Indretning af 3 nye familieboliger som ny tagetage samt tagrenovering på Australiensvej 21-27

Teknik- og Miljøudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 8. november 2006

 

 

Sager til beslutning

 

17.      Indretning af 3 nye familieboliger som ny tagetage samt tagrenovering på Australiensvej 21-27

 

TMU 872/2006  J.nr. 631.0075/06

 

 

INDSTILLING

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

at    der i forbindelse med indretning af tagboliger i KSB's afdeling Australiensvej ikke stilles krav om elevatorbetjening, da etablering af elevator er konstruktiv uhensigtsmæssig, arkitektonisk uacceptabel og økonomisk urealistisk.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller herefter, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at    godkende projekt til indretning af 3 nye boliger i tagetagen samt tagrenovering m.m. i Bolig­selskabet KSB, afdeling 6068, Australiensvej 21-27,

at    bemyndige Teknik- og Miljøudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån og indskud i Landsbyggefonden på 7 % af anskaffelsessummen til tagboligerne. Der anvises kassemæssig dækning af Plan & Arkitektur på funktion 8.24.5 (indskud i Landsbyggefonden),

at    Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele garanti på op til 100 % for realkreditlån til finansiering af renoveringsarbejderne, og bemyndige Teknik- og Miljøudvalget til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen, alt under forudsætning af, at der ikke sker væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.

 

RESUME

Bygge- og Teknikudvalget kunne på mødet den 5. oktober 2005 ikke anbefale, at forvaltningens indstilling om støtte til indretning af 12 tagboliger i PAB's afdeling Middelgrundsvej blev fremmet på grund af manglende elevatorbetjening.

Efterfølgende har Borgerrepræsentationen og Teknik- og Miljøudvalget i møderne henholdsvis den 31. august 2006 og den 9. august 2006 vedtaget, at der i forbindelse med kommunal støtte til etablering af tagboliger i eksisterende alment byggeri som udgangspunkt fortsat skal stilles krav om elevatorbetjening, idet kravet dog efter beslutning i Teknik- og Miljøudvalget kan fraviges, såfremt etablering af elevator er konstruktivt uhensigtsmæssig, arkitektonisk uacceptabelt eller økonomisk urealistisk.

Da det hverken konstruktivt, arkitektonisk eller økonomisk er muligt at installere elevatorer i KSB's bebyggelse på Australiensvej, indstiller forvaltningen, at Teknik- og Miljøudvalget fraviger elevatorkravet og samtidig overfor Borgerrepræsentationen anbefaler at meddele støtte til projektet.

Godkendes projektet ikke inden udgangen af 2006 vil det betyde, at den kommunale grundkapital fordobles fra 7 % til 14 % af anskaffelsessummen vedrørende tagboligerne.

Projektet omfatter indretning af 3 boliger i tagrummet på den eksisterende bygning, opført i 1929. Indretningen sker i sammenhæng med en nødvendig udskiftning af bebyggelsens tag m.m.

Boligselskabet har meddelt, at installering af elevator ikke er mulig dels på grund af ejendommens placering på grunden med meget kort afstand til nabo, dels bygningens udformning, hvor gårdrummet mod gaden er eneste adgangsmulighed til opgangene, ligesom udgiften til etablering af elevator vil være uforholdsmæssig dyr, og projektet vil i så fald ikke kunne gennemføres inden for rammebeløbet.

Tilbygningen kræver ikke bygherreudbud.

Tagboligprojektets anskaffelsessum er anslået til i alt 4.500.000 kr. incl. moms, svarende til ca. 16.790 kr./m². Huslejen for tagboligerne udgør 1.000 kr./m², svarende til ca. 7.085 kr. om måneden for en bolig på 85 m².

Kommunens grundkapitallån til tagboligerne vil på grundlag af den skønnede anskaffelsessum andrage ca. 315.000 kr. Kommunens garantiforpligtelse for tagboligerne beløber sig til ca. 1,2 mio. kr.

