Startredegørelse for tillæg 5 til lokalplan Ørestad Syd med kommuneplantillæg, Amager Vest

Startredegørelsen skal fastlægge rammerne for udvikling af Ørestad Syd med en højere grad af publikumsorienteret serviceerhverv i stueetagerne. Med planforslagene ændres desuden anvendelsen af arealet langs Ørestads Boulevard fra primært erhverv til primært boliger, herunder almene boliger. Der skal planlægges for tre daginstitutioner.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til tillæg til lokalplan Ørestad Syd på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 2.
   
   Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget godkender,
   
   
2. at Økonomiforvaltningen udarbejder forslag til kommuneplantillæg på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 2.

Problemstilling

Startredegørelsen skal give en pejling på det videre arbejde med placering og procentvis andel publikumsorienteret serviceerhverv i stueetagerne i Ørestad Syd. Desuden skal startredegørelsen give en afklaring om anvendelsen af arealet ved Ørestads Boulevard skal ændres fra primært erhverv til primært boliger samt bygningshøjden på nybyggeriet.

Teknik- og Miljøudvalget har den 16. august 2021 besluttet, at der skal udarbejdes et nyt lokalplantillæg for Ørestad Syd, som understøtter publikumsorienteret serviceerhverv. Den 30. august 2021 blev udvalget orienteret om, hvilke matrikler/byggefelter der ville kunne omfattes af lokalplanforslaget. På matrikel 1004c omfattes nybyggeri dog ikke af lokalplanforslaget, da byggeriet er i myndighedsbehandling, og projektet har publikumsorienteret serviceerhverv i stueetagen.
En bygherre har anmodet forvaltningen om et nyt plangrundlag for Ørestad Syd, som ændrer anvendelsen af arealet ved Ørestads Boulevard fra primært erhverv til primært boliger i alt ca. 44.500 m2. På baggrund af en prognose fra Økonomiforvaltningen er der behov for 20 daginstitutionsgrupper fordelt på tre institutioner i området.

Løsning

Lokalplanområdet omfatter arealet syd for Hannemanns Allé og vest for Ørestads Boulevard og metro. Mod vest er Kalvebod Fælled og mod syd er Tårnby Kommune. Ørestad Syd er siden 2006 udviklet til et nyt byområde. Der er i dag byggeri under opførelse og enkelte grunde er endnu ikke bebygget. Området består primært af boliger, men har også parkeringshuse, erhverv og offentlige funktioner. Der er enkelte butikker og caféer, som er koncentreret på Asger Jorns Allé og i området syd for. Området er i dag omfattet af lokalplan 398 Ørestad Syd med tillæg 1-4.

Planforslagene skal øge andelen af områdets stueetager, som skal anvendes til publikumsorienteret serviceerhverv på Asger Jorns Allé, Ejler Billes Allé og Ørestads Boulevard. Derudover skal det gøres muligt at anvende stueetager i de eksisterende bygninger, som er orienteret mod offentlige byrum til publikumsorienteret serviceerhverv (bilag 2). De ændrede bestemmelser for stueetagernes anvendelse vil således gælde for nybyggeri og ved evt. senere ændring af anvendelsen af stueetager, hvor der i dag er opført bygninger, der er givet byggetilladelse eller hvor sagen er i myndighedsbehandling (bilag 5). Lokalplanforslaget vil ikke påvirke den eksisterende anvendelse af stueetagerne.

Asger Jorns Allé

Den gældende lokalplan har bestemmelser om, at på den nordlige del af Asger Jorns Allé, skal stueetager langs mindst 75 % af facadestrækningen inden for hvert byggefelt anvendes til publikumsorienterede serviceerhverv, liberale erhverv, fritidsprægede sports- og idræts- og/eller kulturelle funktioner, aktive beboerfaciliteter, daginstitutioner eller andre aktive offentlige formål. Langs den sydlige del af Asger Jorns Allé skal stueetager langs mindst 50 % af facadestrækningen inden for hvert byggefelt anvendes til ovennævnte funktioner og må også anvendes til mødelokaler, undervisningslokaler, andre offentlige formål samt udadvendte virksomhedsfunktioner.

