Støtte til opførelse af 80 almene familieboliger ved Gammel Køge Landevej, matr. 2138 Valby og del af matr. 2139
Støtte til opførelse af 80 almene familieboliger ved Gammel Køge Landevej, matr. 2138 Valby og del af matr. 2139
Teknik- og Miljøudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 8. november 2006
Sager til beslutning
19. Støtte til opførelse af 80 almene familieboliger ved Gammel Køge Landevej, matr. 2138 Valby og del af matr. 2139
TMU 877/2006 J.nr. 631.0076/06
INDSTILLING
Teknik-
og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget
og Borgerrepræsentationen anbefaler,
at bemyndige Teknik- og Miljøudvalget til at meddele
tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån og indskud i
Landsbyggefonden på 7 % af anskaffelsessummen,
at bemyndige Teknik- og Miljøudvalget til at godkende
det endelige projekt.
RESUME
NCC
Property Development A/S (NCC PD) har som bygherre og med Lejerbo som
driftsherre ansøgt om støtte i henhold til lov om almene boliger m.v. til
opførelse af 80 almene familieboliger på matr. nr. 2138 og del af matr. 2139 Valby,
Gammel Køge Landevej.
NCC
PD og Lejerbo er valgt som henholdsvis bygherre og driftsherre til byggeriet på
baggrund af Københavns Kommunes udbud i 2005 af grundkapiatallån til almene familieboliger
i åben kvote.
De
80 boliger indgår i det nye bykvarter på den tidligere F. L. Smidth grund, som
er omfattet af lokalplan nr. 391 "F. L. Smidth II", vedtaget i
Borgerrepræsentationens møde den 22. september 2005.
Den
samlede anskaffelsessum for de 80 boliger er opgjort til 133.068.000 kr., inkl.
moms, svarende til 17.688 kr. pr. m² bruttoetageareal (i alt
Finansiering
af boligerne sker efter reglerne i lov om almene boliger m.v.
Kommunens
grundkapitallån vil på grundlag af den skønnede anskaffelsessum andrage i alt
ca. 9.315.000 kr. Lånet afholdes af
budgetansvarlig institution: Plan & Arkitektur på funktion 8.24.5 (indskud
i Landsbyggefonden) og Kommunens
garantiforpligtelse for boligerne beløber sig til ca. 34,6 mio. kr.
Projektet
er udbudt i omvendt licitation, hvor den nærmere detaljering af projektet indgår
som et konkurrenceparameter, idet NCC PD vurderede, at et udbud i traditionel
forstand ikke ville kunne overholde rammebeløbet. Der ligger derfor ikke på
nuværende tidspunkt et nærmere detaljeret projekt, men kun foreløbige tegninger,
byggeprogram og idebeskrivelse, som har været baggrunden for den omvendte
licitation.
NCC
har udbudt projektet før fremsendelse af skema A, for at være sikre på, at der
indkom bud, der kunne overholde rammebeløbet.
Indstillingen
vedrører således primært økonomien, så kommunen kan få sagen gennemført med 7 %
i grundkapital og ikke den forhøjede sats på 14 %, som grundkapitaludgift i det
nye år.
Det forventes, at der snarest fremsendes licitationsresultat med skema B ansøgning samt bearbejdet projekt, hvorefter en ny indstilling vil blive udarbejdet for den planmæssige og arkitektoniske del og forelagt Teknik- og Miljøudvalget.
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
På
baggrund af Københavns Kommunes udbud af grundkapitallån (2005) til byggeprojekter
med almene familieboliger i åben kvote indgår projektet i et tilbud fra NCC PD
og Lejerbo, som er accepteret som henholdsvis bygherre og driftsherre på
byggeriet. I tilbuddet er den samlede anskaffelsessum opgjort til 133.068.000
kr., svarende til 17.688 kr. pr. m² bruttoetageareal.
Byggeriet forventes
igangsat primo maj 2007 med forventet færdiggørelse primo august 2008.
Eksisterende forhold
Den aktuelle ejendom udgør en del af det tidligere
industriområde F.L. Smidth i Valby. F.L. Smidth-koncernen afhændede i starten
af 1990'erne et ca.
Med vedtagelse af lokalplan nr. 391 "F.L. Smidth II" i
2005 blev et større område fastlagt til helårsboliger og serviceerhverv. Den
aktuelle ejendom indgår i lokalplanens område I, som kan rumme i alt ca.