Renoveringsarbejderne, herunder udvidelse af 2 stk. 4 sals boliger op i tagrummet, er kalkuleret til 6.150.000 kr., der finansieres med realkreditlån. På grund af realkreditinstitutternes beregning af låneudmålingen må det forventes, at der vil blive krævet kommunal garanti for op til 100 % af lånet.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Bygningen er opført i 1929 og består af en U-formet bygningskrop i 5 etager og fuld kælder. Der er i alt 4 opgange. Taget er udført som sadeltag beklædt med røde tegltagsten, som er de oprindelige fra 1929. I 1995 er der etableret nye køkken/badetårne med en udvendig let beklædning af eternitplader. De øvrige oprindelige facader er opført i røde mursten.

Boligselskabet KSB har i 2005 udarbejdet en helhedsplan for bebyggelsen i erkendelse af, at man er nødt til at se fremtiden i øjnene og foretage nødvendige bygningsmæssige forbedringer, for at afdelingen ikke forfalder både fysisk og socialt. Formålet med det samlede renoverings- og tilbygningsprojekt er at genoprette ejendommen til et forsvarligt vedligeholdelsesmæssigt niveau, men også at gøre afdelingen så tilpas attraktiv, så det bl.a. er muligt at fastholde ressourcestærke beboere.

Planforhold

I Kommuneplan 2005 er ejendommen fastlagt som et B5-område med en maksimal bebyggelsesprocent på 150. Friarealkravet er 40 % af etage­arealet til boliger og 10 % af erhvervsareal. Det maksimale etageantal, eksklusive tagetage er 6 etager.

Ejendommen er ikke omfattet af lokalplan eller byplanvedtægt.

Da indretningen af de nye tagboliger sker inden for den eksisterende tagform/volumen, finder Teknik- og Miljøforvaltningen, at projektet er i overensstemmelse med kommuneplanens rammer,

Projektet

Projektet omfatter etablering af 3 nye boliger i tagrummet på den eksisterende bygning. Adgang til tagboligerne sker via eksisterende hovedtrapper, der forlænges til tagetagen. De 3 nye boliger indrettes som 2 stk. 3-værelses og 1 stk. 4-værelses bolig.

Alle boliger bliver med gennemlyste opholdsrum. Der etableres kviste og ovenlysvinduer i tagfladen og altaner som placeres på køkken/badetårnene og i 2 indskæringer i tagfladen ved de indadgående hjørner i U-formen. 

I henhold til det indsendte skema A af 28. september 2006 etableres de 3 familieboliger med et gennemsnitligt areal på 89 m² og et samlet areal på i alt 268 m². Boligerne bliver 85 m², 85 m² og 98 m².

Renoveringsarbejderne vedrører udskiftning af tagbelægningen og etablering af nyt undertag, og der udføre s renovering af el- og varmeinstallationer, isolering af ydervægge samt gårdrenovering. Som en del af renoveringen henhører også udvidelse af 2 fjerdesalsboliger, der begge forøges med et areal på ca. 25 m² i tagetagen inklusive en intern trappe, hvorefter boligens areal udgør 81 m².

Projektet er tiltrådt af beboerne på et beboermøde.

Da bebyggelsen ligger indenfor bygassens forsyningsområde, skal tagboligerne som udgangspunkt ifølge Københavns Energi tilsluttes bygas. Da der imidlertid er tale om tilbygning på en ejendom, der i øvrigt ikke er tilsluttet gasforsyningen, findes det ikke hensigtsmæssigt at stille krav om installering af gas til tagboligerne.

Førsynsrapport

I forbindelse med udarbejdelse af renoverings- og tilbygningsforslaget har Dominia A/S udarbejdet førsynsrapport. Rapporten konkluderer, at i ejendomme med stort hanebåndsspær er loftsrum ud fra tidligere erfaringer normalt velegnet til ombygning for boliger, men at der under detailprojekteringen kan være forhold, der kræver nærmere afvejning. Ejendommen findes egnet til den påtænkte om/tilbygning.

Vurdering

Udskiftningen af den eksisterende tagbelægning er nødvendig, idet tagbelægningen er den oprindelige og uden yderligere restlevetid. En ombygning og udnyttelse af tagetagen i forbindelse med udskiftning af tagbelægningen er optimal. De 3 gode og velbelyste familieboliger er af god kvalitet og vil derfor være med til at forbedre driftsøkonomien for ejendommen. Det nye tag inklusive isolering vil medføre et fald i varme/energiforbruget pr. m². Materialevalget til renoveringen anses at være nutidigt og vurderes at have en lang levetid.