For at understøtte Asger Jorns Allé som områdets hovedstrøg anbefaler forvaltningerne, at begrænse bestemmelsen, så stueetager kun må anvendes til publikumsorienterede serviceerhverv, men at den procentvise fordeling fastholdes.

Ejler Billes Allé

Den gældende lokalplan giver mulighed for publikumsorienteret servicehverv i stueetagens sydvestlige hjørne på matrikel 1045. Forvaltningerne anbefaler, at stueetager i nybyggeri skal anvendes til publikumsorienterede serviceerhverv langs mindst 50 % af facadestrækningen på matrikel 1045. Det er ikke i tråd med bygherres ønske om mulighed for publikumsorienteret serviceerhverv på den del af matrikel 1045 Sundby overdrev, som vender mod Richard Mortensens Vej (øst).

Ørestads Boulevard

Den gældende lokalplan har ikke en bestemmelse om, at stueetagerne på Ørestads Boulevard skal anvendes til publikumsorienteret serviceerhverv. Forvaltningerne anbefaler, at stueetager i nybyggeri på Ørestads Boulevard skal anvendes til publikumsorienteret serviceerhverv langs mindst 75 % af facadestrækningen på matrikel 970a nærmest Vestamager Station og matrikel 971a på hjørnet mod Kanalpladsen. 50 % af facadestrækningen af den øvrige stueetage skal anvendes til publikumsorienteret serviceerhverv eller andre funktioner, som bidrager til bylivet. På baggrund af en analyse af by- og handelsliv i Ørestad Syd (BRIQ juni 2022) mener bygherre ikke, at der er grundlag for erhverv i stueetagen på hele strækningen og bygherre er således enig i den foreslåede procentdel af publikumsorienteret serviceerhverv i stueetagerne.

Konvertering fra primært erhverv til primært boliger ved Ørestads Boulevard

Planforslagene skal gøre det muligt at opføre et boligbyggeri ved Ørestads Boulevard, som afslutter de to karrébebyggelser. Teknik- og Miljøforvaltningen anbefaler, at nybyggeriet skal tilpasses den omgivende bebyggelse og fastholde de maksimale bygningshøjder for boliger i den gældende lokalplan på højst 34 m (10 etager) på matrikel 970a, og højst 30 m (højst 9 etager) på matrikel 971a. I tråd med bygherres ønske skal det undersøges, om der kan bygges op til 40 m (12 etager) på matrikel 971a på hjørnet ved Kanalpladsen, overfor den planlagte boligbebyggelse på op til 42 m. Bygherre ønsker en øget bygningshøjde på op til 37 m (11 etager) på matrikel 970a og op til 40 m (12 etager) på matrikel 971a. Bygherres begrundelse er, at den gældende lokalplan muliggør erhverv i op til 42 m (10 etager) på matrikel 971a, og at en bygningshøjde på op til 40 m giver mulighed for større variation.

Der er støj i området primært fra Ørestads Boulevard og Metro Service A/S øst for lokalplanområdet, som overstiger de vejledende grænseværdier. Det skal derfor afklares i lokalplanprocessen, om det er muligt at placere boliger og daginstitutioner (støjfølsom anvendelse) i området.

Da skoledistriktet har under 30 % almene boliger, og lokalplanen muliggør omdannelse fra erhvervsformål til boligformål, stilles krav om minimum 25 % almene boliger, jf. Kommuneplan 2019.

Parkering

Teknik- og Miljøforvaltningen anbefaler at benytte kommuneplanens normer for bilparkering, som er 1:250 m² for boliger 1:214 m² for erhverv, 1:143 m² for butiksformål og 1:286 m² for daginstitutioner.

I byudviklingsområder kan parkeringsdækningen efter en konkret vurdering fastsættes med lavere parkeringsnorm for alle funktioner. Ved kontorbyggeri kan parkeringsdækningen i byudviklingsområder efter en konkret vurdering maksimeres til 1 plads pr. 143 m² eller minimeres til 1 plads pr. 286 m²
Da lokalplanforslaget omfatter et større byområde, der næsten er udbygget, har forvaltningen vurderet, at kommuneplanens parkeringsnormer er fyldestgørende. 

