioden. I lokalplanområdet ligger det mindre bindingsværkshus Smedjen, der er opført i 1819 og ligger som baghus på adressen Valby Langgade 55. Den østlige del af lokalplanområdet udgøres af etagebebyggelse i 5 etager fra omkring år 1900, som definerer afgrænsningen af karréby mod øst. Den vestlige del af lokalplanområdet er lavere bebyggelse i 1-3 etager med varierende alder. Størstedelen af bygningerne har en middel til høj bevaringsværdi.

Lokalplanforslaget muliggør udvikling af et område med et grundareal på ca. 5.100 m². I den vestlige del muliggøres et byggeri med et samlet etageareal på ca. 6.700 m² fordelt på ca. 4.700 m² boliger herunder familie- og ungdomsboliger, som opføres i en kombination af almene og private boliger.

Derudover opføres ca. 800 m² daginstitution og 1.200 m² serviceerhverv, hvoraf 600 m² er til udvidelse af en eksisterende dagligvarebutik. I den nord/østlige del af planområdet er eksisterende bygninger, der udpeges som bevaringsværdige. Lokalplanforslaget muliggør en daginstitution til fire grupper, der forventes ibrugtaget i 2023. Økonomiforvaltningen oplyser, at deres prognose for antal børn i Valby viser, at der er behov for udbygning af kapaciteten.

Smedjen
Teknik- og Miljøforvaltningen har efter Teknik- og Miljøudvalgets møde den 14. december 2020 undersøgt mulighederne for at imødekomme synspunkterne fra foretræderne. I forhold til ønsket om at bevare Smedjen har forvaltningen været i dialog med grundejer, der har fået udarbejdet en gennemgang af Smedjen af en byggerådgiver, hvoraf det fremgår, at der kun fremstår få originale bygningsdele fra den gamle Smedje tilbage efter en gennemgribende renovation af bygningen. Forvaltningen har desuden modtaget en redegørelse fra Valby Lokalhistoriske Selskab og Arkiv om bygningens historie. På baggrund af det modtagne materiale og de spørgsmål om Smedjen, som blev rejst ved foretræderne ved møde i Teknik- og Miljøudvalget den 18. december 2020, har forvaltningen udarbejdet et nyt notat om Smedjen (bilag 9). Notatet peger på, at der er usikkerhed om den konkrete begrundelse for fastsættelse af bygningens SAVE-værdi på 6 (middel bevaringsværdi). Af den årsag har forvaltningen lavet en ny bevaringsvurdering af bygningen, hvorefter den er vurderet til at have en SAVE-værdi på 4 (middel bevaringsværdi) (bilag 10).

Forvaltningen vurderer på baggrund af den nye SAVE-vurdering samt de nye oplysninger om bygningen, at der fortsat ikke er grundlag for at udpege Smedjen som bevaringsværdi i lokalplanen, idet bygningen, på trods af at have en nævneværdig kulturhistorisk værdi, kun fremstår med få originale bygningsdele. Af hensyn til den samlede udvikling af området vurderer forvaltningen desuden, at det ikke er hensigtsmæssigt at ændre den foreslåede bebyggelsesplan.

Etagehøjder

Ønsket om at omplacere etagehøjder er indarbejdet i forvaltningens ændringsforslag (bilag 7 og 8). Forvaltningen har være i dialog med ejerne af Valby Langgade 51 om overgangen fra deres ejendom til bygning D i gården. Ejerne af Valby Langgade 51 ønsker, at bygning D starter i omkring samme højde som deres ejendom, som er ca. fem meter høj. I ændringsforslaget fremlagt på Teknik- og Miljøudvalgets møde den 18. december 2020 (bilag 8), er ønsket om en blødere overgang delvist imødekommet ved at bygning D forslås ændret til to etager (max otte m), tættest på Valby Langgade 51. I stueetagen i bygning D skal der være en daginstitution, hvor etagehøjden skal være mindst fire meter samt en ungdomsbolig på 1. sal på mindst tre meter. Da projektet ikke er projekteret, er det på nuværende tidspunkt ikke muligt at sige, hvad den præcise højde bliver tættest ved Valby Langgade 51. Lokalplanforslaget fastlægger højden for to etager til max. otte meter, hvilket vil være med til at skabe en glidende overgang fra Valby Langgade 51 i fem meter til den sydligste del af bygning D i max 16 m svarende til 4 etager.