I dag er dette område én stor byggeplads, idet et nyt
domicil til Lejerbo er under opførelse, foruden to etageejendomme med i alt ca.
250 lejligheder og ca.100 rækkehuse.
Planforhold
Det er intentionen med lokalplanen, at område I og II
beliggende ud til Gammel Køge Landevej udbygges til et attraktivt bolig- og
serviceerhvervsområde omkring et internt hovedstrøg. I område I skal
bebyggelser, gade- og pladsrum samt park- og haverum medvirke til at skabe
varierede, attraktive og oplevelsesrige byrum. Nybyggeri skal have et nutidigt
arkitektonisk udtryk, og den enkelte bygning skal afspejle et tydeligt arkitektonisk
hovedgreb.
Etageboliger skal i gennemsnit have en størrelse på
mindst
Friarealet skal være af størrelsesordenen 50 pct. af
boligetagearealet og regnes for hvert underområde under ét. Den del af de
interne veje, der er forbeholdt fodgængere og cyklister, herunder veje udformet
som gågader/pladser (eksklusive kørsels- og parkeringsarealer) samt halvdelen
af øvrige veje fastlagt som opholds- og legeområder, kan medregnes i
f
riarealet.
Parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1
parkeringsplads pr.
Projektet er med hensyn til de overordnede principper
i overensstemmelse med lokalplan nr. 391 "F.L. Smidth II". Med hensyn til parkering
og friareal afventes det endelige projekt, idet de nuværende skitser ikke har
taget hensyn til de gældende krav.
Projektet
Med ansøgningen
foreligger en projektmappe fra januar 2006 med forslag til den ny boligbebyggelse,
en idebeskrivelse samt et byggeprogram for udbud, der omfatter en række
generelle krav, herunder krav til bygningens udformning og boligens indretning,
haveanlæg m.v. Der foreligger ikke en egentlig projektbeskrivelse, men udelukkende
oplysninger om intentioner og hovedidé til projektet.
De 80 boliger med
et boligareal på ca.
Bebyggelsen
udformes som en åben karrebebyggelse, der åbner sig mod nordøst ud til et
gårdrum, som deles med Lejerbos nye domicil. Domicilbygningen afskærmer det fælles
gårdanlæg mod Gammel Køge Landevej.
Facadeudformningens
hovedidé bygger på skiftevis lukkede og åbne vertikale felter i form af tunge
vægge i kombination med store lette glasfacadepartier, som giver bygningen et
transparent udtryk. Dette vertikale facadeudtryk brydes af en varieret brug af
lette altaner.
Den videre
bearbejdning af projektet skal ske på baggrund af lokalplanens bestemmelser for
bebyggelsens ydre fremtræden. Ved den endelige udformning af bygningens facader
og gavle skal der skabes en god helhedsvirkning ved valg af materialer og
disses patineringsevne, farver og øvrige detaljer. Gavle skal behandles som facader.
Det forudsættes, at
den nærmere udformning og detaljering af facaden sker i dialog med Plan &
Arkitektur.
Boligerne er disponeret to ad gangen omkring en
trappe- og elevatorkerne med adgang fra gade- og havesiden. Adgang til
boligerne sker via en fordelingsentré. Enkelte boliger i stueetagen har adgang
gennem et opholdsrum. Boligerne er opbygget omkring en midterkerne med bad/toilet,
køkken og installationer. Opholds- og soverum er placeret omkring midterkernen.
De fleste boliger er gennemlyste, ligesom der er mulighed for at cirkulere
gennem alle rummene. Alle boliger har 2 altaner, hvilket søges fastholdt i den
videre bearbejdning af projektet.
Hjørneboligerne er ikke alle gennemlyste, hvilket der
i den videre bearbejdning skal søges mulighed for, ligesom de små boliger i
stueetagen med adgang via et opholdsrum, skal omdisponeres med passende
adgangsforhold og bringes i overensstemmelse med projektets intentioner.
Yderligere skal der etableres fællesanlæg for bebyggelsens beboere, ligesom der
skal foretages en videre bearbejdning af bebyggelsens udendørs opholdsarealer.
Vurdering
På det foreliggende grundlag vurderer forvaltningen,
at projektet vil kunne leve op til en kvalitetsmæssig god bebyggelse med
boliger af god standard. I forhold til det medsendte illustrationseksempel anses
det for realistisk at nå frem til en udformning, som kan leve op til lokalplanens
kvalitetskrav.