Forvaltningen anbefaler at benytte Kommuneplanens standardnormer for cykelparkering, som er 1:500 m² for boliger, erhverv og butikker og 1:250 m2 for daginstitutioner.

Kommuneplan

For at gennemføre projektet og udarbejde lokalplanforslaget er det nødvendigt med et tillæg til kommuneplanen. Tillægget kan muliggøre en boligandel på op til 80 % af etagearealet, og tilpasser detailhandelsstrukturen i området til de nye ønsker. Arealerne har ligget hen i en længere periode, og det forventes ikke, at arealerne på kort eller lang sigt vil blive udviklet til erhvervsformål. Af hensyn til den samlede udvikling i Ørestad Syd og færdiggørelse af området lokalt, anbefaler Økonomiforvaltningen at muliggøre den ændrede fordeling mellem bolig og erhverv.

Indledende høring

Der er foretaget indledende høring herunder af Amager Vest Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Lokaludvalget har følgende hovedsynspunkter:

1. Der er et stort lokalt ønske om mere by- og butiksliv i Ørestad Syd. Herunder at Asger Jorns Allé og byggegrunde langs Ørestads Boulevard udvikles til handelsstrøg og at tomme stuelejligheder kan omgøres til eksempelvis mikroerhverv.
2. Ønsker at der planlægges for flere buske, træer og andet grønt i bydelen. Blandt andet træer langs vestsiden af Ørestad Boulevard, og at der sikres gode vækstbetingelser og valg af træsorter. Derudover ønsker lokaludvalget at etablering af beplantningen ikke venter til byggeriet er færdigt.
3. Håber at der indtænkes krav om universelt design i lokalplanforslaget.
4. Opfordrer Københavns Kommune og bygherre til at sikre en tæt, løbende dialog med borgerforeningen og at Teknik- og Miljøforvaltningen inddrager erhvervsdrivende og borgere i lokalplanprocessen.

Forvaltningens bemærkninger

1. Planforslagene kan understøtte en ønsket udvikling ved at stille krav til, hvilken anvendelse der kan eller skal være i stueetagerne og at øge den procentvise andel af stueetagen, som skal eller kan indeholde publikumsorienterede funktioner. De ændrede bestemmelser for stueetagernes anvendelse vil gælde for nybyggeri og ved evt. senere ændring af anvendelsen af stueetager, hvor der i dag er opført bygninger, eller hvor der er givet byggetilladelse eller hvor sagen er i myndighedsbehandling.
2. Lokalplanforslaget vil indeholde bestemmelser om antallet af nye træer og andelen af beplantning på arealerne langs Ørestads Boulevard, hvor der muliggøres nybyggeri. For at sikre gode vækstbetingelser skal der være mindst 20 m2 areal med vandgennemtrængelig overflade omkring hvert nyplantet træ. Hvis der plantes tre eller flere træer i et sammenhængende areal, kan arealet pr. træ reduceres til mindst 10 m2. Som standard indeholder lokalplanforslag i København ikke bestemmelser om træsorter. Det er en betingelse for ibrugtagning af ny bebyggelse, at de nye træer er plantet.
3. Universelt design og tilgængelighed sikres i byggesagsbehandlingen.
4. Forvaltningerne inviterer sammen med Amager Vest Lokaludvalg til et tidligt borgermøde efter startredegørelsen er politisk behandlet og til borgermøde i forbindelse med den offentlige høring af lokalplanforslaget.

Anbefalinger til den videre planlægning

Forvaltningerne vil i det videre samarbejde med bygherre særligt fokusere på følgende temaer:

Understøtte publikumsorienteret serviceerhverv i Ørestad Syd:

• ·Øge den procentvise andel af stueetagerne, som skal anvendes til publikumsorienteret serviceerhverv på Asger Jorns Allé, Ejler Billes Allé og Ørestads Boulevard jf. Løsning og bilag 5.
• Stueetager, der er orienteret mod offentlige byrum i området, skal kunne anvendes til publikumsorienteret serviceerhverv.
• Placere 20 daginstitutionsgrupper fordelt på 3 institutioner i området, hvor der så ikke kan være publikumsorienteret serviceerhverv.