Forslag til ændringer af lokalplanforslaget

Høringen og den supplerende høring har givet anledning til, at forvaltningen foreslår ændringer af lokalplanforslagets bestemmelser om fortovsbredden på en del af Lillegade. Det skal sikre, at der er plads til varelevering. Et byggefelt justeres i etageantal, for at give mindre skyggevirkning for naboerne. Derudover foreslår forvaltningen ændringer af bebyggelsens ydre fremtræden, herunder præcisering af overflader på facader, en forøgelse af taglængden hvor der må placeres kviste samt undtagelse af krav om altaner ved en bygning, hvor første sal ligger i niveau med friarealet. Desuden præciseres det, at plantning af træer som betingelse for ibrugtagning af byggeriet kun gælder lokalplanforslagets område I, fordi det alene er her, der plantes nye træer. Ydermere foreslår forvaltningen af etageantallet omplaceres langs Lillegade. Det præcise forslag til ændringer fremgår af bilag 5, 7 og 8.

Høring

Lokalplanforslaget har været sendt i høring af to omgange. Det skyldes, at der efter den første høring, er sket ændringsforslag, som har foranlediget en supplerende høring. De 96 modtagne henvendelser fra første høringsperiode er vedlagt som bilag 4. I bilag 5 er henvendelserne fra både den første høring og den supplerende høring refereret med forvaltningens bemærkninger. Der blev afholdt borgermøde den 19. oktober 2020 i forbindelse med første høringsperiode, hvor 40 borgere deltog fysisk og ca. 60 borgere deltog online. Referat af mødet er vedlagt (bilag 6). Borgernes hovedsynspunkter i høringen er anført nedenfor.

Valby Lokaludvalg har følgende hovedsynspunkter(bilag 4, henvendelse nr. 82):

1. Lokaludvalget fremhæver, at Valby Landsby bør sikres som et værdifuldt kulturmiljø i lokalplanen. Herunder ønsker lokaludvalget at bevare Smedjen og passagerne på begge sider af Smedjen. Smedjen er den sidste bevarede bygning tilbage fra Valby Landsby.
2. Lokaludvalget ønsker ikke en stor andel af ungdomsboliger, fordi der ikke kan stilles krav om, at det er unge/studerende, der bor i de private ungdomsboliger.
3. Lokaludvalget er bekymret for skyggepåvirkningerne fra den nye bebyggelse i gården, der er i fire etager, som vil fratage naboerne deres eftermiddags- og aftensol i gårdrummet. Det gælder særligt i forhold til Valby Langgade 51, som er i to etager. Derfor foreslås det at fjerne en etage på en del af bygning D mod Valby Langgade 51.
4. Lokaludvalget ønsker, at vareleveringen placeres på Valby Langgade, fordi Lillegade er for smal til at håndtere tung trafik. I stedet foreslås det indtænkt i projektet om cykelsti på Valby Langgade.

Forvaltningens bemærkninger 

1. I lokalplanforslaget er ca. 85 % af de ældre bygninger udpeget som bevaringsværdige, fordi de indgår i en bevaringsværdig sammenhæng. Fx Valby Langgade 51, 53 og 57-59 som i størrelse og udtryk viderefører Valby Landsbys karakter. Forvaltningen vurderer ud fra en konkret afvejning af bevaringsværdierne i forhold til udviklingen og sammenhængen i det nye område ikke, at det er hensigtsmæssigt at ændre den foreslåede bebyggelsesplan og udpege Smedjen som bevaringsværdig i lokalplanen. Billede af Smedjen fremgår af bilag 9.
2. I Kommuneplan 2019 er der en målsætning om at etablere 12.000 nye ungdomsboliger frem mod 2031 bl.a. i stationsnære områder som dette, og i kommunens planlægning tilstræbes en blandet boligsammensætning. Det er ikke muligt med lokalplanen at sikre, at det er unge/studerende som bor i de privatejede ungdomsboliger. Bygherre ønsker dog at bygge en blanding af ungdoms- og familieboliger til fagforeningens medlemmer, herunder lærlinge. Der stilles desuden krav om 25 % almene boliger.
3. Det er med projektet sikret, at der er tilstrækkeligt dagslys i bygningerne, men det er korrekt, at der vil komme skyggepåvirkning på udearealerne i forhold til den nuværende situation, hvor en stor del af lokalplanområdet i dag henligger som en parkeringsplads. I stedet kommer der et byrum med en passage mellem Mølle Allé og Valby Langgade, hvor der vil være offentlig adgang. Derudover vil daginstitutionens legeplads være offentlig tilgængelig udenfor almindelig lukketid. Forvaltningen har været i dialog med bygherre særligt ift. at nedtrappe etageantallet på bygningen i gården mod Valby Langgade 51. Bygherre foreslår, at den nordligste del af bygning D i gården etableres i 2 etager og derefter trapper op til 4 etager (bilag 8, 2).
4. Vejprofilet på Valby Langgade, som er en strøggade, er for smalt til også at kunne håndtere varelevering. Forvaltningens praksis er, at varelevering etableres, så det er til så lidt gene for trafikafviklingen som muligt, dvs. i sidegaderne. Lillegade er smal, og derfor har forvaltningen undersøgt udfordringen med varelevering igen, hvilket betyder, at forvaltningen foreslår at indsnævre fortovet til to meter på en del af Lillegade for at give tilstrækkeligt plads til varelevering. Det kan blive nødvendig at nedlægge en til to parkeringspladser på Lillegade i forbindelse med byggesagen. Det afhænger af størrelsen på køretøjet til varelevering.