Københavns Kommunes
boligpolitik
Boligplan for Københavns Kommune 2005-2008 er godkendt
den 15. december 2005 af Borgerrepræsentationen (755/05). Planen har bl.a. som
mål at øge byggeri af store familieboliger og blandede ejerformer.
I Kommuneplan 2005, hvor rækkefølgen for byudvikling
af de områder, der rummer et større omdannelsespotentiale fastlægges, nævnes
bl.a. en omdannelse af de stationsnære arealer i Valby i planperiodens første
del fra 2006-2011.
Bebyggelsen rummer udelukkende almene boliger, men som
helhed indeholder lokalplanområdet blandede ejerformer.
Den nye bebyggelse lever således op til de
boligpolitiske hensigter om bl.a. store familieboliger og blandede ejerformer
for et byudviklingsområde.
&nb
sp;
Økonomi, finansiering, leje
Projektets anskaffelsessum er af ansøger opgjort til 133.068.000
kr., inkl. moms, svarende til 17.688 kr. pr. m² bruttoetageareal, hvilket
overholder maksimumsbeløbet for 2006 på 17.700 kr. pr. m² i henhold til
almenboligloven.
Anskaffelsessummen
inkl. moms fordeler sig som således (
|
Grundudgifter |
32.605.000 kr. |
(4.334 kr./m²) |
|
Håndværkerudgifter |
82.513.000 kr. |
(10.968 kr./m²) |
|
Omkostninger |
17.950.000 kr. |
(2.386 kr./m²) |
|
I alt |
133.068.000 kr. |
(17.688 kr./m²) |
Grunden på i alt
Finansiering af boligerne sker
efter reglerne i lov om almene boliger m.v. med 7 pct. kommunal grundkapital,
beboerindskud på 2 pct. samt 91 pct. realkreditlån med kommunegaranti for den
del af lånet, der får sikkerhed udover 65 pct. af værdien.
|
Realkreditlån, 91 % Kommunalt lån, 7 % Beboerindskud, 2 % |
121.092.000 kr. 9.315.000 kr. 2.661.000 kr. |
|
I alt |
133.068.000
kr. |
|
Helårlig ydelse
på realkreditlån, første år (ca. 5%) Heraf
beboerbetaling, første år Heraf
statsstøtte, første år |
6.055.000 kr. 4.857.000 kr. 1.198.000 kr. |
Kommunens grundkapitallån på grundlag af den skønnede
anskaffelsessum vil andrage i alt ca. 9.315.000 kr. Lånet afholdes af budgetansvarlig
institution: Plan & Arkitektur på funktion 8.24.5 (indskud i Landsbyggefonden).
Godkendelse af projektet (skema A) i BR inden udgangen
af 2006 vil bl.a. betyde, at den kommunale grundkapital fortsat vil kunne
fastholdes på 7 % af anskaffelsessummen. Senere godkendelse medfører, at den
kommunale grundkapital øges til 14 %.
Kommunens garantiforpligtelse for
boligerne beløber sig til ca. 34,6 mio. kr.
På grundlag af
forannævnte anskaffelsessum og finansieringsordning har selskabet opstillet
nedenstående huslejeberegning.
|
Beboerbetaling på lån, første år
inkl. bidrag på realkreditlånet |
4.852.000 kr. |
|
Øvrige
driftsudgifter (afgifter, skatter, vedligeholdelse, m.v.) ekskl. varme |
3.348.000 kr. |
|
Driftsudgifter i
alt |
8.200.000 kr. |
Den foreløbige bruttohusleje er beregnet til 1.090 kr.
pr. år pr. m² boligareal. Med de projekterede arealer vil boligstørrelsen
variere fra
Miljøvurdering
Sagen er miljøvurderet, da sagen er omfattet af
forvaltningens positivliste. Til sagen er knyttet det overordnede miljømål:
"Kommunen vil efterleve miljømæssigt bæredygtige retningslinier inden for
bygge- og anlægsområdet."
Retningslinierne består af minimumskrav og anbefalinger, som
fremgår af pjecen "Miljø i byggeri og anlæg", vedtaget af
Borgerrepræsentationen den 11. januar 2006 (BR/28/01).
E
mner: Pjecen fokuserer på 9 områder, som alle er relevante
for denne sag: Miljørigtig projektering, energiforbrug, materialer, vand og
afløb, byrum og natur, affald, støj, indeklima og byggepladsen.