Boliger ved Ørestads Boulevard:

• Tilpasse nye bygningers udformning og højder til den eksisterende bebyggelse og karréer. Bygningshøjder skal være højst 34 m på matrikel 970a og højst 30 m på matrikel 971a. Det skal undersøges, om der kan bygges op til 40 m på hjørnet af Kanalpladsen overfor Kanalhuset.
• Sikre variation i bygningernes arkitektur, forskellige bygningshøjder og forskydninger af facader. Der skal være forskel i arkitekturen på matrikel 970a og 971a.
• Muliggøre en boligandel på op til 80 % af etagearealet inden for kommuneplanrammen.

Politisk handlerum

• Det kan besluttes, at der skal være en anden procentvis andel af stueetagerne i Ørestad Syd, som kan eller skal anvendes til publikumsorienteret serviceerhverv.
• Det kan besluttes at fastholde, at matrikel 970a og 971 a, Sundby Overdrev ved Ørestads Boulevard fortsat skal anvendes til primært erhverv.
• Det kan besluttes, at en større eller mindre andel end 25 % af nybyggeriets bruttoetageareal til boliger må anvendes til kollegie-og ungdomsboliger.
• Det kan besluttes, at der ikke skal stilles krav om at andelen af almene boliger skal være 25 % af det samlede nye/konverterede boligetageareal. Det fremgår af Teknik- og Miljøforvaltningens administrationsgrundlag for almene boliger (BR 9. maj 2019), at der som udgangspunkt skal stilles krav om 25% almene boliger i nye lokalplaner, der opfylder kriterierne herfor. Jf. planloven kan der højst stilles krav om 25 % almene boliger.
• Det kan besluttes, at nybyggeriet på matrikel 970a og 971 a, Sundby Overdrev ved Ørestads Boulevard opføres med et andet omfang, placering eller udtryk, fx bygningshøjder op til 40m.
• Det kan besluttes at bruge en anden parkeringsnorm ved at foretage en konkret vurdering efter kommuneplanens særlige bemærkning for bilparkering i byudviklingsområder eller særlig bemærkning for bilparkering til kontorerhverv.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når udvalgene har vedtaget startredegørelsen, inviterer forvaltningerne til et tidligt borgermøde. Forvaltningerne udarbejder herefter et forslag til lokalplan med tilhørende tillæg til kommuneplanen. Forvaltningerne forventer at forelægge planforslagene for Borgerrepræsentationen medio 2023, hvorefter det sendes i offentlig høring i otte uger. Lokalplanen ventes endeligt vedtaget i 4. kvartal 2023.

                       Søren Hartmann Hede                       Søren Wille

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 9. januar 2023

Radikale Venstre stillede følgende ændringsforslag som tilføjelse til 1. at-punkt (ÆF1):

”dog således at der indgår en konkret vurdering af parkeringsnormen på baggrund af, at det er et byudviklingsområde med kort afstand til offentlig transport.”

Ændringsforslaget (ÆF1) blev vedtaget med 6 stemmer mod 2. 3 undlod at stemme.

For stemte: B, F, Ø og Å

Imod stemte: C

Undlod at stemme: A og V

Det Konservative Folkeparti stillede følgende ændringsforslag som tilføjelse til 1. at-punkt (ÆF2):

”dog således, at der maksimalt stilles krav om 20 % almene boliger."

Ændringsforslaget (ÆF2) blev forkastet med 2 stemmer mod 9. Ingen undlod at stemme.

For stemte: C

Imod stemte: A, B, F, V, Ø og Å

Den således ændrede indstillings 1. at-punkt blev godkendt med 9 stemmer mod 2. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A, B, F, V, Ø og Å

Imod stemte: C

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

”Det Konservative Folkeparti ser gerne, at parkeringsnormen fastsættes for biler til 1 parkeringsplads pr. 100 m2 familiebolig, så parkering kan holdes på egen grund uden at belaste de offentlige vejarealer.”