Københavns Kommunes boligpolitik

Boligplan for Københavns Kommune 2005 – 2008 er godkendt den 15. december 2005 af Borgerrepræsentationen (755/05). Indholdsmæssigt har planerne bl.a. til formål at åbne mulighed for at flere kan blive boende i byen samt at tilskynde til fornyelse af byens utidssvarende boligmasse med henblik på attraktive boliger, herunder ved udnyttelse af tagetager. Desuden sigtes mod, at nye boliger kan etableres nær byens herlighedsværdier. Endvidere tilkendegives, at nybyggeri skal være af høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet.

Projektet harmonerer med de boligpolitiske intentioner om at skabe flere familieboliger i København bl.a. ved udnyttelse af tagetager, ligesom det er medvirkende til at sikre mulighed for udbud af boliger med rimelig social afbalancering.

Økonomi

Anskaffelsessummen for tagboligerne er anslået til i alt 4.500.000 kr. incl. moms, og fordeler sig således:

	I alt kr.	Kr./m² (268 m²)
Håndværkerudgifter	3.561.000	13.287
Omk. incl. gebyrer	939.000	3.504
I alt	4.500.000	16.791

 

Anskaffelsessummen for tagboligerne overholder maksimumbeløbet for 2006 på 17.700 kr./m². Der indgår ikke grundudgifter, da der er tale om tilbygning på egen ejendom.

Det bemærkes, at på- og tilbygninger til almene boligafdelingers ejendomme ikke kræver bygherreudbud.

Renoveringsudgifterne er af KSB anslået til i alt ca. 6.150.000 kr., fordelt med ca. 5.250.000 kr. vedrørende renoveringsarbejderne ekskl. udbygning af 2 boliger samt 900.000 kr. vedrørende udvidelse af 2 boliger op i tagrummet.

Den endelige prisfastsættelse vil ske ved begrænset udbud i hovedentreprise. For byggeriet gælder i øvrigt reglerne om pris og tid for bygge- og anlægsarbejder, jfr. Bygge- og Boligstyrelsens cirkulære af 10. oktober 1991.

Finansiering

Finansiering af tagboligerne sker efter reglerne i lov om almene boliger m.v. Lånerammen udgør 91 % af anskaffelsessummen med kommunegaranti for den del af lånet, som får sikkerhed udover 65 % af værdien. Lånet ydes som 30-årigt kontantlån med årlig rentetilpasning, således at lånets kontantrestgæld refinansieres fuldt ud hvert år pr. 1. januar. Ved finansiering af almene boliger er lånetypen fastsat af staten. Den resterende del af anskaffelsessummen dækkes af et kommunalt indskud til Landsbyggefonden til videre udlån på 7 % og et beboerindskud på 2 %.

Landsbyggefondens lån er rentefrit og afdrages, når ejendommens økonomi kan ændres ved omprioritering eller ændrede forhold for byggeriet, f.eks. en stigning i det almindelige lejeniveau, taler herfor. Tilbagebetalingen skal dog påbegyndes senest 50 år efter lånets udbetaling. Ydelsesstøtte – den del af ydelsen, der ikke dækkes af låntagers bidrag – betales af staten.

Låntagers betaling (beboernes andel) på lånet beregnes som 3,4 % af anskaffelsessummen, hvortil kommer løbende bidrag på realkreditlånet. Beboerbetalingen reguleres i en fast periode på 35 år med 75 % (valsetakt) af prisudviklingen eller lønudviklingen, såfremt denne er lavere. Efter det 35. år fastfryses beboerbetalingen i henhold til derom gældende regler.

Kommunens lån vil på grundlag af den skønnede anskaffelsessum andrage ca. 315.000 mio. kr. Lånet afholdes af budgetansvarlig institution: Plan & Arkitektur på funktion 8.24.5 (indskud i landsbyggefonden).

Godkendes projektet ikke inden udgangen af 2006 vil det betyde, at den kommunale grundkapital fordobles fra 7 % til 14 % af anskaffelsessummen til tagboligerne.

Kommunens garantiforpligtelse for tagboligerne beløber sig til ca. 1,2 mio. kr.