Minimumskrav: Minimumskravene er opfyldt for ovennævnte emner.
Totaløkonomisk vurdering
For støttede boliger med tilsagn efter 1. januar 1998
skal der foretages totaløkonomiske vurderinger af de ansøgte projekter.
En bygnings totaløkonomi omfatter en kapitalisering af
de samlede omkostninger, herunder af anlægsudgifterne samt udgifterne til
bygningens drift, vedligehold, renhold samt forsyning med el, gas, vand og
varme. Totaløkonomiske vurderinger giver således mulighed for at afstemme
omkostningerne til anlægs- og driftsudgifter efter hinanden. Eksempelvis kan
forskellige installationsløsninger vurderes på grundlag af de samlede
omkostninger ved udførelsen og ved den efterfølgende drift. Tilsvarende for konstruktioner
og overflader.
Vurderingerne af totaløkonomien kan endvidere pege på
afledede fordele, eksempelvis vedrørende arkitektur, funktion og miljøforhold,
selvom der er tale om en minimering af totaløkonomien.
Bygherren har oplyst, at der ved planlægningen skal
foretages en række afvejninger med henblik på at opnå et byggeri med balance i
arkitekturen under hensyn til, at bygningerne skal være økonomiske at
vedligeholde, at drift og vedligehold skal kunne foregå miljømæssigt
forsvarligt, at driften sker med et lavt energiforbrug og at der, hvor det er
muligt, anvendes økologisk forsvarlige materialer og løsninger.
Overordnet giver dette sig udslag i valg af
facadematerialer, i valg af vinduesløsninger, i valg af indeklimamærkede
materialer i henhold til byggevaredirektivet, i valget af el- og VVS
installationer og i valg af sikre fejlminimerede løsninger.
Bygherrens totaløkonomiske vurderinger kan tiltrædes
af Teknik- og Miljøforvaltningen.
Høring
Plan
& Arkitektur har indhentet udtalelser fra Socialforvaltningen,
Miljøkontrollen, Københavns Energi og Byggeri & Bolig.
De
indhentede høringssvar er vedlagt til gennemsyn i borgmesterens forkontor.
Miljøkontrollen
har oplyst, at grænsen for gadestøj på 65 dB ikke overskrides. Imidlertid
vurderes det, at hjørnelejlighederne, som ikke har facade mod gårdrummet, ikke
kan overholde kravet om mindst én stillefacade med maksimalt 55 dB. Bygherre
skal med beregninger redegøre for, at stillefacaden for hjørnelejlighederne
sikres eller alternativt omdisponere lejlighederne, så de får en facade mod det
relativt stille gårdrum. Det er vurderet, at der ikke er virksomheder i
området, der vil give anledning til miljømæssige gener for de fremtidige
beboere. Arealet er kortlagt på vidensniveau 2, og det betyder, at der skal
indhentes tilladelse fra Miljøkontrollen, inden arealet kan tages i anvendelse
til beboelse.
Københavns
Energi har oplyst, at den kommende bebyggelse er beliggende indenfor bygassens
forsyningsområde, og der vil blive stillet krav om tilslutning til bygasforsyningen
samt om opstilling af gaskomfurer i de enkelte lejligheder.
Byggeri
& Bolig har bemærkninger til flere afgørende punkter, da bl.a. de
fremsendte tegninger ikke er målfaste. Det bemærkes at alle relevante bestemmelser
bl.a. BR 95 skal iagttages. Plan & Arkitektur vil i samarbejde med Byggeri
& Bolig afklare projektet inden indstilling om endelig godkendelse af
projektet i Teknik- og Miljøudvalget.
Socialforvaltningen
oplyser, at boliganvisningen ikke ønsker at benytte sig af sin anvisningsret til
1/3 af de ledige lejemål ved førstegangsudlejningen, men at boliganvisningen er
gældende ved efterfølgende udlejning.
BILAG VEDLAGT
1
- Beliggenhedsplan - Familieboliger ved Gammel Køge Landevej
2
- Facadeudsnit - Foreløbig tegning
3
- Stueplan - Foreløbig tegning
BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL
VÆRELSE 36
A
- Skema A-ansøgning for 80 almene familieboliger
B -
Projektmateriale Januar 2006 udarbejdet af tegnestuen Kasper Danielsen arkitekter
A/S, Vestergade
C
- Omslag med høringssvar
Ulrik Winge