Københavns Museum har følgende hovedsynspunkter(bilag 4, henvendelse nr. 71):

Københavns Museum er enige i udpegningen af de bevaringsværdige bygninger, som fremgår af lokalplanforslaget fra den oprindelige høring, og som til sammen udgør et samlet kulturmiljø med høj bevaringsværdi. De mener dog også, at Smedjen bør bevares, fordi den er tilbage fra den gamle landsby. I skala og form følger bygningen den oprindelige bygning og udgør et vidnesbyrd om områdets historie.

Forvaltningens bemærkninger

Se forvaltningens bemærkninger 1 til Valby Lokaludvalg.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelse

1. 53 borgere, herunder Valby Lokalhistoriske Selskab og Arkiv, ønsker at bevare Smedjen.
2. 24 borgere ønsker ikke bygningen i gården, eller som minimum, at den reduceres i højden. Der er et stort etagespring mellem Valby Langgade 51, som er i 2 etager, og bygningen i gården i 4 etager.
3. I 23 henvendelser bliver der gjort opmærksom på, at der vil komme meget støj fra ungdomsboligerne og daginstitutionen midt i gården. De eksisterende boliger er i forvejen meget plaget af trafikstøj fra Valby Langgade og Toftegårds Allé. Den nye bebyggelse i gården vil betyde, at der fremadrettet ikke vil være ro i gården, og derfor ønsker borgerne ikke denne bygning.
4. To borgere foreslår ændringer af bestemmelserne om bebyggelsens ydre fremtræden. Den ene henvendelse omhandler en præcisering af facadeudtryk, mens den anden omhandler hvad der gør sig gældende på område II, Valby Langgade 61-63.

Forvaltningens bemærkninger

1. Se forvaltningens bemærkninger 1 til Valby Lokaludvalg.
2. Se forvaltningens bemærkninger 3 til Valby Lokaludvalg.
3. Forvaltningen er opmærksom på, at der er meget trafikstøj fra særligt Toftegårds Allé. Området er i kommuneplanen fastlagt til boliger. Lokalplanen fastsætter bestemmelser som sikrer, at de gældende støjgrænser overholdes i området. Der er fastsat støjgrænser for både indendørs og udendørs. Forvaltningens udgangspunkt er at videreføre den mindre skala fra landsbyen, fremfor at videreføre karrébebyggelse i 5 etager langs vejene, for at understøtte det værdifulde kulturmiljø i Valby Landsby, hvilket betyder, at det vil være lavere bygninger, der ligger spredt mellem hinanden.
4. Forvaltningen er positiv overfor ændringer af bestemmelserne om bebyggelsens ydre fremtræden, fordi det indpasser sig i omgivelserne og justeres ift. opdelingen i delområder, da område II kun omfatter én bygning, og fremsætter på den baggrund forslag til ændringer af bestemmelserne om bebyggelsens ydre fremtræden.

Supplerende høring

Ændringsforslag om omplacering af etagehøjder har været i supplerende høring fra den 21. januar til den 9. februar 2021. Forvaltningen har modtaget tre høringssvar (bilag 11).

Valby Lokaludvalg har følgende hovedsynspunkter(bilag 11, henvendelse nr. 3):

Valby Lokaludvalg er positiv overfor omplaceringen af etageareal mod Lillegade samt etageændringerne ved bygning D i gården. Derudover mener udvalget, at kulturmiljøet skal respekteres, og derfor skal Valby Langgade 61-63 højst være i 2 etager, som bygningen modsatte hjørne, Valby Langgade 65-67.