Til illustration kan sammenfattende opstilles følgende oversigt:

Realkreditlån 91 % Kommunalt lån 7 % Beboerindskud 2 %	4.095.000 kr.      315.000 kr.       90.000 kr.
	4.500.000 kr.
Helårlig ydelse på realkreditlån, ca. Heraf beboerbetaling, første år, ca. Heraf statsstøtte, første år, ca.	225.000 kr.      164.000 kr.        61.000 kr.

 

Anlægsudgifterne til tagrenovering m.m. er samlet kalkuleret til 6.150.000 kr., fordelt på 5.250.000 kr. til renoveringsarbejder ekskl. udvidelse af 2 boliger og 900.000 kr. til de 2 boligudvidelser. Renoveringsarbejderne vil blive finansieret ved 30-årige realkreditlån. Der må fra kreditforeningen forventes stillet krav om kommunal garanti for op til 100 % a f lånene.

Lejeberegning

På grundlag af forannævnte anskaffelsessum og finansieringsordning kan opstilles følgende kalkulatoriske lejeberegning for tagboligerne på baggrund af et boligareal på 268 m².

Beboerbetaling på lån, første år Øvrige driftsudgifter	612 kr./m²          388 kr./m²
Boligafgift ekskl. varme	1.000 kr./m²

 

Huslejen for en bolig på 85 m² kan på baggrund heraf beregnes til årligt 85.000 kr. eller ca. 7.085 kr. pr. måned. For en bolig på 98 m² vil lejen udgøre 95.000 kr. eller ca. 7.920 kr. pr måned.

Tagrenoveringen m.m. medfører en huslejestigning på knap 120 kr. pr m² for renoveringsarbejderne ekskl. tagboligudvidelse, hvorefter lejen vil andrage ca. 580 kr. pr. m². De 2 tagboligudvidelser vil få en huslejestigning på ca. 360 kr. pr. m² eller en samlet husleje på ca. 820 kr. pr. m².

Ifølge Boligselskabet KSB vil der ikke opstå problemer med udlejning af boligerne.

Udlejning/anvisning

Boligerne vil være omfattet af den aftale om fleksibel udlejning, som forudsættes indgået mellem Plan & Arkitektur og Boligselskabet KSB, jfr. den samtidig forelagte indstilling om nye udlejningsmodeller og ændrede anvisningsregler i den almene boligsektor.

Totaløkonomisk vurdering

For støttede boliger med tilsagn efter 1. januar 1998 skal der foretages totaløkonomisk vurderinger af de ansøgte projekter.

En bygnings totaløkonomi omfatter en kapitalisering af de samlede omkostninger, herunder af anlægsudgifterne samt udgifterne til bygningens drift, vedligehold, renhold samt forsyning med el, gas, vand og varme. Totaløkonomiske vurderinger giver dermed mulighed for at afstemme omkostningerne til anlægs- og driftsudgifterne efter hinanden. Eksempelvis kan forskellige installationsløsninger vurderes på grundlag af de samlede omkostninger ved udførelse som ved den efterfølgende drift. Tilsvarende for konstruktioner og overflader.

Totaløkonomi kan således åbne for at forhøje anlægsomkostningerne, hvis dette vurderes at føre til driftsbesparelser, der er større end mer­investerin­gen. Vurderingerne af totaløkonomien kan endvidere pege på afledede fordele, eksempelvis vedrørende arkitektur, funktion og miljøforhold, selvom der er tale om en minimering af totaløkonomien.

Der er i projektet valgt gode materialer med lang levetid og med særlig hensyntagen til kommende vedligeholdelsesudgifter.

Høring

Plan & Arkitektur har indhentet udtalelse fra Byggeri og Bolig, der udtaler, at renoveringsarbejderne samt tagudvidelsen principielt kan godkendes. Der er herved taget hensyn til, at bebyggelsens omfang svarer til det sædvanlige i området, og at friarealerne er tilfredsstillende i forhold til ejendommens anvendelse. Der vil ikke blive stillet krav om etablering af parkeringspladser, idet de nye lejligheder ikke væsentligt vil øge områdets behov, og idet opholdsarealernes størrelse vægtes højere end antallet af parkeringspladser.

 

BILAG VEDLAGT

1. Oversigtskort

2. Skitse af den nye tagetages lejlighedsplaner

3. Delsnit i forhus og opstalt af sidebygning samt delsnit i hovedbygning og opstalt af køkkentårn og altan

 

Ulrik Winge