Forvaltningens bemærkninger

Den supplerende høring omhandler alene omplacering af etageantallet ved bygning B.
Ift. etageantallet ved bygning H, Valby Langgade 61-63, er lokalplanen formuleret på en sådan måde, at en overskridelse af bebyggelsesprocenten på 150 kræver en dispensation fra Teknik- og Miljøudvalget. Grundstørrelsen for Valby Langgade 61-63 er omtrent samme størrelse som lokalplanforslagets byggefelt. Det betyder, at hvis hele byggefeltet ønskes udnyttet, sikrer bebyggelsesprocenten, at det kun er muligt at etablere en bygning på 1,5 etage.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelse (bilag 11)

1. En borger mener, at en for stor andel af etagearealet i ændringsforslaget er udlagt i 3 etager.
2. En borger mener ikke det er hensigtsmæssigt at øge trafikken på en smal vej som Lillegade. Derudover ytrer borgeren bekymring for, at der etableres ungdomsboliger og fælleslokale mod Lillegade, fordi det vil give mere støj.

Forvaltningens bemærkninger

1. Forvaltningen anerkender, at en for stor del af etagearealet er udlagt i 3 etager. Der ændres derfor i de ændringsforslag, der forelægges politisk behandling, således at et større areal udlægges til 1 etage end fremsat i den supplerende høring.
2. Den supplerende høring omhandler alene omplacering af etageantallet ved bygning B. Der ændres ikke på anvendelser ift. det forslag, der var i offentlig høring. De trafikale problemstillinger og støj fra ungdomsboliger er kommenteret under den offentlige høring i bilag 5, pkt. B og G.

Politisk handlerum

• Det kan besluttes at til- og fravælge bygninger, der foreslås fastlagt som bevaringsværdige. Hvis Smedjen ønskes fastlagt som bevaringsværdig, vil det forudsætte supplerende høring, før lokalplanen kan endeligt vedtages, da en sådan ændring vil betyde at bebyggelsesplanens mulighed for nybyggeri ikke kan fuldt realiseres. Der vil skulle tages stilling til om den samlede byggemulighed skal reduceres eller indpasses andetsteds i området.

• For det kommende nybyggeri er det muligt at ændre omfang og placering af byggeriet, den ydre udformning af bygningerne og indretningen af udearealer.
  Større ændringer som fx bebyggelsens mulige størrelse, højde, placering og arkitektur kan forudsætte supplerende høring, og endelig vedtagelse af lokalplanen kan først ske efter den supplerende høring.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

På matrikel 11e Valby, København er der tinglyst en servitut om tillægskøbesum. Spørgsmålet behandles af Økonomiforvaltningen i henhold til de regler, der gælder for området.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget lokalplanen, bekendtgør Teknik- og Miljøforvaltningen denne i henhold til reglerne i planloven.

                  Søren Wille
                                    / Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 9. maj 2022

Socialistisk Folkeparti, Det Konservative Folkeparti, Socialdemokratiet, Alternativet og Venstre stillede følgende ændringsforslag som tilføjelse til 1. at-punkt (ÆF1):

”dog således, at bygningen benævnt "Smedjen", beliggende på Valby Langgade 55, udpeges som bevaringsværdig og at byggefelt J, hvor smedjen ligger i, udgår af lokalplanområdet.”

Ændringsforslaget (ÆF1) blev vedtaget uden afstemning.

Det Konservative Folkeparti stillede følgende ændringsforslag som tilføjelse til 1. at-punkt (ÆF2):

”dog således, at der ikke stilles krav om almene boliger.”

Ændringsforslaget (ÆF2) blev forkastet med 2 stemmer mod 8. Ingen undlod at stemme.

For stemte: C.

Imod stemte: A, B, F, V, Ø og Å.

Den således ændrede indstilling blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Socialdemokratiet, Det Konservative Folkeparti, Socialistisk Folkeparti, Venstre, Enhedslisten og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:

”Partierne ønsker at bevare det kulturhistoriske miljø; derfor ønsker vi at bevare den gamle smedje."

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

”Konservativt Folkeparti ønsker, at parkeringsnormen for biler fastsættes til 1 pr. 100 m2 bolig – således at parkering kan holdes på egen grund uden at belaste de offentlige vejarealer.”